Conseil d'État, 8ème SSJS, 16/03/2016, 375608, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la Décision

Arguments Pertinents

> "En jugeant que la règle rappelée au point 4 devait être appliquée en se référant à l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation et en en faisant application pour rejeter les demandes de la société requérante, le tribunal administratif a commis une erreur de droit."

2. Rappel de la Procédure de Révision de Valeur Locative : Le juge a également précisé que la valeur locative doit être déterminée par référence aux biens comparables dans la commune ou dans une situation économiquement semblable, et non simplement par des critères de classification imposés par le droit de la construction.

> "La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties ... est déterminée ... pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte." (CGI - Article 1494)

Interprétations et Citations Légales

1. Évaluation des Immeubles de Grande Hauteur : Selon le Code général des impôts - Article 1498, les biens situés à plus de 50 mètres pour les habitations et plus de 28 mètres pour d'autres types se voient attribuer une méthode spécifique d’évaluation. Cela souligne la nécessité de ne pas se limiter aux définitions fournies par d'autres codes.

> "Les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur..."

2. Publication de Valeurs Unitaire : L’article 324 AA du Code général des impôts indique que la valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales doit se baser sur des valeurs unitaires fixes, ce qui renforce l’idée que la méthode d’évaluation doit être cohérente et adaptée à la nature réelle des biens visés.

> "La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire ... est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance ... les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante." (CGI - Article 324 AA)

La décision illustre ainsi un équilibre juridique nécessaire entre les règles d'évaluation fiscales et les spécificités des structures bâties, ce qui contribue à une taxation équitable des propriétés.

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses demandes ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Karin Ciavaldini, maître des requêtes,

- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Potier de la Varde, Buk Lament, avocat de la société Ardagh Metal Packaging ;

1. Considérant que la société Ardagh Metal Packaging a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2008 à 2010 à raison de locaux dont elle est propriétaire dans la commune de Clichy-la-Garenne (Hauts-de-Seine) ; que, par le jugement attaqué du 17 décembre 2013, le tribunal administratif a rejeté ces demandes ;

2. Considérant qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'en vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante (...) " ; qu'en vertu des dispositions de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision " ;

3. Considérant qu'en vertu de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation : " Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l'application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : / - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation, tels qu'ils sont définis par l'article R. 111-1 ; / - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles (...) " ;

4. Considérant que, pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les immeubles de grande hauteur, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article ; qu'à la date du 1er janvier 1970 retenue pour l'évaluation des valeurs locatives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évaluation de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue parisienne et avaient une hauteur de 100 mètres ; qu'en conséquence, doit être regardé comme un immeuble de grande hauteur, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieure ; qu'il n'y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie des immeubles de grande hauteur définie par le code de la construction et de l'habitation, notamment par son article R. 122-2 précité, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur construction, de spécificité telle, au regard de la loi fiscale, qu'elle empêche la comparaison avec un immeuble n'appartenant pas à cette catégorie ;

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que la règle rappelée au point 4 devait être appliquée en se référant à l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation et en en faisant application pour rejeter les demandes de la société requérante, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la société Ardagh Metal Packaging est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque ;

6. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la société Ardagh Metal Packaging de la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du 17 décembre 2013 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Article 3 : L'Etat versera à la société Ardagh Metal Packaging la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société Ardagh Metal Packaging et au ministre des finances et des comptes publics.