COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 JUIN 2014
O.B
N°2014/
Rôle N° 13/16848
[N] [Q]
SARL J2M REAL ESTATE
C/
[H] [Y]
[P] [J] épouse [Y]
Grosse délivrée
le :
à :ME ERMENEUX
ME SIMONI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 27 Juin 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/2549.
APPELANTS
Monsieur [N] [Q]
né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Yannick LEMAUX, avocat au barreau de NICE substitué par Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SARL J2M REAL ESTATE immatriculée au R.C.S. de LILLE METROPOLE sous le numéro 503 934 838, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social [Adresse 3]
représenté et plaidant par Me Yannick LEMAUX, avocat au barreau de NICE substitué par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [H] [Y]
né le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Jean-Louis LAGADEC, avocat au barreau de TOULON,
Madame [P] [J] épouse [Y]
née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Jean-Louis LAGADEC, avocat au barreau de TOULON,
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean VEYRE, Conseiller, et Monsieur Olivier BRUE, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2014.
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 23 avril 2012, par laquelle Monsieur [N] [Q] a fait citer Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J] devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon.
Vu l'assignation devant la même juridiction, délivrée à la demande de la SARL J2M Real Estate, à l'encontre de Monsieur et Madame [Y].
Vu le jugement rendu le 27 juin 2013, par cette juridiction.
Vu la déclaration d'appel du14 août 2013, par Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate.
Vu les conclusions transmises, le 12 novembre 2013, par les appelants et leurs conclusions récapitulatives des 20 janvier 2013 et 14 avril 2014.
Vu les conclusions transmises les 22 novembre 2013, 25 novembre 2013, par Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J] et leurs conclusions récapitulatives du 11 mars 2014.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 mai 2014.
SUR CE
Attendu que le 14 mars 2011, a été établie une promesse unilatérale de vente, valable jusqu'au 15 mai 2011, au nom de Monsieur et Madame [Y], propriétaires de terrains à [Localité 4] (Var), au profit de Monsieur [N] [Q], ce, par l'intermédiaire de la SARL J2M Real Estate ;
Attendu qu'un compromis a été établi le 18 juillet 2011, pour la seule parcelle constructible [Cadastre 1], sous conditions suspensives, avec un terme fixé à leur réalisation, ou à la certitude de leur défaillance ;
Attendu que par lettre recommandée avec avis de réception du 28 janvier 2012, Monsieur [Y] a dénoncé le compromis, pour défaut de mention d'une date de signature de l'acte définitif ;
Attendu que Monsieur et Madame [Y] demandent que l'acte du 18 juillet 2011 soit déclaré nul et de nul effet ;
Attendu que Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate sollicitent l'annulation de la dénonce du compromis de vente ;
Attendu que le premier juge a relevé d'office que l'acte sous seing privé du 18 juillet 2011, relatif à la vente d'un terrain par Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J], son épouse, ne porte pas la signature de cette dernière ;
Attendu qu'aux termes de l'article 1424 du code civil les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner les immeubles dépendant de la communauté ;
Attendu qu'il est constant que le bien immobilier vendu est, en l'espèce, un bien commun aux époux [Y] ;
Attendu que la mention figurant en page 2 de l'acte précisant que si interviennent à la vente plusieurs vendeurs ceux-ci seront réputés agir conjointement et solidairement entre eux, ne peut constituer, à elle seule, un mandat donné par Madame [Y] à son époux ;
Attendu que l'acquéreur n'invoque, ni ne démontre l'existence d'aucun mandat apparent ;
Attendu que le simple fait que les vendeurs n'aient pas fait valoir ce moyen dans leurs correspondances, ni dans le cadre de la première instance n'a pas d'incidence sur la validité de l'acte ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 1316-4 du code civil que la signature manifeste le consentement des parties et que celui-ci fait donc défaut en ce qui concerne Madame [P] [J] ;
Attendu que l'absence de consentement, qui est l'une des quatre conditions essentielles pour la validité d'une convention, donné par l'épouse propriétaire commune en biens de l'immeuble vendu entraîne la nullité de l'acte, par application de l'article 1108 du Code
civil ;
Attendu que si l'annulation rétroactive de l'acte exclut la possibilité de réclamer une indemnité de nature contractuelle, les vendeurs sont en droit de réclamer la réparation du préjudice lié à l'immobilisation de leur bien sur le plan délictuel ;
Attendu que les correspondances produites par Monsieur [Q], adressées aux autorités locales au mois de décembre 2011 et de janvier 2012, évoquent des plans de construction et de financement pour de vastes programmes qui ne sont étayés par aucune pièce et que l'avancée de la réalisation du projet immobilier n'est donc pas démontrée ;
Que le dépôt du permis de construire et celui de la somme de 110'000 €, entre les mains du notaire, par caution bancaire n'ont jamais été effectués par l'acquéreur ;
Attendu que Monsieur [Q] a fait signer à Monsieur [H] [Y], en l'absence de son épouse, un acte de vente portant sur un bien commun, par l'intermédiaire d'une agence immobilière dont la carte de visite démontre qu'il est son représentant;
Attendu que les courriers adressés les 16 janvier 2012 et 29 avril 2014 par le maire adjoint délégué chargé de l'urbanisme et des affaires foncières de la commune de [Localité 4] révèlent qu'aucun plan de masse n'a été communiqué par Monsieur [Q] et que son service n'a pas eu de contact avec ce dernier depuis le mois de décembre 2011 ;
Qu'il apparaît ainsi que l'acquéreur s'est engagé vis à vis des vendeurs sans s'assurer qu'il avait une chance de disposer du financement nécessaire à la préparation et à la mise en 'uvre du projet immobilier d'envergure annoncé et qu'il s'est ensuite désintéressé du dossier ;
Que ces éléments caractérisent son absence de bonne foi, à l'égard des vendeurs qui ont été privés de la possibilité de négocier leur bien avec des tiers pendant la même période et peuvent, en conséquence, bénéficier d'une indemnité d'immobilisation ;
Que Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate doivent ainsi être condamnés à leur payer la somme de 125'000 €, correspondant à 5 % du montant de la vente, à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que le caractère abusif de la procédure n'est pas établi ; que la demande en dommages et intérêts formée à ce titre par Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J] est donc rejetée ;
Attendu que le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu qu'il est équitable d'allouer à Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J], la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate qui succombent sont condamnés aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate à payer à Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J] la somme de 125 000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de l'immobilisation de leur bien immobilier,
Condamne Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate à payer à Monsieur [H] [Y] et Madame [P] [J], la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [N] [Q] et la SARL J2M Real Estate aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT