SA DES ANCIENS ETABLISSEMENTS [N] [W] ET FILS
C/
[J] [F]
SARL ALBIGNY
expédition et copie exécutoire
délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
N° RG 21/01429 - N° Portalis DBVF-V-B7F-F2BC
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : au fond du 14 septembre 2021,
rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 17/01017
APPELANTE :
SA DES ANCIENS ETABLISSEMENTS [N] [W] ET FILS,prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège :
[Adresse 11]
[Localité 7]
représentée par Me Emeline JACQUES, membre de la SELARL ARMESSEN & JACQUES AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 5
INTIMÉS :
Monsieur [J] [F]
domicilié :
[Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 12]
SARL ALBIGNY, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège :
[Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 12]
représentés par Me Cécile RENEVEY, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2
assistés de Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2023 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et Michèle BRUGERE, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre,
Michèle BRUGERE, Conseiller,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023 pour être prorogée au 25 Janvier 2024 au 21 Mars 2024 au 18 Avril 2024 au 23 Mai 2024 puis au 06 Juin 2024,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 11 janvier 2012, la société Finamur a donné à crédit-bail pour une durée de huit années à la société Albigny, un tènement immobilier situe [Adresse 5] à [Localité 10], à usage industriel, et composé de plusieurs bâtiments numérotés de 0 à 6, cadastrés Section AN n°[Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
Au terme de ce contrat et par acte authentique du 12 mars 2021, la société Finamur a vendu à la société Albigny l'ensemble immobilier constitué des parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 10] Section AN n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 6].
La société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils (société [W]) a souhaité acquérir les deux parcelles cadastrées Section AN n°[Cadastre 6] et [Cadastre 3].
A cette fin, elle est entrée en relation avec M. [J] [F], gérant de la société Albigny, et le 12 octobre 2015, elle a adressé à la SARL Albigny un courrier proposant la signature d'un compromis de vente relatif à ces parcelles, moyennant un prix de 1.750.000 euros hors taxes, sous diverses conditions suspensives.
Le 22 octobre 2015, la société Albigny a donné son accord avec modifications.
Le 4 novembre 2015, Me [T], notaire à [Localité 8], a transmis un projet de promesse unilatérale de vente entre la SARL Albigny et la société [W].
Le 3 mars 2016, la société [W] a formulé des observations sur ce projet.
Le 9 juin 2016, la société Albigny a signé une promesse unilatérale de vente des mêmes terrains avec le Groupement des Mousquetaires.
Après de vains pourparlers, la société [W] a, par actes d'huissier du 27 mars 2017, assigné la SARL Albigny, M. [J] [F] et la SA Finamur devant le tribunal de grande instance de Dijon, en vente forcée et indemnisation de ses préjudices.
Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a :
- déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M. [J] [F] par la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils,
- déclaré recevables les prétentions de la société Albigny et de M. [F],
- mis hors de cause la société Finamur,
- débouté la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande de condamnation de la société Albigny à signer sous astreinte un compromis de vente,
- débouté en conséquence la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande de dommages intérêts pour le retard de l'opération,
- dit que la société Albigny a engagé sa responsabilité délictuelle pour rupture abusive des pourparlers,
- condamné la société Albigny à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils la somme de 101.065 euros au titre de son préjudice matériel,
- débouté la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial,
- débouté la société Albigny et M. [J] [F] de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné la société Albigny à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils à payer à la société Finamur la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Albigny aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Suivant déclaration au greffe du 5 novembre 2021, la société des Anciens Ets [W] a relevé appel de cette décision, en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M. [J] [F] par la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils,
- déclaré recevables les prétentions de la société Albigny et de M. [F],
- débouté la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande de condamnation de la societe Albigny a signer sous astreinte un compromis de vente,
- débouté en conséquence la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande de dommages intérêts pour le retard de l'opération,
- dit que la société Albigny a engagé sa responsabilité délictuelle pour rupture abusive des pourparlers,
- condamné la société Albigny à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils la somme de somme de 101.065 euros au titre de son préjudice matériel,
- débouté la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- et tous autres chefs de demandes pouvant lui faire grief.
Prétentions et moyens de la société [W]
Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 juillet 2022, la société [W] demande à la cour de :
- dire et juger l'appel interjeté par la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils recevable et bien fondé.
