Conseil d'État, 8ème chambre, 10/08/2017, 396390, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Fondement légal de l'évaluation par comparaison : La décision rappelle les dispositions des articles pertinents du Code général des impôts, notamment l'article 1498 concernant les méthodes pour déterminer la valeur locative, où il est explicité que « la valeur locative est déterminée par comparaison », et les locaux utilisés comme type doivent correspondre à l'usage commercial au moment de l'évaluation.

Interprétations et citations légales

- Code général des impôts - Article 1415 : Cet article établit que la taxe foncière est déterminée selon les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. Cela souligne l'importance de la date d'évaluation et les conditions d'exploitation des locaux.

- Code général des impôts - Article 1498 : Ce texte définit les critères de détermination de la valeur locative pour les biens commerciaux, stipulant que l'évaluation par comparaison doit se baser sur des locaux ayant des conditions de location normales à la date de référence. La clause 2° indique clairement que « la valeur locative est déterminée par comparaison … pour les biens … occupés par un tiers à un autre titre que la location ».

- Code général des impôts - Article 324 Z : Cette annexe précise que l'évaluation par comparaison nécessite que les types choisis soient adéquats en fonction de la nature, de l'utilisation et de l'état du bien, soulignant l’importance de la pertinence des termes de comparaison.

En conclusion, la décision du Conseil d'État établit fermement que l'état d'utilisation des locaux-types au moment de l'évaluation est crucial pour déterminer la valeur locative, et qu'un changement dans leur affectation constitue un obstacle à leur utilisation comme référence pour la taxation. Cette interprétation des textes de loi renforce l'idée que la méthode d'évaluation doit toujours tenir compte des conditions réelles du marché au moment pertinent.

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Vincent Uher, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Briard, avocat de la société foncière immobilière et de location (SOFILO).
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la SOFILO a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans les rôles de la commune de Montélimar (Drôme) au titre de l'année 2009 à raison d'un ensemble immobilier à usage de bureau dont elle est propriétaire. La valeur locative de cet immeuble a été évaluée par l'administration en le comparant avec le local-type n° 151 inscrit au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Montélimar. Ce local-type n° 151 avait lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 60 du procès-verbal de la commune de Montélimar. La SOFILO se pourvoit en cassation contre le jugement du 23 novembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie.

2. En vertu de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou (...) occupés par un tiers à un autre titre que la location (...) la valeur locative est déterminée par comparaison. (...) / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune (...), au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".

3. En jugeant que la circonstance que le local-type n° 60 à usage de bureau du procès-verbal de la commune de Montélimar, utilisé comme terme de comparaison ultime, n'était plus affecté à un usage commercial était sans incidence sur le bien-fondé de l'évaluation de l'immeuble dont la société était propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, alors qu'un tel changement d'affectation, à le supposer établi, ne permettait plus à l'administration de retenir ce local-type comme terme de comparaison pertinent pour déterminer, directement ou indirectement, la valeur locative du bien à évaluer, le tribunal a commis une erreur de droit.

4. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre moyen du pourvoi, que la SOFILO est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SOFILO de la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 23 novembre 2015 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Grenoble.

Article 3 : L'Etat versera à la SOFILO une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société anonyme foncière immobilière et de location et au ministre de l'action et des comptes publics.