Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 17 décembre 2014, la SCI Seyda, MM.B..., représentés par MeD..., demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Caen du 16 octobre 2014 ;
2°) d'annuler la décision contestée du 21 mars 2013 ;
3°) de mettre à la charge de la société Sites et Habitat et de la commune d'Ifs une somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la décision contestée méconnait les dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme dès lors que la construction de 8 habitations individuelles sur le terrain d'assiette du projet, avec création d'une voie commune traversant le terrain pour accéder aux parkings du logement collectif et des logements individuels, constitue une division interne de la parcelle et, par suite, un lotissement ; en conséquence, le permis de construire en cause devait être précédé de la délivrance d'un permis d'aménager, alors même qu'aucune division du terrain d'assiette du projet n'était intervenue et que le pétitionnaire n'a pas mentionné la division du terrain en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des constructions ;
- elle méconnait les dispositions des articles R. 431-7, R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme dès lors que la notice du projet architectural est lacunaire sur le traitement de la végétation, qu'elle ne comporte aucune indication sur l'état initial du terrain en la matière, qu'elle ne mentionne pas l'essence des arbres à planter, qu'en conséquence, les services instructeurs ne pouvaient pas évaluer l'impact du projet en terme de végétation ni apprécier son insertion dans l'environnement ni le respect des prescriptions du plan d'occupation des sols (POS), notamment celles de l'article 3UB13 relatives aux espaces libres et aux plantations, que le dossier n'indique pas l'emprise au sol des constructions à édifier, rendant impossible le contrôle du respect des prescriptions de l'article 3 UB9 du POS, l'emprise ne pouvant pas être calculée à partir des plans fournis et la superficie du terrain ayant été surévaluée ;
- elle méconnait les dispositions des articles L. 451-1 et R. 451-1 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier ne comporte pas la date de construction des bâtiments à détruire ni le nombre de logements supprimés de ce fait, la circonstance que les bâtiments à détruire ne comprennent pas de logements n'entrainant aucune dérogation ;
- elle méconnait les dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme dès lors que le projet fait face à un ancien couvent en pierre de Caen construit en 1951 par l'architecte Beaufils et qui présente un intérêt particulier, que le parti pris architectural contemporain du projet altérera le caractère et l'intérêt de cet édifice historique qui se trouve en commune visibilité, que le projet de 4 étages n'est pas en harmonie avec les lieux avoisinants rue du Chemin Vert qui comptent généralement un étage plus les combles, que le bâtiment collectif est en décalage avec les maisons du quartier, en ce qui concerne les façades, les toitures, les pignons, les ouvertures, les formes et les couleurs, qu'il n'est même pas en harmonie avec les maisons individuelles du projet ;
- elle méconnait les dispositions de l'article 3UB9 du plan d'occupation des sols dès lors qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le projet respecte la limite de l'emprise au sol, la superficie du terrain alléguée étant de 3 031 m² pour des nouvelles constructions d'environ 1 624 m² et avec réduction des espaces verts existant, et que l'emprise au sol, déclarée a posteriori, de 1 387 m² n'est pas établie ;
- elle méconnait les dispositions de l'article 3UB11 du règlement du POS dès lors que le projet porte atteinte au caractère des lieux avoisinants en ce qui concerne son esthétique générale, les matériaux utilisés, notamment le zinc, les formes et volumes ;
- elle méconnait les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors que l'utilisation de la salle de réception qu'ils louent à proximité créera d'importantes nuisances sonores aux futures résidents.
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 avril 2015, la commune d'Ifs, représentée par MeA..., conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que la cour sursoie à statuer dans l'attente d'une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés par MM. B...et la SCI Seyda n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 11 mai 2015, la société Sites et Habitat, représentée par MeC..., conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de MM. B...et de la SCI Seyda le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que
- la requête est irrecevable, la SCI Seyda, dont le siège social est éloigné du terrain d'assiette du projet, n'ayant aucun intérêt à agir et les consorts B...ne justifiant ni résider rue du Chemin Vert ni être propriétaires des parcelles où ils prétendent demeurer ;
- les moyens soulevés par MM. B...et la SCI Seyda ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 2 février 2016, la clôture d'instruction a été fixée au 18 février 2016 à 12 h.
Un mémoire présenté pour la SCI Seyda a été enregistré le 18 février 2016.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Piltant,
- et les conclusions de M. Durup de Baleine, rapporteur public.
1. Considérant que par arrêté du 21 mars 2013, le maire de la commune d'Ifs (Calvados) a délivré à la société Sites et Habitat un permis de construire pour un immeuble d'habitat collectif de 27 logements et 8 maisons d'habitation individuelle sur un terrain sis 121 rue de Caen et rue du Chemin Vert à Ifs Plaine, sur des parcelles cadastrées BC 0141 et BC 0142 ; que MM. B...et la SCI Seyda relèvent appel du jugement du 16 octobre 2014 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cette décision ;
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne la nécessité d'un permis d'aménager :
2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. " ; qu'aux termes de l'article R. 421-19 du même code : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements : - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement (...) " ; qu'il est constant qu'à la date de la délivrance du permis de construire contesté, aucune division du terrain d'assiette du projet n'était intervenue ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire ne pouvait être délivré en l'absence de permis d'aménager ne peut qu'être écarté ;
En ce qui concerne l'insuffisance du dossier de demande :
3. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ; qu'aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. / Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. " ;
4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale du projet comprend une rubrique " espaces verts " qui mentionne la présence de gazon, de haies et de plantations diverses ; que la légende du plan de masse indique en outre que la surface des espaces verts sera de 627 m² et qu'un arbre sera planté par tranche de 200 m² de terrain, soit 16 arbres, lesquels sont positionnés sur le plan ; que la circonstance que l'essence des arbres à planter n'est pas indiquée est sans incidence sur la légalité de la décision en litige ; que les photographies produites dans le dossier de demande de permis, qui montrent des hangars industriels édifiés sur le terrain d'assiette, lui-même entouré de zones bitumées, permettent d'apprécier l'état existant du site qui ne comporte aucune végétation ; que, s'agissant de la superficie des bâtiments dont la construction est projetée, le formulaire de demande de permis de construire indique que la surface créée sera de 2453,96 m², que la surface supprimée est de 1624 m², la surface totale du projet étant de 2453,96 m² ; que si le formulaire ne précise pas l'emprise au sol, d'une part, cette circonstance est sans incidence sur la légalité de la décision contestée, dès lors qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'exige que le dossier de demande comporte cette précision et, d'autre part, il ressort des pièces du dossier que cette emprise, de 1387 m², peut être calculée à partir des plans fournis à l'appui de la demande de permis de construire ; que le service instructeur ayant été mis à même d'apprécier, notamment, la nature du projet, son insertion dans son environnement et le respect des règles d'urbanisme, en particulier celles énoncées au plan d'occupation des sols applicable sur le territoire de la commue d'Ifs, le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
5. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de démolir précise : / (...) b) En cas de démolition partielle, les constructions qui subsisteront sur le terrain et, le cas échéant, les travaux qui seront exécutés sur cette construction ; / c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits (...) " ;
6. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le service instructeur était en mesure, au vu des photographies présentes dans le dossier de demande de permis de construire, d'apprécier la date approximative de construction des bâtiments dont la démolition était envisagée par le projet en litige ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme n'est pas fondé ;
7. Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la SCI SEYDA et les consorts B...ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire qu'ils critiquent aurait été délivré au vu d'un dossier irrégulièrement constitué ;
En ce qui concerne la méconnaissance du plan d'occupation des sols et du règlement national d'urbanisme :
8. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 3UB9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ifs : " Emprise au sol. L'emprise au sol des constructions à usage d'habitation ne doit pas excéder 50% de la superficie totale de la parcelle (...) " ;
9. Considérant que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaîtrait ces prescriptions au seul motif qu'il résulterait du plan de masse que la surface d'espace vert créée, qui couvre 20 pour cent du terrain d'assiette, représenterait la majeure partie de la surface libre de construction, dès lors que des éléments du projet autres que les constructions et les plantations, tels les emplacements de stationnement et les voies d'accès, ne sont pas compris dans l'emprise au sol ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 3UB9 du règlement du plan d'occupation des sols n'est pas fondé et doit être écarté ;
10. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 3UB11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Ifs : " Aspect extérieur. Esthétique générale. Les constructions de toute nature ne doivent pas porter atteinte par leur aspect extérieur au caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains (...) " ; que ces dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres ; que, dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan d'occupation des sols que doit être appréciée la légalité de la décision contestée ;
11. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies produites, que le terrain d'assiette du projet est entouré, dans son environnement proche, de hangars et de maisons individuelles d'architecture contemporaine, sans intérêt particulier et ne présentant pas d'identité propre ; que, si la partie est du terrain, rue de Falaise, est située face à l'ancien couvent de la Charité, construit en 1951, il ne ressort pas des pièces du dossier que les immeubles dont la construction est projetée porteront atteinte à cet édifice qui jouxte déjà, boulevard de la Charité, des immeubles à usage d'habitat collectif de trois niveaux ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les couleurs des façades des constructions projetées, couvertes d'un enduit blanc et couleur terre, ou leurs couvertures et toitures, seront de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants ni que l'absence de nuancier relatif aux teintes employées dans le dossier de demande de permis de construire aurait pu induire en erreur le service instructeur sur ces teintes ; que si le plan d'occupation des sols prévoit que les couvertures des constructions doivent être en tuiles plates naturelles ou vieillies, ou en ardoises, le zinc ton " terre " prévu pour les toitures des constructions projetées doit être regardé comme un matériau d'aspect similaire également admis par le règlement ; que, si les dispositions de l'article 3UB11 du règlement exigent, pour les constructions à usage d'habitation individuelle, des toitures à deux pans symétriques, elles autorisent les toitures terrasses dans le cas de traitement architectural contemporain, pour permettre la réalisation de terrasses d'agrément ; qu'enfin, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, les constructions projetées ne comprennent pas de fenêtres en chien assis ; que, dans ces conditions, les moyens tirés de la méconnaissance des articles R. 111-21 du code de l'urbanisme et 3UB11 du règlement du plan d'occupation des sols doivent être écartés ;
12. Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " ;
13. Considérant qu'en se bornant à soutenir que l'utilisation de la salle de réception louée par la SCI Seyda, sise 157 rue de Caen, serait de nature à créer d'importantes nuisances sonores aux futurs résidents, les requérants n'établissent pas que la décision contestée aurait été prise en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
14. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non recevoir opposée par la société Sites et Habitat, que MM. B...et la SCI Seyda ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
15. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune d'Ifs et de la société Sites et Habitat, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement des sommes sollicitées par MM. B...et la SCI Seyda ; qu'il y a lieu en revanche de mettre à la charge solidaire de MM. B...et de la SCI Seyda le versement des sommes de 1 000 euros à la commune d'Ifs et de 1 000 euros à la société Sites et Habitat au même titre ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de MM. B...et de la SCI Seyda est rejetée.
Article 2 : MM. B...et la SCI Seyda verseront conjointement une somme de 1 000 (mille) euros à la commune d'Ifs et une somme de 1 000 (mille) euros à la société Sites et Habitat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. F...B..., à M. E...B..., à M. H...B..., à M. G...B..., à la SCI SEYDA, à la commune d'Ifs et à la société Sites et Habitat.
Délibéré après l'audience du 4 mars 2016, à laquelle siégeaient :
- M. Francfort, président,
- M. Mony, premier conseiller,
- Mme Piltant, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 25 mars 2016.
Le rapporteur,
Ch. PILTANTLe président,
J. FRANCFORT
Le greffier,
Ch. GOY
La République mande et ordonne au ministre du logement et de l'habitat durable en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 14NT03249