COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUILLET 2012
FG
N° 2012/455
Rôle N° 11/14875
[X] [L]
[L]
C/
[R] [P]
[P]
SCP [H] [G]
[J] [K]
[E] [K]
[O] [V]
[D] [I]
SA COVEA RISKS ASSURANCES
Grosse délivrée
le :
à :
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Me Jean marie JAUFFRES
SCP COHEN GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 30 Juillet 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 06/2605.
APPELANTS
Monsieur [X] [L]
né le [Date naissance 7] 1956 à [Localité 17],
demeurant [Adresse 12]
Madame [L]
née le [Date naissance 8] 1956 à [Localité 25],
demeurant [Adresse 12]
représentés par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [R] [P]
né le [Date naissance 10] 1971 à [Localité 24],
demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE substitué par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE.
Madame [N] [F] épouse [P]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 28],
demeurant chez M. [Z] [P], [Adresse 9]
Non comparante
SCP [H] [G],
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 14], représentée par Me [T] [G], mandataire judiciaire , ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL GROUPE PALAZZI,
Non comparante
Monsieur [J] [K]
demeurant [Adresse 1]
Non comparant
Monsieur [E] [K]
demeurant [Adresse 6]
Non comparant
Maître [O] [V],
Notaire
demeurant [Adresse 3]
Maître [D] [I],
Notaire
demeurant [Adresse 4]
représentés par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés de Me DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocats au barreau de NICE,
SA COVEA RISKS ASSURANCES,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Laurent LUCAS avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Juin 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2012
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Par acte authentique en date du 2 juin 2004, reçu par M°[O] [V], notaire associé à [Localité 21], avec le concours de M°[D] [I], notaire associé à Nice, M.[R] [P] et Mme [U] [F] épouse [P], vendeurs, ont vendu à M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] , acquéreurs, un bien immobilier sis [Adresse 13], cadastré section NX n°348, d'une contenance de 1a 33ca, consistant en une maison d'habitation, hangar et bâtiment sur cour, courette, formant le lot n°un de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété, moyennant le prix de 228.673 €.
Les propriétaires précédents, avant les consorts [L], et desquels les consorts [L] tenaient le bien depuis le 20 août 2001 étaient M.[J] [K] et M.Jean Louis [K].
Les différents diagnostics immobiliers obligatoires réalisés pour la vente [P]/RAULT, dont celui relatif à l'état parasitaire, avaient été réalisés par la société Groupe Palazzi.
Il s'est avéré par la suite que la maison était infestée de parasites. et un expert a été désigné à cette fin.
Les 7 et 12 avril 2007, M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] fait assigner M.[R] [P] et Mme [U] [F] épouse [P], M°[G], ès qualités de liquidateur de la Sarl Groupe Palazzi, les Mutuelles du Mans Assurances, M.[J] [K], M.[E] [K], M°[D] [I], notaire, et M°[O] [V], notaire, devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de les voir condamner solidairement, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de l'article 1382, de l'article 1147, des articles 1792 et suivants du code civil, à leur payer la somme de 227.067,55 € pour le coût de réfection plus 50.000 € de provision.
Par jugement en date du 30 juillet 2010, rendu de manière réputée contradictoire en raison de la non comparution de M°[G], ès qualités de liquidateur de la Sarl Groupe Palazzi, le tribunal de grande instance de Nice a :
- débouté les époux [L] de leur demande formée à l'encontre des époux [P], des consorts [K], de M°[I] et M° [V], notaires,
- condamné la compagnie Covea Risks SA à payer aux époux [L] la somme de 47.085,57 euros ttc, frais de maîtrise d'oeuvre inclus, avec indexation sur l'indice BT01 à compter du 8 juin 2005 au jour de son versement effectif,
- rejeté toutes les demandes de dommages et intérêts,
- condamné les époux [L] à payer :
- aux consorts [K] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- à M°[I] et M°[V], notaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux époux [P] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la compagnie Covea Risks SA à payer aux époux [L] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la compagnie Covea Risks SA aux entiers dépens y compris les frais de l'expertise [Y], avec distraction au profit de M°MARCHO, avocat, de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE, avocat, de M°[A], avocat, sur leurs affirmations de droit.
