CAA de VERSAILLES, 7ème chambre, 13/06/2019, 17VE03640, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Charges d'électricité : La SCI n'a pas pu prouver que les charges d'électricité forfaitaires, évaluées par l'administration, n'étaient pas pertinentes dans le cadre de son redressement fiscal. La Cour a conclu que l’absence de gestion commerciale normale des dépenses par la SCI constituait un élément de preuve contre elle.
> "L'administration doit, dès lors, être regardée comme apportant la preuve d'un acte ne relevant pas d'une gestion commerciale normale".

3. Charge de la preuve : Concernant la SARL France Chauffage, la Cour a signalé qu'aucun rappel de taxe sur la valeur ajoutée n'était fondé sur les loyers supposément perçus d'elle, rendant ce moyen inopérant. Cela montre que la preuve, dans le cadre fiscal, incombe au contribuable.
> "Le moyen est inopérant et doit être écarté".

Interprétations et citations légales

1. Code général des impôts : L'article pertinent souligne que l'administration fiscale peut évaluer les revenus fonciers sur la base de la valeur locative réelle lorsque les loyers sont anormalement bas. Ce texte est crucial pour comprendre le pouvoir d'intervention de l'administration en cas de sous-évaluation des loyers.
> "La SCI SHCU louait à des sociétés des locaux commerciaux... et l'administration a réintégré dans les bases imposables...".

2. Livre des procédures fiscales : Ce livre établit la méthodologie que l’administration doit suivre dans le cadre des vérifications fiscales, y compris la charge de la preuve qui repose sur le contribuable.
> "L'administration fiscale n'apporte pas la preuve qui lui incombe que la société France Chauffage occupait...".

Dans l'ensemble, la décision met en avant la rigueur avec laquelle l'administration fiscale peut agir en matière de valorisation des loyers dans le cadre des revenus fonciers, et souligne la nécessité pour le contribuable de fournir des preuves solides lorsqu'il conteste un redressement fiscal. Les principes de gestion commerciale normale et la charge de la preuve jouent un rôle central dans l'évaluation des situations fiscales.

Procédure devant la Cour :

Par une requête, enregistrée le 4 décembre 2017, la SCI SOCIETE HOTELIERE CIVILE UNIVERSAL, représentée par Me Bensaid, avocat, demande à la Cour :

1°) de réformer ce jugement en tant qu'il a rejeté sa demande de décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à sa charge à raison de la réintégration dans ses revenus fonciers de la différence entre la valeur locative normale de trois locaux commerciaux loués et le loyer fixé, au titre de la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 ;

2°) de prononcer la décharge des impositions en litige ;

Elle soutient que :

- l'administration fiscale n'était pas fondée à remettre le niveau des loyers des immeubles loués à la Grande Epicerie de Marseille, au Croustillant et à la Cafétéria du Grand Pavois au niveau de celui de la Pharmacie du Grand Pavois, sans s'appuyer sur des éléments de comparaison objectifs ; au demeurant, ces trois locataires sont dans une situation catastrophique ;

- les charges d'électricité forfaitaires évaluées par l'administration fiscale ne pouvaient être intégrées dans le calcul du rehaussement, alors qu'elles ne correspondent pas à la quote-part correspondant à la partie qu'ils occupaient ;

- l'administration fiscale n'apporte pas la preuve qui lui incombe que la société France Chauffage occupait au cours de la période vérifiée des locaux appartenant à la SCI.

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Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Bobko,

- et les conclusions de Mme Danielian, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI SOCIETE HOTELIERE CIVILE UNIVERSAL (SHCU) a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au terme de laquelle l'administration fiscale lui a notifié des redressements portant sur les bénéfices industriels et commerciaux et les revenus fonciers, au titre des années 2009 et 2010, ainsi que des rappels de taxe sur la valeur ajoutée pour la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011. La SCI SHCU relève régulièrement appel du jugement du 18 octobre 2017 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.

2. Lorsque, en l'absence de toute circonstance indépendante de la volonté du propriétaire, le loyer d'un immeuble est notablement inférieur à sa valeur locative réelle, l'administration est en droit de retenir cette dernière pour le calcul du revenu foncier imposé en vue de tenir compte de la somme dont le contribuable a disposé en renonçant à la percevoir.

3. Il résulte de l'instruction que la SCI SHCU louait aux sociétés La Grande épicerie de Marseille, Au croustillant et Restaurant cafétéria du Grand Pavois des locaux commerciaux d'une surface respective de 110 m², 135 m² et 150 m². Aux termes des trois baux signés avec ces sociétés, dont le dirigeant et les associés étaient communs à la SCI, le loyer annuel agréé avec chacune des sociétés était fixé à 12 000 euros hors taxe. Par ailleurs, la SCI louait à la société Ma Perle un local commercial d'une surface de 130 m² pour un loyer annuel hors taxe de 30 500 euros et à la pharmacie du Grand Pavois un local, situé à la même adresse, d'une surface de 106,4 m² pour un loyer annuel hors taxe, évalué par un expert judiciaire, de 23 857 euros, auquel s'ajoutaient des charges à hauteur de 473,56 euros par mois. Par suite, l'administration a réintégré dans les bases imposables à la taxe sur la valeur ajoutée de la SCI, la différence entre le loyer appliqué aux trois sociétés et la valeur locative normale des locaux, telle qu'elle résulte de l'évaluation de l'expert judiciaire qui s'est prononcé sur la valeur du loyer de la Pharmacie du Grand Pavois et des charges facturées à celle-ci. Si la SCI SHCU se prévaut de la " situation catastrophique " des sociétés La Grande épicerie de Marseille, Au croustillant et Restaurant cafétéria du Grand Pavois pour justifier un abandon partiel de créance au profit de ces sociétés, elle ne produit aucun élément au soutien de ses allégations. Elle ne peut, dès lors, être regardée comme établissant l'existence de circonstances indépendantes de sa volonté faisant obstacle à une location pour un prix normal. Par suite, eu égard au caractère manifestement anormal du montant des loyers versés à la requérante par les sociétés Grande épicerie de Marseille, au croustillant et Restaurant cafétéria du Grand Pavois, c'est à bon droit que l'administration a procédé au redressement litigieux.

4. La proposition de rectification du 3 août 2012 indique que la SCI SHCU supporte l'intégralité des dépenses d'électricité de la galerie marchande dont une partie est louée par les sociétés La Grande Epicerie de Marseille, Au croustillant et Restaurant cafétéria du Grand Pavois, sans répercuter ces charges à ses locataires. L'administration doit, dès lors, être regardée comme apportant la preuve d'un acte ne relevant pas d'une gestion commerciale normale. En se bornant à contester la méthode forfaitaire appliquée par l'administration, la SCI SHCU n'apporte aucun élément permettant de remettre en cause l'évaluation retenue par l'administration.

5. Enfin, la SCI SHCU soutient que l'administration a méconnu la charge de la preuve en n'apportant aucun élément de nature à démontrer que la SARL France Chauffage louait des locaux de la SCI. Cependant, il résulte de l'instruction, et en particulier de la proposition de rectification notifiée par l'administration fiscale, qu'aucun rappel de taxe sur la valeur ajoutée n'a été prononcé à partir des loyers qu'auraient versés la SARL. Par suite, le moyen est inopérant et doit être écarté.

6. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI SHCU n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a refusé de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI SOCIETE HOTELIERE CIVILE UNIVERSAL est rejetée.

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N° 17VE03640