Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 3 AVRIL 2013
( n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/06137
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 08/00900
APPELANTES
S.A.R.L. GMA agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [C] [R] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Ayant pour avocat postulant Maître Jeanne BAECHLIN la SCP Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de Paris, toque : L0034
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la SARL ED GESTION
elle même prise en la personne de son gérant
[Adresse 1]
[Localité 3]
Ayant pour avocat postulant Maître Olivier BERNABE, avocat au barreau de Paris, toque : B0753)
Ayant pour avocat plaidant Maître Pierre BARREYRE, avocat au barreau de Paris, Toque : J078
PARTIE INTERVENANTE :
Monsieur [X] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Ayant pour avocat postulant Maître Jeanne BAECHLIN la SCP Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de Paris, toque : L0034
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 janvier 2013, en audience publique, l' avocat ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sylvie MESLIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseillère
Madame Sylvie MESLIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président et par Madame Marie-Annick MARCINKOWSKI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'appel déclaré le 18 mars 2010 par la société à responsabilité limitée GMA et par Mme [C] [B] veuve [R] contre le jugement prononcé le 18 février 2010 par le Tribunal de grande instance de CRETEIL dans l'affaire qui l'oppose au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
Vu le jugement attaqué,
Vu, enregistrées le 12 octobre 2010, les dernières écritures de la société à responsabilité limitée GMA, ci-après société GMA, et de Mme [C] [B] épouse [R], ci-après Mme [C] [B], appelantes,
Vu, enregistrées le 2 février 2011, les conclusions de procédure de la société GMA, Mme [C] [B] et d'intervention volontaire, M. [X] [M],
Vu, enregistrées le 14 avril 2011, les ultimes conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ci-après le syndicat des copropriétaires, intimé,
Vu l'ensemble des pièces du dossier.
SUR CE,
La cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales.
Il suffit de rappeler les éléments constants suivants :
1. les données factuelles et procédurales du litige
La société GMA a acquis les lots 25, 29, 30 à 35 de l'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] par acte notarié du 16 décembre 2004.
Elle a par lettre du 28 avril 2007, demandé au syndic de cet immeuble, d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété, l'autorisation d'installer à ses frais, un compteur électrique dans le placard du couloir de l'immeuble, une évacuation d'eau dans la cour et enfin, un compteur d'eau divisionnaire en cave.
La 19ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2007 exprimant cette demande d'autorisation, a été rejetée en totalité à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (623/1000ème).
.Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2007, la société GMA a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de CRETEIL en annulation de cette résolution. Elle y sollicitait, au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation judiciaire d'exécuter les travaux sollicités à ses frais et qualifiait d'abusif le refus qui lui était opposé.
Par acte notarié du 12 décembre 2007, la société GMA a vendu à Mme [C] [B] l'ensemble des lots dont elle était propriétaire dans cet immeuble : l'acte de vente prévoit que « toutes les conséquences à venir concernant le procès [engagé], qu'elle donne naissance à une dette (appel de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès, etc...) ou à une créance (gain de procès, remboursement des frais de procédure par l'adversaire défaillant, etc...) feront la perte ou le profit du vendeur./Le vendeur se réserve tout action en justice à l'encontre du syndicat des copropriétaires et ne permet pas à l'acquéreur de contester la vente en cas de refus de la demande d'autorisation judiciaire de réaliser les travaux ci-dessus énoncés, refusés par l'assemblée générale du 30 juin 2007'.
Par jugement du 18 février 2010, le tribunal de grande instance de CRETEIL a énoncé sa décision sous la forme du dispositif suivant :
-donne acte à Madame [C] [B] de son intervention volontaire,
-déboute la société GMA SARL de sa demande d'autorisation de faire exécuter les travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2007,
-condamner la société GMA SARL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté pas son syndic ED GESTION la somme de mille deux (sic) cents euros (1 500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne la société GMA SARL aux entiers dépens,
-accorde aux avocats le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
La société GMA et Mme [C] [B] ont régulièrement déclaré appel de la décision.
M. [X] [M] est intervenu volontairement à l'instance d'appel par conclusions enregistrées le 2 février 2011.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 28 novembre 2012 et l'affaire a été renvoyée à l'audience tenue en formation de juge rapporteur du 15 janvier 2013.
A cette audience, les débats ont été ouverts et l'affaire mise en délibéré à la date de ce jour.
2. prétentions et moyens des parties
Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;
Les conclusions des parties ci-avants visées récapitulent les demandes par l'énoncé des dispositifs suivants :
La société GMA et Mme [C] [B] demandent qu'il plaise à la cour de :
-vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 25 et 30,
-vu l'article L.1331-1 du code de la santé publique et l'article 29.1 du règlement sanitaire tel que cités dans le courrier du service des eaux et de l'assainissement de [Localité 3] du 4 juillet 2008,
-infirmer le jugement rendu le 18 février 2010 par le tribunal de grande instance de CRETEIL,
-statuant à nouveau,
-accorder au propriétaire des lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] l'autorisation de faire exécuter les travaux refusés par l'assemblée générale du 30 juin 2007, à savoir :
1) Electricité (selon dossier EDF annexé à la lettre du 28 avril 2007) :
- ouverture d'une tranchée dans les parties communes pour raccordement des lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au réseau électrique, puis refermeture de la tranchée à l'identique,
- installation d'un compteur dans le placard du couloir de l'entrée de l'immeuble,
2) Evacuations : ouverture du sol de la cour en parties communes pour réviser les canalisations afin de permettre l'évacuation des eaux, puis réfection à l'identique du sol après travaux,
3) installation d'un compteur d'eau divisionnaire en cave.
-condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société GMA la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux le concernant au profit (...), conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC [code de procédure civile]
La société GMA et Mme [C] [B], appelantes et M. [X] [M], intervenant volontaire et comme tel appelant, prient la cour de:
-vu l'acte authentique du 23 décembre 2010,
-mettre Madame [C] [B] veuve [R] hors de cause
-recevoir Monsieur [X] [M] en son intervention volontaire sous la constitution de Maître Gilbert THEVENIER,
-lui accorder le bénéfice des conclusions prises le 12 octobre 2010 au soutien de l'appel régularisé le 18 mars précédent.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
-vu les articles 25 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
-vu l'article L.1331-1 du code de la santé publique,
-vu le règlement de copropriété et les conditions particulières de l'immeuble,
-vu le jugement du tribunal de grande instance de CRETEIL du 18 février 2010,
-vu les conclusions d'intervention volontaire du 2 février 2011,
-débouter Madame [B] de sa demande de mise hors de cause,
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-y ajoutant,
-condamner solidairement la société GMA, Madame [B] et Monsieur [M] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-en tout état de cause,
-débouter la société GMA, Madame [B] et Monsieur [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,
-condamner solidairement la société GMA, Madame [B] et Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux la concernant au profit (...) conformément aux dispositions de l'article 700 du CPC [code de procédure civile].
La cour renvoie à ces écritures pour un exposé complet des argumentaires de chaque partie dont l'essentiel sera développé lors de l'analyse des prétentions et moyens articulés.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Considérations préliminaires
1. objet du litige
Considérant que la cour est saisie d'une action contestant le bien fondé d'une décision de l'assemblée générale de copropriétaires de l'immeuble sise [Adresse 1], refusant d'autoriser la réalisation de travaux d'installation d'un compteur électrique, d'une évacuation d'eau dans la cour et d'un compteur d'eau divisionnaire en cave ; que la société GMA, copropriétaire des lots numéro 25, 29, 30 à 33 et encore 35 de l'état descriptif de division ayant requis cette autorisation s'estime, devant ce refus qu'elle qualifie d'abusif, en droit d'obtenir l'autorisation judiciaire d'y procéder ;
2.sur l'intervention volontaire de M. [X] [M] et la demande de mise hors de cause de Mme [C] [B]
Considérant qu'il convient de prendre acte de l'intervention volontaire de M. [X] [M], bénéficiaire d'une donation entre vifs des lots litigieux selon acte reçu par Me [Y], notaire à [Localité 2], le 23 décembre 2010 dont une copie est versée aux débats ;
Considérant qu'il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de mise hors de cause de la donataire, Mme [C] [B], sa mère, en l'absence de justification de la publication de cet acte de donation portant sur des immeubles au fichier immobilier de la Conservation des Hypothèques concerné, l'opposabilité d'un tel acte translatif de propriété aux tiers étant en effet subordonnée à l'accomplissement de cette formalité prévue par décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
3. sur la structure de motifs de la motivation de cette décision
Considérant que la structure du raisonnement argumentatif développé par les parties appelantes guide celle de la motivation de cette décision ;
Qu'il importe cependant dans un souci de clarté d'en présenter préalablement les données de base ;
1. sur les données de base du litige
1.1. les données légales servant de fondement à la demande
-article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) (') b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci. »
-article 30 alinéa 4 de la loi précitée : « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visée à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible de réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »
-article 30 alinéa 1er de la loi précitée : « l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition que soient conformes à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. »
-article L.1331-1 du code de la santé publique : « Le raccordement des immeubles aux égouts disposés pour recevoir les eaux usées domestiques soit directement, soit par servitude de passage est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de l'égout. »
-article 29.1 du Règlement Sanitaire applicable : « les ouvrages d'évacuation d'eaux pluviales doivent être maintenus en bon état de fonctionnement et d'étanchéité. »
1.2. les stipulations du règlement de copropriété du 16 novembre 1984 discutées entre les parties
en p. 2 :
Chapitre I ' Etat descriptif de division
Article 1 : désignation générale de l'ensemble immobilier
Une PROPRIETE sise à [Adresse 1], cadastrée section E, n° [Cadastre 3], pour une contenance 481 m²
(...)
Bâtiment C : construit en bois, couverts en fibro ciment, élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée
Bâtiment D : construit en dur, couvert en tuiles, élevé sur terre-plein, d'un rez-de-chaussée
Bâtiment E : construit en dur et bois, couvert en fibro ciment, élevé sur terre-plein, d'un rez-de-chaussée
Bâtiment F : construit en dur, couvert en tuiles, élevé sur terre-plein d'un rez de chaussée
en p.13
LOT TRENTE ET UN :
- Au rez-de-chaussée, la jouissance de jardin sur lequel sont édifiés les bâtiments C et D, d'une superficie de 52 m² et les 28/1000èmes des parties communes générales
LOT N° TRENTE DEUX :
-Au rez-de-chaussée, la jouissance de jardin sur lesquels sont édifiés les bâtiments E et F d'une superficie de 72 m² et les 24/1000èmes des parties communes générales.
en p. 20 [CHAPITRE II- DISTINCTION DES PARTIES COMMUNES ET DES PARTIES PRIVATIVES]
CONDITIONS PARTICULIERES /
(')
- Les clôtures des jardins devront être réalisées par un muret bas surmonté d'un grillage, le tout ne devant pas excéder 1 m 50 de hauteur. À l'exception toutefois de la clôture du lot [Cadastre 2] bordant le chemin d'accès au jardin, celle-ci étant existante et pouvant être conservée en l'état ;
- (')
- Les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (jardins) étant destinés à être vendus avec les lots 11 et 12, il faudra dans le cas d'une vente séparée, que les propriétaires des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] laissent libre une bande de terrains de 2 m 50 de large le long du bâtiment A.
- Dans les jardins, lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et 34, en cas de démolition des constructions existantes, les parcelles devront être rendues à leur destination initiale à savoir jardin.
Il est ici réservé le droit aux copropriétaires des différentes constructions des lots susnommés de pouvoir les maintenir en parfait état sans toutefois les modifier, voire les agrandir.
Si les dits bâtiments venaient à être détériorés par suite d'abandon des copropriétaires, ces derniers devront à leurs seuls frais, les démolir en totalité et faire des dits lieux des jardins engazonnés.
en p. 24 [CHAPITRE III ' DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPIETAIRES CONCERNANT L'USAGE DES PARTIES COMMUNES ET DES PARTIES PRIVATIVES]
2. Mode d'occupation
Les locaux dépendant de l'immeuble objet du présent règlement de copropriété seront destinés à l'usage d'habitation, professionnelle, sauf le rez-de-chaussée qui sera usage commercial
3. (')
3 bis Conditions particulières applicables aux locaux commerciaux
Les lots qui seront affectés à l'usage commercial pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce à l'exclusion des commerces d'alimentation, restaurant, sex-shop à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées.
Par ailleurs, il est précisé que les locaux commerciaux devront obligatoirement avoir un compteur individuel pour l'eau froide.
Considérant que c'est à l'aune de l'ensemble de ces données, légales et contractuelles, que la cour doit se prononcer sur le recours exercé devant elle ;
2. sur le bien-fondé de la demande d'autorisation judiciaire de travaux
2.1 en ce qui concerne les thèses en présence
Considérant que la société GMA, Mme [C] [B] et M. [X] [M] critiquent les premiers juges pour avoir refusé de faire droit à leurs demandes alors que, selon leurs dires, les travaux pour lesquels ils sollicitent une autorisation sont non seulement indispensables à une pleine jouissance des lieux leur appartenant, constitués par les lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] mais répondent aux conditions requises par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 pour être acceptés ; qu'ils expliquent que ces travaux sont en effet indispensables tant au regard du règlement de copropriété de l'immeuble applicable que des dispositions de l'article L. 1331-1 du code de la santé publique et de l'article 29. 1 du règlement sanitaire ;
Qu'ils exposent : - que jusqu'en décembre 2005, les lots en cause disposaient de l'eau courante puisqu'alimentés par une distribution unique desservant l'ensemble des locaux du rez-de-chaussée auparavant occupés par les mêmes copropriétaires ; - qu'en décembre 2005, les lots n° 11 et 12 correspondant à une boutique sur rue ont été vendus par la société GMA ; - que le nouvel occupant de ces lots a alors effectué des travaux de rénovation totale dans ses locaux, séparant les réseaux et privant les lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de leur alimentation en eau ; - qu'il est donc nécessaire de rétablir pour ces lots le bénéfice d'une alimentation dont ils disposaient par le passé ; - qu'en outre, l'installation d'un compteur d'eau divisionnaire individuel est obligatoire ainsi que le prévoit le règlement de copropriété ; - que le siphon situé dans la cour devant laquelle les bâtiments sont édifiés est, quoi qu'il en soit, de trop faible dimension et se bouche très rapidement ; - qu'il ne permet pas l'évacuation correcte des eaux usées lesquelles se déversent dans le réseau d'eaux pluviales ; - que dans ces conditions, le local n'est en réalité protégé ni contre les remontées ni contre les infiltrations d'eau et ne respecte pas les normes imposées en matière de sécurité et de salubrité publique ;
Qu'ils expliquent encore : - que ces travaux sont conformes à la destination de l'immeuble ; - qu'il est parfaitement légitime que les propriétaires occupants de ces lots souhaitent le raccorder au réseau d'eau et d'électricité ; - que ce souhait n'affecte en rien les droits des autres copropriétaires et permettant d'assainir la cour de l'immeuble ; - que ces travaux sont ainsi nécessaires à la préservation de l'ensemble des bâtiments et indispensables respect des normes de sécurité et de salubrité publique ; - que par surcroît ils ne portent pas atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ;
