COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 02 DECEMBRE 2014
A.D
N° 2014/
Rôle N° 14/00077
SCI DE CONSTRUCTION VENTE DEMANDOLS
C/
SCI PUCIKEN
Grosse délivrée
le :
à :ME ERMENEUX
ME LATIL
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 09 Décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05950.
APPELANTE
Société Civile Immobilière de Construction Vente DEMANDOLS immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 485 120 729, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Jean Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SCI PUCIKEN immatriculée au RCS de NICE sous le n°529 600 439, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Claude EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2014,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Faits, prétentions et procédure :
La SCCV Demandols a acheté un terrain le 27 septembre 2006.
Les époux [L] ont obtenu un permis de construire un chalet d'habitation de 138 m² le 9 novembre 2009, transferé à la SCCV Demandols le 20 janvier 2010, celle-ci étant notamment chargée de la construction.
Les époux [L] ont constitué la société civile immobilière Puciken.
Au début du mois de janvier 2011, les parties ont chargé un notaire de rédiger l'acte de vente du chalet par la SCCV Demandols au profit de la société civile immobilière Puciken qui s'est immatriculée au registre du commerce le 14 janvier 2011.
Le 12 janvier 2011, la SCCV Demandols a régularisé une déclaration d'intention d'aliéner au prix de 300'100,86 €, précisant que le chalet était vendu en cours d'édification, que la cession devait intervenir à charge pour l'acquéreur de prendre en charge divers engagements signés par le vendeur avec les entreprises pour la somme de 186'278,31 euros.
Le 20 janvier 2011, la mairie de [Localité 1] a renoncé à son droit de préemption et le 25 janvier 2011 le notaire a adressé le projet aux parties.
Le 20 avril 2011 le vendeur informe l'acquéreur que certaines entreprises ayant presque terminé leurs travaux, le transfert envisagé au mois de janvier n'était plus souhaité.
Le notaire a alors convoqué la SCCV Demandols d'avoir à comparaître le 22 juillet 2011 pour régulariser la vente du chalet, ce à quoi, la SCCV Demandols a répondu qu'il n'existait aucun engagement de sa part de céder pour le prix de revient et le notaire a alors dressé un procès-verbal de carence.
C'est dans ces conditions que la société civile immobilière Puciken a fait assigner la SCCV Demandols afin de voir dire que la vente du chalet est parfaite moyennant le prix de 300'100,86€ correspondant à l'état du chalet décrit dans l'attestation du 25 janvier 2011, augmenté du montant des marchés signés par la SCCV Demandols pour 186'278,31 euros.
La société civile immobilière Puciken a ajouté qu'elle était disposée à régler le coût de travaux qui auraient pu être exécutés depuis cette date et qu'elle ne s'opposait pas, si besoin était à l'organisation d'une expertise.
Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu'il suit :
- dit que la déclaration d'intention d'aliéner rédigée le 12 janvier 2011 comporte les mentions sur la chose vendue le prix et l'identité de l'acquéreur, qu'elle vaut promesse synallagmatique de vente et d'achat sous la condition du non exercice du droit de préemption par son bénéficiaire,
- en conséquence déclare parfaite entre les parties compte tenu de l'accord sur la chose et le prix, la vente portant sur le chalet à achever pour le prix de 300'100,86€,
- condamne la société civile Puciken à payer également à la SCCV Demandols la somme de 186'278,31 euros au titre de la reprise par l'acquéreur des marchés souscrits par le vendeur conformément à l'annexe de la déclaration d'intention d'aliéner,
- donne acte à la société civile immobilière Puciken de ce qu'elle s'engage à régler sur justificatifs le coût des travaux qui auraient pu être exécutés depuis le 25 janvier 2011 non compris dans le bilan prévisionnel,
- dit que la présente décision vaut vente,
- ordonne la publication de la décision à la conservation des hypothèques,
- condamne la société Demandols à payer à la société Puciken la somme de 40'000 € à titre de dommages et intérêts,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne la société Demandols aux dépens ainsi qu'à payer à la société Puciken la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 3 janvier 2014, la SCCV Demandols a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 3 octobre 2014, la société appelante demande à la cour de :
- la recevoir en son appel et le déclarer bien-fondé,
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la déclaration d'intention d'aliéner valait promesse de vente et d'achat sous condition du non exercice du droit de préemption par le bénéficiaire,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite pour le prix de 300'100,86 euros, en ce qu'il a ordonné la publication de la décision, en ce qu'il a alloué la somme de 40'000 €à titre de dommages et intérêts à la société Puciken,
- débouter celle-ci de ses demandes,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 6 octobre 2014, la société Puciken demande à la cour de :
- dire que l'appel est dénué de fondement,
- dire qu'il résulte des éléments de la cause la preuve de l'accord sur la chose et sur le prix ainsi que l'accord des parties pour substituer à M. [L] la société Puciken sans qu'il soit nécessaire de faire application de l'article 1843 du Code civil,
- dire que la déclaration d'intention d'aliéner acceptée par elle vaut accord des parties sur la chose et le prix suite à la renonciation de la commune d'exercer son droit de préemption et en conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la vente parfaite pour le prix de 300'100,86 euros,
- lui donner acte de ce qu'elle est disposée à prendre en charge les marchés souscrits pour la somme de 186'278,31 euros et de ce qu'elle est disposée à régler le coût des travaux qui auraient pu être exécutés non compris dans le bilan prévisionnel, sur justificatifs,
- dire qu'à défaut d'accord entre les parties sur ces travaux, une expertise pourra être ordonnée sur simple requête afin d'en calculer le prix,
- réformer le jugement en ce qui concerne les dommages et intérêts,
- condamner la société Demandols à lui payer la somme de 100'000 €en indemnisation de la privation de jouissance, et la somme de 10'000 € pour résistance abusive,
- confirmer le jugement sur l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ,
- condamner en outre la société Demandols à lui payer la somme de 5000 €ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Une pièce ayant été communiquée postérieurement à l'ordonnance de clôture , initialement prise le 7 octobre 2014, celle-ci a fait l'objet d'une révocation, à l'audience, avec l'accord des parties et une nouvelle clôture a été prononcée avant l'ouverture des débats.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire office.
Attendu que l'appel sera déclaré recevable.
Sur le fond :
Attendu qu'en application des articles 1583 et 1589 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties lorsqu'elles se sont accordées sur la chose et le prix et que la promesse de vente de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
Attendu par ailleurs, que la déclaration d'intention d'aliéner qui est destinée à permettre l'exercice du droit de préemption réservé à la commune, est une formalité, sans laquelle la vente authentique ne peut intervenir, puisqu'elle comporte le prix ainsi que les conditions précises de la vente projetée avec la description du bien ;
Attendu qu'en l'espèce, la déclaration d'intention d'aliéner de la SCCV Demandols mentionne qu'elle est faite au bénéfice de la société Puciken moyennant le prix de 300'100,86 €, versé comptant à la signature de l'acte authentique ; qu'elle stipule que le chalet est vendu en cours d'édification , la cession devant intervenir à charge pour l'acquéreur de payer les divers engagements signés par le vendeur pour un montant de 186'278,31 euros.
Attendu que la DIA a été reçue par la mairie le 14 janvier, qui a fait connaître son refus de préemption le 20 janvier 2011.
