Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 6 JUIN 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04180 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLEK
Décision déférée à la Cour : Jugement
Jugement du 17 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Saint-Maur-des-Fossés - RG n° 11-21-66
APPELANTE
Madame [T] [M]
née le 7 février 1996 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Alexandre BARBELANE de la SELARL BFB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : G169
INTIMEE
S.A. in'li
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me François AUDARD de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 156
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
La société In'li a donné à bail à Mme [T] [M] et à M. [R] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], [Localité 5] par contrat du 8 novembre 2019, pour un loyer mensuel de 931,07 euros hors charge.
Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la société In'li a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ; être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [M] et M. [R] [W] et obtenir la condamnation solidaire des locataires au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 décembre 2021, rectifié par jugements des 6 janvier et 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Maur des Fossés a ainsi statué :
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2019 entre la société IN'LI et les locataires Monsieur [R] [W] et Madame [T] [M] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], [Localité 5] sont réunies à la date du 20 janvier 2021;
Ordonne en conséquence à Madame [T] [M] et à Monsieur [R] [W] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
Dit qu'à défaut pour Madame [T] [M] et pour Monsieur [R] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN'LI pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Dit que, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des locataires, en un lieu qu'ils auront choisi, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois ;
Condamne solidairement M. [R] [W] et Mme [T] [M] à verser à la société IN'LI la somme de 9438,95€ (décompte arrêté au 01/02/2021 terme de février 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 sur la somme de 8564,66€ et à compter du présent jugement pour le surplus;
Condamne solidairement M. [R] [W] et Mme [T] [M] à payer à la société IN'LI une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter du premier jour du mois suivant la date de résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
Rejette toute autre demande ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [T] [M] et Monsieur [R] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 21 février 2022 par Mme [T] [M],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 mai 2022 par lesquelles Mme [T] [M] demande à la cour de :
INFIRMER la décision du 17 décembre 2021 en ce qu'elle a ordonné à Madame [T] [M] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
INFIRMER la décision du 17 décembre 2021 en ce qu'elle a dit qu'à défaut pour Madame [T] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN'LI, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le conclure d'un serrurier et de la force public ;
INFIRMER la décision du 17 décembre 2021 en ce qu'elle a condamné Madame [T] [M] à verser à la société IN'LI la somme de 9.438,95 € 'décompte arrêté au 01/02/2021 échéance de janvier 2021 pour la somme de 8.564,60 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
INFIRMER la décision du 17 décembre 2021 en ce qu'elle a condamné Madame [T] [M] à verser à la société IN'LI une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter du premier jour du mois suivant la date de résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effectivement et définitive des lieux ;
ET STATUANT A NOUVEAU
A titre principal,
DEBOUTER la société IN'LI de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions à l'encontre de Madame [T] [M],
A titre subsidiaire,
DEBOUTER la société IN'LI de ses demandes relatives aux indemnités d'occupation,
En tout état de cause,
DEBOUTER la société IN'LI de ses demandes tendant à ordonner à Madame [T] [M] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTER la société IN'LI de ses demandes tendant à dire qu'à défaut pour Madame [T] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN'LI, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le conclure d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNER la société IN'LI au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 juin 2022 au terme desquelles la SA In'li demande à la cour de :
Déclarer Madame [T] [M] mal fondée en son appel,
En conséquence,
Vu les articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1760 du Code Civil ;
Confirmer le jugement en date du 17 décembre 2021, rectifié les 6 janvier et 7 février 2022,
Y ajoutant condamner Madame [T] [M] au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
Subsidiairement, condamner Madame [T] [M] au paiement de la somme de 19.388,95 € correspondant à la dette arrêtée au 4 février 2022,
La condamner aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 17 novembre 2020 et l'assignation du 4 février 2021, ainsi qu'aux dépens d'appel.
La condamner au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du CPC.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient au préalable de constater que Mme [M] ne sollicite pas l'infirmation du chef de dispositif ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2021, de sorte qu'il est définitif.
Sur l'expulsion de Mme [M]
Mme [M], qui soutient avoir quitté les lieux en avril 2020, produit le courrier de la SA In'Li en date du 18 février 2022, rédigé dans les termes suivants : 'nous vous confirmons avoir bien reçu votre demande de désolidarisation reçue le 11 février 2022 ; nous prenons bonne note de votre départ ; cependant, conformément à la décision du tribunal, vous resterez solidaire du paiement des indemnités d'occupation jusqu'à la restitution des lieux par M. [W]'.
La SA In'Li communique le courrier de 'résiliation de bail' daté du 4 février 2022 adressé par Mme [M], se domiciliant désormais à [Localité 6], rédigé dans les termes suivants : 'actuellement encore locataire de votre logement avec M. [R] [W], alors que j'ai quitté celui-ci depuis avril 2020 situé au [Adresse 1] [Localité 5], depuis le 8 novembre 2019, je vous informe de mon intention de résilier le contrat de location qui nous lie, conformément aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; ainsi, j'ai déjà quitté le logement en avril 2020, merci de bien vouloir retirer mon nom sur le bail'.
Il résulte de ces éléments que Mme [M], si elle soutient avoir quitté les lieux en avril 2020, sans en avoir averti le bailleur, et sans en justifier par les pièces produites, a adressé un courrier le 4 février 2022 pour notifier son congé au bailleur et solliciter sa désolidarisation du contrat de bail ; le bailleur a pris acte de son départ.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, Mme [M] ne justifiant pas avoir quitté les lieux lorsque le premier juge a statué, mais de constater que son expulsion est devenue sans objet, celle-ci ayant quitté les lieux à compter du 4 février 2022.
Sur la condamnation solidaire de Mme [M] au paiement des sommes dues en vertu du bail
Au titre des loyers et charges
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas.
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties comporte, en son article 4 des conditions générales, une clause intitulée 'cotitularité et solidarité' rédigée dans les termes suivants : 'en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat de location et de celles résultant de ses renouvellements ou de ses reconductions tacites successives. Il en résulte notamment qu'à peine de nullité, tout congé donné au bailleur devra faire l'objet d'une notification conjointe de l'ensemble des cotitulaires du présent contrat de location. En cas de congé donné par un seul des colocataires, celui-ci restera tenu avec ses coobligés du paiement des loyers et accessoires ainsi que de l'exécution du présent contrat pendant toute la durée du contrat de location'.
Mme [M] n'avait pas notifié son congé au bailleur avant le 20 janvier 2021, date de résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Il résulte dès lors de la clause précitée qu'elle doit être solidairement condamnée au paiement des loyers et charges à hauteur de la somme de 9438,95 euros (décompte arrêté au 1er février 2021, échéance de janvier 2021 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 8564,66 euros, et à compter du jugement entrepris pour le surplus, confirmant le jugement entrepris sur ce point.
* Au titre des indemnités d'occupation
L'engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail, et l'indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (3ème Civ., 5 mai 2004, n°03-10.201).
En l'espèce, la clause de solidarité insérée au bail précitée ne s'étend pas aux indemnités d'occupation.
Toutefois, contrairement à ce qu'elle prétend devant la cour et dans son courrier de congé adressé au bailleur le 4 février 2022, Mme [M], qui ne justifie pas avoir quitté les lieux avant le 4 février 2022, sera tenue au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à cette date, conformément à la demande formée à titre subsidiaire par la SA In'Li.
S'agissant de la demande de rejet de l'indemnité mensuelle d'occupation du fait du caractère disproportionné de celle-ci, Mme [M] invoque l'article 1231-5 du code civil, lequel dispose que, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
Elle cite des arrêts de la cour de cassation concernant le paiement d'une indemnité en cas de déchéance du contrat de prêt, ou encore en matière de crédit-bail, inapplicables en l'espèce.
S'il a pu être jugé que l'indemnité d'occupation égale au double du loyer prévue au contrat de bail présentait le caractère d'une clause pénale (3ème Civ., 8 avril 2010, n°08-20.525), en l'espèce, aucune clause relative au montant de l'indemnité d'occupation ne figure au bail ; le premier juge l'a fixée à juste titre au montant du loyer augmenté des charges, compte tenu de la double nature compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation, destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. En conséquence, aucune diminution du montant de l'indemnité d'occupation ne saurait être ordonnée.
Il en résulte que Mme [M] doit être condamnée in solidum avec M. [W] au paiement de la somme de :
(19.388,95 - 9438,95) = 9950 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er février 2021 au 4 février 2022, seul M. [W] devant être condamné au paiement au-delà et jusqu'à la libération définitive des lieux au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, infirmant le jugement entrepris sur ce point.
Sur les délais de paiement
Dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, Mme [M] ne sollicite pas de délais de paiement.
En conséquence, la cour n'est pas saisie de cette demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision ne commande pas d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [M], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf s'agissant de l'expulsion de Mme [T] [M], devenue sans objet, et en ce qu'il a :,
- condamné solidairement Mme [T] [M] et M. [R] [W] à payer à la société In'Li une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges à compter du premier jour du mois suivant la date de résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
Et statuant à nouveau,
Condamne Mme [T] [M] in solidum avec M. [R] [W] à payer à la SA In'Li la somme de 9950 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er février 2021 au 4 février 2022,
Condamne M. [R] [W] à payer à la SA In'Il une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, et ce à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire de celui-ci, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise des lieux,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [T] [M] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La Présidente