COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 06 JUIN 2024
N° 2024/386
Rôle N° RG 23/07196 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLNS
[C] [U]
[F] [U]
C/
[L] [Z] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Séverine PENE
Me Fabrice PISTONE
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de Toulon en date du 14 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01994.
APPELANTS
Monsieur [C] [U]
né le 23 Septembre 1962 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON
Madame [F] [U]
née le 14 Août 1986 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON
INTIMÉE
Madame [L] [Z] [K]
née le 12 Novembre 1971 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice PISTONE, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Florence PERRAUT, Présidente rédactrice
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024,
Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 23 février 2016, à effet au 1er mars 2016, madame [L] [Z]-[K], par l'intermédiaire de son mandataire, a consenti à monsieur [C] [U] et madame [F] [U], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T1, sis [Adresse 3], à [Localité 5] (83), pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 460 euros révisable annuellement.
Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, Mme [Z]-[K] leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 mai 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2 974,39 euros au principal.
Considérant que les causes du commandement étaient restées infructueuses, par acte d'huissier en date du 26 septembre 2022, Mme [Z]-[K] a fait assigner, les époux [U], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Toulon, qui par ordonnance contradictoire en date du 14 mars 2023 :
- débouté les consorts [U] de leur demande de constatation de contestations sérieuses en raison de l'indécence du logement ;
- constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 30 juillet 2022 ;
- ordonné leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamné solidairement les consorts [U] au paiement de la somme de 5 369,93 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, avec intérêt à taux légal, à compter de sa décision ;
- condamné solidairement les consorts [U] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer courant, soit 486,95 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la complète libération des lieux ;
- dit n'y avoir lieu à application de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement les consorts [U] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
- rejeté les autres demandes des parties.
Selon déclaration reçue au greffe le 30 mai 2023, les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 12 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [U], sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :
- à titre principal :
juge que l'état du bien loué est indécent ;
juge que la demande de Mme [Z] se heurte à une contestation sérieuse ;
déboute Mme [Z] de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, lui octroie des délais de paiement les plus larges possibles ;
- statue de droit sur les dépens.
Par dernières conclusions transmises le 10 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mma [Z], sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, et sur le montant de l'arriéré locatif qu'elle statue à nouveau et :
- condamne les consorts [U] à lui payer la somme de 6 371,34 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du mois de février 2023 au mois d'avril 2024 ;
- condamne les consorts [U] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de porcédure civile, outre les entiers dépens d'appel.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 15 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :
Il résulte des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il résulte des termes de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.
Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce le contrat de bail comporte une clause résolutoire, article 2.11, qui stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :
- deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges [...]
En l'espèce, il n'est pas contesté par les consorts [U] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 30 mai 2022, pour la somme de 2 974,39 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2022.
Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 5 369,93 euros, au 1er janvier 2023, terme de janvier inclu, comme retenu par le premier juge au moment où il a statué.
Sur l'exception d'inexécution
Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, les appelants invoquent l'exception d'inexécution soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20.
La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.
Les locataires sont entrées dans les lieux le 26 février 2016. Au soutien de leurs allégations d'indécence, ils versent aux débats :
- des photographies en noir et blanc mettant en exergue d'importantes fissures et des huisseries défectueuses ;
- l'état des lieux d'entrée duquel il ressort un état d'usage voire vétuste de l'appartement ;
- une facture d'électricité pour la période allant du 1er novembre 2021 au 8 octobre 2022 à hauteur 1843,71 euros ;
- un courriel du 2 aout 2019 adressé par le gestionnaire du bien afin de savoir si le compteur d'eau a été mis à leur nom ;
- une évaluation thermique du logement du 7 février 2024, le classant en catégorie G.
Aucun élément ne permet d'établir qu'ils ont informé la bailleresse de désordres ou se sont plaints de la situation du logement, sollicitant des travaux afin d'y remedier.
Rien ne permet de déterminer quand les photographies ont été prises, et si elles se rapportent au logement objet du présent litige.
Il ne ressort donc pas de l'ensemble de ces éléments, une inhabitabilité totale du bien qui justifierait que les locataires puissent opposer l'exception d'inexécution au bailleur.
Au surplus, l'évaluation thermique a été établie postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, au mois de février 2024.
C'est par des motifs pertinents que le premier juge estimé que l'exception d'inexécution invoquée, faute de preuve d'indécence du logement se heurtait à des contestations sérieuses.
Par conséquent il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné l'expulsion des consorts [U], étant précisé qu'elle doit être réalisée en application des dispositions de l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [Z]-[K] verse aux débats un décompte faisant état d'une dette locative de 5 833,99 euros au mois de janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse.
Or le premier juge a retenu la somme de 5 369,93 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er janvier 2023, déduction faite du solde antérieur non justifié.
Mme [Z] ne sollicite pas la réformation de ce montant. Elle est d'accord avec le montant retenu par le premier juge et conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise.
Elle ajoute une demande d'actualisation de la dette au titre de l'indemnité d'occupation due, à titre provisionnel de 6 371,34 euros, pour la période allant du mois de février 2023 au mois d'avril 2024, échéance du mois d'avril incluse.
L'indemnité d'occupation a été fixée par le premier juge à la somme de 486,95 euros. Ce montant n'est remis en cause ni par Mme [Z] [K] ni par les consorts [U].
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation due à titre provisionnel de 486,95 euros par mois.
Ainsi, au vu du décompte versé aux débats par Mme [Z]-[K] sur la période de février 2023 à avril 2024, l'indemnité d'occupation due à titre provisionnel s'élève à la somme de 6 371,34 euros, non sérieusement contestable, versements des consorts [U] déduits.
Par conséquent, il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge qui a condamnés les consorts [U] solidairement à payer à Mme [Z]-[K] la somme de 5 369,93 euros, à titre de provision, sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au 1er janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 inclus, obligation non sérieusement contestable, avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la décision et les a condamnés à payer une indemnité d'occupation de 486,95 euros par mois, à titre provisionnel à compter du 30 juillet 2022, jusqu'à leur départ effectif des lieux, obligation non sérieusement contestable.
Par ailleurs, les consorts [U] seront condamnés solidairement à payer à Mme [Z]-[K] la somme de 6 371,34 euros au titre de l'indemnité d'occupation due, à titre provisionnel, pour la période allant du 1er février 2023 au mois d'avril 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.
Sur la demande de délais de paiement :
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.
En l'espèce les époux [U] ne justifient d'aucun élément démontrant qu'ils sont en mesure d'apurer leur dette locative. Ils ne versent aucun élément justifiant de leur sitaution financière, la cour ignorant ainsi le montant de leurs ressources et charges.
Par ailleurs, le bailleur verse un décompte de la dette locative actualisé au mois d'avril 2024, faisant état d'une somme de 6 371,34 euros dû, au titre de la dette locative au principal.
Par conséquent, la dette a augmenté depuis la décision du premier juge.
Il conviendra donc de débouter les consorts [U] de leur demande de délais de paiement.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum les consorts [U] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation et a dit n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [U] succombant, ils seront condamnés solidairement à supporter les dépens d'appel et devront payer à Mme [Z]-[K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne M. et Mme [U] solidairement à verser à Mme [Z]-[K] la somme de 6 371,34 euros au titre de l'indemnité d'occupation, due à titre provisionnel, pour la période allant du 1er février 2023 au mois d'avril 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse ;
Déboute M. et Mme [U] de leur demande de délais de paiement ;
Condamne M. et Mme [U] solidairement à verser à Mme [Z]-[K] la somme de 2 000 euros due au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. et Mme [U] de leur demande formulée sur le même fondement ;
Condamne M. et Mme [U] solidairement aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente,