CAA de VERSAILLES, 7ème chambre, 15/04/2021, 19VE01912, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Communication des mémoires :
La cour a également écarté l'argument selon lequel le tribunal aurait dû communiquer un mémoire tardif et répondre à un moyen non examiné. Il a été observé que "le tribunal n'était tenu, ni de communiquer le mémoire de la société parvenu postérieurement à cette clôture...".

3. Méthode d'évaluation :
La cour a confirmé que la méthode d'appréciation directe pouvait être appliquée, les comparaisons proposées par la société n'étant pas valables. Elle a noté que "le local-type n° 210... ne saurait être utilement comparé à un hôtel de chaîne...".

Interprétations et citations légales

2. Méthode d'appréciation directe :
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, l'article 324 AB et 324 AC de l'annexe III du Code général des impôts stipule que "la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes...". Dans ce cas, l'administration a correctement respecté cette procédure en fournissant une évaluation fondée sur des transactions récentes.

3. Règles pour la taxe spéciale d'équipement :
L'article 1609 G du Code général des impôts énonce que "la taxe est établie et recouvrée suivant les règles définies aux...". La cour a confirmé que la méthode choisie pour établir la base de la taxe était conforme aux règles en vigueur.

Conclusion :
L'ensemble des arguments de la société Roissy Invest Hôtels a été rejeté par la cour, qui a jugé que l'administration fiscale avait respecté les règles d'évaluation et que les comparaisons proposées n'étaient pas valables au regard des spécificités de son établissement. La requête a donc été rejetée.

Procédure devant la Cour :

Par une décision n° 411035 du 10 mai 2019, le Conseil d'Etat a renvoyé le jugement de l'appel de la société Roissy Invest Hôtels relatif à la taxe spéciale d'équipement à la cour administrative d'appel de Versailles, où elle a été enregistrée le 17 mai 2019 sous le n° 19VE01912.

La société Roissy Invest Hôtels soutient que :

- le jugement est insuffisamment motivé ;

- le tribunal n'a pas communiqué le dernier mémoire produit ;

- le tribunal a omis de répondre au moyen portant sur le local-type n° 210 du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement ;

- la valeur locative de son immeuble peut être évaluée selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au local-type n° 111 du procès-verbal du quartier " Dauphine 16ème ", au tarif unitaire de 5,64 euros, à majorer de 25% en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.

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Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le décret n° 2020-1406 du 18 novembre 2021 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A...,

- et les conclusions de M. Illouz, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Roissy Invest Hôtels a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à la taxe spéciale d'équipement au titre de l'année 2014 à raison de l'hôtel-restaurant dont elle est propriétaire au 9002, allée du Verger à Roissy-en-France (Vald'Oise), qu'elle exploite sous l'enseigne Kyriad. La société Roissy Invest Hôtels a demandé la réduction des cotisations mises à sa charge en proposant à titre principal une évaluation de la valeur locative de son hôtel selon la méthode par comparaison. Elle s'est pourvue en cassation contre le jugement du 29 mars 2017 par lequel le magistrat désigné par le président du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. Par une décision n° 411035 du 10 mai 2019, le Conseil d'Etat a renvoyé le jugement de l'appel de la société Roissy Invest Hôtels relatif à la taxe spéciale d'équipement à la cour administrative d'appel de Versailles.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. En premier lieu, pour écarter le premier local-type n° 111 du procès-verbal des opérations de révision foncière du 16ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 5,64 euros à majorer de 25 %, que la SNC Roissy Hôtel Invest a proposé de retenir comme terme de comparaison, le tribunal administratif a relevé qu'il correspondait à un hôtel quatre étoiles traditionnel, qui n'était pas comparable à un hôtel de chaîne de conception moderne et situé au surplus à Paris, localité ne présentant pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Roissy. Il a, par suite, suffisamment motivé son jugement sur ce point sans être tenu de développer, comme le soutient à tort la société requérante, les raisons l'ayant conduit à constater que Paris et Roissy ne sont pas dans une situation économique analogue. Le moyen tiré de l'insuffisante motivation du jugement doit, par suite, être écarté.

3. En second lieu, dès lors que la société requérante pouvait invoquer le moyen tiré de l'évaluation par comparaison avec le second-local type avant la clôture de l'instruction, le tribunal n'était tenu, ni de communiquer le mémoire de la société parvenu postérieurement à cette clôture et exposant ce moyen, ni de répondre à ce moyen. Les moyens tirés de ce que le jugement serait irrégulier faute d'avoir communiqué ce mémoire et répondu à ce moyen doivent, en conséquence, être écartés.

Sur le bien-fondé de l'imposition :

4. D'une part, aux termes de l'article 1609 G du code général des impôts : " Il est institué, au profit de l'établissement public Société du Grand Paris créé par l'article 7 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, une taxe spéciale d'équipement destinée à financer l'exercice, par cet organisme, des missions définies au même article. / (...) La taxe est établie et recouvrée suivant les règles définies aux quatrième à sixième alinéas de l'article 1607 bis ". En vertu de ce dernier article, la base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute.

5. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/ Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".

En ce qui concerne l'évaluation par voie de comparaison :

6. La société Roissy Hôtels Invest soutient que la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1398 du code général des impôts, retenue pour fixer la valeur locative de l'immeuble en litige à un montant de 114 017 euros au 1er janvier 1970, est subsidiaire de la méthode d'évaluation par voie de comparaison prévue au 2° du même article, laquelle doit être mise en oeuvre au cas d'espèce dès lors qu'il existe un local-type de référence comparable à l'immeuble en litige, à savoir le local-type n° 111 mentionné au procès-verbal des opérations de révision foncière du 16ème arrondissement de Paris, au tarif unitaire de 5,64 euros à majorer de 25 %. Cependant, ce local-type correspond à un hôtel quatre étoiles traditionnel qui n'est pas comparable à un hôtel de chaîne de conception moderne, situé au surplus à Paris, localité ne présentant pas, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Roissy.

7. En outre, le local-type n° 210 du quartier " Petit Montrouge " dans le 14ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris, évoqué par le ministre, correspond à un immeuble de conception ancienne, édifié en 1926, dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature, et son aménagement, ne sont pas similaires à celles des établissements à évaluer faisant partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne. Il se situe par ailleurs à Paris, qui ne présente pas, comme il a été précédemment exposé, une situation économique analogue à Roissy. Par suite, il ne saurait être utilement comparé à un hôtel de chaîne, de conception moderne, alors même qu'il aurait fait l'objet d'aménagements ayant permis d'améliorer le niveau de ses équipements et prestations depuis le 1er janvier 1970.

8. Dans la mesure où la société requérante ne propose pas d'autres locaux-types et où l'administration a produit les résultats d'une recherche portant sur plus d'une centaine de termes de comparaison et de nombreuses décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type, régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l'immeuble à évaluer situés à Roissy ou dans une commune économiquement comparable, ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation, par comparaison, de l'hôtel concerné, le moyen tiré de ce que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts pour fixer la valeur locative de l'hôtel qu'elle exploite sur le territoire de Roissy, doit être écarté.

En ce qui concerne l'évaluation par voie d'appréciation directe :

9. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

10. L'administration fiscale a proposé, en l'espèce, deux évaluations selon la méthode de l'appréciation directe, qui se fondent, pour la première, sur la valeur vénale de l'hôtel Ibis situé à Sarcelles (Val-d'Oise), lequel a fait l'objet d'un apport en sociétés en 1981 et, pour la seconde, sur un acte de vente en état futur d'achèvement, intervenu le 17 janvier 1984, portant sur un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny (Seine-Saint-Denis). Elle a affecté à ces prix moyens, après application d'un abattement de 20 % dans la seconde évaluation, de l'indice INSEE du coût de la construction et d'ajustements pour tenir compte des différences entre les immeubles de référence et ceux à évaluer, un taux d'intérêt minimal de 7 %, pour obtenir la valeur locative foncière unitaire correspondante. Il en ressort, selon le cas, une valeur locative de 121 055 ou 123 263 euros, supérieure à celle de 114 017 euros retenue pour assoir l'imposition en litige. La société requérante, qui ne conteste ni le choix des immeubles en cause, ni les paramètres mis en oeuvre, qui sont conformes aux dispositions du 3° de l'article 1498 susvisé, ne peut donc prétendre à bénéficier d'une réduction de ses impositions.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la société Roissy Invest Hôtels n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande en réduction de la cotisation de taxe spéciale d'équipement. Sa requête doit, par suite, être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de la SNC Roissy Hôtel Invest, relative à la taxe spéciale d'équipement, est rejetée.

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