5ème Chambre
ARRÊT N°
N° RG 19/04856 - N° Portalis DBVL-V-B7D-P6NU
SA IN EXTENSO BRETAGNE
C/
M. [I] [S]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aubin
Me Frenehard
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Madame Isabelle GESLIN OMNES, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 05 Septembre 2022, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 02 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
SA IN EXTENSO BRETAGNE, immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 397 470 386, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉ :
Monsieur [I] [S]
né le 10 avril 1947 à [Localité 6], de nationalité française,
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Laurent FRENEHARD de la SELARL ACTAVOCA, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
Aux termes d'un contrat de bail professionnel signé les 16 et 30 janvier 2004 et reçu par maître [N], notaire, M. [I] [S] a donné un bail à la société Genestier, société d'expertise comptable, aujourd'hui devenue In Extenso Bretagne, un local sis [Adresse 2] comprenant 'cuisine, entrée, salle à manger, chambre, salle de bains et WC', pour un loyer mensuel de 451 euros. Des travaux étaient autorisés pour adapter ce logement à une activité professionnelle (cabinet d'expertise comptable) .
Par congé donné par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 novembre 2017, la société In Extenso Bretagne a mis fin au bail à compter du 31 mai 2018.
Maître [G], huissier de Justice à [Localité 7] a constaté suivant procès-verbal de constat en date du 28 juin 2018, l'absence de remise en état du bien dans son état antérieur.
Suivant acte du 1er octobre 2018, M. [I] [S] a fait assigner le Cabinet In Extenso Bretagne.
Par jugement en date du 23 avril 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a :
- condamné la société In Extenso Bretagne à verser à M. [I] [S] la somme de 3 920,35 euros au titre de réparations locatives, outre 1 371 euros au titre de son préjudice d'immobilisation et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [I] [S] du surplus de sa demande,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la société In Extenso Bretagne aux entiers dépens, comprenant les frais de constat.
Le 18 juillet 2019, la société In Extenso Bretagne a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 juillet 2019, elle demande à la cour de :
- réformer intégralement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 23 Avril 2019,
En conséquence :
- dire et juger que l'action de M. [I] [S] est mal fondée,
- débouter M. [I] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [I] [S] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [I] [S] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 23 août 2019, M. [I] [S] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 23 avril 2019, sauf en ce qu'il l'a débouté d'une partie de ses demandes tendant à être indemnisé de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de pouvoir louer le bien,
En conséquence :
- condamner la société In Extenso Bretagne à lui payer la somme de 3 920,35 euros au titre des réparations locatives,
- condamner la société In Extenso Bretagne à lui payer la somme de 2 742,00 euros à titre d'indemnité compensatrice liée à l'impossibilité de louer le bien,
- condamner la société In Extenso Bretagne à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner la société In Extenso Bretagne aux entiers dépens en ce compris les frais éventuels d'exécution forcée, le coût du procès verbal dressé par maître [G], outre les frais de signification et d'exécution liés au premier jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande de réparations locatives
La société In Extenso Bretagne soutient que M. [S] ne justifie pas que le bail professionnel conclu comporte une obligation de restituer les lieux loués dans un état conforme à une occupation bourgeoise et considère que le jugement entrepris a violé les dispositions de l'article 1730 du code civil en la condamnant à remettre les lieux en leur état primitif.
Elle ajoute que la seule clause contractuelle relative aux travaux encadrés ne concerne que le percement de la cloison et n'est valable que lors de la fin du bail initial soit le 31 janvier 2010. Elle en déduit qu'après le 31 janvier 2010, un nouveau bail a pris naissance si bien que les améliorations et constructions effectuées par le preneur, comme le percement de la cloison, deviennent propriété du bailleur sans que celui-ci puisse réclamer aucune indemnité ni remise en état et que l'action du bailleur est devenue irrecevable.
En réponse, M. [S] indique qu'en tant que propriétaire d'un appartement à usage d'habitation, il entendait naturellement remettre en location celui-ci lorsque la société d'expertise-comptable rendrait les lieux libres, ce qui suppose que le bien soit restitué conformément à son état antérieur et donc dans un état conforme à une occupation bourgeoise. Il indique que le contrat de bail le prévoit clairement en page 3 sous la clause 'travaux' en précisant que le preneur s'engage à remettre les lieux dans leur état primitif, à ses frais, à la fin du bail.
Il soutient que le contrat de bail, comme tout contrat à durée déterminée, s'est tacitement renouvelé mais avec un contenu identique et en déduit que son action est parfaitement recevable.
L'article 57 A de loi 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable, au litige dispose que le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui- ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.
Aux termes des articles 1214 et 1215 du code civil, le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l'effet de la loi ou l'accord des parties. Lorsqu'à l'expiration du terme de ce type de contrat, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.
L'article 1754 du code civil indique qu'en l'absence de convention entre les parties, le locataire n'est tenu qu'aux réparations locatives ou de menu entretien. Ces dispositions ne sont pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières.
Il résulte du contrat de bail conclu produit les éléments suivants :
- en page 3 à la clause 'durée' : 'le bail est consenti et accepté pour une durée de 6 ans à compter du 1er janvier 2004 pour se terminer à pareille époque de l'an 2010. A son expiration, et à défaut de congé donné, par l'une ou l'autre des parties au moins six moins à l'avance, le bail sera reconduit tacitement pour une durée de six années'.
- en page 3 à la clause 'travaux' : 'le locataire a sollicité de la part du bailleur l'autorisation de percer la cloison pour permettre l'accès du local, objet du présent bail, par les deux couloirs principaux, de celui qu'il loue déjà appartenant à Mme [Z]. Le bailleur donne son accord à la réalisation de ceux-ci, le preneur s'engageant à remettre les lieux dans leur état primitif, à ses frais, lors de la fin du bail. Le preneur devra préalablement fournir au bailleur un descriptif des travaux envisagés. Par ailleurs, il est précisé que les travaux envisagés concernent une cloison située entre l'appartement présentement loué et celui de Mme [Z], ladite cloison n'est pas un mur porteur et ne constitue donc pas une partie commune de l'immeuble'.
- en page 6 à la clause 'entretien et réparations' s'agissant du locataire : 'le locataire aura à sa charge l'ensemble des réparations locatives, c'est-à-dire les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables à ces réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif'.
- en page 7 à la clause 'transformations' : 'toute transformation nécessitera l'accord exprès et écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, le propriétaire pourra exiger la remise en l'état des locaux et des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés. Le propriétaire pourra également exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des locaux loués en l'état au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local'.
Il est constant que le bail a été reconduit tacitement à compter du 31 janvier 2010 pour la même durée. En l'absence de convention contraire, le bail est reconduit aux clauses et aux conditions du bail venu à expiration. Par conséquent, l'action initiée par M. [S] n'est donc nullement irrecevable contrairement à ce que soutient l'appelante.
Il résulte du constat de sortie des lieux dressé par maître [G] en date du 28 juin 2018 de manière non contradictoire mais dont les constatations ne sont pas contestées par le preneur : l'existence d'une cloison sans revêtement, l'existence de gravats dans la cheminée, l'existence de trois goulottes dans l'appartement, l'absence de bidet, toilettes, lavabo, douche ou baignoire dans l'appartement et la présence de trois placards.
S'agissant de la cloison, le contrat de bail prévoit que le preneur devait remettre les lieux dans leur état primitif, à ses frais, lors de la fin du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque si la cloison a été remise, elle a été laissée brute sans revêtement. M. [S] produit une devis de réparation de 715 euros de reprise et de pose d'un revêtement de la cloison qui correspond au montant de son préjudice dont le preneur est responsable.
S'agissant de la dépose des éléments de la salle de bains et des aménagements électriques, le preneur ne justifie pas d'un accord du bailleur. Or en l'absence d'autorisation du bailleur, le contrat de bail prévoit que celui-ci peut exiger la remise en état des locaux. Si les parties n'ont pas produit l'état des lieux d'entrée, il n'en demeure pas moins que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels que sauf preuve contraire en vertu des dispositions de l'article 1731 du code civil. Le preneur n'a produit aucune pièce relative à l'état des lieux d'entrée.
M. [S] verse aux débats des devis de remise en état de la plomberie pour 2 438,65 euros et de remise en état de la partie électricité pour 766,70 euros qui correspondent au montant de son préjudice dont le preneur est responsable.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société In Extenso Bretagne à verser à M. [S] la somme de 3 920,35 euros au titre des réparations locatives.
- Sur la demande d'indemnité compensatrice liée à l'impossibilité de louer le bien
La société In Extenso Bretagne soutient que s'agissant des transformations mises en oeuvre par le locataire, la clause contractuelle précise que seuls les travaux mettant en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local devront faire l'objet d'une remise en état immédiate, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dans la mesure où la dépose de la baignoire et du bidet ne saurait causer un préjudice au bailleur, la destination du bien n'étant pas à usage d'habitation. Elle considère, dès lors, que le bailleur ne peut prétendre que les aménagements qu'elle a réalisé ont fait obstacle à toute possibilité de louer.
M. [S] fait valoir que l'absence de remise en état des lieux l'a empêché de louer le bien pendant plusieurs mois et demande une indemnité compensatrice fixée sur la valeur locative du bien sur une période de six mois.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte des articles 6 et 9 du code de procédure civile que chaque partie doit rapporter les preuves nécessaires au succès de ses prétentions.
M. [S] n'a produit strictement aucune pièce de nature à établir son impossibilité de louer le bien pendant plusieurs mois. Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande à ce titre et de réformer le jugement en ce sens.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, la société In Extenso Bretagne sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et sera tenue aux entiers dépens d'appel en ce inclus les frais de signification et d'exécution lié au premier jugement. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens incluant le coût du procès-verbal dressé par maître [G] seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société In Extenso Bretagne à verser à M. [I] [S] la somme de 1 371 € au titre du préjudice d'immobilisation ;
Statuant à nouveau,
Déboute M. [I] [S] de sa demande au titre du préjudice d'immobilisation ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne la société In Extenso Bretagne à payer à M.[I] [S] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la société In Extenso Bretagne aux dépens d'appel en ce inclus les frais de signification et d'exécution liés au premier jugement ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,