Conseil d'État, 9ème chambre, 21/06/2019, 412512, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "En jugeant ainsi, sans rechercher, au besoin en procédant à une mesure d'instruction, s'il existait des termes de comparaison dans d'autres communes présentant une situation économique analogue à celle de la commune de Serbannes..."

2. Méthodes de détermination de la valeur locative : Le jugement a précisé que la valeur locative d'un immeuble ne peut être fixée par voie d'appréciation directe que si les voies de comparaison sont impossibles.

> "Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un immeuble ne peut légalement être déterminée par la voie d'appréciation directe que s'il est impossible de la fixer par voie de comparaison."

Interprétations et citations légales

- Code général des impôts - Article 1498 : Cet article explicite les méthodes de détermination de la valeur locative des biens immobiliers. Les trois méthodes (location normale, location anormale ou vacante, et appréciation directe) doivent être respectées dans l'évaluation de la taxe foncière.

> "Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : [...] la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe."

- Code de justice administrative - Article L. 761-1 : Cet article permet à la partie qui obtient gain de cause de demander le remboursement de ses frais auprès de l'État.

> "Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la société Les Amis de Montpensier d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative."

Cette décision illustre les principes de la charge de la preuve dans le cadre de la taxation foncière et insiste sur l'importance d'une évaluation fondée sur des éléments de comparaison substantiels dans un contexte local similaire, renforçant la protection des contribuables face à d'éventuelles évaluations fiscales injustifiées.

2°) de mettre à la charge de l'État une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- la décision n° 412512 du 13 décembre 2017 par laquelle le Conseil d'Etat statuant au contentieux a jugé qu'il n'y avait pas lieu de transmettre au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par la société Les Amis de Montpensier ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Sylvain Humbert, maître des requêtes,

- les conclusions de Mme Emilie Bokdam-Tognetti, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Zribi et Texier, avocat de la SCI Les Amis de Montpensier ;
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Les Amis de Montpensier a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2012, 2013 et 2014 à raison des terrains de golf dont elle est propriétaire sur la commune de Serbannes (Allier) et qu'elle donne en location à une association sportive à but non lucratif. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 16 mai 2017 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté sa demande de décharge de ces impositions.

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un immeuble ne peut légalement être déterminée par la voie d'appréciation directe que s'il est impossible de la fixer par voie de comparaison.

3. Après avoir relevé qu'il résultait de l'instruction que les procès-verbaux des communes de l'Allier ne comportaient aucun parcours de golf susceptible de constituer un terme de comparaison pour arrêter la valeur locative des terrains en litige, le tribunal a écarté les locaux types à usage de golf situés à Pornic Sainte-Marie (Loire-Atlantique) et à Arzon (Morbihan) proposés par la société requérante au seul motif qu'elle n'établissait pas que ces communes présentaient, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Serbannes. Le tribunal en a déduit que l'administration était fondée à déterminer la valeur locative des terrains de golf en litige selon la méthode de l'appréciation directe. En jugeant ainsi, sans rechercher, au besoin en procédant à une mesure d'instruction, s'il existait des termes de comparaison dans d'autres communes présentant une situation économique analogue à celle de la commune de Serbannes, alors que l'administration, dans ses écritures, se bornait à affirmer ne pas avoir trouvé de tels termes de comparaison au procès-verbal de cette commune " ni d'ailleurs dans les procès-verbaux de communes analogues ", le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a méconnu les règles de dévolution de la charge de la preuve. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la société requérante est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué.

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la société Les Amis de Montpensier d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative
D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 16 mai 2017 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée devant le tribunal administratif de Clermont-Ferrand.

Article 3 : L'Etat versera à la société Les Amis de Montpensier une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SCI Les Amis de Montpensier et au ministre de l'action et des comptes publics.