Conseil d'État, 3ème chambre, 13/11/2020, 437433, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Dénaturation des clauses contractuelles: La cour a constaté que la cour administrative d'appel avait omis de reconnaître que la clause des actes notariés ne dérogeait pas au principe selon lequel les loyers sont immédiatement transférés lors de la cession d'un bien loué. En affirmant que la clause n’établissait pas que les loyers étaient dus aux acquéreurs, la cour a interprété de manière erronée l'accord entre les parties. Cette analyse a conduit à une conclusion précipitée quant au non-respect des conditions pour bénéficier du statut de loueur professionnel.

> "la clause figurant dans les actes notariés de cession des logements... ne permettait pas d'établir que les loyers... étaient dus aux acquéreurs."

Interprétations et citations légales

> "Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories... des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux..."

2. Effet translatif des loyers: La décision a également mis l'accent sur le principe s'appliquant aux cessions de biens loués, qui stipule que les revenus de location sont automatiquement transférés avec la cession du bien. Cette interprétation était essentielle pour contester la décision de la cour administrative d’appel qui avait considéré que la clause contractuelle empêchait la reconnaissance des loyers dus.

En somme, la décision de la cour administrative suprême a révélé une interprétation inappropriée des clauses contractuelles par la cour d'appel, conduisant à une annulation de l'arrêt initial et à un réexamen de la situation par la cour administrative d'appel.

1°) d'annuler cet arrêt ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à son appel ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Thomas Janicot, auditeur,

- les conclusions de Mme Marie-Gabrielle Merloz, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Baraduc, Duhamel, Rameix, avocat de M. A... ;

Considérant ce qui suit :

1. A la suite de la vérification de comptabilité des EURL Nihombashi et Mitsukoshimae dont il est le gérant, M. A... a fait l'objet d'un contrôle sur pièces à l'issue duquel l'administration, après avoir constaté le caractère non professionnel de son activité de loueur en meublés, a remis en cause l'imputation du déficit dégagé par cette activité sur son revenu global des années 2009, 2010 et 2011. Par proposition de rectification du 11 décembre 2012, l'administration lui a notifié des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre des années 2009, 2010 et 2011 ainsi que les pénalités correspondantes. Le tribunal administratif de Lyon a rejeté la demande de décharge de ces impositions supplémentaires présentée par M. A.... Celui-ci se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 7 novembre 2019 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté l'appel qu'il a formé contre ce jugement.

2. Aux termes du VII de l'article 151 septies du code général des impôts, dans sa rédaction alors applicable : " Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pas exercée à titre professionnel. L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies : (...) 2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; / 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62. (...) / La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement du local, à la date de cet achèvement. L'année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3°. Il en est de même l'année de cessation totale de l'activité de location ".

3. Pour refuser la qualité de loueur en meublés professionnel que revendiquait M. A... en application des dispositions précitées, au motif que les recettes qu'il avait tirées de son activité de loueur en meublés, en 2010 et en 2011, ne remplissaient pas la condition posée au 3° de ces dispositions, la cour a jugé que la clause figurant dans les actes notariés de cession des logements acquis par les EURL Nihombashi et Mitsukoshimae, qui indiquait que " les parties entendent faire leur affaire personnelle entre elles de tous comptes de prorata de loyers et de remboursement éventuel de loyers d'avance (...) ", ne permettait pas d'établir que les loyers correspondant à la période du 27 au 31 décembre 2010, concernant les locaux de Saint Etienne, et du 30 au 31 décembre 2011, concernant les locaux de Maisoncelles-en-Brie, étaient dus aux acquéreurs. En statuant ainsi, alors que cette clause ne faisait que renvoyer à l'accord des parties pour les modalités de calcul des loyers et n'avait pas pour objet de déroger à l'effet translatif immédiat des loyers qui s'attache à la cession d'un bien loué, principe au demeurant rappelé dans les actes notariés en cause, la cour a dénaturé la portée de ces clauses contractuelles.

4. Par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, M. A... est fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros à verser à M. A... en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 7 novembre 2019 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Lyon.

Article 3 : L'Etat versera à M. A... une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. B... A... et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.