République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 10/03/2014
N° de MINUTE : 180/2014
N° RG : 13/00169
Jugement (N° 11/01312)
rendu le 26 Novembre 2012
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : EM/VC
APPELANT
Monsieur [W] [S]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 2]
Demeurant
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Bernard FRANCHI, membre de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI
Assisté de Me Cataldo CAMMARATA, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Mademoiselle [F] [R]
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 4] ([Localité 4])
Demeurant
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Natacha MARCHAL, membre de la SCP Y. MARCHAL-N. MARCHAL-F. MAS-I. COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE
SARL [Adresse 4]
Ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Catherine LEMAIRE, avocat au barreau de LILLE
Assistée de Me François LEROY, membre de la SCP DIXIT CAUSA, avocat au barreau de PARIS
ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE
SARL LMI AM anciennement dénommée '[Adresse 4]' Ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Catherine LEMAIRE, avocat au barreau de LILLE
Assistée de Me François LEROY, membre de la SCP DIXIT CAUSA, avocat au barreau de PARIS
DÉBATS à l'audience publique du 27 Janvier 2014, tenue par Evelyne MERFELD
magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2013
Monsieur [W] [S], domicilié en région parisienne, a donné à la SARL [Adresse 4], le 1er mars 2007, un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif permettant la perception d'un loyer mensuel de 765 €.
L'agent immobilier lui a proposé un immeuble de rapport situé à [Adresse 5], comprenant trois studettes, jardin et dépendance, appartenant à Mademoiselle [F] [R] qui avait donné mandat de vente, le 16 février 2007, à la SARL [Adresse 4].
Les 8 et 10 mars 2007 une promesse de vente relative à ce bien a été conclue entre Monsieur [S] et Mademoiselle [R] pour le prix de 110 000 €.
La vente a été régularisée devant notaire le 8 juin 2007.
Par actes d'huissier des 9 et 10 avril 2008 Monsieur [S] a fait assigner Mademoiselle [R] et la SARL [Adresse 4] devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Lille aux fins d'expertise, soutenant qu'un dégât des eaux survenu dans l'immeuble le 19 novembre 2007 a mis en évidence de nombreux désordres.
Par ordonnance du 17 juin 2008 le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise dans les rapports entre Monsieur [S] et la société [Adresse 4], en désignant Madame [X] pour y procéder mais l'a rejetée dans les rapports entre Monsieur [S] et Mademoiselle [R].
Toutefois sur assignation de la société [Adresse 4] le juge des référés, par une seconde ordonnance rendue le 2 février 2010 a étendu les opérations d'expertise à Mademoiselle [R] en étendant également la mission de l'expert.
L'expert a déposé son rapport le 23 août 2010. Il conclut que :
- les 3 studettes n'ont pas les surfaces requises par la législation qui impose 9 m² par pièce principale alors qu'il a relevé pour les pièces à vivre 7,12 m² au rez-de-chaussée, 7,01 m² au premier étage et 8 m² au deuxième étage,
- les studettes ne possèdent pas de structure autonome par locataire (absence de compteur électrique et de compteur d'eau indépendants, pas de vanne d'arrêt en eau dans les trois studettes en cas d'inondation ou fuite),
- l'immeuble ne répond pas aux normes de sécurité (non respect des distances des prises de courant dans les salles de bains, empiétement des marches de l'escalier de 20 cm au lieu des 28 cm minimum, pas de garde corps ou de rampe en escalier pour assurer l'accès au 2ème étage, escalier étroit et pentu, pas d'extincteur),
- les studios ne répondent pas aux normes et réglementations vis-à-vis de l'hygiène et du sanitaire, pas de cloisons hydrofuges dans les salles de douches, absence d'isolation thermique et acoustique sous isolation murs et plafonds, absence d'étanchéité au sol dans les salles de bains, VMC débouchant dans les faux plafonds, pas d'extraction haute en coin cuisine, pas de portes dégondées, pas de grilles de ventilation sur les châssis, ces espaces confinés par manque de renouvellement d'air provoquent un taux d'humidité important,
- un acquéreur prudent ne pouvait déceler les désordres constatés par référence aux normes de construction et administratives applicables aux professionnels,
- les défauts constatés rendent l'immeuble impropre à son usage, l'immeuble est inhabitable et dangereux en l'état, selon les normes et textes réglementaires en vigueur,
- la remise aux normes de sécurité, ventilation, isolation thermique, étanchéité des sols des trois studettes s'élève à 31 387,87 € sans résoudre le problème de la surface. Il serait souhaitable de supprimer les trois studettes et de les remplacer par un appartement avec mezzanine et une studette aux surfaces réglementaires, le coût de cette transformation s'élevant à 79 125 €.
Par actes d'huissier des 2 et 16 décembre 2010 Monsieur [S] a fait assigner Mademoiselle [R] et la société [Adresse 4] devant le Tribunal de Grande Instance de Lille aux fins de voir prononcer la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, condamner Mademoiselle [R] à lui restituer le prix de vente, condamner Mademoiselle [R] solidairement avec la société [Adresse 4] à lui verser des dommages et intérêts, en précisant qu'à l'égard de l'agent immobilier il invoque le manquement au devoir de conseil et d'information.
Mademoiselle [R] et la société [Adresse 4] se sont opposées à ses demandes.
Par jugement du 26 novembre 2012 le tribunal a débouté Monsieur [S] de toutes ses demandes, a dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Monsieur [S] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Les premiers juges ont rejeté l'action en garantie des vices cachés en faisant application de la clause de non garantie stipulée à l'acte de vente. Ils ont rejeté l'action contre la société [Adresse 4] au motif que Monsieur [S] n'a aucun lien contractuel avec cette société et qu'au surplus l'obligation de l'agent immobilier n'est qu'une obligation de moyens qui s'apprécie au regard de la qualité des parties, Monsieur [S] qui a acquis un immeuble de rapport étant réputé avoir connaissance de la réglementation en matière locative et la capacité d'apprécier les caractéristiques du bien.
Monsieur [S] a relevé appel de ce jugement le 9 janvier 2013.
Le 29 avril 2013 il a assigné la SARL LMI AM anciennement dénommée [Adresse 4], en intervention forcée devant la Cour.
Par conclusions du 18 octobre 2013 Monsieur [W] [S] demande à la Cour de déclarer cet appel en intervention forcée recevable, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, statuant à nouveau de :
- dire réputée non écrite la clause de non garantie stipulée dans l'acte authentique de vente du 8 juin 2007,
principalement,
- dire et juger la vente du 8 juin 2007 résolue pour vices cachés de l'immeuble en application des articles 1641 et suivants du code civil,
- en conséquence prononcer la nullité de la vente,
- dire et juger que la société LMI AM a méconnu son obligation d'information, de conseil et de mise en garde dans l'exécution de son mandat de recherche du 1er mars 2007 et qu'elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à son égard par application des articles 1147 et 1984 et suivants du code civil,
- dire et juger que la société [Adresse 4] a méconnu son obligation d'information, de conseil et de mise en garde dans l'exécution de son mandat de vente du 16 février 2007 conclu avec Mademoiselle [R] et qu'elle a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle à son égard par application des articles 1147, 1382 et 1984 et suivants du code civil,
- condamner en conséquence in solidum Mademoiselle [R], la société [Adresse 4] et la société LMI AM à lui restituer la somme de 110 000 € correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble, avec intérêts à compter du 8 juin 2007,
subsidiairement
- dire et juger que la vente du 8 juin 2007 est résolue pour défaut de conformité de l'immeuble par application des articles 1147 et 1184 du code civil,
- en conséquence condamner in solidum Mademoiselle [R], la société [Adresse 4] et la société LMI AM à lui restituer la somme de 110 000 € correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble avec intérêts à compter du 8 juin 2007,
encore plus subsidiairement
- dire et juger la vente du 8 juin 2007 nulle pour réticence dolosive de Mademoiselle [R] quant aux caractéristiques de l'immeuble et sa non conformité à l'objectif contractuel poursuivi et aux prescriptions d'ordre public en matière de construction et d'urbanisme, pour violence morale et économique et pour erreur sur les qualités substantielles en application des articles 1109 à 1117 du code civil,
- en conséquence condamner in solidum Mademoiselle [R], la société [Adresse 4] et la société LMI AM à lui restituer la somme de 110 000 € correspondant au prix d'acquisition de l'immeuble avec intérêts à compter du 8 juin 2007,
en tout état de cause
- condamner in solidum Mademoiselle [R], la société [Adresse 4] et la société LMI AM à lui payer la somme de 168 566,36 € (278 566,36 € - 110 000 €) en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts à compter du 8 juin 2007 et celle de 100 000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts à compter de l'assignation du 9 avril 2008,
- débouter Mademoiselle [R] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Mademoiselle [R], la société [Adresse 4] et la société LMI AM à lui restituer la somme de 1 050,70 € mise à sa charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile par l'ordonnance de référé du 17 juin 2008,
- les condamner in solidum aux dépens et à lui verser la somme de 27 635,85 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance ainsi que celle de 25 000 € pour ceux d'appel.
Il soutient que les faits ont été dénaturés par les premiers juges qui ont considéré à tort qu'il ne saurait invoquer la garantie des vices cachés au motif qu'il n'a pas pris le soin de visiter l'immeuble et n'était pas dans une situation professionnelle étrangère au domaine de l'immobilier alors que lorsqu'il a été démarché par [Adresse 4] il était traumatisé crânien et au chômage après avoir été employé dans la restauration culinaire des TGV.
Il déclare que l'évolution du litige rendant recevable son appel en intervention de la société LMI AM est caractérisée d'une part par l'attestation de Monsieur [J] [K] [T] du 20 mars 2013 révélant la mauvaise foi et la déloyauté contractuelle du vendeur et des mandataires ainsi que le lien de dépendance entre toutes les entités du groupe LMI et d'autre part par le jugement de première instance révélant une nouvelle circonstance de droit, la notion de statut de bailleur qui a pour origine la souscription du produit d'investissement Capitalimmo de LMI Versailles.
Il soutient que la clause de non garantie de vices cachés ne peut recevoir application en raison de la réticence dolosive de Mademoiselle [R] sur la fausseté de la surface de l'immeuble et de l'état des constructions tel que décrit dans la fiche de validation établie par le prospecteur de LMI Lille, dans les documents afférents au produit financier Capitalimmo et dans les baux d'habitation conclus par Mademoiselle [R]. Il déclare que Mademoiselle [R] a masqué sciemment les vices de l'immeuble par la construction d'éléments de maçonnerie et que sa mauvaise foi est mise en évidence par son refus de communiquer à l'expert les noms et factures des entreprises ayant effectué les travaux et par sa déclaration dans l'acte authentique selon laquelle aucune construction et rénovation concernant le bien n'a été effectuée dans les dix dernières années.
Il considère que c'est à tort que les premiers juges lui ont fait le reproche de ne pas avoir visité l'immeuble avant de l'acquérir car d'une part les deux mandataires lui ont déclaré que cette démarche était inutile et d'autre part les vices n'étaient pas décelables selon l'expert pour un acquéreur non professionnel.
Il soutient que les sociétés LMI AM et [Adresse 4] ont manqué à leur obligation d'information et de conseil, ce qui a selon lui parfaitement été mis en évidence par l'attestation de Monsieur [T] et le rapport d'expertise. Il rappelle que l'agent immobilier a une obligation de vérification de l'état de l'immeuble et de sa compatibilité à l'usage auquel il est affecté. Il ajoute que le mandat de recherche donné à la société LMI AM fait référence à un loyer garanti de 765 € par mois.
Subsidiairement il demande la résolution de la vente pour défaut de conformité du bien vendu (défaut de contenances, défauts rendant l'immeuble impropre à son usage), invoquant notamment l'absence de document attestant de la conformité et le non respect du plan local d'urbanisme approuvé par le conseil de communauté de Mons-en-Baroeul le 8 octobre 2004 s'agissant de l'aménagement d'une place de stationnement pour chaque nouveau logement.
Plus subsidiairement encore il sollicite l'annulation de la vente pour vice du consentement soutenant avoir été victime d'une réticence dolosive, d'une violence économique et morale et d'une erreur sur les qualités substantielles.
S'agissant de sa demande de dommages et intérêts il évalue son préjudice matériel comme suit : commission à la société LMI 12 100 €, frais de notaire 4 076 €, frais de mutation 5 599 €, frais d'emprunt : 85 502,37 €, travaux : 4 190,83 €, expertise judiciaire : 1 915,70 €, frais d'huissier 320,46 €, taxes foncières : 1 269 €, prime d'assurance bailleur : 782 €, manque à gagner par rapport aux revenus promis : 52 811 €.
Par conclusions du 7 juin 2013 Mademoiselle [F] [R] demande à la Cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 5 000 € pour préjudice moral causé par son acharnement procédural ainsi qu'une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- qu'en application de l'article 1642 du code civil le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont le vendeur a pu se convaincre lui-même, qu'une partie des défauts relevés par l'expert correspond à des désordres apparents dont Monsieur [S] aurait pu se rendre compte s'il avait visité l'immeuble,
- que Monsieur [S] est un professionnel de l'immobilier ainsi que la société [Adresse 4] l'a démontré, alors qu'elle-même n'a pas cette qualité puisqu'elle est salariée au département marketing de la société Leroy Merlin,
- que l'acte de vente stipule que l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations, que Monsieur [S] n'apporte pas la preuve d'une quelconque mauvaise foi de sa part,
- que le tribunal a rejeté à bon droit la demande de dommages et intérêts de Monsieur [S],
- que si la vente était résolue Monsieur [S] devrait lui restituer les loyers perçus soit 12 536,03 € jusqu'au 30 juin 2012.
La SARL [Adresse 4] a conclu le 20 septembre 2013 à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation de Monsieur [S] à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle que l'agent immobilier n'est tenu qu'à une obligation de moyen qui s'apprécie en fonction de la connaissance des parties et fait observer que Monsieur [S] était un agent immobilier du groupe [Adresse 4] et en aucun cas un profane des investissements immobiliers à visées locatives.
Elle estime avoir fait preuve de diligences normales dans le cadre de son obligation de moyen après avoir été mandatée par Mademoiselle [R].
Elle déclare que Monsieur [S] a produit un document à usage interne des vendeurs de [Adresse 4] qu'il présente comme un document qui aurait engagé l'agent immobilier alors que ce document n'est pas signé et n'a aucune valeur contractuelle à destination de l'acheteur quant à la présentation du bien.
Elle considère que Monsieur [S] n'apporte pas la preuve dont il a la charge d'une présentation erronée de l'état et des caractéristiques de l'immeuble et soutient que la vente n'était pas soumise à la loi du 18 décembre 1996 dite 'loi Carrez' imposant le calcul de la superficie puisqu'il ne s'agit pas d'une vente par lots de copropriété.
Elle ajoute que le mandat de recherche signé par Monsieur [S] avec la société [Adresse 4], personne morale distincte, ne lui est pas opposable.
Elle soutient qu'aucune obligation légale n'impose la fourniture d'un certificat de décence dans le cadre d'une transaction immobilière et que les vices cachés relevés par l'expert après le dégât des eaux ne pouvaient être décelés par un audit réalisé par un agent immobilier auquel il n'appartient pas de démonter les faux plafonds et d'arracher les cloisons afin de s'assurer que la VMC n'est pas factice ou que les anciens vestiges ont été correctement éliminés.
Elle fait valoir que certains préjudices invoqués par Monsieur [S] n'ont aucun lien de causalité avec les manquements qu'il lui reproche.
La SARL LMI AM a conclu le 20 septembre 2013 à l'irrecevabilité de l'appel en intervention forcée en l'absence d'évolution du litige. Elle fait observer que Monsieur [S] est parfaitement conscient de cette irrecevabilité puisqu'il l'a également assignée devant le Tribunal de Grande Instance de Paris dans le cadre de ce litige.
Subsidiairement au fond elle demande à la Cour de débouter Monsieur [S] de toutes prétentions à son égard, soutenant qu'elle a rempli son obligation de moyen dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, que Monsieur [S] était agent immobilier du groupe LMI, qu'il n'apporte pas la preuve d'une quelconque présentation erronée de l'état général du bien ni d'une quelconque violence ou contrainte dont il aurait été l'objet. Elle ajoute qu'aucune obligation légale n'impose la fourniture d'un certificat de décence dans le cadre d'une transaction immobilière, que les vices cachés relevés par l'expert ne pouvaient être décelés par un audit réalisé par un agent immobilier et que certains préjudices invoqués par Monsieur [S] ne présentent aucun lien de causalité avec les manquements qui lui sont reprochés.
Elle se porte demanderesse d'une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
1°) - Sur l'action à l'égard de Mademoiselle [R]
a) - sur la demande en résolution de la vente
Attendu que la demande en résolution de la vente est présentée par Monsieur [S] à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire pour manquement à l'obligation de conformité ;
Attendu que le vice caché est une malfaçon, une avarie, une dégradation, une anomalie, une défectuosité alors que le défaut de conformité est une différence entre la chose promise et la chose livrée ;
- sur la garantie des vices cachés
Attendu que selon l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;
Que l'article 1642 énonce que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ;
Attendu que parmi les désordres relevés par Madame [X], expert, seuls répondent à la définition du vice caché l'absence de ventilation dans les salles de bains et salles d'eau du fait d'une VMC débouchant dans les faux plafonds, l'absence de cloisons hydrofuges dans les salles de douche, l'absence d'étanchéité au sol dans les salles de bains et l'absence d'isolation thermique et acoustique sous doublage des murs et plafonds ;
Attendu que l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;
Attendu que l'acte de vente conclu entre Mademoiselle [R] et Monsieur [S] comporte une clause de non garantie des vices cachés ; que Mademoiselle [R] n'étant pas un vendeur professionnel il appartient à Monsieur [S] qui demande que cette clause soit réputée non écrite de démontrer que Mademoiselle [R] avait connaissance des vices ;
Attendu que lorsque Mademoiselle [R] a acquis l'immeuble le 28 juillet 2005 celui-ci était déjà divisé en appartements affectés à la location ;
Que Monsieur [S] prétend qu'elle avait connaissance des vices pour avoir rénové les studios en 2006 afin de masquer les vices par des éléments de maçonnerie ; que cette affirmation n'est toutefois étayée par aucun élément de preuve ; que contrairement à ce qu'il soutient il n'apparaît pas à la lecture du rapport de Madame [X] que Mademoiselle [R] à laquelle les opérations d'expertise n'ont été étendues que par ordonnance du 2 février 2010, ait été interrogée sur le nom des entreprises ayant réalisé les travaux ;
Qu'aucune mauvaise foi ne résulte de la déclaration de Mademoiselle [R] dans l'acte de vente sur l'absence de construction ou de rénovation depuis dix ans ; que cette mention est faite pour éclairer l'acquéreur sur l'existence d'une assurance dommage ouvrage ; qu'il n'est pas démontré, ni même soutenu que Mademoiselle [R] aurait réalisé dans l'immeuble des travaux entrant dans le champ d'application de cette assurance, c'est-à-dire des travaux de construction au sens de l'article L 241-1 du code des assurances, une telle assurance n'étant pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur d'un appartement dans un immeuble ancien ;
Attendu qu'il n'est pas démontré que Mademoiselle [R], profane en matière de construction, connaissait les vices cachés relevés par l'expert ; que la clause de non garantie doit donc recevoir application ; que Monsieur [S] sera débouté de sa demande en résolution de la vente pour vice caché ;
- sur le défaut de conformité
Attendu que selon l'article 1604 du code civil le vendeur est tenu de l'obligation de délivrer à l'acquéreur une chose conforme à sa destination ; que dans la promesse de vente des 8 et 10 mars 2007 le bien vendu par Mademoiselle [R] était défini comme un immeuble de rapport comprenant trois studettes, un jardin et une dépendance ; que la destination du bien à usage locatif était donc entrée dans le champ contractuel ;
Attendu que l'expert a relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : pièces principales inférieures à 9 m², absence de compteur électrique et de compteur d'eau individuels, pas de vanne d'arrêt en eau dans les studios, non respect des distances des prises de courant dans les salles de bains, insuffisance de l'empiétement des marches de l'escalier, pas de garde de corps ou rampe de l'escalier pour accéder au 2ème étage, escalier étroit et pentu, pas d'extincteur, pas d'extraction haute en cuisine, pas de portes dégondées ni de grilles de ventilation sur les châssis ;
Que cependant tous ces défauts de conformité étaient apparents ; qu'en signant l'acte de vente Monsieur [S] a accepté de prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve ce qui couvre les défauts de conformité apparents de la chose vendue ;
Que Monsieur [S] n'était certes pas un professionnel de l'immobilier lorsqu'il a négocié et conclu la vente du 8 juin 2007 puisque ce n'est qu'à la date du 18 juin 2007 qu'il a signé un contrat d'agent commercial avec la société [Adresse 4] ; que toutefois tous les défauts de conformité étaient visibles même par un non professionnel ; que Monsieur [S] ne peut se prévaloir à l'égard de Mademoiselle [R] ni de sa méconnaissance de la réglementation sur les logements décents, ni du fait qu'il ait acquis l'immeuble sans le visiter ;
Qu'il doit être débouté de sa demande en résolution de la vente pour défaut de conformité ;
Attendu que Monsieur [S] est mal fondé à invoquer le non respect des articles 1616 et 1617 du code civil relatifs à l'obligation pour le vendeur d'immeuble de délivrer la contenance prévue dans l'acte puisqu'aucune superficie n'a été stipulée pour les studettes dans l'acte de vente ou dans la promesse de vente ;
Que de même il ne peut se prévaloir de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez qui ne s'applique qu'en cas de vente d'un lot de copropriété, ni d'une violation du plan d'urbanisme approuvé par le conseil de communauté de Mons-en-Baroeul le 8 octobre 2004 relatif à l'aménagement d'une place de stationnement pour la création de chaque nouveau logement sans justifier de la date de division de l'immeuble en trois appartements, qui est antérieure à l'acquisition de cet immeuble par Mademoiselle [R] le 28 juillet 2005 ; qu'en outre il n'explique pas en quoi une telle violation serait susceptible d'entraîner la résolution de la vente ;
b) - sur la demande de nullité de la vente
Attendu que Monsieur [S] demande à la Cour de prononcer la nullité de la vente pour vice du consentement ;
- sur la réticence dolosive
Attendu que Monsieur [S] n'a pas apporté la preuve que Mademoiselle [R] avait connaissance des vices cachés ;
Que les défauts de conformité étant apparents il ne peut prétendre avoir été trompé par une quelconque réticence de Mademoiselle [R] ;
Attendu que l'absence dans l'acte de vente du 8 juin 2007 de la mention relative à la notion de logement décent qui figurait dans l'acte notarié du 28 juillet 2005 par lequel Mademoiselle [R] a acquis l'immeuble n'est pas imputable à Mademoiselle [R] ;
Qu'aucun dol ne peut être reproché à la venderesse ;
- sur la violence économique et morale
Attendu que Monsieur [S] écrit dans ses conclusions que postérieurement à l'acte notarié du 8 juin 2007 il a été recruté comme agent commercial par la société LMI Versailles et que ce recrutement était subordonné à l'acquisition de trois biens composant le produit Capitalimmo ; qu'il considère avoir subi une violence économique et morale devant conduire à l'annulation de la vente en application des articles 1111 à 1113 du code civil, faisant valoir qu'il était économiquement aux abois puisqu'au chômage et psychologiquement vulnérable en raison d'un traumatisme crânien et d'une dépression ;
Attendu qu'en application de l'article 1111 du code civil la violence peut certes être exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite ; que néanmoins pour constituer un vice du consentement la violence suppose l'existence d'un danger suscitant un sentiment de crainte, ce qui n'est pas soutenu en l'espèce ou être constituée par une menace issue d'un état de nécessité abusivement exploité dans le but de contraindre la victime à contracter ; qu'en outre la violence doit avoir eu un caractère déterminant, c'est-à-dire que sans cette violence l'engagement n'aurait pas été pris ou n'aurait pas été pris aux mêmes conditions ;
Que Monsieur [S] n'apporte pas la preuve que son recrutement en qualité d'agent commercial était subordonné à l'acquisition de l'immeuble de Mademoiselle [R], ni qu'il aurait subi des pressions sans lesquelles il n'aurait pas contracté alors qu'il avait précédemment soutenu avoir contracté parce qu'il ignorait les défauts de l'immeuble ;
Que la preuve d'une violence n'est pas apportée ;
- sur l'erreur sur les qualités substantielles
Attendu que Monsieur [S] soutient qu'il a acquis l'immeuble parce qu'il pensait le bien propre à la location et qu'il s'agit d'une qualité substantielle à défaut de laquelle il n'aurait pas contracté ;
Mais attendu que l'immeuble n'est pas impropre à la location ; que les studios étaient loués et Monsieur [S] a perçu les loyers ;
Que l'absence de conformité à certains critères du logement décent ne peut être invoquée comme vice du consentement puisque Monsieur [S] pouvait en avoir connaissance par une simple visite de l'immeuble avant l'acquisition alors que pour entraîner la nullité de la vente en application de l'article 1110 du code civil l'erreur doit être excusable ;
Attendu qu'il y a donc lieu de débouter Monsieur [S] de sa demande de nullité de la vente ;
c) - sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que Monsieur [S] n'apporte pas la preuve qui lui incombe d'une faute commise par Mademoiselle [R] ;
Que le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de Mademoiselle [R] ;
2°) - Sur l'action contre la société [Adresse 4] et la société LMI AM
Attendu que les premiers juges ont relevé à bon droit qu'il convient de distinguer :
- la SARL [Adresse 4] avec laquelle Monsieur [S] a conclu le 1er mars 2007 un mandat de recherche par lequel il s'est engagé à régler à son mandataire des honoraires au titre de l'audit technique complet du bien, de l'analyse financière et patrimoniale et des honoraires de transaction,
- la SARL [Adresse 4], appartenant certes au même groupe que la SARL [Adresse 4], mais néanmoins entité juridique distincte, qui était le mandataire de Mademoiselle [R] dans le cadre d'un mandat de vente sans exclusivité que celle-ci lui a consenti le 16 février 2007 ;
Que s'agissant de deux sociétés distinctes Monsieur [S] n'est pas fondé à invoquer à l'égard de la SARL [Adresse 4] les obligations résultant du mandat de recherche qu'il a conclu avec la SARL [Adresse 4] ;
Attendu que Monsieur [S] prétend que la SARL [Adresse 4] a été le rédacteur de la promesse de vente et qu'ainsi elle était tenue de tous dommages causés à l'égard des parties à l'opération de vente ;
Que l'agent immobilier, en sa qualité de rédacteur d'acte, est effectivement tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes conclus par son entremise ;
Que cependant il n'est pas justifié que la société [Adresse 4] soit le rédacteur de la promesse de vente conclue par Monsieur [S] et Mademoiselle [R] ; que cette preuve ne peut résulter du seul fait que l'acte a été signé d'abord par Mademoiselle [R] le 8 mars 2007 puis par Monsieur [S] le 10 mars ;
Qu'il est au contraire expressément stipulé dans cet acte que les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'agence [Adresse 4] que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de douze mille cent euros TTC (12 100 €) conformément au mandat de recherche écrit préalablement délivré à Versailles le 1er mars 2007 portant le numéro 230, comme cela résulte du registre des mandats ;
Qu'il résulte des déclarations des parties que cet acte a été conclu par l'entremise de la SARL [Adresse 4], actuellement dénommée LMI AM et non par la SARL [Adresse 4] ;
Attendu que l'immeuble a été présenté à Monsieur [S] par la société [Adresse 4] en exécution du mandat de recherche rémunéré qu'il lui a confié ; qu'il ne peut donc reprocher à la société [Adresse 4] de lui avoir présenté un bien ne correspondant pas à ses attentes ;
Attendu qu'un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ;
Que Monsieur [S] fait valoir que la société [Adresse 4] a manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard de Mademoiselle [R] sur son obligation de vendre un immeuble exempt de vice et dont la contenance et la répartition des surfaces devaient être conformes à la réglementation ;
Que cependant Mademoiselle [R] ignorait les vices cachés et dès lors une information donnée sur l'obligation de vendre un bien exempt de vice aurait été sans effet ;
Que l'insuffisance de superficie des trois studettes par rapport à la réglementation sur les logements décents était un défaut apparent ; que le contrôle de la conformité du bien vendu doit être opéré par l'acheteur ou son mandataire ; qu'en acquérant l'immeuble Monsieur [S] a agréé cette non conformité apparente ; que le préjudice qu'il prétend avoir subi trouve sa cause dans la faute qu'il a commise en achetant l'immeuble sans prendre le soin de le visiter ; que ce préjudice n'a aucun lien de causalité directe avec un éventuel manquement au devoir de conseil de la société [Adresse 4] à l'égard de sa mandante, Mademoiselle [R] ;
Attendu que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [S] de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de cette société ;
Attendu que selon l'article 555 du code de procédure civile les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ne peuvent être appelées devant la Cour que si l'évolution du litige implique leur mise en cause ;
Que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la Cour d'Appel au sens de l'article 555 n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ;
Attendu que l'attestation de Monsieur [J] [K] [T], produite par l'appelant, ne modifie en rien les données du litige ; qu'à supposer que Monsieur [S] ait pu confondre les deux sociétés [Adresse 4] et [Adresse 4], il a reçu en première instance les éléments d'information faisant apparaître dès ce stade de la procédure, la nécessité d'appeler la société [Adresse 4] en intervention ; qu'en effet dans ses conclusions devant le tribunal la société [Adresse 4] soutenait déjà que Monsieur [S] ne pouvait lui opposer le mandat de recherche qu'il avait conclu avec une société tierce, la société [Adresse 4], faisant ainsi apparaître l'existence de deux entités juridiques distinctes ; que cette situation a été révélée antérieurement au jugement ;
Attendu que pour justifier de l'évolution du litige Monsieur [S] se réfère également à la motivation du tribunal qui a dit qu'il avait fait le choix d'assumer le statut du bailleur ; que cependant il ne s'agit pas là d'une circonstance de fait ou de droit révélée par le jugement, le tribunal n'ayant fait que tirer les conséquences des propres déclarations de Monsieur [S] qui exposait que l'immeuble avait été acquis pour en tirer un revenu locatif ;
Attendu que Monsieur [S] disposait devant le tribunal des éléments nécessaires pour apprécier l'opportunité d'appeler la société [Adresse 4] en intervention forcée ; qu'en l'absence d'évolution du litige cet appel en intervention forcée en cause d'appel est irrecevable ;
***
Attendu qu'aucun abus de procédure ne peut être reproché à Monsieur [S] ; que Mademoiselle [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Attendu que si l'équité conduisait à laisser, en première instance, les frais irrépétibles exposés par Mademoiselle [R] et la société [Adresse 4] à leur charge, en revanche le recours exercé par Monsieur [S] commande qu'une indemnité de 2 000 € soit accordée à chacune d'elles en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que Monsieur [S] sera en outre condamné, sur ce même fondement, à verser une somme de 800 € à la société LMI AM ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement,
Confirme le jugement,
Y ajoutant,
Déboute Monsieur [W] [S] de sa demande en résolution de vente pour défaut de conformité et de sa demande en nullité de vente pour vice du consentement,
Déclare irrecevable son assignation en intervention forcée de la SARL LMI AM en cause d'appel,
Déboute Mademoiselle [F] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Condamne Monsieur [S] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître MARCHAL, avocat et aux dépens de l'appel en intervention forcée,
Le condamne à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
- la somme de 2 000 euros à Mademoiselle [R],
- la somme de 2 000 euros à la SARL [Adresse 4],
- la somme de 800 euros à la SARL LMI AM.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEE. MERFELD