Conseil d'État, 9ème - 10ème chambres réunies, 30/06/2016, 375547

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Erreur de droit: L'arrêt note explicitement que la cour a commis une erreur de droit en écartant les frais de démolition et de fondations, ce qui entache la régularité de la décision établie par la cour administrative d’appel.

Interprétations et citations légales

- Article 150 V du Code général des impôts stipule que "La plus ou moins-value brute réalisée [...] est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition". Cela établit les bases du calcul de la plus-value en mettant l'accent sur la nécessité de considérer les éléments de coût réels pour le cédant.

- Article 150 VB précise les modalités de calcul du prix d'acquisition, incluant des frais de construction (4°) : "des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble". Cette disposition est cruciale car elle ouvre la possibilité de soustraire des frais même si la vente a eu lieu avant l'achèvement du projet immobilier.

La décision conclut sur la nécessité d'examiner les justifications liées aux frais de construction et d'adopter une interprétation plus large et favorable à M. et Mme B..., conformément aux dispositions légales existantes. Ainsi, la décision dévoile une approche propice à la prise en compte des investissements réalisés par les contribuables lors de la cession d’une propriété.

1°) d'annuler cet arrêt ;

2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- loi n° 2003-1311 du 31 décembre 2003 ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Julien Anfruns, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de Mme Emilie Bokdam-Tognetti, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Monod, Colin, Stoclet, avocat de M. et Mme B...;
1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme B...ont acquis, par acte authentique en date des 21 et 22 juillet 2004, une parcelle située sur le territoire de la commune de Clermont-Ferrand, qui comprenait un atelier, deux débarras ainsi qu'une cour intérieure, moyennant un prix de 122 000 euros ; qu'après avoir réalisé différentes démarches en vue de la réalisation d'un nouvel immeuble sur cette parcelle et avoir engagé des frais en vue de la réalisation de ce projet immobilier, M. et Mme B...ont cédé cette parcelle à une société civile immobilière par acte authentique en date du 25 octobre 2006, pour un prix de 686 020 euros ; que la déclaration de plus-value de cession souscrite à la suite de cette vente faisait apparaître une plus-value imposable d'un montant de 279 368 euros ; qu'après un contrôle sur pièces de cette déclaration, l'administration fiscale a rehaussé le montant de la plus-value imposable en remettant en cause l'intégralité des dépenses déduites par les contribuables, au motif que ces dépenses se rapportaient à leur projet initial de construction, tandis que la cession litigieuse portait sur un terrain à bâtir ; que par un jugement du 27 décembre 2012, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande de décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2006 du fait de cette remise en cause ; que M. et Mme B...se pourvoient en cassation contre l'arrêt du 17 décembre 2013 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté l'appel qu'ils avaient formé contre ce jugement ;

2. Considérant qu'aux termes de l'article 150 V du code général des impôts : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant " ; que le montant à retenir comme prix d'acquisition de l'immeuble ou des droits relatifs à des immeubles, pour le calcul de la plus-value imposable, est défini par l'article 150 VB du même code aux termes duquel : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. (...) / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : / 1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ; (...) / 3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles (...) ; / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (...) ; / 5° Des frais de voirie, réseaux et distribution en ce qui concerne les terrains à bâtir ; (...) " ;

3. Considérant que lorsqu'un début de construction a été entrepris sur un terrain, la circonstance qu'en dépit de ce début de construction, le bien ait été qualifié de terrain à bâtir dans l'acte de vente n'exclut pas que les frais de construction exposés à ce titre soient pris en compte dans la détermination du prix d'acquisition par application des dispositions du 4° de l'article 150 V cité au point 2 ci-dessus ; qu'il suit de là qu'en jugeant qu'il résultait de l'acte de vente du 25 octobre 2006 que la cession portait sur un terrain à bâtir, au sens du 5° de l'article 150 V du code général des impôts, et en en déduisant que les frais de démolition et de réalisation de fondations, exposés pour un projet de construction qui n'a pas été mené à son terme par les contribuables antérieurement à la cession de ce terrain, ne pouvaient être retenus en majoration du prix d'acquisition sur le fondement du 4° de ce même article, la cour a commis une erreur de droit ; qu'ainsi, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour qu'ils attaquent ;

4. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'État une somme de 3 000 euros à verser à M. et Mme B...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
D E C I D E :

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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon du 17 décembre 2013 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Lyon.

Article 3 : L'État versera à M. et Mme B...une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme A...B...et au ministre des finances et des comptes publics.