Par déclaration de la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués, en date du 25 août 2010, M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 18 mai 2012, M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] demandent à la cour d'appel , au visa des articles 11147, 1641 et suivants, 1382, 1792 et suivants du code civil, de :
- condamner in solidum les consorts [K], les époux [P], au visa du vice caché, la compagnie d'assurances Covea Risks, assureur du groupe Palazzi, au visa de la faute technique de ce bureau d'étude technique, les notaires [V] et FIORUCCI, au bisa de leur manquement dans leur devoir de conseil, au paiement d'une somme de 227.067,55 € correspondant à l'estimation du coût de réfection de la maison et aux frais de maîtrise d'oeuvre et d'assurance dommage ouvrage de la maison acquise au [Adresse 13], avec réévaluation sur l'indice BT01 à compter du 8 juin 2005, date de l'estimation,
- les condamner in solidum également au paiement d'une somme de 76.000 € correspondant aux frais occasionnés par le sinistre (loyers, garde meuble) arrêtée au 30 avril 2010, ainsi que le préjudice moral chiffré à un minimum de 30.000 €,
- condamner in solidum les mêmes au paiement d'une somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP MAGNAN.
Les époux [L] font valoir que les infestations par les insectes xylophages et la vétusté des poutres n'étaient pas visibles et que ce n'est qu'à l'occasion de travaux qu'ils ont pu les découvrir. Ils considèrent que les travaux effectués avant la vente avaient permis de dissimuler ces vices et qu'il en résulte la preuve de la mauvaise foi de leurs vendeurs.
Les époux [L] estiment que l'expert [Y] a fait une mauvaise appréciation de l'importance des travaux nécessaires, très en dessous de la réalité.
Les époux [L] considèrent que l'expert en diagnostic a fait preuve de légèreté.
Ils estiment que les notaires ont commis un manquement en ne les avertissant pas sur les conséquences de l'absence de garantie dommages ouvrage en relation avec les travaux effectués dans cette maison.
Par ses dernières conclusions, notifiées le 2 mars 2012 et déposées le 5 mars 2012,
M.[R] [P] demande à la cour d'appel, au visa des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil, 1641 et suivants du code civil, de :
- constater l'absence de responsabilité des époux [P],
- rejeter en conséquence les demandes présentées par M.et Mme [L] à l'endroit de M.et Mme [P],
- dire que la procédure engagée par M.et Mme [L] à l'encontre de M.et Mme [P] est constitutive d'un abus de droit,
- condamner, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, M. et Mme [L] à payer à M.et Mme [P] la somme de 10.000 € à dommages et intérêts pour procédure abusive,
- subsidiairement, condamner in solidum les consorts [K] et la SA Covea Risks à relever et garantir les époux [P] de toutes condamnations,
- condamner in solidum M.et Mme [L] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum M.et Mme [L] aux dépens, avec distraction au profit de ceux d'appel au profit de M°JAUFFRES.
M.[P] se prévaut de la clause de non garantie figurant à l'acte de vente.
Il affirme qu'il n'avait aucune connaissance du vice alors que les époux [P] avaient acquis la maison déjà rénovée par les précédents propriétaires, les consorts [K] et que l'expert en diagnostic n'avait repéré aucune trace d'infestation par les insectes xylophages.
A titre subsidiaire, il demande la garantie par les précédents propriétaires et par l'expert en diagnostic et fait valoir que la demande des époux [L] est exorbitante.
Mme [N] [F] épouse [P] , assignée le 12 juillet 2011, mais non touchée à sa personne, n'a pas comparu.
M.[E] [K], assigné le 12 juillet 2011, mais non touché à sa personne, n'a pas comparu.
M.[J] [K], assigné le 12 juillet 2011, mais non touché à sa personne, n'a pas comparu.
La SCP TADDEI FUNEL, ès qualités de liquidateur de l'expert en diagnostic la société Groupe Palazzi, assignée le 8 juillet 2011 à sa personne, n'a pas comparu.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 février 2012, la SA Covea Risks Assurances, assureur de la société Groupe Palazzi, demande à la cour d'appel de :
- à titre principal, constater l'absence de faute de la société Groupe Palazzi,
- constater l'unique responsabilité des vendeurs de l'immeuble,
- infirmer en conséquence le jugement, et débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes,
- subsidiairement, condamner les époux [P] à la relever et garantir de toute condamnation,
- condamner in solidum les époux [L], et à défaut les époux [P] in solidum à payer à la société Covea Risks la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [L] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avocats.
La société Covea Risks fait valoir que la société Groupe Palazzi n'est intervenue que pour établir un état parasitaire et non pour une expertise. Elle fait observer que la société Groupe Palazzi n'était redevable que d'une obligation de moyens et seulement relative à la recherche de traces d'infestations par des termites. Elle rappelle que la société Groupe Palazzi n'avait pas à effectuer des recherches destructrices, ni à enlever les faux plafonds. Elle estime que la société Groupe Palazzi n'a pas commis de faute. La société Covea Risks considère que les demandes des époux [L] sont exagérées et fait observer que le préjudice éventuellement causé par la société Groupe Palazzi ne peut consister qu'en une perte de chance et non en celui résultant de la réalité du dommage. Elle rappelle la franchise contractuelle.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 25 janvier 2012, M°[D] [I], notaire, et M°[O] [V], notaire, demandent à la cour d'appel de :
- dire les époux [L] infondés en leur appel et les en débouter,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- en toute hypothèse, dire M°[V] et M°[I] n'ont commis strictement aucune faute en relation de cause à effet avec le préjudice allégué par les époux [L],
- y ajoutant, condamner les époux [L] à payer à M°[V] et M°[I] la somme de 4.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, par application de l'article 32-1 du code de procédure civile,
- condamner les époux [L] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ.
Les notaires font observer qu'après avoir recherché leur responsabilité à propos des dommages résultant du vice caché, les époux [L] ont ensuite recherché leur responsabilité à propos de l'absence d'assurance dommages ouvrage. Ils font observer que cette assurance n'était pas obligatoire pour les travaux de rénovation dont il s'agissait.
Ils font remarquer que le préjudice dont se plaignent les époux [L] n'a pas de lien de causalité avec la faute prétendue.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close, d'accord des représentants des parties,
le 6 juin 2012, juste avant les débats.
MOTIFS,
- I) La description des vices :
La maison acquise par les époux [L] des époux [P] par acte du 2 juin 2004 au prix de 228.673 € est une vieille maison en pierres sur deux niveaux d'une surface habitable d'environ 80m² sise en ville [Adresse 13].
Lorsque les époux [L] ont acquis cette maison, l'intérieur avait été complètement rénové.
Les photographies des lieux montrent que des faux plafonds avaient été fixés, des carrelages posés au sol, les murs avaient été repeints et l'intérieur de la maison donnait une impression de neuf.
L'état parasitaire produit par les époux [P] vendeurs, établi par la société Groupe Palazzi le 5 mai 2004, et annexé à l'acte de vente, indiquait : absence de parasites.
Les époux [L], désireux de faire des travaux, ont mis à nu l'accès aux combles et ont constaté des désordres affectant la charpente.
Le 30 septembre 2004, M°[C] [S], huissier de justice à [Localité 24], a constaté que la charpente présentait des traces de piqûres et de vermoulures.
Les époux [L] ont fait assigner en référé 18 octobre 2004 les consorts [P] et le liquidateur de la société Groupe Palazzi et sa société d'assurances. Deux ordonnances de référé ont été prises les 21 décembre 2004 et 24 mai 2005, compte de l'appel en cause des précédents propriétaires par les consorts [P].
Une expertise a été effectuée par M.[M] [Y], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec rapport du 21 décembre 2005.
L'expert a constaté que les éléments de bois de la maison étaient infestés par les insectes xylophages de type 'grosse vrillette' et 'capricorne' et par des champignons lignivores.
Il a établi le bilan suivant : 'L'infestation au niveau des bois de la charpente est généralisée
elle touche la quasi-totalité des bois, indiquant une infestation vieille de plusieurs vingtaines d'années. Certaines pièces de bois sont à la limite de la rupture et un risque d'effondrement ponctuel n'est pas à écarter.
Au niveau des planchers, l'infestation par le capricorne est encore plus impressionnante, certaines solives ont perdu 80% de leur résistance mécanique.
D'autres pathologies des bois ont été mises en évidence, comme la présence importante de champignons lignivores au niveau des bois de la charpente, mais également au niveau de certaines portions de planchers.
La ou les causes des infestations et de la prolifération des champignons sont, d'une part, une très importante vétusté de la maison, et d'autre part, un entretien quasi nul des bois de la charpente, de la couverture et des éléments d'évacuation des eaux pluviales'.
Cette description des vices permet de dire que ceux-ci étaient complètement caché et existaient depuis bien avant la vente. Sans investigations faites par hasard à l'occasion de travaux et alors que l'état parasitaire était 'néant', les acquéreurs n'avaient aucun moyen de savoir qu'il existait de tels vices.
Au vu du degré d'infestation constaté par l'expert, avec pour conséquence un risque d'effondrement d'éléments de la charpente, ces vices sont de la nature de ceux visés à l'article 1641 du code civil, c'est à dire, qui rendaient la maison impropre à son usage d'habitation, ou qui en diminuaient tellement l'usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
-II) L'action des époux [L] contre les époux [P] :
La recevabilité de l'action des époux [L] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil n'est pas discutée.
L'action des époux [L], acquéreurs, contre les époux [P], vendeurs, est fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil.
L'existence de ces vices a été constatée et leur caractère de vices cachés ne fait aucun doute, ainsi qu'il vient d'être dit.
Les vendeurs se prévalent de la clause de non garantie pour vices cachés figurant à leur acte de vente et excipent de la règle de l'article 1643 du code civil.
Les acquéreurs estiment que, du fait de leur mauvaise foi, les vendeurs ne peuvent s'en prévaloir.
La maison litigieuse est ancienne et vétuste. Ce sont les travaux de rénovation effectués qui ont occulté les vices affectant les bois, par création de faux plafonds et pose de carrelage. Ces travaux ont dissimulé l'état réel de la maison. Les auteurs de ces travaux auraient dû refaire la charpente au lieu de se contenter de cacher les vices.
Les époux [P] ont prétendu que ces travaux avaient été réalisés par les précédents propriétaires, les consorts [K] et qu'eux-mêmes ignoraient l'existence de ces vices
Les époux [L] admettent que les consorts [K] ont effectivement procédé au ravalement et à une rénovation lourde de leur maison. Ils notent que le diagnostic plomb joint à la vente [K]/[P] précise 'Rénovation totale '.
Cependant les photographies prise en 2001 au moment de la vente par les [K] aux [P] montrent que les lieux n'avaient pas encore été rénovés; on voit notamment qu'il n'y avait pas de carrelage dans la chambre, ni dans la cour, pas de bloc sanitaire dans la cave. Les lieux ont une apparence vieillotte sur les photographies. On voit que l'intérieur est tel qu'il existait depuis des décennies, sans faux plafond.
Sur ce point l'expert [Y], qui avait notamment pour mission de fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de dire si M.et Mme [P] ont eu connaissance de la présence d'insectes xylophages préalablement à la vente dit :
' M.et Mme [P] savaient qu'ils achetaient à M.M.[K] une maison vétuste dont la restauration générerait probablement des frais importants'.
Les actes de propriété permettent de constater que la maison avait été propriété en 1994 des consorts [J] [K] et de son fils Jean [K], qui l'avaient reçue par héritage de leur épouse et mère, elle-même l'ayant reçu par héritage.
Les consorts [K] l'ont vendue par acte du 21 août 2001 aux époux [P] moyennant le prix de 128.057,17 €.
Les époux [P] ont acheté une maison vétuste dont ils ont rénové l'intérieur .
L'aménagement intérieur a été repris. Le nombre de chambres est passé de 3 à 4.
Ils l'ont ainsi revendue trois ans après leur acquisition, pour 100.000 € de plus, soit avec une plus value de 78% aux époux [L].
Les éléments mis en avant par les époux [L] permettent de dire que les époux [P] ne pouvaient pas ne pas avoir connaissance des vices affectant les lieux.
En conséquence, ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie pour vices cachés.
L'action des époux [L] sur ce fondement contre les époux [P] est justifiée.
Les époux [L] demandent :
-227.067,55 € correspondant à l'estimation du coût de réfection et aux frais de maîtrise d'oeuvre et d'assurance DO., avec réévaluation sur l'indice BT01 à compter du 8 juin 2005,
- 76.000 € correspondant à des frais induits de loyers et de garde-meuble,
- 30.000 € pour préjudice moral.
L'expert [Y] a estimé le montant des travaux de réfection, hors frais d'étude, à 42.040,69 € plus 12% de frais de maîtrise d'oeuvre soit 5.044,88 €, soit au total à 47.085,57 €.
Il convient de s'en tenir à cette évaluation neutre et objective du coût des travaux, avec indexation sur l'indice BT01 à compter du 8 juin 2005 au jour de son versement effectif.
Il sera alloué des dommages et intérêts complémentaires pour les frais dus à la nécessité de quitter les lieux pendant la réfection, soit 5.000 €, plus 5.000 € pour préjudice moral.
-III) L'action des époux [L] contre les consorts [K] :
Les époux [L] ont demandé la condamnation in solidum des précédents propriétaires, à la fois les époux [P] et de ceux qui étaient propriétaires avant eux, les consorts [K].
L'action est de nature contractuelle, elle s'insère dans les relations contractuelles acquéreurs -vendeurs. Il n'y a jamais eu de rapports contractuels entre les époux [L] et les consorts [K].
-IV) L'action des époux [L] contre la société Covea Risks Assurances :
Les époux [L] estiment que l'expert en diagnostic, la société Groupe Palazzi Assurances, a commis une faute délictuelle à leur égard. Ils demandent la condamnation in solidum de la société Covea Risks, assureur de la société Groupe Palazzi en liquidation judiciaire, à leur payer le montant de l'indemnisation de leurs préjudices.
Le diagnostic de la société Groupe Palazzi du 5 mai 2004 est ainsi libellé :
'audit des zones visibles et accessibles le jour de la visite..par examen visuel sans dégradation afin de chercher la présence d'insectes xylophages (termites ou autres), nous sommes à la disposition du donneur d'ordres pour lui indiquer les emplacements où devront être réalisés les éventuels sondages (destructifs ou autres) afin de compléter notre mission...sondage sur le bâti, se limitant aux pathologies des bois d'oeuvre de l'ensemble immobilier, sur les parties visibles, accessibles depuis l'intérieur des constructions le jour du contrôle...
Conclusion : absence de parasites.'
Les éléments produits permettent de constater que l'accès aux combles n'était pas fermé lorsque l'expert en diagnostic est intervenu. Il existait une trappe d'accès aux combles.
Il est bien évident que si des insectes xylophages sont actifs dans une maison, c'est dans les éléments de bois, et notamment ceux de la charpente que ceux-ci se trouvent.
L'expert en diagnostic avait accès aux combles, ce qui lui permettait d'aller voir les éléments de la charpente.
Au vu du degré très important d'infestation constaté par l'expert judiciaire, il est évident que si l'expert en diagnostic était allé voir quelques éléments de charpente par la trappe d'accès aux combles, il n'aurait pas manqué de s'apercevoir, pour lui dont c'était le métier, qu'il existait des traces d'insectes xylophages, ce qui aurait permis de pousser plus à fond les recherches.
En se contentant d'un examen superficiel des lieux, et affirmant avec légèreté qu'il n'y avait pas de parasites, l'expert en diagnostic a permis aux vendeurs de dissimuler le vice.
Il a commis une faute, et cette faute a causé un préjudice aux acquéreurs. Ces derniers ont perdu la chance de pouvoir découvrir la réalité du vice, de manière à renoncer à l'acquisition ou de négocier un prix moindre ou d'exiger des travaux préalables à la vente.
Ce préjudice ne se confond pas avec celui résultant des travaux, ni avec celui résultant de la gêne causée ni avec le préjudice moral. Les époux [L] n'ont pas fait de demande d'indemnisation à ce titre.
Par équité la société Covea Risks Assurances conservera ses dépens de première instance et d'appel et ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
-V) L'action des époux [L] contre les notaires :
Les époux [L] mettent en cause la responsabilité des notaires qui ont procédé à leur acte de vente. Ils estiment que les notaires auraient dû attirer leur attention sur l'absence d'assurance dommage ouvrage prise par les consorts [K] lors des travaux faits par ceux-ci.
Il n'est pas établi que les travaux effectués par les consorts [K] nécessitaient une assurance obligatoire par application de l'article L.242-1 du code des assurances.
En toute hypothèse, les notaires n'étaient pas censés savoir que les consorts [K] avait effectué des travaux.
Par ailleurs les notaires sont recherchés en tant que rédacteurs de l'acte de vente [P]-RAULT.
En tout état de cause, il n'y a pas de causalité entre le préjudice allégué et la faute prétendue.
-VI) L'action en garantie de M.[P] :
M.[P] exerce une action en garantie contre les consorts [K] et contre la société Covea Risks Assurances.
Les consorts [K], précédents propriétaires de la maison, ne pouvaient pas ignorer l'état dans laquelle celle-ci se trouvait, alors qu'ils avaient déjà effectué des travaux avant que les époux [P] ne continuent de procéder à une rénovation.
Les époux [P] n'ont cependant pas cru bon de lancer une procédure en garantie pour vices cachés contre les consorts [K] ; ils ont préféré revendre le bien en faisant une importante plus value. Les époux [P] maintenant condamnés en garantie pour vice caché sont en droit de solliciter à être eux-mêmes garantis par les consorts [K].
Le coût des travaux de réfection correspond à une diminution du prix , dont ils sont seuls redevables vis à vis de leurs acquéreurs.
Quant au préjudice moral des époux [L], il est la conséquence de la faute personnelle des époux [P]. Il ne peut y avoir de garantie à ce titre.
Le préjudice pour gêne pendant les travaux peut être garanti par les consorts [K].
M.[P] demande également la garantie de la société Covea Risks, assureur de la société Groupe Palazzi.
Un rapport contractuel existait entre les époux [P] et la société Groupe Palazzi.
Le diagnostic a été mal fait. Ce diagnostic a permis aux époux [P] de s'en prévaloir pour bien vendre la maison. Il a aidé les époux [P]. Il appartenait aux époux [P] d'indiquer à l'expert en diagnostic qu'il existait des combles accessibles.
Les époux [P] ont contribué par leur faute à l'erreur de l'expert en diagnostic. Ils ne peuvent en conséquence solliciter sa garantie.
-VII) Les autres demandes de dommages et intérêts, dépens, frais irrépétibles :
La demande de M.[P] en dommages et intérêts pour procédure abusive est particulièrement mal fondée.
Les époux [P] supporteront les dépens exposés par les époux [L].
La société Covea Risks conservera ses dépens.
Les époux [L] supporteront les dépens exposés par les notaires.
En ce qui concerne les frais irrépétibles, les époux [P] indemniseront les époux [L], ces derniers indemniseront les notaires, la société Covea Risks conservera ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt par défaut en raison de la défaillance de Mme [N] [F] épouse [P] , de M.[E] [K] et de M.[J] [K] , prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme partiellement le jugement rendu le 30 juillet 2010 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a :
- débouté les époux [L] de leur demande formée à l'encontre des consorts [K], de M°[I] et M° [V], notaires,
- condamné les époux [L] à payer à M°[I] et M°[V], notaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
Réforme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau à ce sujet,
Condamne in solidum M.[R] [P] et Mme [U] [F] épouse [P] à payer à M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] la somme de quarante-sept mille quatre-vingt-cinq euros et cinquante-sept centimes (47.085,57 €) avec indexation sur l'indice BT01 à compter du 8 juin 2005 au jour de son versement effectif, plus
cinq mille euros (5.000 €) à titre de dommages et intérêts pour la gêne subie, plus cinq mille euros (5.000 €) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Déboute les époux [L] de leurs demandes supplémentaires au fond contre les époux [P],
Condamne M.[J] [K] et M.[E] [K] à garantir M.[R] [P] au titre de la condamnation à cinq mille euros (5.000 €) à titre de dommages et intérêts pour la gêne subie et déboute M.[P] de ses demandes complémentaires au fond,
Déboute M.[R] [P] de ses autres demandes, en dommages et intérêts, en garantie, et concernant les dépens et les frais irrépétibles,
Déboute les époux [L] de leurs demandes contre la société Covea Risks Assurances,
Dit que la société Covea Risks Assurances conservera ses dépens de première instance et d'appel et ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M.[R] [P] et Mme [U] [F] épouse [P] à payer à M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] la somme de cinq mille euros (5.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] à payer à M°[D] [I], notaire, et à M°[O] [V], notaire, la somme de cinq cents euros
(500 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, en plus de ceux de première instance,
Condamne M.[X] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] aux dépens de première instance et d'appel exposés par M°[D] [I] et par M°[O] [V], notaires, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M.[R] [P] et Mme [U] [F] épouse [P] aux frais d'expertise et aux dépens de première instance et d'appel exposés par les époux [L], avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT