RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 05 Mars 2015
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 13/22979
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 octobre 2013 par le tribunal de grande instance de Paris - RG n° 13/00044
APPELANTS
Monsieur [D], [I] [M]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Comparant en personne
SCI LA POMMARDIERE DE PARIS prise en la personne de son représentant légal Monsieur [D] [I] [M] (gérant)
RCS Paris 380 794 743
[Adresse 4]
[Localité 3]
Comparant en personne
INTIMÉES
S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (S.A. SOREQA) prise en la personne de son représentant légal
RCS PARIS B 521 804 237
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & Associés, avocate au barreau de PARIS, toque : P0141
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Commissariat du gouvernement
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par M. [H] [V], commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 janvier 2015, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Christian HOURS, président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame la Première présidente de la cour d'Appel de PARIS,
Madame Maryse LESAULT, conseillère, désignée par Madame la Première présidente de la cour d'Appel de PARIS,
Madame [R] [Q], juge de l'expropriation au tribunal de grande instance de BOBIGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
GREFFIÈRE : Madame Amandine CHARRIER, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Christian HOURS, président et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2011 ouvrant l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, laquelle a été prononcée le 19 juin 2012,
Vu l'ordonnance d'expropriation du 6 décembre 2012,
Vu le procès-verbal de transport sur les lieux du 26 juin 2013 mentionnant que :
- la propriétaire du lot la SCI LA POMMARDIERE DE PARIS à qui l'ordonnance du juge de l'expropriation du 13 mai 2013 avait été notifiée par acte d'huissier du 7 juin 2013, n'avait pu être rencontrée sur place,
- par courrier à en-tête de la POMMARDIERE DE PARIS société civile immobilière, signée par « M. [D] [M] co-gérant » en date du 18 juin 2013 il était demandé un renvoi au motif que la SCI et M. [M] entendent présenter une demande d'aide juridictionnelle pour cette instance ; lecture de ce courrier a été faite aux parties présentes SOREQA et le commissaire du Gouvernement,
- le renvoi a été refusé au motif que la demande d'aide juridictionnelle était manifestement irrecevable, car réservée aux personnes physiques et à titre exceptionnel aux personnes morales à but non lucratif, alors M.[M] n'était lui-même propriétaire du lot 16 exproprié,
- le bien n'avait pas pu être visité
Vu le jugement rendu le 14 octobre 2013 par le juge de l'expropriation de Paris qui a :
- déclaré l'intervention de M.[M] irrecevable,
- rejeté la demande de sursis à statuer
- fixé l'indemnité due par la SOREQA à la SCI LA POMMARDIERE au titre de la dépossession du lot 16 de l'immeuble sis [Adresse 1], comme suit, sous réserve d'un métré à parfaire, indemnité de remploi comprise,
en valeur libre 90 540 €
en valeur occupé 72 632 €
en valeur squatté 81 586 €
Vu la signification de ce jugement à M. [M],
Vu la déclaration d'appel de la SCI LA POMMARDIERE et de M.[M] qui en est le gérant, en date du 2 décembre 2013 et leur mémoire d'appel du 3 février 2014 demandant à la cour de :
surseoir à statuer jusqu'à décision sur la demande d'aide juridictionnelle, d'annuler le jugement entrepris et de fixer la valeur d'indemnisation de son bien sur une valeur unitaire de l'ordre de 8 550 €/m2 ; vu leurs observations dont il résulte notamment que M. [M] n'a pas pu être présent lors de la visite des lieux car il n'avait pas reçu la réponse à sa demande d'AJ, que l'estimation retenue est dérisoire et méconnaît les caractéristiques du marché immobilier local, situé en limite de quartier [Adresse 5], que des références pour transactions [Adresse 6] doivent être écartées car non représentatives,
Vu le mémoire du commissaire du gouvernement mentionnant que la valeur de 4000€ avait été proposée en première instance pour la valorisation de la majorité des lots y compris celui de M.[M] car correspondant à la moyenne pour le 17ème arrondissement, entre des biens peu entretenus soit 4 768 € et la valeur du lot vendu [Adresse 1] (3 333 €); qu'il rappelle qu'aucune visite des locaux n'a pu être faite par la SOREQA elle-même ; que le commissaire du Gouvernement mais propose de retenir 4 000 €/m² pour ne pas pénaliser M.[M] pour défaut de visite ;
Vu le mémoire de la SOREQA reçu le 14 mars 2014 demandant de confirmer le jugement, compte tenu de l'état de l'immeuble et des valeurs de référence produites,
Vu les mémoires complémentaires transmis au greffe de la Chambre de l'expropriation aux dates suivantes pour la SCI LA POMMARDIERE et M. [M] : mémoires complémentaires des 27 mai 2014, et 2 décembre 2014 ce dernier intitulé n°3,
Vu les observations développées par les parties à l'audience de plaidoirie du 8 janvier 2014,
SUR QUOI LA COUR,
Considérant, à titre liminaire qu'il convient de retenir que par motifs pertinents le jugement entrepris d'une part a rejeté la demande d'intervention volontaire de M [D] [M] en relevant que celui-ci développait des prétentions de propriétaires alors que seule la SCI est propriétaire ; que si M. [M] est mentionné appelant sur la déclaration d'appel, cela ne peut être en conséquence qu'en sa seule qualité de gérant de la SCI LA POMMARDIERE DE PARIS ; que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a dit que les instances introduites devant le tribunal administratif n'étaient pas de nature à différer la fixation par le juge de l'expropriation de l'indemnité due à l'exproprié ;
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
Que l'évaluation de ce préjudice doit prendre en compte la nature, l'état d'entretien du bien exproprié, ses caractéristiques de construction et sa situation, sa destination, ainsi que les caractéristiques du marché local de l'immobilier pour des biens comparables, à partir de références de transactions contemporaines ou de date rapprochée ;
Considérant qu'en l'espèce le premier juge a retenu une valeur moyenne de 3700€ /m² sur la base de l'offre de l'autorité expropriante en relevant que l'immeuble du [Adresse 1] n'avait pu être visité en raison de l'absence de M.[M] pourtant régulièrement convoqué, ou d'un représentant et en visant différentes valeurs de référence dont celles présentant des caractéristiques de vétusté similaire précisément rappélées ;
Considérant que si M.[M] expose avoir été en attente de sa demande d'admission au bénéfice de l'aide juridictionnelle lors de la date prévue pour la visite, rien cependant ne faisait obstacle à ce qu'il permette l'accès à son bien à la date fixée, afin de permettre aux parties de se rendre compte de l'état des parties privatives de l'immeuble ; qu'au surplus par motifs pertinents le premier juge a rappelé que la SCI ne remplissait pas à l'évidence les conditions d'admission au bénéfice de l'aide juridictionnelle ;
Considérant que selon les dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation fixant les conditions de transmission des mémoires de l'appelant, des intimés et du commissaire du Gouvernement, cette transmission doit intervenir à peine de caducité, pour l'appelant dans le délai de 3 mois à compter de la déclaration d'appel et pour les intimés et le Commissaire du gouvernement dans celui de deux mois suivant notification de celui de l'appelant ; que les demandes et éléments de preuve contenus dans un mémoire additionnel adressé postérieurement au délai de trois mois précité sont tardifs et comme tels irrecevables sauf s'il s'agit d'éléments produits en réplique au mémoire d'un adversaire ;
Considérant que l'environnement de l'immeuble du [Adresse 1], ses conditions de desserte, la description extérieure de l'immeuble et intérieure des seules parties communes ont été très précisément rapportés dans le procès-verbal de transport du 13 mars 2013 auquel se réfère la cour ;
Qu'il sera retenu que s'il y est mentionné que « l'immeuble nécessite une réfection complète (réseaux, ravalement, mise aux normes des installations électriques, couvertures », il ne présente cependant « aucun signe d'affaissement ou de trouble affectant sa structure », ce qui contredit un rapport du 12 décembre 2013 visé dans l'arrêté de péril 2013-01255 du 19 décembre 2013, correspondant à une procédure qui n'a cependant pas été poursuivie, de sorte que la cour écartera toute indication citant ce « rapport » et retiendra cet état d'entretien de la structure avec néanmoins l'observation qu'une bâche a été fixée « au- dessus de la verrière surplombant le palier du dernier niveau en attente d'une réfection future (lettre de M. [M] au Préfet de police du 26 décembre 2012) ;
Considérant que, s'agissant des parties privatives concernées par l'évaluation à savoir le lot [Cadastre 1] situé au 3ème étage porte de gauche, représentant 105/1000èmes des parties communes, il n'a pas été possible d'y entrer ni d'apprécier si ce lot a été réuni aux autres appartenant à la SCI situés au même étage, dont M. [M] expose qu'ils constituent l'appartement qui a été sa résidence principale ;
Que force est de constater que M. [M] ne produit aucune pièce de nature à établir l'état réel des parties privatives, (procès-verbal de constat, plans, décisions de réunification de lots ou photos) n'étant versée aux débats, sauf en ce que sa communication tardive le 16 octobre 2014 d'un procès-verbal d'inventaire par huissier de justice, en date du 23 décembre 2013 contemporain de la procédure de péril alors en vigueur indique sans précision du/des lots concerné/s, le contenu extrêmement sommaire des objets dans les lieux ;
Considérant que si la procédure de péril a pu exagérer et dramatiser l'état de l'immeuble il demeure qu'il s'agit d'un bien vétuste comme cela ressort de la photographie annexée aux conclusions du commissaire du Gouvernement et de l'étude de faisabilité du 23 mars 2011produite par la SOREQA illustrée de plusieurs clichés en pages 4 et 5 ;
