2°) d'annuler l'arrêté du 26 mars 2021 par lequel la maire de la commune de Holtzheim a délivré à la société Arefim Grand Est un permis de construire portant sur un ensemble immobilier de bureaux et d'activités industrielles sur un terrain situé rue Lucien Velten, ensemble la décision du 2 juin 2021 par laquelle la maire d'Holtzheim a rejeté son recours gracieux ;
3°) de rejeter les conclusions indemnitaires présentées par la société Arefim Holtzheim ;
4°) de mettre à la charge de la société Arefim Grand Est une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
5°) de mettre à la charge de la commune de Holtzheim une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier dès lors qu'il n'est pas établi que la minute comporte les signatures exigées par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;
- son intérêt à agir est établi ;
- l'arrêté attaqué est irrégulier dès lors que le projet n'a pas fait l'objet d'une évaluation environnementale en méconnaissance des dispositions de l'annexe III de la directive du Parlement européen et du Conseil du 13 décembre 2011 et de l'article R. 122-2 du code de l'environnement ;
- l'étude d'impact réalisée dans le cadre du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) ne peut tenir lieu d'évaluation environnementale du projet en cause, faute d'actualisation, de même que l'évaluation environnementale ayant précédé la déclaration d'utilité publique et le projet de voie de liaison intercommunale ouest (VLIO) ;
- l'arrêté attaqué méconnait les dispositions des articles L. 421-6 et L. 152-1 du code de l'urbanisme, ainsi que les articles 1 et 2 IAUX du règlement du PLUI dans sa version modifiée le 27 septembre 2019 ;
- les conclusions indemnitaires présentées par la SCI Arefim Holtzheim au titre des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées dès lors que son recours est justifié par des considérations purement urbanistiques et que le préjudice de la société n'est pas établi.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 25 et 27 octobre 2023, et le 15 mars 2024, la commune de Holtzheim, représentée par Me Bozzi, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Wolfisheim une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune de Wolfisheim ne démontre pas son intérêt à agir ;
- seul l'original du jugement doit être signé pour être conservé par la juridiction ;
- le projet en cause n'était pas soumis à évaluation environnementale ;
- la méconnaissance alléguée des articles L. 421-6 et L. 152-1 du code de l'urbanisme et des articles 1 et 2 IAUX du règlement du PLUi n'est pas fondée.
Par des mémoires enregistrés les 14 novembre et 15 décembre 2023, et le 20 mars 2024, la société civile immobilière (SCI) Arefim Holtzheim, venant aux droits de la société Arefim Grand Est, représentée par Me Lhéritier, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la commune de Wolfisheim à lui verser, sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme, une somme de 14 982 euros en réparation du préjudice de perte de chance de placer la plus-value résultant de la vente escomptée de la construction réalisée ou de 1 486 069 euros en cas d'échec de la vente du fait du maintien du recours ou, si la cour ne statue pas avant le 30 octobre 2024, à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir et augmentée des intérêts de retard et de la capitalisation des intérêts, enfin à ce que soit mise à la charge de la commune de Wolfisheim une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la commune de Wolfisheim ne justifie pas de son intérêt à agir ;
- seul l'original du jugement doit être signé pour être conservé par la juridiction ;
- le projet en cause n'était pas soumis à évaluation environnementale ;
- la méconnaissance alléguée des articles L. 421-6 et L. 152-1 du code de l'urbanisme et des articles 1 et 2 IAUX du règlement du PLUi n'est pas fondée ;
- le recours de la commune de Wolfisheim traduit un comportement abusif de sa part qui lui cause de graves préjudices dont elle demande réparation en application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'environnement ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Bauer,
- les conclusions de M. Marchal, rapporteur public,
- et les observations de Me Maamouri pour la commune de Wolfisheim, de Me Picoche pour la commune de Holtzheim et de Me Lhéritier pour la SCI Arefim Holtzheim.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 5 février 2013, dont la légalité a été confirmée par un jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 21 mai 2014, le préfet du Bas-Rhin a déclaré d'utilité publique les travaux portant sur l'extension de la zone d'activité Joffre située sur le ban de la commune de Holtzheim, dénommée Joffre II. Dans le cadre de ce projet, par un arrêté du 20 décembre 2013, le maire de la commune de Holtzheim a accordé à la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS), devenue Eurométropole de Strasbourg (EMS), un permis d'aménager relatif à la création d'un lotissement à usage d'activités de 50 lots sur un terrain de 22,8 hectares, qui n'a pas été contesté. Le 21 décembre 2020, la société Arefim Grand-Est, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière (SCI) Arefim Holtzheim, a sollicité de la commune de Holtzheim un permis de construire deux immeubles à vocation de bureaux et à vocation industrielle, ainsi que la création de 210 places de stationnement et l'accueil des engins et poids lourds permettant l'installation de la société SPIE. Par un arrêté du 26 mars 2021, la commune de Holtzheim a délivré le permis de construire sollicité. La commune de Wolfisheim relève appel du jugement du 30 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande à fin d'annulation de cet arrêté.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Aux termes des dispositions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience. ". Il résulte de ces dispositions que seule la minute du jugement est signée, à l'exclusion de l'ampliation délivrée aux parties. En l'espèce, la minute signée est conservée au dossier du tribunal et a été transmise à la cour. Par suite, la requérante n'est pas fondée à se prévaloir d'une irrégularité du jugement attaqué sur ce point.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 122-1 du code de l'environnement, dans sa version applicable au présent litige : " I.- Pour l'application de la présente section, on entend par : 1° Projet : la réalisation de travaux de construction, d'installations ou d'ouvrages, ou d'autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, y compris celles destinées à l'exploitation des ressources du sol ; (...) II. -Les projets qui, par leur nature, leur dimension ou leur localisation, sont susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine font l'objet d'une évaluation environnementale en fonction de critères et de seuils définis par voie réglementaire et, pour certains d'entre eux, après un examen au cas par cas (...) III. (...) Lorsqu'un projet est constitué de plusieurs travaux, installations, ouvrages ou autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, il doit être appréhendé dans son ensemble, y compris en cas de fractionnement dans le temps et dans l'espace et en cas de multiplicité de maîtres d'ouvrage, afin que ses incidences sur l'environnement soient évaluées dans leur globalité ". L'article R. 122-2 du même code, dans sa rédaction alors applicable, dispose : " I. - Les projets relevant d'une ou plusieurs rubriques énumérées dans le tableau annexé au présent article font l'objet d'une évaluation environnementale, de façon systématique ou après un examen au cas par cas, en application du II de l'article L. 122-1, en fonction des critères et des seuils précisés dans ce tableau. (...) ". Ce tableau soumet à la procédure de l'évaluation environnementale les opérations de construction ou d'aménagement dont le terrain d'assiette est supérieur ou égal à 10 hectares, ou dont l'emprise au sol est supérieure ou égale à 40 000 mètres carrés et à un examen au cas par cas, d'une part, les travaux et constructions qui créent une surface de plancher supérieure ou égale à 10 000 mètres carrés et, d'autre part, les opérations d'aménagement dont le terrain d'assiette est compris entre 5 et 10 hectares ou dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 10 000 mètres carrés. Il soumet également à la procédure d'évaluation environnementale au cas par cas les aires de stationnement ouvertes au public de 50 unités et plus.
4. Aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, selon le cas : " a) L'étude d'impact ou la décision de l'autorité chargée de l'examen au cas par cas dispensant le projet d'évaluation environnementale lorsque le projet relève du tableau annexé à l'article R. 122-2 du code de l'environnement (...) ".
5. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, contrairement à ce que soutient la commune requérante, que le permis d'aménager du 20 décembre 2013 portant sur le projet de lotissement a fait l'objet d'une évaluation environnementale, à laquelle il était soumis en application des dispositions précitées, et dont il n'est ni établi ni même allégué qu'elle serait insuffisante. Au demeurant, cette dernière analyse les impacts routiers de l'extension du parc d'activités Joffre et en conclut, notamment, que l'impact du surcroît de véhicules poids lourds et légers attendus du fait de cette extension est négligeable, l'hypothèse de la réalisation du projet de voie de liaison intercommunale ouest (VLIO) et son absence étant par ailleurs intégrée dans l'analyse.
6. S'il est constant que le permis de construire litigieux délivré à la SCI Arefim Holtzheim s'inscrit dans cette opération de lotissement, cette seule circonstance ne suffit pas à considérer que ce projet, de même que tous les autres projets réalisables dans le cadre de ce lotissement, constituerait en réalité un seul projet fractionné au sens du III de l'article L. 122-1 précité. En l'espèce, il est constant que le permis de construire en cause, qui porte sur la construction d'un ensemble immobilier de bureaux et d'activités industrielles à destination de la société SPIE, constitue un projet autonome sans interactions ni similitudes avec les projets voisins.
7. Or, au regard des caractéristiques propres de son terrain d'assiette de 1,81 hectare, et de la construction envisagée qui présente une surface de plancher de 5 612 mètres carrés et 3 035 mètres carrés d'emprise au sol, ce permis de construire en cause ne rentre pas dans le champ du tableau annexé à l'article R. 122-2 précité du code de l'environnement, ni au titre de la rubrique 39 concernant les opérations d'aménagement, ni au titre de la rubrique 41 qui ne concerne que les aires de stationnement ouvertes au public alors que les 210 places de stationnement aménagées sont uniquement à destination des employés et usagers des bâtiments construits.
8. Si la commune de Wolfisheim fait également valoir que, indépendamment des seuils fixés par le code de l'environnement, le projet aurait dû être soumis à évaluation environnementale en raison des incidences notables qu'il est susceptible d'avoir sur l'environnement, elle ne produit, en tout état de cause, aucun élément de nature à établir que le projet objet du permis de construire litigieux serait, par lui-même, susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine, alors que le terrain d'assiette est déjà défriché et aménagé dans la continuité de la zone d'activités existante et à proximité d'infrastructures routières importantes. La découverte d'espèces protégées nécessitant la réalisation d'études environnementales complémentaires concerne le seul projet de VLIO dont le terrain d'assiette est distinct. Au demeurant, ainsi qu'il a été dit, il est constant que l'étude d'impact réalisée lors du projet d'extension de la zone d'activité Joffre a considéré que tant les conséquences sur le trafic que sur la pollution atmosphérique de cette opération seraient négligeables. Par ailleurs, les incidences prévisibles sur l'environnement de l'extension ont également été prises en compte dans le cadre de la révision du PLUi de septembre 2019.
9. Il s'ensuit que le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux n'aurait à tort pas été précédé de la réalisation d'une évaluation environnementale doit être écarté.
10. En deuxième lieu, aux termes du III de l'article L. 122-1-1 du code de l'environnement : " III. Les incidences sur l'environnement d'un projet dont la réalisation est subordonnée à la délivrance de plusieurs autorisations sont appréciées lors de la délivrance de la première autorisation. / Lorsque les incidences du projet sur l'environnement n'ont pu être complètement identifiées ni appréciées avant l'octroi de cette autorisation, le maître d'ouvrage actualise l'étude d'impact en procédant à une évaluation de ces incidences, dans le périmètre de l'opération pour laquelle l'autorisation a été sollicitée et en appréciant leurs conséquences à l'échelle globale du projet (...) ".
11. Aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au présent litige, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, selon le cas : " (...) b) L'étude d'impact actualisée lorsque le projet relève du III de l'article L. 122-1-1 du code de l'environnement ainsi que les avis de l'autorité environnementale compétente et des collectivités territoriales et leurs groupements intéressés par le projet rendus sur l'étude d'impact actualisée (...) ".
12. Comme l'ont relevé à bon droit les premiers juges, si la commune requérante soutient que le projet imposait l'actualisation des études d'impacts réalisées dans le cadre de la déclaration d'utilité publique de l'extension du parc d'activités Joffre, du PLUi de l'EMS et de la création de la VLIO, le permis de construire litigieux ne forme pas, avec ces opérations, un projet unique, dont la réalisation serait subordonnée à la délivrance de plusieurs autorisations et à une évaluation des incidences à chaque stade afin d'apprécier la nécessité d'actualiser l'étude d'impact. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du III de l'article L. 122-1-1 du code de l'environnement est inopérant et doit être écarté.
13. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat ". Aux termes de l'article R. 462-1 du même code : " La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. / Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie ". Enfin, aux termes de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue (...) ".
14. Il résulte de ces dispositions que le document d'urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d'un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l'autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement. Durant ce délai, les dispositions des documents d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire.
15. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé dans le périmètre du lotissement ayant fait l'objet du permis d'aménager délivré par le maire d'Holtzheim le 20 décembre 2013. L'EMS, bénéficiaire du permis d'aménager, a, le 15 mai 2018, adressé à la maire de la commune de Holtzheim un courrier déclarant l'achèvement des travaux de viabilité de la zone. Conformément aux termes de l'article R. 424-17 précité qui dispose que les travaux doivent être entrepris dans un délai de trois ans à compter de la notification du permis délivré, et non obligatoirement achevés, il n'y a pas lieu de substituer, pour le calcul du délai de cristallisation de 5 ans, à la date de réception de la déclaration d'achèvement des travaux, celle du 20 décembre 2016.
16. Ainsi, à compter au plus tôt du 15 mai 2018, les dispositions du document d'urbanisme postérieures au 20 décembre 2013 n'étaient pas opposables aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre de ce lotissement pendant une période de cinq ans, soit jusqu'au 15 mai 2023. C'est par suite à bon droit que le tribunal a estimé que la commune requérante n'était pas fondée à soutenir que devaient être appliquées au projet en litige les dispositions du règlement du PLUi de l'EMS relatives aux occupations du sol admises en zone IAUXb1, telles qu'issues de sa révision du 27 septembre 2019, mais celles du règlement du PLU de la commune de Holtzheim applicables à la date du permis d'aménager et dont il est constant qu'elles autorisaient la construction de bureaux dans la zone IAUX4. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du PLUi de l'EMS doit être écarté.
17. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, la commune de Wolfisheim n'est pas fondée soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 26 mars 2021 délivrant à la SCI Arefim Holthzeim le permis de construire litigieux.
Sur les conclusions indemnitaires reconventionnelles présentées par la SCI Arefim Holtzheim sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :
18. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ".
19. Alors au demeurant que la requête, qui n'apparaît pas motivée par des considérations tirées du respect des règles d'urbanisme, doit être regardée comme traduisant un comportent abusif de la commune de Wolfisheim, la SCI Arefim ne peut être regardée comme justifiant du préjudice allégué, tiré de la perte des revenus de placement qu'aurait généré la
plus-value résultant de la cession de la construction immobilière réalisée si la vente avait pu être conclue au 30 février 2024, en se bornant à produire un simple tableau de synthèse des coûts de construction exposés et un document publicitaire de sa banque exposant ses diverses offres de placement de trésorerie. Il s'ensuit que sa demande indemnitaire en application des dispositions précitées doit, pour ce motif, être rejetée.
Sur les frais d'instance :
20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Arefim Holtzheim et de la commune de Holtzheim qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, la somme que la commune de Wolfisheim demande au titre des frais liés au litige.
21. En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces dernières dispositions, de mettre à la charge de la commune de Wolfisheim le paiement de la somme de 1 000 euros respectivement à la SCI Arefim Holtzheim et à la commune de Holtzheim au titre des mêmes frais.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la commune de Wolfisheim est rejetée.
Article 2 : La commune de Wolfisheim versera à la commune de Holtzheim une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La commune de Wolfisheim versera à la SCI Arefim Holtzheim une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Wolfisheim, à la commune de Holtzheim et à la SCI Arefim Holtzheim.
Délibéré après l'audience du 3 octobre 2024, à laquelle siégeaient :
- Mme Bauer, présidente,
- M. Meisse, premier conseiller,
- M. Berthou, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024.
L'assesseur le plus ancien
dans l'ordre du tableau,
Signé : E. MEISSE La présidente-rapporteure,
Signé : S. BAUER
Le greffier,
Signé : F. LORRAIN La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
F. LORRAIN
N° 23NC02531 2