Qu'ils concluent que l'assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de les autoriser a commis un abus de majorité préjudiciable et précisent : - que c'est à tort que le jugement entrepris les a déboutés de leur demande d'autorisation judiciaire au motif que la destination des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] étaient celle de jardin ; - que cette destination ne résulte en réalité pas du règlement de copropriété mais seulement de l'état descriptif de division dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière et n'ayant aucun caractère contractuel ; - que les stipulations du règlement de copropriété applicable prévoient que les bâtiments édifiés sur les lots numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] font partie de ces lots ; - qu'il s'agit de véritables bâtiments composant l'immeuble, et en aucun cas, comme le prétend le syndicat des copropriétaires des constructions temporaires tolérées voire d'abris de jardin provisoires ; - qu'aucune stipulation du règlement de copropriété ne limite l'affectation des locaux composant les bâtiments C, D, E, F ; - que la stipulation du règlement de copropriété selon laquelle « les locaux commerciaux devront obligatoirement avoir un compteur individuel pour l'eau froide » s'appliquent donc sans contestation possible aux lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ; - qu'il est parfaitement inexact de prétendre que « la consistance des lots numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] » ne correspondrait pas des immeubles bâtis, eu égard à la quote-part des parties communes qui leur est attribuée ; - qu'en réalité, contrairement à ce qu'a affirmé le syndicat des copropriétaires devant les premiers juges, la consistance actuelle des lots numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] correspond à des immeubles bâtis, depuis une date antérieure à la mise en copropriété de l'immeuble ; - qu'aucune disposition du règlement de copropriété ne s'oppose donc à ce que les propriétaires de lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] affectent librement les bâtiments concernés constituant ces lots, à usage d'habitation ou de bureau ; - que le raccordement des bâtiments C D E et F au réseau électrique et d'évacuation des eaux ne saurait constituer des modifications prohibées par le règlement de copropriété, lequel ne vise qu'à éviter les modifications de la structure du bâtiment ; - que les travaux dont l'autorisation est demandée respectent enfin les droits des autres copropriétaires puisqu'on ne peut affirmer par avance que la tranquillité de ces derniers serait nécessairement troublée par les futurs occupants des lots numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires maintient son approche en faisant observer : - que les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] constituent des droits de jouissance de jardin et que les travaux sollicités par la société GMA concernent les bâtiments érigés sur ces lots ; - que la consistance des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] prévus par le règlement de copropriété ne correspond pas à des immeubles bâtis ; - que si le règlement de copropriété prévoie ainsi des clés de répartition par bâtiment, il n'en prévoit aucun pour les bâtiments érigés sur les lots constituant un droit de jouissance de jardin ; - que quoi qu'il en soit, les bâtiments édifiés sur ces lots n'ont pas de n° de lot attribué et ne peuvent faire l'objet d'une quelconque vente en eux-mêmes ; - qu'il peut être relevé que dans l'acte de donation du 23 décembre 2010 communiqué par Mme [C] [B] elle-même, les lots sont évalués à 55 000 €, ce qui est révélateur du fait qu'il ne peut s'agir de véritables lots au sens propre du terme ; - qu'en devenant acquéreur de ces lots la société GMA s'est engagée à respecter le règlement de copropriété et la destination des cabanons sur les lots représentant un droit de jouissance de jardin ; - qu'au lieu de rendre les lieux à leur destination première, elle revendique aujourd'hui le droit d'apporter des améliorations à des installations et des équipements mis en place en violation des termes du règlement de copropriété et des règles d'urbanisme ; - qu'à ce jour les bâtiments édifiés sur les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont des abris de jardin provisoires ; - qu'il convient de préciser que jusqu'à récemment, les bâtiments en cause situés sur ces lots servaient uniquement de réserve aux commerces situés en rez-de-chaussée de l'immeuble ; - que la société GMA entend opérer une transformation ou à tout le moins d'importantes modifications au mépris des conditions particulières de l'acte de vente qui lui a été consenti et sans justification d'une quelconque autorisation provenant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ou de la Mairie de [Localité 4] ; - que pour ces raisons, le jugement entrepris devant être confirmé ;
Qu'il conclut par ailleurs : - que l'obligation réglementaire de raccordement au réseau de collecte des eaux usées domestiques ne vaut que pour les bâtiments dont la destination nécessite une évacuation d'eaux usées domestiques, ce qui ne concerne pas des constructions légères provisoires correspondant à des cabanes de jardin sans destination à usage d'habitation ou de bureau ; - que dès lors les dispositions de l'article L. 1331-1 du code de la santé publique n'ont pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce ; - qu'enfin, l'atteinte que constitueraient les travaux litigieux aux droits des autres copropriétaires est réelle ; - qu'il est en effet constant que les copropriétaires ont acquis leur appartement avec un jardin, la présence de cabanes existantes n'étant que temporaire ; - que l'utilisation de ces lots serait avec ces travaux, totalement différente de celle qui en a été faite jusqu'à présent ; - que ces modifications occasionneraient aux autres copropriétaires des désagréments notamment liés au bruit du passage quotidien des nouveaux occupants ;- que la société GMA porterait donc atteinte au caractère harmonieux et silencieux des lots incriminés ;
2.2. En ce qui concerne l'appréciation de la cour
Considérant que les parties appelantes ne sauraient sérieusement prétendre que les travaux sollicités sont indispensables car conformes à la destination des lots concernés alors que, ainsi que les premiers juges l'ont justement rappelé, il s'infère clairement des « conditions particulières » énumérées en page 20 du règlement de copropriété applicable dont un exemplaire est versé aux débats, que « les constructions » édifiées sur les lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont des constructions temporaires qui ne sont pas destinées à un usage d'habitation ou professionnel et ne peuvent être ni modifiées ni agrandies ; qu'à l'évidence, ces constructions ne sauraient donc correspondre aux locaux visés en page 24 du même règlement de copropriété et ainsi être concernées par le mode d'occupation qui y est décrit ou par les dispositions réglementaires dont l'application est réclamée ;
Qu'il peut être ajouté que cette analyse est corroborée par les énonciations de l'acte notarié de vente du 16 décembre 2004 qui, antérieur à l'introduction de cette instance, décrit les lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] comme correspondant à ' la jouissance d'un jardin sur lequel sont édifiés ....';
Considérant que sur ces simples constatations et pour ces raisons, le jugement entrepris sera pleinement confirmé dans les termes du dispositif ci-après ; que c'est en effet par une exacte appréciation des faits de la cause et une juste application des règles juridiques applicables que les premiers juges ont débouté les parties appelantes de leurs demandes d'autorisation de travaux ;
3. sur les autres demandes
Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile ;
Considérant que les parties appelantes qui succombent seront condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour seul appel, faculté de recouvrement direct en faveur de Me Olivier BERNABE, avocat ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que l'équité commande de condamner les parties appelantes in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Qu'il convient par ailleurs de rectifier l'erreur matérielle manifeste affectant le jugement entrepris pour ce qui concerne la condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire,
PREND ACTE de l'intervention volontaire de M. [X] [M].
DEBOUTE Mme [C] [B] épouse [R] de sa demande de mise hors de cause.
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à rectifier l'erreur matérielle qui l'affecte du chef de la condamnation aux frais irrépétibles de première instance.
STATUANT DE NOUVEAU du chef de cette rectification,
CONDAMNE la la société à responsabilité limitée GMA à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité de mille cinq cent euros (1 500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irréptibles de première instance.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GMA, Mme [C] [B] épouse [R] et M. [X] [M] aux entiers dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct en faveur de Me Olivier BERNABE, avocat, conformément dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GMA, Mme [C] [B] épouse [R] et M. [X] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité de trois mille euros (3 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à titre de frais irrépétibles d'appel.
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
FAIT à [Localité 2], le 3 avril 2013.
LE GREFFIERLE PRESIDENT