Que si des travaux ont ponctuellement être réalisés sur les parties communes, ce qui ressort du procès-verbal de transport et de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, ils n'ont aucunement été d'une ampleur de nature à remédier à l'état de vérusté ;
Considérant qu'en l'absence d'élément probant de l'Exproprié, qui n'explique pas en quoi il conviendrait d'écarter les références de bien vétustes alors qu'il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe faute d'avoir laissé l'accès, de démontrer l'état des parties privatives qu'il s'agit ici d'évaluer l'indemnité de dépossession de ces lots ;
Considérant encore que si M.[M] a pu se prévaloir de la valeur apportée à son lot par le fait que la SCI possédait plusieurs lots réunies au 3ème étage, qu'il disposait de la jouissance des parties communes de l'étage et des combles, il sera rappelé que cette situation de fait dont il n'est pas allégué qu'elle serait consacrée par un droit ne saurait fonder un surplus d'indemnisation ;
Considérant que la proximité de la rue Level de la limite de l'espace Batignolles en cours d'aménagement ne constitue pas en soit un facteur de plu-value de l'immeuble du [Adresse 1] ;
Que les références de valeurs moyennes sans indications précises de transactions effectivement réalisées ne peuvent être retenues comme pertinentes, ni davantage des valeurs moyennes émanant de publications de chambres des notaires ;
Considérant toutefois que le constat de l'état extérieur de la structure et des parties communes intérieures tel que relaté dans le rapport de transport permettent de valoriser les lots à raison de 4 000 €/M² au lieu de 3 700 €/M² ;
Qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris dans cette mesure avec application, de manière alternative des taux d'abattement en valeur libre ou occupé sous réserve de la réalisation du métrage à parfaire, comme exactement relevé par le premier juge ; qu'en conséquence la cour fixera comme suit l'indemnisation de la SCI pour dépossession du lot 16 sis au troisième étage (surface de 22,60M² à parfaire), étant observé que le coefficient d'abattement pour occupation doit être fixé à 15% :
en valeur libre :
90 400 € d'indemnité principale à raison de 22,60x4000 + une indemnité de remploi de
10040€ (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 15000€ et 10% sur le solde) soit 100 440 €,
en valeur occupé :
90 400 €- 15% = 76 840 € d'indemnité principale + une indemnité de remploi de 8 684 € (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 10000€ et 10% sur le solde) soit au total 85 524 €,
Considérant, sur les préjudices annexes allégués, que M. [M] expose que pour retrouver un relogement équivalent, il devra supporter des frais d'agence et de relogement ; que cependant l'indemnité de remploi retenu a pour objet précisément de contribuer aux frais générés par l'obligation de se reloger ; que M. [M] ne justifiant aucunement de charges spécifiques qui ne relèveraient pas de ces frais, et qui n'apporte d'ailleurs aucune indication sur les frais réels allégués sera débouté, la cour confirmant le jugement entrepris de ce chef ;
Considérant par ailleurs qu'il est allégué d'un préjudice moral alors que la partie expropriée est une SCI, personne morale dont M. [M] est le gérant ; qu'au surplus, l'article L13-13 (ancien) du code de l'expropriation met en 'uvre le droit à la réparation intégrale du préjudice matériel subi du fait de l'expropriation ; qu'aucune exigence constitutionnelle n'impose que la collectivité expropriante poursuivant un but d'utilité publique soit tenue de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de la perte des biens expropriés ; que par suite, l'exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnaît pas la règle du caractère juste de l'indemnisation de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; qu'il en résulte que les dispositions de l'article L13-13 du code de l'expropriation n'est contraire ni à l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme ni à aucun autre droit ou liberté que la constitution garantit ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté ce chef de demande ;
Considérant qu'il sera statué sur les dépens et frais irrépétibles dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé la valeur unitaire du M² à la somme de 3 700 €
Statuant à nouveau de ce chef,
FIXE à 4 000 € le montant de la valeur unitaire au mètre carré du lot exproprié de la SCI LA POMMARDIERE DE PARIS dont M. [M] est le gérant, situés [Adresse 1], (lot n°[Cadastre 1] au 3ème étage)
FIXE en conséquence la valeur d'indemnisation que la SOREQA devra verser à la SCI LA POMMARDIERE de PARIS représentée par son gérant, sous réserve du métré à parfaire, :
- en valeur libre :
90 400 € d'indemnité principale avec une indemnité de remploi de 10 040 € soit 100 440 €,
- en valeur occupé :
76 840 € d'indemnité principale avec une indemnité de remploi de 8 684 € soit au total 85 524 €,
REJETTE le surplus demandes d'indemnisation,
Y ajoutant,
DIT que la SOREQA devra verser à la SCI LA POMMARDIERE représentée par M. [D] [I] [M] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens d'appel seront supportés par la SOREQA.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENT