4ème Chambre
ARRÊT N° 129
N° RG 23/05486
N° Portalis DBVL-V-B7H-UDYO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Avril 2024, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic ELG ESVAN [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
INTIMÉE :
S.C.I. ZONZON
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
Représentée par Me Benjamin GLOAGUEN de la SCP GLOAGUEN & PHILY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 17 juillet 2019, la SCI Zonzon a acquis de la société Socim un local commercial formant le lot n°19 de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], un accès direct à la rue formant le lot n°15 de l'immeuble situé [Adresse 3], et une parcelle privative à usage de stationnement aérien.
Le lot n°15 du [Adresse 3], originellement un magasin, a été transformé en porche au cours des années 1992-1993, en réalisant des ouvertures sur les façades avant et arrière de l'immeuble. Ce porche est utilisé depuis lors pour permettre l'accès des véhicules motorisés aux places de stationnement.
Invoquant le fait que la société Socim, aux droits de laquelle vient la société Zonzon, avait réalisé ces travaux de modification des façades sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, par acte du 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société ELG Esvan, a fait assigner la SCI Zonzon devant le tribunal judiciaire de Brest afin de faire réaliser sous astreinte les travaux nécessaires à la reconstruction des façades avant et arrière et rendre au lot n°15 sa destination de magasin avec accès direct à la rue.
Par conclusions d'incident du 17 octobre 2022, la société Zonzon a saisi le juge de la mise en état de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires.
Par ordonnance en date du 5 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire a :
- dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI Zonzon est irrecevable ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Zonzon la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident ;
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande formée par la SCI Zonzon aux fins d'exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;
- constaté que l'incident met fin à l'instance.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 21 septembre 2023.
L'instruction a été clôturée le 2 avril 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 20 décembre 2023, au visa de l'article 2227 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance du Juge de la mise en état ;
- débouter la SCI Zonzon de la fin de non-recevoir, tirée de la prescription, qu'elle soulève ;
- débouter la SCI Zonzon de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SCI Zonzon à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros, à titre d'indemnité pour frais irrépétibles en cause d'incident ;
- condamner la SCI Zonzon aux dépens de l'incident.
Il soutient que la démolition des façades sur rue et sur jardin, parties communes de l'immeuble, et l'utilisation de la superficie de ces façades pour son usage exclusif au titre d'un passage constitue une appropriation des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale. Il précise qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée le 9 avril 1992 de sorte que la société Socim n'a pu obtenir l'autorisation de réaliser les travaux à cette date. Il ajoute que cette société a installé une porte sur l'assiette de la façade ainsi qu'un dispositif de fermeture de cette porte. Il en déduit que l'action visant à la remise en état des façades s'analyse en une action réelle soumise à la prescription de trente ans, qu'ayant saisi le tribunal par exploit du 30 mai 2022 moins de 30 ans avant la date d'ouverture du chantier le17 juillet 1992, date à laquelle il a eu connaissance des travaux, son action est recevable.
Dans ses dernières conclusions en date du 22 mars 2024, la SCI Zonzon demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel ;
- déclarer la SCI Zonzon recevable en sa fin de non-recevoir ;
- déclarer irrecevable car prescrite l'action engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI Zonzon ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Zonzon une somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Zonzon une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, y compris les dépens d'appel.
La SCI Zonzon soutient que la société Socim a obtenu l'autorisation de réaliser les travaux aux termes d'une assemblée générale du 9 avril 1992 ainsi que le prouve notamment le courrier du 22 avril 1992 de l'ancien syndic la société Générale Immobilière retrouvé aux archives de la mairie.
S'agissant de la nature de l'action, elle fait valoir qu'il ne peut s'agir que d'une action personnelle la démolition de la façade n'ayant engendrée aucune appropriation des parties communes. Elle précise que la porte du porche n'a pas été mise en 'uvre sur l'assiette de l'ancienne façade mais en retrait sur le lot privatif et que suite à un acte de vandalisme elle a été retirée depuis 2022.
MOTIFS
Selon l'article 789 du code de procédure civile :
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. »
En l'espèce préalablement à l'examen de la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande comme prescrite, il doit être tranché la question de fond prise de l'existence d'une autorisation des travaux réalisés par la société Socim par l'assemblée générale, problématique discutée par les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
Selon l'article 1362 du code civil « constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu'il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.
Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.
La mention d'un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit. »
Pour démontrer que la société Socim a obtenu une autorisation de réaliser les travaux litigieux, la SCI Zonzon produit les documents suivants :
-l'acte de vente entre M. [N] [O] et la Socim du 19 juin 1992 (pièce 3 SDC et 2 Zonzon) publié le 8 septembre 1992 au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble sur lequel il est indiqué sur l'entête de l'exemplaire du syndicat « annulation de servitude de passage » et « modificatif au RC » (règlement de copropriété ).
A sa page 13 il est mentionné :
-qu'aux termes d'une délibération tenue le 9 avril 1992 l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5], a, à l'unanimité accepté le changement de destination des lots appartenant à M. [O].
A savoir :
1/-le magasin situé au rez-de-chaussée à droite de l'immeuble (soit le numéro quinze présentement vendu) en porche d'accès,
2/-et le jardin (également présentement vendu) situé à l'arrière de l'immeuble, en un parking de neuf emplacement + aire de circulation ;
Et que l'assemblée générale ci-dessus est définitive et non susceptible de recours.
-un courrier du syndic la société Générale Immobilière du 22 avril 1992 à Immobilier 29 Mme [M], enregistré à la mairie de [Localité 5] le 21 mai 1992, sur lequel est écrit que « suite à l'assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992 concernant l'immeuble cité en objet, nous vous proposons de notifier le projet de procès-verbal ci-joint, à l'ensemble des copropriétaires. Pourriez-vous nous faire part de vos éventuelles observations ' » avec en annexe le projet de procès-verbal d'assemblée générale du 9 avril 1992 qui mentionne qu' « après un large débat entre les copropriétaires, il a été convenu et arrêté ce qui suit :
A l'unanimité des copropriétaires , présents ou représentés, le changement de destination des lots appartenant à M. [O] a été accepté, à savoir :
-le magasin situé au rez-de-chaussée à droite de l'immeuble, en porche d'accès
-le jardin situé à l'arrière de l'immeuble, en un parking de neuf emplacements+aire de circulation
Cet accord est donné sous les conditions suivantes :
-que les travaux dont la désignation suit soient effectués à la charge de M. [O] ou de ses ayants-droits à savoir :
-isolation phonique et thermique du plafond et des murs du proche d'entrée créé, selon les normes habituellement admises
- pose d'une porte de garage en façade sur rue et dans l'alignement de celle-ci avec la possibilité d'y adjoindre un interphone. Etant précisé que cette porte de garage devra être maintenue fermée aux heures de fermeture du cabinet de radiologie puisque ce parking sera strictement réservé à la clientèle de celui-ci.
-que soit maintenue, dans la mesure du possible, la végétation existant actuellement.
-le permis de construire afin de changer la destination des locaux, modifier l'aspect extérieur d'un immeuble collectif et créer des espaces de stationnement du 11 juin 1992 au bénéfice de la SCI Socim. »
C'est à tort que le syndicat soutient que les mentions de l'acte de vente du 19 juin 1992 ne sont pas constitutives de droit alors qu'en application de l'article 1362 précité il s'agit d'un commencement de preuve par écrit corroboré par le courrier du syndic la société Générale Immobilière du 22 avril 1992.
Ces documents sont d'autant moins équivoques que le syndicat qui gère les archives de la copropriété bien que faisant plaider par simple affirmation qu'il n'y a eu aucune assemblée générale le 9 avril 1992 ne produit aucune lettre, procès-verbaux antérieurs ou postérieurs, de nature à infirmer l'existence de cette assemblée générale.
Enfin, la circonstance que sur l'exemplaire du syndicat des copropriétaires de l'acte de vente du 19 juin 1992 figure contrairement à celui de la SCI Zonzon la mention « modificatif du règlement de copropriété », conforte encore la validation par la copropriété du changement de destination du lot n°15.
Il est ainsi démontré par la société Zonzon que la société Socim a réalisé les travaux litigieux après autorisation de l'assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992.
Dès lors, il ne peut y avoir n'y appropriation ni exécution des travaux sans autorisation. La fin de non-recevoir soulevée est donc sans objet.
L'ordonnance du juge de la mise en état est infirmée.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l'incident sera condamné aux dépens de l'incident et de l'appel.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau et y ajoutant
Déclare que les travaux de la transformation en porche du lot n°15 ont été réalisés après autorisation de l'assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992,
Constate que la fin de non-recevoir est sans objet.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de l'incident et de l'appel.
Le Greffier, Le Président,