à titre principal :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M.[J] [F] par la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils,
déclaré recevables les prétentions de la société Albigny et deM. [F],
débouté la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de sa demande de condamnation de la société Albigny à signer, sous astreinte, un compromis de vente,
débouté en conséquence la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de l'opération,
statuant à nouveau :
- déclarer recevables les demandes formulées par la société des Anciens Etablissements [N] [W] et fils à l'encontre de M. [J] [F] ;
- déclarer irrecevables les prétentions de la société Albigny et de M. [J] [F] ;
- dire et juger que la lettre du 12 octobre 2015 acceptée le 22 octobre 2015 vaut vente ;
- dire et juger que la société Albigny devra, sous peine d'une astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, présenter à la signature de la société [W] un compromis de vente dans les termes de l'accord intervenu entre les parties suivant l'offre d'acquisition avec faculté de substitution présentée par [W] le 12 octobre 2015 à la société Albigny et acceptée par elle le 22 octobre 2015, des parcelles et constructions y attachées situées sur la commune de [Localité 10] et cadastrées comme suit :
Section AN, lieu-dit [Adresse 9], n° [Cadastre 6], d'une contenance d'1a et 22 ca ;
Section AN, Avenue du Général de Gaulle, n° [Cadastre 3], pour partie d'une contenance d'1ha 80 a 47 ca environ ;
au prix de 1.750.000 euros HT avec comme conditions suspensives d'usage :
la purge de tous droits de préemption ;
l'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou situation particulière pouvant déprécier gravement la valeur du bien vendu ou empêcher la réalisation du projet envisagé par le bénéficiaire ;
la délivrance d'un état hypothécaire hors formalités ne révélant ni commandement de saisie, ni inscriptions garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de vente ;
et des conditions spécifiques au projet de l'acquéreur :
une étude de sols montrant sa conformité avec le projet ;
l'obtention, purgées de tous recours et définitives, de toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet de l'acquéreur (permis de construire, permis de démolir, CDAC') ;
l'autorisation du projet par le conseil de surveillance et/ou les associés de l'acquéreur ;
et précisant l'assiette définitive des parties louées à la société Gringos Production,
- condamner in solidum la société Albigny etM. [J] [F] à payer à la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils la somme de 300.000 euros à titre de dommages intérêts pour le retard de l'opération.
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société Albigny avait engagé sa responsabilité délictuelle pour rupture abusive des pourparlers et en ce qu'il l'a condamné à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et fils la somme de 101.065 euros au titre de son préjudice matériel ;
- réformer le jugement entrepris pour le surplus, et statuant à nouveau :
- dire et juger que M. [F] a également engagé sa responsabilité délictuelle pour rupture abusive des pourparlers,
- le condamner in solidum à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et fils la somme de 101.065 euros en réparation de son préjudice matériel,
- condamner in solidum M. [F] et la société Albigny à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et fils la somme d'un million d'euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial subi, et de la perte de chance qui y est attachée,
- condamner in solidum M. [F] et la société Albigny à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et fils la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;
en toute hypothèse :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouter la société Albigny et M. [F] de leurs demandes reconventionnelles,
condamner la société Albigny à payer à la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
y ajoutant :
- débouter la société Albigny et M. [F] de leur appel incident, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et prétentions
- condamner in solidum M. [F] et la société Albigny à payer à la société des Anciens Etablissements [N] [W] et fils la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.
Prétentions et moyens de la société Albigny et de M. [F] :
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, les intimés entendent voir :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M. [J] [F] par la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils,
déclaré recevables les prétentions de la société Albigny et de M. [F],
jugé que la lettre d'intention n'était pas ferme et ne valait pas vente,
débouté la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de sa demande de condamnation de la société Albigny à signer, sous astreinte, un compromis de vente,
débouté la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de l'opération,
débouté la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial,
débouté la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de ses demandes,
- l'infirmer en ce qu'il a :
débouté M. [F] de sa demande de voir la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'être condamnée aux entiers dépens,
n'a pas fait droit à la demande de la société Albigny de voir déclarer impossible la demande d'exécution forcée de la signature d'un compromis de vente pour violation du droit de préférence de la société Santiago et du droit de préemption de la commune de [Localité 10] et l'a donc débouté de sa demande de ce chef,
jugé que la société Albigny avait engagé sa responsabilité pour rupture abusive des pourparlers et l'a condamné à payer des dommages et intérêts à la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils au titre de son préjudice matériel,
débouté la société Albigny de ses demandes reconventionnelles concernant la condamnation de la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils à lui payer la somme de 50.000 euros pour procédure abusive au titre de l'article 1382 du code civil ; la somme de 577.467 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1383 du code civil et la somme de 1.150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,
statuant à nouveau :
- constater que la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils ne dispose pas de la qualité ou d'un intérêt à agir à l'encontre deM. [J] [F],
- déclarer la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils irrecevable en toutes ses demandes dirigées à l'encontre de M. [J] [F],
- condamner la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils à payer à M. [J] [F] la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
- déclarer recevables les prétentions de la société Albigny et de M. [F],
- déclarer la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils irrecevable en sa demande de condamnation au titre du préjudice moral,
- débouter la société des Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande de condamnation de la société Albigny à signer sous astreinte un compromis de vente,
- dire que la société Albigny n'a pas engagé sa responsabilité délictuelle pour rupture abusive des pourparlers,
en conséquence et en toute hypothèse :
- débouter la société des Anciens Établissements [N] [W] et Fils de l'ensemble de ses demandes, irrecevabilités, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [F] et de la société Albigny,
- constater que les engagements des parties découlant de la lettre d'intention du 12 octobre 2015 sont caducs,
en toute hypothèse,
- condamner la société [W] au paiement de la somme de 50.000 euros pourprocédure abusive au titre de l'article 1382 du code civil ;
- condamner la société [W] au paiement de la somme de 577.467 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1383 du code civil ;
- condamner la société [W] au paiement de la somme de 1.150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance ;
- condamner la société [W] au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 19 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
1°) sur la fin de non recevoir des prétentions de la société Albigny et de M [F] :
La société [W] soutient que les demandes présentées par la société Albigny et M. [F] sont irrecevables par application du principe de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui aux motifs que :
- les intimés sont de mauvaise foi dans l'exécution de l'accord du 12 octobre 2015,
- la société Albigny après avoir laissé croire qu'elle était propriétaire des immeubles, puis qu'il lui était possible de résilier le contrat de crédit-bail, a conclu devant le tribunal être empêchée de régulariser la vente à défaut de pouvoir contraindre la société Finamur de racheter le crédit -bail par anticipation,
- ces affirmations constituaient des mensonges puisque la société Finamur a elle-même offert la résiliation anticipée du crédit-bail dès le 15 août 2015 et que la faculté de rachat était contractuellement prévue à compter de la 6ème année, soit à compter du 1er janvier 2018 et que le crédit-bail a pris fin le 11 janvier 2020,
- dans le cadre de l'instance d'appel, la société Albigny se contredit en prétendant être dans l'impossibilité de vendre et en lui réclamant l'indemnisation de l'échec de sa transaction avec Intermarché.
La société Albigny et M. [F] estiment que le principe de l'estoppel ne porte que sur la contradiction des prétentions et non des moyens de défense, qu'il n'est pas démontré qu'ils ont manqué de cohérence dans leurs demandes en cause d'appel, ni que la société [W] a pu être induite en erreur alors que la société Albigny a, devant la cour, toujours opposé aux prétentions de son adversaire les mêmes moyens.
La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.
En tant qu'elle vise à assurer le respect du principe de loyauté des débats, cette fin de non recevoir ne sanctionne pas les contradictions dont peut faire preuve une partie entre les prétentions qu'elle soumet au juge et son comportement antérieur à l'instance.
Ainsi, la déloyauté de la société Albigny dans l'exécution de l'accord du 12 octobre 2015, telle qu'invoquée par la société [W], est inopérante à caractériser une contradiction de sa part dans les prétentions présentées aux premiers juges qui ont à juste titre écarté ce moyen d'irrecevabilité.
Les intimés ne font pas plus preuve de contradiction en soutenant devant la cour que la procédure diligentée par la société [W] fait obstacle à la vente des biens par la société Albigny et en prétendant à l'indemnisation du préjudice résultant de l'immobilisation du bien dans le patrimoine de l'intimée.
Les prétentions de M. [F] et de la société Albigny sont en conséquence recevables et le jugement sera confirmé sur ce point.
2°) sur la fin de non recevoir des demandes présentées à l'encontre de M. [F] :
Les intimés soulèvent l'irrecevabilité des demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de M. [F] au motif que ce dernier est dépourvu de droit à défendre n'ayant aucun droit personnel de propriété sur les immeubles et n'étant intervenu qu'en qualité de représentant légal de la société Albigny.
Ils contestent l'existence de fautes intentionnelles commises par M. [F], détachables de ses fonctions sociales et d'une particulière gravité susceptibles d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article L.223-22 du code de commerce.
La société [W] considère que son action à l'encontre de M. [F] à titre personnel est recevable sur le fondement de l'article L.223-22 du code de commerce et des actes anormaux de gestion commis par M. [F] auquel elle reproche de l'avoir sciemment trompée en acceptant son offre d'achat en sa qualité de gérant de la société Albigny, sans lui indiquer qu'elle n'était pas propriétaire du tènement immobilier et en sachant que l'accord de la société Finamur au rachat anticipé du crédit -bail était devenu caduc.
L'article L.223-22 du code de commerce permet aux tiers d'engager la responsabilité individuelle ou solidaire des gérants de SARL à raison des fautes commises dans leur gestion.
La démonstration de telles fautes constitue une condition de mise en 'uvre de la responsabilité du dirigeant, et non une condition de recevabilité de l'action de telle sorte que les demandes présentées à l'encontre de M.[F], dont la qualité de dirigeant de la société Albigny et l'intervention en cette qualité dans les échanges entre cette dernière et la société [W] ne sont pas contestées, doivent être déclarées récevables ce qui conduira la cour à infirmer le jugement sur ce point.
3°) sur la recevabilité de la demande d'indemnisation du préjudice moral de la société [W] :
La société Albigny et M. [F] soulèvent l'irrecevabilité de la demande de la société [W] en réparation de son préjudice moral pour cause de nouveauté à hauteur d'appel.
Si l'article 564 du code de procédure civile fait interdiction aux parties de soumettrre à la cour des prétentions nouvelles, l'article 566 du même code prévoit qu'elles peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, celles qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Il s'en déduit que la société [W], qui n'avait pas demandé au tribunal l'indemnisation de son préjudice moral, est recevable à présenter à la cour une prétention complémentaire visant à l'indemnisation de son entier préjudice.
4°) sur la demande de signature forcée d'un compromis de vente :
La société [W] soutient que son courrier du 12 octobre 2015 est une offre d'achat, que la société Albigny a dûment acceptée le 22 octobre 2015, consacrant ainsi un accord sur la chose et son prix pour une période de 24 mois afin de permettre la réalisation des études techniques et la levée des conditions suspensives.
Les intimés considèrent que le courrier de la société [W] est, même s'il fait état d'une offre d'achat, une simple lettre d'intention engageant des pourparlers, faisant valoir que la société [W] a formulé de nombreuses conditions suspensives et n'a manifestement pas eu l'intention d'être engagée à l'achat des parcelles et que la société Albigny avait de son côté, soumis son accord à la réalisation avant le 31 décembre 2015, d'une condition suspensive tenant à l'autorisation du projet par le conseil de surveillance et / ou les associés de la société [W].
Selon les termes de son courrier du 12 octobre 2015, la société [W] a proposé à la société Albigny : « la signature d'un compromis de vente devant permettre, in fine, la vente des parcelles et constructions » cadastrées Section AN n°[Cadastre 6] et [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 10] au prix de 1.750.000 euros HT, sous plusieurs conditions suspensives et une durée de validité de la promesse de 24 mois à compter de sa signature.
Elle a indiqué : « la présente proposition a une durée de validité de huit jours à compter de la réception » et « si cette lettre d'intention vous agrée, nous vous remercions de nous en retourner un des deux exemplaires dûment paraphé sur lequel vous aurez également pris soin d'apposer, à l'endroit prévu à cet effet, toutes vos signatures précédées de la date et de la mention manuscrite lu et approuvé - Bon pour acceptation ».
L'objet du courrier est clairement libellé : offre d'achat et la signature attendue du bénéficiaire est précédée de la mention en caractères gras et en majuscules: « OFFRE D'ACHAT POUR L'ACQUISITION DES TENEMENTS FONCIERS ET CONSTRUCTIONS Y ATTACHEES SIS A [Localité 10]'. »
Pour autant, la précision donnée par la société [W] quant à la nature de la lettre d'intention de son courrier démontre que si elle recherchait un engagement du vendeur à son égard, elle n'entendait pas faire de l'acceptation donnée par ce dernier, un échange de leurs consentements qui l'aurait elle-même obligée et aurait lié les parties sous réserve de la réalisation des conditions, alors que d'une part, elle renvoyait à la formalisation d'un compromis devant permettre la vente, d'autre part, distinguait la durée de validité de la promesse, de celle de sa « proposition ».
En outre, ainsi que l'ont parfaitement relevé les premiers juges, l'assiette de la vente n'était pas définie avec précision puisque la proposition visait l'une des parcelles concernées (AN [Cadastre 3]) en mentionnant : « pour partie après division parcellaire à intervenir ».
C'est à juste titre que le tribunal a considéré que la lettre d'intention, si elle manifestait le fort intérêt de la société [W] pour l'acquisition du tènement, ne constituait qu'un préliminaire d'engagement de négociations accepté comme tel par la société Albigny, et non un engagement contractuel valant vente permettant de contraindre cette dernière à en formaliser les actes.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société [W] visant à contraindre la société Albigny à la signature d'un compromis de vente.
5°) sur la rupture abusive de pourparlers :
Chaque partie engagée dans des pourparlers a la liberté d'y mettre un terme unilatéralement et à tout moment, sans engager sa responsabilité, sauf à user abusivement de ce droit en rompant brutalement des négociations très avancées ou en manquant à la bonne foi dans les relations commerciales.
La société [W] soutient que la société Albigny a commis une faute en rompant brutalement leurs pourparlers, en vue de contracter avec un tiers, lui causant un préjudice matériel alors qu'elle a engagé de nombreux frais d'études techniques, juridiques, commerciales, un préjudice commercial et économique constitué de la perte de chance de réaliser la marge annuelle qu'elle pouvait espérer tirer de l'opération, ainsi qu'un préjudice moral au titre de l'atteinte portée à son image et de sa décrédibilisation, cette dernière prétention tendant aux mêmes fins d'indemnisation que celles précédemment formulées en première instance.
Les intimés contestent que la société Albigny puisse se voir imputer une rupture abusive des pourparlers alors que subsistaient de nombreux désaccords sur les conditions essentielles de la vente, que l'engagement de négociations parallèles avec un tiers ne lui était pas interdite en l'absence d'engagement à l'égard de la société [W].
Ils font valoir qu'il n'est pas établi que cette rupture des négociations soit la cause d'un préjudice de perte de chance de réaliser les gains espérés, que la preuve n'est pas rapportée par la société [W] de l'étendue de son préjudice matériel qui ne peut être réparé de manière forfaitaire.
Il résulte des pièces versées aux débats qu'après avoir recueilli l'acceptation de la société Albigny d'entamer des pourparlers en vue de parvenir à la vente du tènement immobilier, la société [W] a sollicité du notaire de la société Albigny la rédaction d'un projet de compromis qui lui a été adressé le 4 novembre 2015 et sur lequel elle a formulé des observations et demandes d'ajouts le 3 mars 2016. Entre temps, il est établi que les parties ont organisé une réunion sur le site le 18 novembre 2015, ont régulièrement échangé par courriels sur des informations relatives à la taxe foncière, l'alimentation en eau des bâtiments, les servitudes et que la société [W] a également fait réaliser un diagnostic de la charpente métallique ainsi que des relevés et plans du site.
Ainsi que l'a relevé le tribunal avec pertinence, il apparaît qu'à compter du mois de février 2016, la société Albigny est demeurée taisante aux interpellations de la société [W] et n'a réellement repris langue avec elle que le 24 mai suivant pour proposer une réunion sur le site le 6 juin.
C'est à cette occasion que la société Albigny a informé la société [W] de l'imminence de la signature, le 9 juin suivant, d'un compromis de vente du même tènement immobilier avec le groupe Intermarché.
Si la société Albigny, n'étant pas contractuellement engagée à l'égard de la société [W], avait la liberté d'engager des négociations avec d'autres potentiels acquéreurs, sans avoir à en informer cette dernière, elle était néanmoins tenue d'une obligation de loyauté à son égard dans la conduite de leurs pourparlers.
Or, si elle affirme que son acceptation d'entrer en pourparlers était conditionnée à la signature d'un compromis avant le 31 décembre 2015, la lettre d'intention du 12 octobre 2015 ne comportait aucune date butoir pour la signature de l'acte et elle ne peut en tirer argument pour soutenir que les négociations étaient rompues à cette échéance, ce qu'elle n'a, au demeurant, nullement signifié à son interlocutrice.
Bien qu'elle qualifie d'inacceptables les observations de la société [W] sur le projet de compromis et les nouvelles conditions réclamées par cette dernière, et considère qu'elle faisaient obstacle à la vente, il ne peut qu'être relevé qu'elle ne lui a jamais fait part de sa désapprobation alors que par courriel du 14 mars 2016, la société [W] sollicitait vainement du notaire du vendeur la fixation d'une date de signature du compromis.
Elle ne peut pas non plus se prévaloir de l'absence d'autorisation de la vente par le conseil de surveillance de la société [W] avant l'expiration du délai qu'elle avait imposé alors qu'il est justifié que cette délibération est intervenue le 16 novembre 2015, que s'agissant d'une condition suspensive devant, selon les termes de la lettre d'intention, figurer au compromis, sa réalisation ou sa défaillance est indifférente en l'absence de régularisation de ce dernier et qu'en toute hypothèse, elle n'a jamais interrogé la société [W] à ce sujet.
Aucun de ces éléments ne peut dès lors être considéré comme un obstacle sérieux à la vente envisagée, ni comme une cause d'échec des négociations.
En laissant la société [W] poursuivre son projet d'acquisition alors qu'elle n'avait manifestement plus l'intention de poursuivre ses négociations avec elle, sans plus répondre à ses sollicitations pendant près de trois mois, avant de l'informer, le 6 juin 2016, de la signature d'un compromis de vente au bénéfice d'un tiers le 9 juin suivant, à des conditions financières plus avantageuses, la société Albigny a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que la société Albigny a engagé sa responsabilité délictuelle.
6°) sur l'indemnisation des préjudices :
La société [W] se prévaut d'un préjudice matériel constitué des frais d'études techniques, juridiques et commerciales, d'un préjudice économique résultant de la perte des gains ou à tout le moins de la chance de les réaliser, ainsi que d'un préjudice moral causé par l'atteinte à son image dans le monde de la grande distribution.
La société Albigny et M. [F] font valoir qu'il est de jurisprudence constante qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'exercice fautif du droit de rupture de pourparlers précontractuels et le préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser les gains espérés de la conclusion du contrat.
Ils estiment que la preuve du préjudice matériel allégué n'est pas intégralement rapportée à défaut pour la société [W] de justifier du temps passé à la gestion du dossier et du taux horaire appliqué.
Le préjudice résultant de la rupture abusive de pourparlers ne peut être constitué que des pertes subies et non de celle des gains escomptés de l'opération, ni même de la perte de chance de les percevoir.
C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté ce chef de la demande d'indemnisation de la société [W] et sa décision sera confirmée sur ce point.
La société [W] justifie à hauteur de 19.033,96 euros TTC des frais qu'elle a engagés pour faire réaliser des études de stabilité du bâtiment, un diagnostic de charpente métallique, des relevés topographiques et plans.
Si elle estime avoir subi un préjudice matériel complémentaire correspondant au temps de travail de ses salariés consacré au suivi de son projet d'acquisition, ces coûts, dont elle ne fournit aucun justificatif des bases de calcul, relèvent en réalité du risque commercial habituel, ce d'autant que souhaitant subordonner l'acquisition envisagée à la réalisation de nombreuses conditions suspensives, elle avait accepté de soumettre sa réalisation à un aléa important.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a accordé l'indemnisation d'une somme de 82.031,25 euros et la société [W] devra être déboutée de ce chef de sa demande indemnitaire.
Si elle se prévaut d'une atteinte portée à son image et à sa crédibilité dans le milieu professionnel de la grande distribution, elle n'en apporte aucune preuve et devra être déboutée de ce chef d'indemnisation sollicité.
7°) sur la faute de M. [F] :
En application des dispositions de l'article L.223-22 du code de commerce, la responsabilité personnelle du dirigeant à l'égard des tiers nécessite la démonstration de fautes personnelles intentionnelles, d'une gravité particulière et ne ressortissant pas de l'exercice normal de ses fonctions sociales.
En acceptant la proposition de la société [W] relative à l'acquisition du tènement immobilier de la société Albigny, M. [F] est intervenu en sa qualité de gérant de cette dernière.
Si à la date du 12 octobre 2015, la société Albigny n'avait pas la qualité de propriétaire du tènement immobilier objet du litige, mais de crédit-preneur, il résulte des clauses du crédit-bail (A5, 2°) relatives à l'option d'achat qu'une faculté de rachat anticipé lui était accordé à l'issue de la 6ème année suivant la prise d'effet du crédit-bail.
De plus, il est établi que par courrier du 31 août 2015, le crédit-bailleur a fait connaître à la société Albigny son accord pour une sortie anticipée et les conditions financières de sortie après paiement de l'échéance du mois de janvier 2016.
L'absence de levée de l'option présentée à ces conditions, par la société Albigny, dans le mois suivant ce courrier tel que proposé par le crédit-bailleur est insuffisante à démontrer qu'elle aurait perdu cette faculté de sortie anticipée et d'acquérir ainsi la propriété du tènement immobilier qu'elle envisageait de revendre.
En outre, le projet de promesse de vente transmise le 4 novembre 2015 à la société [W] faisait bien état de l'existence d'un crédit-bail et stipulait qu'avant réalisation de la promesse, il serait procédé à la levée d'option anticipée du contrat de crédit-bail.
Ainsi, la société [W] ne peut prétendre que M. [F], dirigeant de la société Albigny, lui a intentionnellement dissimulé que cette dernière n'était pas propriétaire du tènement immobilier qu'elle se proposait d'acquérir et en l'absence d'une telle faute incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions sociales, son action en responsabilité à son encontre ne peut prospérer.
Elle devra être déboutée de toute demande indemnitaire à son encontre.
8°) sur les demandes reconventionnelles de la société Albigny et de M. [F] :
Les intimés se prévalent du caractère abusif de l'action engagée à leur encontre en ce qu'elle ne s'est pas limitée à un but strictement indemnitaire, mais a empêché la société Albigny de vendre ses biens au Groupe des Mousquetaires - Intermarché et en ce que la société [W] a fait preuve de mauvaise foi dans la négociation comme dans la conduite de son action en justice, en tentant de tromper la religion du tribunal.
La société [W] conteste être responsable de l'échec des négociations entre la société Albigny et le Groupement des Mousquetaires.
La reconnaissance de la faute de la société Albigny dans la rupture des pourparlers engagés purge l'action indemnitaire de la société [W] de tout caractère abusif.
Le fait que la société [W] ait dénoncé la procédure au tiers acquéreur a manifestement un caractère conservatoire de ses droits, en informant ce dernier des risques d'invalidation de la vente. Cette situation n'est que la conséquence de la seule faute de la société Albigny dans la conduite des négociations et leur rupture, dont elle ne peut par conséquent prétendre être indemnisée des conséquences, notamment celles liées à l'immobilisation de son bien.
La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a rejetée cette prétention.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en date du 14 septembre 2021 en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M. [J] [F] par la société Anciens Etablissements [N] [W] et Fils,
- condamné la société Albigny à payer à la société Anciens Etablissements [N] [W] et Fils la somme de 101.065 euros au titre de son préjudice matériel,
statuant à nouveau,
Déclare recevable les demandes de la SA Anciens Etablissements [N] [W] et Fils à l'encontre de M. [J] [F],
Condamne la SARL Albigny à payer à la SA Anciens Etablissements [N] [W] et Fils la somme de 19.033, 96 euros au titre de son préjudice matériel,
Déboute la SA Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de ses demandes indemnitaires à l'encontre de M. [J] [F],
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,
y ajoutant,
Déclare recevable la demande de la SA Anciens Etablissements [N] [W] et Fils en indemnisation de son préjudice moral,
Déboute la SA Anciens Etablissements [N] [W] et Fils de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,
Condamne la SA Anciens Etablissements [N] [W] et Fils aux dépens de l'instance d'appel,
Déboute les parties de leur demandes de condamnation réciproques sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,