Attendu que les précisions ainsi inscrites sur cette déclaration d'intention d'aliéner ainsi que les courriers échangés entre les parties et notamment le mail du responsable de la société Demandols du 5 janvier 2011, adressant au notaire les éléments permettant d'établir la déclaration d'intention d'aliéner et lui faisant part de ce qu'il savait que l'acquéreur mettait en place une société familiale pour cette opération et le mail de M. [L], futur gérant de la SCI Puciken, au responsable de la société Demandols en date du 10 janvier 2011 lui envoyant les statuts de la société en vue de l'établissement de la DIA démontrent bien que M. [L] agissait alors pour le compte de la société en cours de formation, que les parties, à savoir à l'époque, M. [L] et la société Demandols, ( quand bien même la DIA mentionne le nom de la société Puciken) étaient alors d'ores et déjà d'accord sur la chose et le prix et que le vendeur savait qu'il s'était accordé avec M. [L], mais que la société Puciken devait se substituer à M. [L].
Attendu que la société Demandols oppose désormais que la société acquéreur n'étant pas inscrite au registre du commerce à la date de la déclaration d'intention d'aliéner, elle ne peut se prévaloir d'un accord sur la chose et le prix.
Mais attendu qu'il résulte :
- d'une part, des statuts de la société Puciken qui est une société familiale constituée entre les seuls époux [L], que celle-ci a pour objet précisément l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers et notamment d'un terrain sis à [Localité 1]... ,sur lequel est édifié un chalet brut de décoffrage, ainsi que toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet; que les dispositions finales de ces statuts prévoient également que leur signature emportera reprise automatique des engagements résultant des actes accomplis pour le compte de la société en formation lorsque la société aura été immatriculée au registre du commerce et des sociétés ;
- d'autre part, du procès-verbal de l'assemblée générale de cette société, en date du 18 janvier 2011, postérieur à l'immatriculation qui a été faite le 14 janvier 2011, que cette assemblée s'est réunie avec l'ordre du jour suivant :
« pouvoir à donner au gérant pour acquérir sur la commune de [Localité 1] un chalet en cours d'édification et pour la reprise de divers engagements, »
Attendu que les différents associés présents ont ensuite voté à l'unanimité tous les pouvoirs à M. [L] pour signer la vente en l'étude du notaire moyennant le prix convenu et la prise en charge des engagements du vendeur conformément à la déclaration d'intention d'aliéner.
Attendu qu'en l'état de ses éléments, il ne peut être avancé qu'il n'y a pas eu de reprise par la société des actes conclus quand elle était en cours de formation.
Attendu qu'à cet égard, la société appelante fait vainement valoir que cette assemblée générale devait être déposée au greffe du tribunal de commerce ou auraient dû être visée par le notaire dans son procès-verbal du mois de juillet 2011 constatant la carence du vendeur à comparaître sur la sommation qui lui avait été délivrée.
Attendu que la circonstance que cette assemblée ait eu lieu le 18 janvier 2011, antérieurement à la date de renonciation par la commune à son droit de préemption, est indifférente, l'accord des parties n'étant de toute façon intervenue qu'en parfaite connaissance de l'envoi de cette DIA et en conséquence, sous la réserve du non exercice par la mairie de son droit de préemption.
Attendu que ce moyen que la société venderesse invoque à la fois, à l'appui d'une demande d'irrecevabilité et de rejet au fond de la demande, sera donc écarté .
Attendu par ailleurs que l'accord de volonté des parties ne peut être sérieusement contesté en l'état des observations déjà ci-dessus faites, étant de surcroît relevé que les mentions mêmes du procès-verbal de l'assemblée générale qui donne tous pouvoirs au gérant de la société acquéreur, à savoir M. [L], pour signer l'acte dans les conditions précisément visées de la déclaration d'intention d'aliéner manifeste, sans discussion sérieuse possible, l'accord de l'acquéreur; qu'il résulte également d'un mail du 14 janvier 2011 que le gérant de la société Demandols recevait, le jour même, M. [L] pour convenir de la date de signature de l'acte, et que lorsque la société venderesse a reçu le projet de vente que le notaire a adressé aux parties le 25 janvier 2011 sur ses instructions, ni celle-ci, ni l'acquéreur n'ont prétendu que le contenu de ce projet ne reflétait pas la commune volonté des parties, ce qui vide de toute portée les moyens critiques de l'appelant sur l'absence de preuve de l'accord des parties.
Attendu, dans ces conditions, qu'il est également vain d'affirmer qu'il n'existe aucune continuité entre M. [L] et la société Puciken.
Attendu que la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner ne mentionne pas la valeur de l'avantage en nature de la société acquéreur, qui est étrangère aux bases de l'accord précédemment caractérisé, s'avère sans incidence sur le droit contractuel de la vente tel que résultant des dispositions susmentionnées du Code civil.
Attendu par ailleurs, que la société venderesse ne démontre pas l'absence de cause dès lors qu'elle n'appuie ce moyen que sur l'absence de contrepartie dans la déclaration d'intention d'aliéner ainsi que sur l'absence d'existence juridique de la société Puciken jusqu'au 14 janvier 2011,et que :
- d'une part, le moyen tiré de l'immatriculation de la SCI Puciken est vidé de sa substance par les observations ci dessus;
- d'autre part, un prix a bien été payé,
- et enfin, le seul éventuel déséquilibre économique de la convention (au demeurant allégué mais non prouvé) ne pourrait fonder qu'une action en réscision pour lésion, qui n'est pas exercée dans le cadre de cette instance.
Attendu, enfin, que les désaccords postérieurs des parties invoqués par l'appelant au travers des courriers du printemps 2011, qui concernent une situation différente de celle existant au mois de janvier 2011, sont inefficaces à remettre en cause les conditions de celui-ci.
Attendu, sur l'appel incident de la société intimée quant aux dommages et intérêts, que la privation de jouissance, telle qu'analysée par le tribunal dans le jugement attaqué, n'est pas sérieusement contestée par l'appelante qui écrit seulement qu'elle doit être 'purement et simplement rejetée car non fondée en droit et en fait', sans toutefois développer aucun moyen précis de ce chef, étant à ce propos observé qu'elle sollicite, elle-même, la somme de 50'000 € pour l'immobilisation du chalet pendant plus de trois ans.
Attendu qu'à cet égard, le tribunal a exactement retenu que la société civile immobilière PUCIKEN avait été privée de la jouissance du chalet alors qu'elle aurait pu prétendre à sa livraison pour la fin de l'année 2011 .
Attendu s'agissant d'une résidence de loisirs, qu'il n'est cependant pas démontré qu'elle devait être effectivement louée, les époux [L] ne versant, en effet, à ce sujet aucune pièce démontrant la réalité d'un tel projet, ni aucune autre pièce établissant qu'ils louaient auparavant les appartements qu'ils ont vendus pour financer l'opération, alors qu'ils se plaignent avant tout, leur temps de loisirs s'étant accru, de ne plus avoir de pied-à-terre à la montagne.
Attendu que la cour fixera donc souverainement, en l'état des pièces versées, le préjudice de ce chef à la somme de 30'000 € .
Attendu que le jugement sera donc réformé de ce chef
Attendu qu'en raison de sa succombance sur le principe de la vente, la société appelante sera déboutée de ses demandes accessoires, supportera les dépens de la procédure d'appel, et versera, en équité, à la société intimée la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'exercice d'une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus, susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts que s'il est établi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, une intention malicieuse ou une erreur grossière équipollente au dol.
Attendu que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société intimée sera donc rejetée.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
reçoit l'appel,
déboute la société appelante des fins de son recours et confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf le montant des dommages et intérêts alloués à la société Puciken au titre de son préjudice de jouissance et statuant à nouveau de ce chef :
condamne la société Demandols à payer à la société Puciken la somme de 30'000 € à titre de dommages et intérêts,
y ajoutant :
Condamne la société Demandols à payer à la société Puciken la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
rejette les demandes plus amples des parties,
condamne la société Demandols à supporter les dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT