COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUIN 2024
N° 2024/ 246
Rôle N° RG 21/02952 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAN2
S.C.I. NAÏA
C/
S.A.R.L. IMMO GEST
Syndic. de copro. [4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Renaud GAIRE
Me Daniel RIGHI
Me Bernard AZIZA,
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 14 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118003438.
APPELANTE
S.C.I. NAÏA représentée par son gérant Monsieur [S] [W], né le 08/05/1973 à [Localité 7], de nationalité Française, dom. [Adresse 5] à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]/ France
représentée par Me Renaud GAIRE, avocat au barreau de TOULON
INTIMEES
S.A.R.L. IMMO GEST, demeurant [Adresse 2] / FRANCE
représentée par Me Daniel RIGHI, avocat au barreau de TOULON
Syndic. de copro. [4] représentée par son syndic en exercice, la SARL IMMO GEST demeurant et domicilié à [Adresse 6]., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI NAIA est propriétaire des lots n°4 (appartement) et 23 (parking) au sein d'un immeuble en copropriété «'[4] '» sis [Adresse 1].
La SCI NAIA n'ayant pas réglé les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires «[4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST a adressé un courrier recommandé en date du 1er août 2018 à cette dernière, la mettant en demeure de payer la somme de 4.074,46 €.
Par courrier en date du le conseil de la SCI NAIA indiquait au syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST qu'elle n'entendait pas régler ces charges dans la mesure où la cause de ces dernières était une fuite d'eau imputable à ce dernier.
Suivant exploit d'huissier en date du 31 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST a assigné la SCI NAIA devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir condamner cette dernière, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement de :
- la somme de 4.065,03 euros au titre des charges impayées au 2 octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er août 2018.
- la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts.
- la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant exploit d'huissier en date du 9 avril 2019, la SCI NAIA a appelé dans la cause la SARL IMMO GEST afin de voir':
dire que cette dernière avait commis une faute dans son devoir de gestion et de conseil en laissant dépérir le droit dégrèvement dont pouvaient justifier directement la copropriété et indirectement la SCI NAIA et par conséquent.
condamner la SARL IMMO GEST à la relever et garantir de toute condamnation résultant de la surconsommation d'eau litigieuse.
dire que le syndicat des copropriétaires «' [4]'» a également commis une faute en omettant d'appeler dans la cause la SARL IMMO GEST.
dire que les comportements fautifs de ces derniers sont exonératoires de la charge qui pèse sur elle au titre de la facture d'eau litigieuse.
débouter le syndicat des copropriétaires «' [4]'» de ses demandes.
condamner solidairement le syndicat des copropriétaires «' [4]'» et la SARL IMMO GEST au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral.
condamner solidairement le syndicat des copropriétaires «' [4]'» et la SARL IMMO GEST au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 novembre 2020.
Le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
La SCI NAIA demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
La SARL IMMO GEST demandait au tribunal de constater que la canalisation litigieuse sur laquelle avait été décelée la fuite d'eau était une canalisation privative et de dire et juger que la SCI NAIA était seule responsable de son entretien et de son utilisation.
Elle demandait également au tribunal de dire et juger qu'elle n'avait commis aucune faute, que la SCI NAIA ne démontrait pas l'effectivité de son droit à indemnisation par Veolia aux termes de la loi WARSMANN et concluait au débouté des demandes de la SCI NAIA dirigées à son encontre ainsi que de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral.
Enfin elle sollicitait la condamnation de la SCI NAIA au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire en date du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulon'a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
condamné la SCI NAIA à payer la somme de 4.065,03€ au titre des charges exigibles au 2 octobre 2018 avec intérêts au taux légal a du présent jugement.
condamné le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST et la SARL IMMO GEST in solidum à payer a la SCI NAIA la somme de 2.100€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non respect des délais de réclamation d'un écrêtement de Ia facturation d'eau.
condamné la SARL IMMO GEST à relever et garantir le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST de la condamnation prononcée à son encontre.
condamné in solidum Ia SCI NATA et la SARL IMMO GEST à payer au syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
débouté la SCI NAIA de ses demandes.
condamné in solidum la SCI NAIA et la SARL IMMO GEST aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 25 février 2021, la SCI NAIA interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- condamne la SCI NAÏA à payer la somme de 4.065,03 euros au titre des charges exigibles au 2/10/2018 avec intérêt légal à du présent jugement.
- refus du tribunal de reconnaître la société IMMO GEST comme seule et unique responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires «' [4]'» de la perte du droit à exonération des frais correspondant à une surconsommation d'eau (Cf : article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités locales et décret d'application de la loi WARSMANN n°2012-1078 du 24/09/201.
- rejet concomitant des demandes de la SCI NAÏA tendant à voir relever et garantir la société « IMMOGEST » de toute condamnation financière résultant de la facture VEOLIA dont relevé au 19 juin 2017.
- condamne in solidum la SCI NAÏA et la SARL IMMO GEST à payer au syndicat des copropriétaires «' [4]'» la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne in solidum la SCI NAÏA » et la SARL IMMO GEST aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST demande à la cour de':
- vu la facture de VEOLIA adressée au syndic de la copropriété [4] en date du 19 juin 2017 qui marque le point de départ de la demande d'écrêtement en cas de surconsommation d'eau,
constater que cette facture du 19 juin 2017 n'est assortie d'aucune information relative à une consommation d'eau anormale';
- vu le pli de l'entreprise PROX-HYDRO en date du 1er aout 2017 qui alerte le syndic SANARY IMMO GEST d'une grosse consommation d'eau,
- vu la demande de justificatif de réparation de fuite adressée le 1er août 2017 par le syndic SANARY IMMO GEST la SCI NAIA,
- vu la réponse de la SCI NAIA au syndic SANARY IMMO GEST en date du 25 aout 2017 lui transmettant les factures d'eau,
- vu le pli de VEOLIA en date du 8 novembre 2017 par lequel elle informe 1e syndic que le dossier complet concernant sa demande d'exonération lui est parvenu plus d'un mois après réception de sa facture, ce qui rendait inopérant toute tentative d'exonération ou d'écrêtement de la facture d'eau du 19 juin 2017,
dire que la SCI NAIA a été négligente dans la conservation de ses droits en n'alertant pas dès le 19 mai 2017 le syndic de la copropriété de la fuite d'eau, ce qui aurait permis à ce dernier d'être vigilant lors de la réception de la facture d'eau du 19 juin 2017,
- En conséquence,
infirmer le jugement dont appel rendu le 14 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Toulon et statuer à nouveau,
condamner la SCI NAIA à payer au syndicat des copropriétaires «' [4]'» la somme de 4.065,03 € au titre des charges de copropriété impayées au 2 octobre 2018, avec intérêts de droits à compter de la mise en demeure en date du 1er août 2018,
A titre très subsidiaire,
- pour le cas où il ne serait pas fait droit à la légitime demande du syndicat des copropriétaires «' [4]'»
constater que la SCI NAIA a tardé à communiquer le justi'catif de la réparation de la fuite d'eau qu'elle a transmis le 25 août 2017 au syndic,
- En conséquence,
condamner la SCI NAIA à supporter la proportion de sa carence soit, sur un total de 4.153,24€, la somme de 3. 349.39 €,
dire que le syndic SANARY IMMO GEST paiera au syndicat des copropriétaires «' [4]'» la somme complémentaire de 803,85 €,
-En tout état de cause,
condamner la SCI NAIA à payer au syndicat des copropriétaires «' [4]'» les sommes de :
¿ 5. 000 € à titre de dommages et intérêts.
¿ 4. 000 € au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile.
dire ne pas avoir lieu à retenir une quelconque condamnation du syndicat des copropriétaires «'[4]'» qui n'a commis aucune faute, n'ayant eu connaissance de la surconsommation d'eau par la SCI NAIA que lors de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 29 mars 2018, c'est-à-dire une fois que l'incident était clos.
condamner la SCI NAIA aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires «' [4]'» rappelle que la SCI NAIA aurait dû par anticipation alerter le syndic de la copropriété de la fuite d'eau à l'effet d'intervenir en amont auprès de la société Veolia et ce dès réception de la facture d'eau.
Il indique que l'appelante a reçu une demande de communication de la facture de la part du syndic le 1er août 2017 à laquelle elle a répondu le 25 août 2017, soit trois semaines après.
Il précise que la demande d'exonération adressée par le syndic IMMO GEST à Veolia a fait l'objet d'un refus, la loi WARSMANN ne pouvant s'appliquer du fait que le dossier concernant la demande d'exonération lui était parvenu plus d'un mois après la réception de la facture.
Le syndicat des copropriétaires «' [4]'» fait valoir que la demande d'écrêtement devait avoir lieu au plus tard le 19 juillet 2017.
Or, le syndic IMMO GEST n'a été alerté par PROX-HYDRO d'une consommation importante d'eau, après expiration du délai de recours.
Aussi il soutient que l'obligation d'information pèse sur Veolia, fournisseur d'eau, qui n'a communiqué aucune information lors de la demande de règlement de la facture d'eau du 19 juin 2017. Il ajoute que c'est la raison pour laquelle le syndic IMMO GEST, lorsqu'il a demandé à la SCI NAIA la justification de la réparation de la fuite d'eau, aucune précision ne pouvait être donnée sur les délais et la procédure à suivre.
Aussi le syndicat des copropriétaires «' [4]'» estime que la SCI NAIA doit supporter à proportion du temps perdu le montant de la facture d'eau d'un montant de 4.153, 24 euros soit une proportion de 3.'349, 39 euros, ajoutant n'avoir connu l'incident de surconsommation du fait de la rupture de la canalisation dans le jardin privatif de la SCI NAIA que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2018, lors de l'approbation des comptes.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL IMMO GEST demande à la cour de':
la recevoir en son appel incident.
le déclarer fondé.
réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
À titre principal.
dire et juger que la SCI NAIA ne démontre pas que la demande d'écrêtement de la facture d'eau litigieuse aurait été recevable si elle avait été présentée dans les délais.
débouter la SCI NAIA de toutes ses demandes, fins et conclusions.
condamner la SCI NAIA à payer à la SARL IMMO GEST la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire.
Si par impossible la cour ne devait pas retenir l'entière responsabilité de la SCI NAIA .
dire et juger que la responsabilité conjointe de la SARL IMMOGEST et du syndicat des copropriétaires «' [4]'» est limitée par la faute commise par la SCI NAIA .
fixer à la somme de 803,94 € le montant des dommages et intérêts dus à ce titre.
En tout état de cause.
condamner la SCI NAIA au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner la SCI NAIA aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes la SARL IMMOGEST rappelle que la fuite d'eau litigieuse est survenue dans une partie privative du lot de la SCI NAIA qui l'a découverte le 19 mai 2017 à la suite d'une opération de détartrage d'un cumulus.
Dès lors elle savait qu'elle devrait régler une surconsommation d'eau sans pour autant en aviser le syndic.
Le 1er août 2017 la société PROX HYDRO mandatée par Veolia a informé la SARL IMMOGEST d'une consommation d'eau inhabituelle relevée au compteur défalcateur de la SCI NAIA, le syndic avisant immédiatement le responsable de la SCI et lui demandant de produire la facture de la réparation de la fuite.
Ce dernier répondait le 25 août 2017.
Par ailleurs s'agissant d'une canalisation se trouvant sur une partie privative, la SARL IMMOGEST rappelle qu'il appartenait à la SCI NAIA d'entretenir ses canalisations, soulignant que c'est la raison pour laquelle cette dernière avait pris l'initiative de la réparation sans en aviser la copropriété.
Aussi il appartenait la SCI NAIA de solliciter elle-même l'application des dispositions de la loi WARSMANN.
Par ailleurs la SARL IMMOGEST soutient que 6 conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier de cette loi.
Or elle soutient que la SCI NAIA ne prouve pas que les conditions d'application de ladite loi étaient réunies de sorte qu'elle ne démontre pas que la demande présentée aurait été accueillie favorablement même si elle avait été présentée dans les délais.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI NAIA demande à la cour de':
reformer dans son entier la décision du premier juge.
donner acte de l'appel en cause de la Société IMMOGEST qui est donc jointe à la procédure.
Au principal :
dire que la Société IMMOGEST a commis un ensemble de fautes dans son devoir de gestion comme de conseil qui a concouru à laisser dépérir le droit a dégrèvement dont pouvaient naturellement bénéficier directement la Copropriété «' [4]'» et indirectement la SCI NAIA.
dire tout autant que le syndicat des copropriétaires «' [4]'» en se fixant abusivement sur la SCI NAIA et en refusant d'appeler en cause la société IMMOGEST a également commis une faute.
condamné solidairement la société IMMOGEST et le syndicat des copropriétaires «' [4]'» au paiement à la SCI NAIA de la somme de 4.065,03 euros au titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements commis dans la gestion des formalités utiles à l'écrêtement de la facture en cas de fuite sur les canalisations d'eau potable .
Subsidiairement,
dire que les comportements fautifs de la société IMMOGEST et du syndicat des copropriétaires «' [4]'» sont exonératoires de la charge qui pèse sur la SCI NAIA au titre de la facture d'eau litigieuse.
condamner solidairement la société IMMOGEST et le syndicat des copropriétaires «' [4]'» au paiement de la somme de 5.000 euros pour préjudice moral.
les condamner solidairement en tant que succombantes au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
les condamner aux entiers dépens dont bénéfice au profit du conseil de la Concluante.
A l'appui de ses demandes, la SCI NAIA rappelle que l'ensemble des courriers et facturations de Veolia concernant à la fois la surconsommation et la facturation ont toujours été adressés à la copropriété «'[4]'» et/ ou son syndic IMMOGEST, la SCI NAIA n'ayant pas qualité pour engager la demande en dégrèvement litigieuse.
Elle indique que l'une des conditions essentielles au droit à dégrèvement tient dans le volume de surconsommation qui doit excéder le double de la consommation moyenne des trois dernières années. En l'espèce, elle indique que le volume de surconsommation était de 1017m3 , soit environ 10 fois le volume courant.
La SCI NAIA précise avoir écrit un courrier laissé sans réponse, et qu'à ce titre, la société IMMO GEST a laissé dépérir le droit à écrêtement dont disposait directement la copropriété «'[4]'» et indirectement la SCI NAIA et auquel donnaient droit les règles de la loi WARSMANN.
Elle relève que Veolia a fait déclarer par la société PROX HYDRO'une alerte de surconsommation le 1er août 2017 soit pas moins de deux mois après l'émission de la facture d'eau.
La SCI NAIA souligne que Veolia a également omis d'informer l'abonné sur les démarches à effectuer pour bénéficier d'un dégrèvement.
Elle affirme qu'à cette époque, il était encore possible pour la société IMMO GEST de contester la position de Veolia et de la contraindre à accorder le dégrèvement de la loi WARSMANN.
Elle relève en outre, que le syndicat des copropriétaires «' [4]'» étant titulaire de l'abonnement du compteur divisionnaire d'eau auprès du fournisseur Veolia, ce dernier , en s'abstenant d'appeler en cause son syndic, a commis une faute privant la concluante de ses droits à réclamer garantie et réparation.
Par ailleurs la SCI NAIA soutient que le premier juge a, à tort, retenu la corresponsabilité de la SCI NAIA aux côtés de la SARL IMMO GEST alors que seule l'intimée avait mandat pour agir auprès de Veolia.
Enfin, la SCI NAIA relève que le temps qui sépare la réception de la facture du 19 juin 2017 de l'information de la surconsommation à la SCI NAIA est de 43 jours.
Cependant le délai d'un mois qui doit être retenu pour engager la réclamation ouvrant droit au bénéfice de l'écrêtement ne pouvait tout au plus courir qu'à la date de réception du courrier de la société PROX HYDRO soit le 3 août 2017 offrant ainsi au syndicat des copropriétaires «' [4]'» à compter de cette date un délai qui l'amenait jusqu'au 3 septembre 2017 pour introduire sa demande auprès de Veolia.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 6 juin 2024.
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11°) Sur le paiement des charges
Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2017 au 1er juin 2020 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'
Que l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2002 au 1er janvier 2023 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.'
Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
Qu'il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du code civil et 1353 nouveau du même code.
Attendu que le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST demande à la cour de condamner la SCI NAIA au paiement de la somme de 4.065,03€ au titre des charges exigibles au 2 octobre 2018 avec intérêts au taux légal a du présent jugement.
Qu'il produit au soutien de sa demande :
- l'extrait de compte consolidé du 1er janvier 2018 au 2 octobre 2018
- l'extrait de compte consolidé du 1er janvier 2018 au 1er août 2018
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2018
- le compte de copropriété du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017
Qu'il est acquis que la SCI NIAIA n'a pas contesté dans les délais légaux le procès-verbal d'assemblée générale du 29 mars 2018 approuvant les comptes de l'exercice 2017
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI NAIA à payer la somme de 4.065,03€ au titre des charges exigibles au 2 octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI NAIA
Attendu que la SCI NAIA demande à la Cour de condamner solidairement la société IMMOGEST et le syndicat des copropriétaires «' [4]'» au paiement de Ia somme de 4.065,03 euros au titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements commis dans la gestion des formalités utiles à l'écrêtement de la facture en cas de fuite sur les canalisations d'eau potable.
Qu'en effet elle soutient que la Société IMMOGEST a commis un ensemble de fautes dans son devoir de gestion comme de conseil qui a concouru à laisser dépérir le droit a dégrèvement dont pouvaient naturellement bénéficier directement la Copropriété [4] et indirectement la SCI NAIA.
Qu'elle ajoute qu'il en est de même du syndicat des copropriétaires «' [4]'» qui s'est fixé abusivement sur la SCI NAIA, en refusant d'appeler en cause la société IMMOGEST, commettant aussi une faute.
Attendu que le syndic de copropriété concourt au bon fonctionnement de l'immeuble et a pour principales missions de gérer les finances et l'administration de la copropriété telles que définies à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'il veille ainsi à l'entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs de l'immeuble, assure l'administration de l'immeuble, son entretien et sa conservation, et si besoin, s'assure de faire exécuter les travaux nécessaires.
Attendu que l'article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales dans sa version applicable au cas d'espèce dispose que « I. ' Toute facture d'eau comprend un montant calculé en fonction du volume réellement consommé par l'abonné et peut, en outre, comprendre un montant calculé indépendamment de ce volume en fonction des charges fixes du service et des caractéristiques du branchement, notamment du nombre de logements desservis.
Ce montant ne peut excéder un plafond dont les modalités de calcul sont définies par arrêté des ministres chargés de l'intérieur, de l'environnement et de la consommation, après avis du Comité national de l'eau et du Conseil national de la consommation. Le conseil municipal ou l'assemblée délibérante du groupement de collectivités territoriales modifie, s'il y a lieu, la tarification dans un délai de deux ans suivant la date de publication de cet arrêté. Le présent alinéa n'est pas applicable aux communes touristiques visées à l'article L. 133-11 du code du tourisme.
Toutefois, à titre exceptionnel, lorsque la ressource en eau est abondante et qu'un nombre limité d'usagers est raccordé au réseau, le représentant de l'Etat dans le département peut, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, à la demande du maire ou du président du groupement de collectivités territoriales compétent pour assurer la distribution d'eau, autoriser une tarification ne comportant pas de terme proportionnel au volume d'eau consommé.
II. ' Lorsque plus de 30 % de la ressource en eau utilisée pour la distribution fait l'objet de règles de répartition des eaux en application de l'article L. 211-2 du code de l'environnement, le conseil municipal ou l'assemblée délibérante du groupement de collectivités territoriales procède, dans un délai de deux ans à compter de la date du classement en zone de répartition des eaux, à un réexamen des modalités de tarification en vue d'inciter les usagers à une meilleure utilisation de la ressource.
III. ' A compter du 1er janvier 2010 et sous réserve du deuxième alinéa du I, le montant de la facture d'eau calculé en fonction du volume réellement consommé peut être établi soit sur la base d'un tarif uniforme au mètre cube, soit sur la base d'un tarif progressif. Cette facture fait apparaître le prix du litre d'eau.
Toutefois, un tarif dégressif peut être établi si plus de 70 % du prélèvement d'eau ne fait pas l'objet de règles de répartition des eaux en application de l'article L. 211-2 du code de l'environnement.
Le conseil municipal ou l'assemblée délibérante du groupement de collectivités territoriales modifie, s'il y a lieu, la tarification dans un délai de deux ans à compter du 1er janvier 2008 pour les zones de répartition des eaux créées à cette date et, pour les autres zones, à compter de la date de leur classement en zone de répartition des eaux.
Lorsque le conseil municipal ou l'assemblée délibérante du groupement de collectivités territoriales définit un tarif progressif ou dégressif en fonction des consommations d'eau, il peut définir, pour les immeubles collectifs d'habitation, un barème particulier tenant compte du nombre de logements.
III bis. ' Dès que le service d'eau potable constate une augmentation anormale du volume d'eau consommé par l'occupant d'un local d'habitation susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation, il en informe sans délai l'abonné. Une augmentation du volume d'eau consommé est anormale si le volume d'eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d'eau moyen consommé par l'abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d'habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d'eau moyen consommé dans la zone géographique de l'abonné dans des locaux d'habitation de taille et de caractéristiques comparables.
L'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans le délai d'un mois à compter de l'information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation d'une fuite sur ses canalisations.
L'abonné peut demander, dans le même délai d'un mois, au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L'abonné n'est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu'à compter de la notification par le service d'eau potable, et après enquête, que cette augmentation n'est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.
A défaut de l'information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.
Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l'article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée.
Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent III bis.
IV. ' Dans les communes où l'équilibre entre la ressource et la consommation d'eau est menacé de façon saisonnière, le conseil municipal ou l'assemblée délibérante du groupement de collectivités territoriales peut définir des tarifs différents selon les périodes de l'année.'»
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur [S], gérant de la SCI NAIA a découvert le 19 mai 2017 une importante fuite localisée à l'occasion du détartrage de son cumulus lequel faisait procéder à sa réparation le jour même.
Que le 19 juin 2017 la copropriété recevait une facture de Veolia dont il ressortait une surconsommation d'eau pour le mois de juin 2017.
Que le 1er août 2017 le syndic, la Société IMMOGEST recevait de la société PROX HYDRO, mandatée par Veolia, une correspondance aux termes de laquelle il trouvait joint l'historique du compteur divisionnaire d'eau du copropriétaire, en l'espèce la SCI NIAI pour lequel il avait été enregistré une grosse consommation d'eau ( consommation inhabituelle dans l'appartement.)
Que le 4 août 2017 le syndic, la Société IMMOGEST informait Monsieur [S] de l'importance de cette surconsommation et sollicitait de la part de ce dernier la facture de réparation de la fuite afin de faire le nécessaire auprès de Veolia.
Que par courrier du 25 août 2017, Monsieur [S] communiquait au syndic, la Société IMMOGEST, la facture de réparation de la fuite, cause de la surconsommation litigieuse.
Que le 14 septembre 2017, le syndic de la copropriété expédiait à Veolia une demande de dégrèvement de la facture de surconsommation de 1186 m³ en 6 mois au lieu des 50 m³ habituels.
Que le 8 novembre 2017, le syndic la Société IMMOGEST recevait un courrier de Veolia l'informant du rejet du dégrèvement réclamé au motif que le dossier complet concernant la demande d'exonération leur était parvenue plus d'un mois après réception de la facture.
Attendu que la SARL IMMOGEST fait valoir que la SCI NAIA agit en qualité de propriétaire de la canalisation fuyarde, rappelant que la fuite est de la responsabilité de la SCI NAIA qui a'à sa charge l'entretien des parties privatives des canalisations, raison pour laquelle cette dernière a pris l'initiative de la réparation sans en aviser la copropriété.
Qu'elle soutient qu'il appartenait dès lors à cette dernière de solliciter l'application des dispositions de la loi WARSMANN.
Attendu que ce moyen ne saurait prospérer dans la mesure où ni la SCI NAIA, ni son gérant Monsieur [S] ne sont titulaires d'un contrat d'abonnement auprès du fournisseur Veolia comme cela résulte des attestations de Veolia en date des 20 septembres 2019 et 1er octobre 2019.
Qu'au contraire l'ensemble des pièces versées aux débats démontre que les courriers de facturation de Veolia concernant à la fois la surconsommation et la facturation s'y rapportant ont toujours été adressés à la copropriété «' [4]'» et/ou à son syndic'la SARL IMMOGEST.
Que dès lors seule la copropriété et son syndic avait qualité pour engager la demande en dégrèvement litigieuse.
Attendu qu'il est acquis aux débats que ce n'est que le 1er août 2017 que la SARL IMMOGEST a été informé par la société PROX HYDRO d'une consommation inhabituelle constatée lors du contrôle du compteur divisionnaire d'eau de la SCI NAIA.
Que le jour même la SARL IMMOGEST transmettait au gérant de la SCI NAIA, Monsieur [S] ce mail lui réclamant la facture de réparation de la fuite afin de faire le nécessaire auprès de Veolia.
Que ce n'est que le 25 août 2017 que ce dernier adressait au syndic deux factures justifiant de la réparation de la fuite sur canalisations en date du 19 mai 2017.
Que la SARL IMMOGEST adressait le 14 septembre 2017 un courrier à Veolia afin qu'il leur soit accorder un dégrèvement concernant le surplus de consommation.
Attendu qu'il résulte clairement du paragraphe III bis de l'article L.2224-12-4 du code général des collectivités territoriales que «'l'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans le délai d'un mois à compter de l'information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation d'une fuite sur ses canalisations.'»
Qu'en l'état il appartenait au syndic la SARL IMMOGEST de déposer la demande auprès de Veolia afin d'obtenir un écrêtement de la facture d'eau au plus tard le 1er septembre 2017 , cette dernière ayant été informée de la surconsommation d'eau par courriel du 1er août 2017 de la société PROX HYDRO.
Qu'il importe peu de savoir si effectivement cette demande avait abouti ou pas si elle avait été déposée dans le délai légal, la SCI NAIA ayant perdu une chance d'obtenir ce dégrèvement
Que toutefois il résulte des pièce produites aux débats que cette dernière a commis une faute qui a concouru à la réalisation de son propre dommage.
Qu'en effet si le syndic de copropriété la SARL IMMOGEST a commis une faute en adressant hors délai sa demande d'écrêtement à Veolia, Monsieur [S] a également commis une faute en attendant 25 jours avant de transmettre les factures du 19 mai 2017 qui lui avaient été réclamées dés le 1er août 2017, date à laquelle le syndic avait été informé de cette surconsommation.
Qu'il s'agissait d'une pièce indispensable à la réclamation et au bon déroulement de la procédure WARSMANN.
Que dès lors cette faute emporte exonération partielle du responsable.
Attendu qu'il convient pour fixer le montant des dommages et intérêts de calculer ces derniers au prorata temporis du délai laissé à la SARL IMMOGEST pour formaliser sa demande d'exonération.
Qu'ainsi restera à la charge de la SCI NAIA 25 jours sur 31 soit
4.153,42 x 31 = 3.349,30 euros
25
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires «'[4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST et la SARL IMMO GEST in solidum à payer a Ia SCI NAIA des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non respect des délais de réclamation d'un écrêtement de Ia facturation d'eau mais de réformer sur le quantum accordé et de condamner le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST et la SARL IMMO GEST in solidum à payer a Ia SCI NAIA la somme de 803,94 euros à titre de dommages et intérêts.
Attendu qu'il convient de relever que le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST n'a connu l'incident de la surconsommation d'eau du fait de la rupture de canalisation dans le jardin privatif de la SCI NAIA que dans le cadre de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2018 lors de l'approbation des comptes.
Qu'il ne saurait dès lors lui être reproché la moindre faute.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SARL IMMO GEST à relever et garantir le syndicat des copropriétaires «'[4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST de la condamnation prononcée à son encontre, la SARL IMMOGEST ayant commis, seule, en sa qualité de syndic une faute dans la gestion de l'immeuble.
Attendu enfin que la SCI NAIA ne rapporte pas la preuve de son préjudice moral.
Qu'il s'ensuit qu'elle sera déboutée de cette demande et le jugement confirmé sur ce point.
3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires «' [4]'»
Attendu que le syndicat des copropriétaires «'[4]'» demande à la cour de condamner la SCI NAIA au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive.
Qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires «' [4]'» ne démontre pas que la SCI NAIA refuse systématiquement de payer ses charges.
Que par ailleurs cette dernière était en conflit avec le syndic , ce contexte particulier expliquant la résistance de la SCI NAIA qui ne saurait pour autant être qualifiée d'abusive.
Qu'il convient dés lors de débouter le syndicat des copropriétaires «' [4]'» de cette demande.
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum la SCI NAIA et la SARL IMMOGEST au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum la SCI NAIA et la SARL IMMOGEST à payer syndicat des copropriétaires «' [4]'» la somme 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire du 14 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST et la SARL IMMO GEST in solidum a payer a Ia SCI NAIA la somme de 2.100€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non respect des délais de réclamation d'un écrêtement de Ia facturation d'eau.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires «' [4]'» représenté par son syndic en exercice SANARY IMMO GEST et la SARL IMMO GEST in solidum a payer a Ia SCI NAIA la somme de 803,94 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non respect des délais de réclamation d'un écrêtement de Ia facturation d'eau.
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires «' [4]'» de sa demande de dommages et intérêts.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum la SCI NAIA et la SARL IMMOGEST à payer au syndicat des copropriétaires «' [4]'» la somme 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum la SCI NAIA et la SARL IMMOGEST au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,