- de condamner la ville de Versailles à verser à la société UNIBAIL RODAMCO SE une somme de 17 020 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2010, à parfaire et à la société UNI COMMERCES se substituant aux SCI VRG 1, SCI VRG 2, SCI VRG 3 et SCI VRG 4, à la suite à leur dissolution et à la transmission universelle de leur patrimoine à la société Uni Commerces, une somme de 21 121 016 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2010, à parfaire ;
2° à titre subsidiaire :
- d'ordonner une expertise aux fins d'évaluer leurs préjudices ;
- de réserver les frais d'expertise ;
Par un jugement n° 1004292 du 13 juin 2014 le Tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande de la société UNIBAIL-RODAMCO SE et de la SAS UNI-COMMERCES en tant qu'elle tend à la réparation des préjudices afférents, d'une part, au manque à gagner résultant de l'abandon, par la ville de Versailles, de la ZAC Versailles Chantiers et, d'autre part, à l'atteinte à leur image qui en serait résultée et a ordonné une expertise pour le surplus.
Procédure devant la Cour :
Par une requête sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés respectivement le 13 août 2014 et le 12 novembre 2014, la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et autre demandent à la Cour :
1° de réformer le jugement n° 1004292 du 13 juin 2014 en tant que le Tribunal administratif de Versailles a rejeté leurs conclusions tendant à la réparation des préjudices afférents d'une part au manque à gagner résultant de l'abandon, par la commune de Versailles, de la zone d'aménagement concerté (ZAC) Versailles Chantiers et d'autre part à l'atteinte à leur image qui en serait résultée ;
2° de condamner la ville de Versailles à verser, à la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE une somme de 17 020 000 euros et à la SOCIETE UNI-COMMERCES une somme de 21 121 016 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2010, à parfaire ;
3° de mettre à la charge de la ville de Versailles une somme de 10 000 euros à verser à chacune d'entre elles au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- un ensemble de comportements fautifs tenant à des engagements non tenus, qui ne se réduisent pas au non-respect d'engagements contractuels, sont de nature à engager la responsabilité de la commune ; la ville de Versailles a commis une faute en refusant de notifier les permis de construire signés le 6 mars 2008, entrés dans l'ordonnancement juridique et en stoppant brutalement, après les élections municipales, le projet de zone d'aménagement concerté (ZAC) Versailles Chantiers qu'elle avait encouragé depuis plus de dix ans, sans égard pour les conséquences financières de l'abandon ; ces permis de construire étaient indépendants de l'illégalité de la procédure de passation de la concession d'aménagement et n'étaient pas illégaux ; le refus de les notifier est basé sur des motifs politiques et non des motifs juridiques alors que seul un rejet de permis de construire tacite était susceptible de naître à défaut de leur signature, l'autorisation ayant été soumise à l'accord de l'architecte des bâtiments de France ;
- c'est pour le compte de la société UNIBAIL RODAMCO que la société Nexity a déposé les demandes de permis de construire des programmes bureaux, commerce et cinémas ce qui ressort des contrats avec la société Nexity sur la vente en état futur d'achèvement et des obligations à son égard du pétitionnaire des permis de construire comme de l'association à la commune pour la conception et la définition du projet ; l'abandon de l'opération a donc causé directement l'ensemble des préjudices, y compris le préjudice de manque à gagner et d'atteinte à leur image en leur qualité de concepteur et de financeur du projet, la commune ayant reconnu tardivement sa responsabilité dans l'abandon de l'opération ; le lien entre les préjudices subis et les fautes commises doit être confirmé ;
- elles n'ont commis aucune faute, le protocole signé avec la société Nexity qui est indépendant des fautes commises par la commune ne peut pas être invoqué par la commune pour s'exonérer de sa responsabilité pour faute ; nonobstant la possibilité de recours contre les permis de construire, l'exécution des permis de construire était possible, la probabilité que des tiers obtiennent leur annulation apparaissant limitée, le plan local d'urbanisme ayant été modifié pour permettre la réalisation du projet ; la ville de Versailles ne peut pas leur opposer leur absence de qualité pour demander un permis de construire dès lors qu'elles ne sont pas pétitionnaires de ces permis ;
- sur les préjudices, la perte subie correspond à la somme des coûts engagés en pure perte, entre le lancement de la consultation en 2005 et le 16 février 2010, date de la demande préalable, qui est estimée à 4 241 016 euros TTC ; le gain manqué évalué par la méthode financière de l'actualisation des flux de trésorerie générés par ce type de programme sur une durée courant jusqu'à leur cession prévisionnelle s'élève à 33,9 millions d'euros HT ; l'indemnisation totale est donc réévaluée à 17 020 000 euros pour la société UNIBAIL-RODAMCO SE et 21 121 016 euros pour la société Uni Commerces qui se substitue aux indemnités qui auraient dû être versées aux SCI VRG 1 à 4 suite à leur dissolution et à la transmission universelle de leur patrimoine à la société Uni Commerces ;
- à titre subsidiaire, la responsabilité sans faute pour rupture de l'égalité devant les charges publiques de la commune est engagée pour l'ensemble des préjudices qui ne pourraient être indemnisés dans le cadre de la responsabilité pour faute ; le préjudice est spécial dès lors qu'il ne concerne en réalité que les deux groupes Nexity et Unibail-Rodamco, la ville ayant également résilié la convention la liant à Nexity ; les études réalisées en cause ne pourront pas être réutilisées ;
Par un mémoire, enregistré le 26 décembre 2014, la ville de Versailles, représentée par son maire en exercice, par la SCP Delaporte-Briard-Trichet, avocats, conclut au rejet de la requête de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et de la SOCIETE UNI-COMMERCES, et, par la voie de l'appel incident, à l'annulation des articles 2 et 5 du jugement attaqué en tant qu'il ordonne une expertise destinée à déterminer le coût des études supportées par le groupe Unibail-Rodamco et au rejet de la demande de première instance des sociétés UNIBAIL RODAMCO SE et UNI-COMMERCES, enfin, à la mise à la charge des sociétés UNIBAIL RODAMCO SE et UNI-COMMERCES solidairement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la responsabilité quasi-délictuelle retenue par le Tribunal est entachée d'erreur de droit, la qualité de tiers au contrat faisant obstacle à l'engagement d'une responsabilité quasi-délictuelle ; les sociétés n'ont aucun lien de droit avec la ville de Versailles; elles n'étaient nullement parties aux engagements contractuels de la ville avec Nexity souscrits notamment dans le cadre de la concession d'aménagement du 26 juillet 2007 et du protocole d'accord quadripartite du 4 février 2002 ; elles ne sont ni les auteurs ni les bénéficiaires des demandes de permis de construire dont le tribunal a retenu qu'ils engageaient la responsabilité de la commune au motif des conditions fautives de leur notification ; les préjudices subis trouvent nécessairement leur cause dans les conventions liant les requérantes aux deux sociétés pétitionnaires et, en tout état de cause, l'imprudence commise par les sociétés requérantes, qui se revendiquent comme professionnelles de l'immobilier, est totalement exonératoire pour la personne publique ; la SOCIETE UNIBAIL-RODAMCO avait contractuellement accepté, à l'article 6.2 du protocole d'accord du 31 janvier 2007 avec Nexity, de supporter sans compensation les coûts de réalisation des études en cas de non réalisation des programmes quelles qu'en soient les causes ;
- des motifs d'intérêt général suffisants pour remettre en cause le parti d'aménagement initialement convenu excluent une condamnation sur le terrain de la responsabilité pour faute ;
- le terrain de la responsabilité sans faute ne concerne que le cocontractant et non pas un tiers ;
- la faute de la victime qui a accepté de se soumettre à l'aléa avec Nexity exclut que la commune soit tenue de l'indemnisation du coût de réalisation des études ; à titre subsidiaire les requérantes ont commis une grave imprudence fautive en engageant d'importances dépenses, selon elles, dans le cadre d'une opération d'aménagement et de construction pour laquelle elles ne disposaient d'aucun titre les habilitant à demander les permis de construire ni d'un engagement contractuel de la commune leur conférant une garantie quant à la bonne fin de l'aménagement en cause ;
- la perte de bénéfices présente un caractère purement hypothétique qui exclut tout droit à indemnisation ; les permis de construire auraient vraisemblablement fait l'objet de recours contentieux rendant aléatoire le principe même de l'opération d'aménagement ;
- l'atteinte alléguée à leur réputation n'est ni justifiée ni chiffrée ; l'imputation par le Tribunal de l'abandon de l'opération à la seule ville exclut toute atteinte à la réputation des sociétés comme tout préjudice d'image ;
- sur la responsabilité sans faute, le caractère spécial du préjudice fait défaut, la demande de première instance émanant de cinq sociétés et une seconde demande devant le même tribunal par la société Nexity tendant notamment à l'indemnisation de chefs de préjudice de même nature, si ce n'est identiques ; la condition de gravité n'est pas réalisée, les requérantes s'étant en toute hypothèse délibérément soumises à un aléa inhérent à la vie des affaires ; la commune n'a pas abandonné l'opération d'aménagement en cause mais la met en oeuvre selon des modalités quelque peu différentes de celles initialement envisagées ;
- à titre subsidiaire, les pertes de rémunération ou de bénéfice présentent un caractère purement éventuel ; les requérantes n'établissent pas que les dépenses exposées l'ont été en pure perte et rien n'indique qu'elles ne puissent réutiliser une partie des études réalisées ; les dépenses exposées au sein d'un groupe de sociétés doivent être effectuées au prix du marché ;
.......................................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Geffroy, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Lepetit-Collin, rapporteur public,
- les observations de Me A...pour la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et autre et les observations de Me B...pour la ville de Versailles.
1. Considérant que la société UNIBAIL a adressé le 16 février 2010 à la commune de Versailles une demande d'indemnité d'un montant de 34 040 000 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait des fautes commises par cette commune par l'absence de notification de permis de construire signés en mars 2008 et la remise en cause du projet de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du site de la gare Versailles-Chantiers qui a suivi cette décision ; que, par un jugement du 13 juin 2014, le Tribunal administratif de Versailles a retenu la responsabilité de la ville de Versailles pour la réparation des préjudices subis par les sociétés du groupe UNIBAIL sur le fondement des fautes commises par la commune du fait des encouragements et des engagements non tenus tout en limitant le préjudice indemnisable aux frais engagés et perdus dans le cadre de l'opération d'aménagement par la SA UNIBAIL HOLDING et les SCI VRG 1, 2, 3 et 4 entre le 27 juillet 2004 et le 31 décembre 2009 et a ordonné une expertise afin d'évaluer ce préjudice ; que la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et la SOCIETE UNI-COMMERCES relèvent appel de ce jugement avant-dire droit du 13 juin 2014 en tant qu'il a rejeté la réparation des préjudices afférents au manque à gagner et à l'atteinte à leur image résultant de l'abandon, par la commune de Versailles, de la ZAC Versailles-Chantiers ; que la commune de Versailles conclut au rejet de la requête de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et de la SOCIETE UNI-COMMERCES et, par la voie de l'appel incident, au rejet de la demande de première instance des sociétés UNIBAIL RODAMCO SE et UNI-COMMERCES ;
2. Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'un protocole quadripartite a été signé le 4 février 2002 entre la commune de Versailles, Réseau Ferré de France, la SNCF et la société par actions simplifiée (SAS) Nexity ; que ce protocole a confié à la société Nexity, désignée par un jury de concours le 6 mars 2001, l'aménagement et l'équipement d'une zone située autour de la gare de Versailles-Chantiers ; que ce protocole a été suivi d'une délibération du conseil municipal du 10 juillet 2003 approuvant la création d'une ZAC, ainsi que d'un avenant n°3, approuvé par le conseil municipal le 19 janvier 2006 et signé le 20 avril 2006, actualisant et prorogeant ce protocole jusqu'au 31 décembre 2009 et d'une concession d'aménagement signée le 26 juillet 2007 par la commune de Versailles et une filiale du groupe Nexity, la société en nom collectif (SNC) Versailles Chantiers Aménagement ; que la société Nexity qui recherchait un investisseur susceptible d'acquérir certains des immeubles qu'elle devait construire dans le périmètre de la ZAC, a conclu le 27 juillet 2004 avec la société anonyme UNIBAIL Holding un protocole d'accord, renouvelé le 31 janvier 2007 jusqu'au 31 décembre 2009, en vue d'une " vente en état futur d'achèvement (VEFA) par Nexity au profit d'UNIBAIL " des constructions du programme " commerce ", d'une " vente de charge foncière par Nexity au profit d'UNIBAIL des lots de volumes correspondant au programme bureaux-cinémas-parkings " avec les droits à construire et en vue de la conclusion d'un contrat de promotion immobilière par lequel la société UNIBAIL devait confier à Nexity la construction dans les volumes du programme bureaux-cinémas suivant une définition architecturale et technique des programmes immobiliers afférents lesquels excluaient " la réalisation d'autres programmes tels que des équipements sportifs, socioculturels, logements et résidence-service hôtelière " ; que, par le protocole d'accord du 31 janvier 2007, les deux sociétés ont fixé les conditions de la signature des promesses de VEFA commerce, cinémas et parkings pour un montant global de 74 430 000 euros ainsi que les conditions de la signature de la promesse de vente de charge foncière de 5 178 476 euros accompagnée d'un contrat de promotion immobilière de 38 820 000 euros pour la réalisation du programme bureaux lequel devait intervenir, au terme de l'article 7 de ce protocole, dans le plus court délai dès lors qu'une concession d'aménagement serait signée entre Nexity et la ville de Versailles et qu'une promesse de vente à Nexity des terrains d'assiette des programmes par la SNCF et RFF aurait été signée ; qu'il résulte également des termes de ces protocoles que la société UNIBAIL apportait à la société Nexity son savoir-faire et son expérience en matière de centres commerciaux et se voyait ainsi garantir par un droit de préférence contre le risque de voir les programmes finalement proposés à la concurrence ;
3. Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction, notamment des termes des protocoles d'accord précités, que la ville de Versailles n'a pas sollicité la société Nexity et n'a pas encouragé la société UNIBAIL à conclure les protocoles d'accord des 27 juillet 2004 et 31 janvier 2007, lesquels, au demeurant, ne concernent pas les équipements publics faisant l'objet du protocole quadripartite signé le 4 février 2002 entre Nexity, la commune de Versailles, Réseau Ferré de France et la SNCF et n'engagent pas la commune de Versailles envers UNIBAIL ;
4. Considérant, en deuxième lieu, que si la remise en cause du projet d'aménagement initial de la ZAC a fait suite au refus implicite par le maire élu à l'issue des élections municipales des 9 et 16 mars 2008 de notifier les permis de construire signés en mars 2008 par son prédécesseur, il résulte de l'instruction que les autorisations d'urbanisme en cause n'ont pas été demandées par les sociétés du groupe UNIBAIL mais par des sociétés filiales de Nexity, lesquelles, par un contrat privé, reconnaissaient au groupe UNIBAIL notamment un droit de préférence contre la concurrence pour la vente des programmes cités au point 3 à construire dans la zone d'aménagement concerté de Versailles Chantiers en échange d'un investissement financier pour les permis de construire que devait obtenir Nexity ;
5. Considérant, en troisième lieu, que si la société UNIBAIL RODAMCO SE et la société UNI-COMMERCES se prévalent d'une attitude d'encouragements de la ville, résultant de demandes de modifications des projets faisant l'objet des permis de construire, de son implication pour résoudre des problèmes ou pour des recours concernant notamment les autorisations des 16 juin 2005 et 19 juin 2007 délivrées respectivement par la commission départementale d'équipement cinématographique et par la commission départementale d'équipement commercial et enfin d'un courrier du maire sortant informant le président du directoire d'Unibail le 21 mars 2008 de la signature le 6 mars 2008 des permis de construire et le " remerciant de cette fructueuse collaboration ", il ne résulte cependant pas de l'instruction, notamment de ce courrier du 21 mars 2008 au contenu vague et succinct, ou des comptes-rendus de réunions de 2005 à 2007 impliquant Unibail, Nexity et d'autres sociétés mais auxquelles la ville ne participait pas et des autorisations d'équipement cinématographique et commercial précitées qui n'ont pas été délivrées à la société Unibail mais aux sociétés du groupe Nexity, que la société UNIBAIL aurait agi pour le compte de la ville de Versailles ou que cette dernière aurait encouragé la société UNIBAIL à poursuivre le projet ;
6. Considérant, en quatrième lieu, que postérieurement au changement de maire intervenu le 21 mars 2008, il ne résulte pas de l'instruction que les rapprochements directs qui ont eu lieu entre la ville de Versailles, d'une part, et Nexity et Unibail, d'autre part, dans le cadre de discussions portant notamment sur une adaptation du projet de ZAC aux demandes de la nouvelle municipalité, engageraient, alors même que la ville n'aurait pas accepté les adaptations proposées par les sociétés, la responsabilité fautive de la commune envers la société UNIBAIL ;
7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les agissements de la ville de Versailles ne sont pas à l'origine du préjudice subi par les sociétés UNIBAIL RODAMCO SE et UNI-COMMERCES ; que par suite la ville de Versailles est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a retenu sa responsabilité fautive à l'encontre de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et la SOCIETE UNI-COMMERCES ; qu'ainsi la ville de Versailles est fondée à demander l'annulation du jugement du 13 juin 2014 du Tribunal administratif de Versailles et le rejet de la demande et de l'appel de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et la SOCIETE UNI-COMMERCES ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la ville de Versailles et à celles de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et de la SOCIETE UNI-COMMERCES tendant à l'application de ces dispositions ;
DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1004292 du Tribunal administratif de Versailles en date du 13 juin 2014 est annulé.
Article 2 : La demande devant le Tribunal administratif de Versailles et les conclusions d'appel de la SOCIETE UNIBAIL RODAMCO SE et de la SOCIETE UNI-COMMERCES sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions de la ville de Versailles tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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N° 14VE02549