Conseil d'État, 9ème - 10ème chambres réunies, 29/12/2020, 428309, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Interprétations et citations légales

1. Code général des impôts - Article 150 VC : Cet article précise que la plus-value doit être réduite d'un abattement en fonction de la durée de détention. La cour administrative a mal appliqué cet article en ne tenant pas compte de la date effective du transfert de propriété.

2. Code civil - Article 1583 : Il stipule que "la vente est parfaite entre les parties" dès que l'accord est atteint, indépendamment du paiement ou de la livraison. Ce principe a été fondamental pour justifier que le transfert de propriété a effectivement eu lieu avec la promesse de vente, ce que la cour d'appel a ignoré.

3. Code civil - Article 1589 : Cet article renforce l’idée que la promesse de vente engage les parties et constitue un transfert de propriété dans le cadre de l’accord sur la chose et le prix. Cette interprétation a été cruciale pour établir que la SCI devait être considérée comme propriétaire des terres dès la signature de la promesse.

En somme, la décision réaffirme l'importance du consentement préalable dans la réalisation des transactions immobilières, rappelant que les documents notariés ultérieurs ne peuvent modifier des engagements déjà pris entre parties.

1°) d'annuler cet arrêt ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur appel.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code civil ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Nicolas Agnoux, maître des requêtes,

- les conclusions de Mme C... F..., rapporteure publique ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de Mme B... et autre ;
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société civile immobilière (SCI) " Lindos ", dont M. D... E..., fils de Mme B..., est associé, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2010 et 2011, à l'issue de laquelle l'administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière réalisée au titre de la vente, le 23 novembre 2011, de terrains à bâtir situés sur le territoire de la commune de Carqueiranne (Var). Mme B..., au foyer fiscal de laquelle M. E... était rattaché, a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 en conséquence de cette rectification. Par un jugement du 6 avril 2017, le tribunal a déchargé Mme B... des majorations prévues au a de l'article 1729 du code général des impôts et rejeté le surplus de ses conclusions. Mme B... et M. E... se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 21 décembre 2018 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté leur appel contre ce jugement en tant qu'il n'a fait que partiellement droit à leur demande.

2. Aux termes de l'article 150 VC du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : " I. - La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (...) ". Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente " est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ". Enfin, aux termes de l'article 1589 du même code : " La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (...) ".

3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la contribuable a soutenu que la plus-value réalisée à l'occasion de la cession des parcelles en litige devait être réduite d'un abattement en raison de la durée de détention, en application de l'article 150 VC du code général des impôts, en faisant valoir que la SCI devait être regardée, compte tenu des stipulations de la promesse synallagmatique de vente signée le 19 octobre 1998, comme propriétaire à compter de cette date et non, comme l'affirmait le ministre, à compter de la signature de l'acte authentique, le 23 novembre 2011. Pour écarter ce moyen, la cour a jugé que, en dépit de la signature de la promesse de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature de l'acte authentique de vente dès lors que cet acte décrivait les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulait que l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter de sa signature. En statuant par ces motifs, alors que, dans l'hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu'elle fixe sont levées, et que les stipulations d'un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit.

4. Par suite, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme globale de 1 000 euros à verser à Mme B... et M. E... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 21 décembre 2018 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Marseille.

Article 3 : L'Etat versera à Mme B... et M. E... la somme globale de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à Mme A... B..., M. D... E... et au ministre de l'économie, des finances et de la relance.