Conseil d'État, 3ème chambre, 07/03/2022, 447327, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Caractéristiques des locaux : La société contestait que le local-type n° 27 bis, correspondant à un hypermarché, puisse servir de référence pour des locaux ayant des caractéristiques différentes. La Cour souligne que l'administration doit démontrer que le local de référence présente des caractéristiques similaires en « affectation, situation, importance, état d'entretien et aménagement ».

3. Argumentation sur la construction et le loyer : La société Kimmo a fourni des éléments quant à l’année de construction et à la location sous conditions de prix anormales, ce qui a renforcé la nécessité d’une analyse adéquate de ces points par le tribunal.

Interprétations et citations légales

2. Critères de comparaison : L'article 324 Z de l’annexe III précise que « l'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature ». Cela implique une définition précise des "types" de locaux selon leur catégorie visée, ainsi que leurs caractéristiques.

3. Insuffisance de motivation : La Cour a fait valoir que l'insuffisance de réponse à l'argumentation une fois soumise par la société constitue un manquement au principe de motivation des décisions administratives. Cela se réfère à un cadre plus large de contrôle de la légalité des décisions de l'administration.

Cette décision souligne l'importance d'une évaluation rigoureuse basée sur des termes de comparaison pertinents, et de la nécessité d'une motivation claire et adéquate lors des jugements administratifs.

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Martin Guesdon, auditeur,

- les conclusions de M. Laurent Cytermann, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Duhamel - Rameix - Gury - Maître, avocat de la SCI Kimmo ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société civile immobilière (SCI) Kimmo est propriétaire de locaux d'une superficie de 1 466 m² à Saint-Jean-de-Védas (Hérault). En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'administration a évalué la valeur locative de ces locaux par comparaison, en retenant le local-type n° C44 inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune. La société Kimmo a ainsi été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un montant de 37 741 euros pour 2016 et de 36 649 euros pour 2017. Par une décision du 23 mai 2018, l'administration a substitué au local-type n° C44 le local-type n° 27 bis du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Montpellier, mais a rejeté la réclamation de la société, le tarif unitaire correspondant à ce dernier local-type étant supérieur à celui qui avait été initialement retenu. La société requérante se pourvoit en cassation contre le jugement du 5 octobre 2020 par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties.

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " (...) 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".

3. Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur locative d'un immeuble à usage commercial, l'administration peut, sans méconnaître l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts, retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évalué.

4. Devant le tribunal administratif, la société Kimmo faisait valoir que le local-type n° 27 bis du procès-verbal la commune de Montpellier, qui correspond à un hypermarché situé à Pérols et qui figure également au procès-verbal de cette commune, ne présente pas des caractéristiques similaires à celles des locaux à évaluer, notamment en raison de leur différence de nature et d'affectation. En jugeant que le local-type n° 27 bis pouvait être retenu comme terme de comparaison sans répondre à ce moyen, qui n'était pas inopérant, le tribunal administratif a insuffisamment motivé son jugement. Au surplus, il l'a entaché d'une autre insuffisance de motivation en se bornant à juger que la société ne pouvait sérieusement soutenir que ce local-type n'aurait été construit qu'en 1972 dès lors que cette année n'était pas mentionnée sur le procès-verbal de la commune de Montpellier, alors que la société faisait valoir, en réponse à l'argumentation de l'administration, d'une part, qu'il ressortait du procès-verbal de la commune de Pérols que ce même local-type avait été construit en 1970 et ne pouvait donc avoir été loué au 1er janvier 1970 et, d'autre part, que ce local, faisant l'objet d'un crédit-bail, avait été donné en location à des conditions de prix anormales. La société est fondée, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros à verser à la société Kimmo au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du 5 octobre 2020 du tribunal administratif de Montpellier est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Montpellier.

Article 3 : L'Etat versera à la société Kimmo la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière Kimmo et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.

Délibéré à l'issue de la séance du 27 janvier 2022 où siégeaient : M. Guillaume Goulard, président de chambre, présidant ; M. Stéphane Verclytte, conseiller d'Etat et M. Martin Guesdon, auditeur-rapporteur.

Rendu le 7 mars 2022.

Le président :

Signé : M. Guillaume Goulard

Le rapporteur :

Signé : M. Martin Guesdon

La secrétaire :

Signé : Mme A... B...