Conseil d'État, 8ème chambre, 28/12/2017, 396392, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> « ...la circonstance que le local-type n° 60 à usage de bureau...n'était plus affecté à un usage commercial...ne permettait plus à l'administration de retenir ce local-type comme terme de comparaison pertinent. »

2. Droit à une évaluation correcte : Le crédit à l’évaluation comparée est un principe fondateur, et un changement dans l’affectation d’un local a un impact décisif sur sa valeur locative. Cela établit un précédent sur la nécessité de conformité des termes de comparaison dans le cadre des évaluations fiscales :

> « ... un tel changement d'affectation...ne permettait plus... de déterminer, directement ou indirectement, la valeur locative du bien à évaluer... »

Interprétations et citations légales

> « La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388. »

2. Code général des impôts - Articles 1388 et 1498 : Ces articles mettent en avant que la valeur locative des biens doit être déterminée selon des principes d’évaluation, utilisant des biens similaires comme points de référence (méthode de comparaison). Ce cadre législatif impose ainsi que les biens comparés partagent une affectation identique ou analogue à celle du bien évalué.

> Article 1498 : « La valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée...par comparaison avec des immeubles similaires... »

Cette décision rappelle ainsi que les pratiques d'évaluation doivent respecter l'intégrité des termes de comparaison utilisés et qu'un changement dans la nature de l'usage d'un local remettant en cause son statut de terme de comparaison doit être pris en compte. Cela consolide la jurisprudence concernant une évaluation correcte et conforme aux principes établis par le code général des impôts.

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative, notamment son article R. 611-8 ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Karin Ciavaldini, maître des requêtes,

- les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Briard, avocat de la société foncière immobilière et de location (SOFILO).
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la société anonyme foncière immobilière et de location (SOFILO) a été assujettie à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans les rôles de la commune de Montélimar (Drôme) au titre de l'année 2010 à raison d'un ensemble immobilier à usage de bureau dont elle est propriétaire. La valeur locative cadastrale de cet immeuble a été déterminée par l'administration en le comparant avec le local-type n° 151 inscrit au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières de la commune de Montélimar. Ce local-type n° 151 avait lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n° 60 du procès-verbal de la commune de Montélimar. La société se pourvoit en cassation contre le jugement du 23 novembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie.

2. En vertu de l'article 1522 du code général des impôts, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères " est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388 ". L'article 1388 du même code dispose que : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. Aux termes de l'article 1498 du même code, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou (...) occupés par un tiers à un autre titre que la location (...) la valeur locative est déterminée par comparaison. (...) / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune (...), au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".

3. En jugeant que la circonstance que le local-type n° 60 à usage de bureau du procès-verbal de la commune de Montélimar, utilisé comme terme de comparaison ultime, n'était plus affecté à un usage commercial était sans incidence sur le bien-fondé de l'évaluation de l'immeuble dont la société était propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, alors qu'un tel changement d'affectation, à le supposer établi, ne permettait plus à l'administration de retenir ce local-type comme terme de comparaison pertinent pour déterminer, directement ou indirectement, la valeur locative du bien à évaluer, le tribunal a commis une erreur de droit.

4. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi, que la société requérante est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SOFILO de la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 23 novembre 2015 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Grenoble.

Article 3 : L'Etat versera à la SOFILO une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société anonyme foncière immobilière et de location et au ministre de l'action et des comptes publics.