Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 07 FÉVRIER 2013
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/13738
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2011 - Tribunal d'Instance de RAINCY - RG n° 11-10-000764
APPELANTS
Madame [P] [C] épouse [G]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [S] [C]
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [T] [L] [H] [G]
demeurant [Adresse 3]
tous représentés par la SCP MENARD - SCELLE MILLET (Me Edwige SCELLE MILLET), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0055
assistés de Me André VIEU, avocat plaidant au barreau de BOBIGNY, toque : BOB 99
INTIMÉS
Monsieur [V] [E], en sa qualité de caution
demeurant [Adresse 1]
non comparant
Assignation devant la Cour d'appel de PARIS en date du 10 novembre 2011 - déposée à l'Etude d'Huissiers de justice conformément aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile
S.C.I. ORCHID prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
représentée par la SCP RIBAUT (Me Vincent RIBAUT), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0051
assistée de Me Rachel HARZIC, plaidant pour la AARPI CHOURAQUI - HARZIC - Cabinet d'Avocats, avocats au barreau de PARIS, toque : E0037
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambreMadame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
Greffière :
lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL
ARRÊT : PAR DÉFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 janvier 2005 la SCI ORCHID a donné en location à M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] un appartement, au premier étage d'un pavillon, [Adresse 4] ).
M. [E] s'est porté caution solidaire des obligations des locataires.
La bailleresse a donné congé à ses locataires
Ces derniers ont saisi le tribunal d'instance du RAINCY pour faire annuler le congé et réclamer des dommages et intérêts pour troubles de jouissance.
La bailleresse a saisi le même tribunal pour faire constater la résiliation du bail et entendre ordonner l'expulsion des locataires.
Le tribunal d'instance du RAINCY, par jugement du 9 juin 2011, a :
ordonné la jonction des procédures,
validé le congé pour reprise signifié le 18 juin 2010 par la SCI ORCHID,
constaté que M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] sont occupants sans droit ni titre depuis le 7 janvier 2011,
ordonné en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin,
autorisé la SCI ORCHID à faire enlever et conserver, aux frais des expulsés, les meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991,
condamné solidairement M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] à payer à la SCI ORCHID :
° 15.765,80 € représentant la dette locative, terme du mois de mars 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2011 sur la somme de 6.388,71 € et pour le surplus à compter du présent jugement,
° une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, à compter du terme d'avril 2011 et jusqu'à libération des lieux,
condamné la SCI ORCHID à payer à M. [G], Madame [C], épouse [G], et M. [C] :
° 1.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des pressions et voies de fait commises sur les locataires,
° 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du défaut de chauffage des lieux,
° 575 € au titre du trop perçu de dépôt de garantie,
° 859,82 € au titre des frais de recherche et réparation de la fuite de la baignoire,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
condamné solidairement M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] aux dépens,
* dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. [G], Mme [C], épouse [G], et Monsieur [C] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières écritures du 29 mars 2012 ils demandent à la cour :
> d'infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la condamnation au paiement de loyers et charges,
> dire que cette demande est irrecevable et mal fondée,
> débouter la SCI ORCHID de sa demande de condamnation,
> confirmer le jugement en ce qui concerne le principe de l'allocation de dommages et intérêts au titre des pressions et voies de fait commises sur les locataires,
> l'infirmer quant au quantum,
> allouer à ce titre aux consorts [G] [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
> confirmer le jugement en ce qui concerne les condamnations au titre du trop perçu du dépôt de garantie et de remboursement des frais de recherche et réparation d'une fuite de la baignoire,
> condamner la SCI ORCHID à remettre aux consorts [G] [C] les quittances de loyers pour les périodes suivantes
° janvier, février, juin, juillet, août, septembre 2005,
° octobre 2006,
° décembre 2007,
° mars 2008,
° janvier et février 2009,
sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
> leur donner acte de ce qu'ils renoncent à leur demande d'expertise ainsi qu'à leur demande relative à l'installation de compteur individuel pour la distribution de l'eau, l'électricité et le gaz,
> condamner la SCI ORCHID à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures du 6 novembre 2012 la SCI ORCHID demande à la cour de :
A /
> confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé délivré le 18 juin 2010,
> le confirmer en ce qu'il a constaté que M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] étaient occupants sans droit ni titre,
> le confirmer en ce qu'il a ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
> le confirmer en ce qu'il a débouté les locataires de leur demande de délai,
> le confirmer en ce qu'il les a condamnés à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer mensuel, charges comprises, et ce, jusqu'à libération effective des lieux,
> le confirmer en ce qu'il a autorisé la bailleresse à faire enlever et conserver, aux frais des expulsés, les meubles laissés dans les lieux,
> subsidiairement, constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit,
> ordonner l'expulsion de M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin,
> les condamner à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer mensuel, charges comprises, et ce, jusqu'à libération effective des lieux,
> autoriser la SCI ORCHID à faire enlever et conserver, aux frais des expulsés, les meubles laissés dans les lieux,
B /
> confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] de leur contestation au titre de la régularisation des charges et de leur demande de communication de pièces complémentaires,
C /
> confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] de leur demande au titre de prétendues infiltrations en provenance de la toiture et de leur demande d'allocation d'une indemnité au titre d'un prétendu trouble de jouissance,
D /
> confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] à régler leur dette de loyers et charges,
> le réformer en ce qu'il déduit du montant de la somme due à ce titre la somme de 2.568,20 € au titre des pénalités de retard,
> statuant à nouveau, condamner in solidum M. [G], Mme [C], épouse [G], M. [C] et M. [E] à payer la somme de 41.647,40 € au titre de leur dette de loyers et charges arrêtée au 21 octobre 2012, majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2010 sur la somme de 6.388,71 € et pour le surplus à compter de l'assignation délivrée le 27 septembre 2010,
E / F / G /
> réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI ORCHID à payer aux appelants les sommes de 859,82 € au titre de prétendus frais de plomberie, celle de 5.000€ au titre d'un prétendu préjudice pour voies de fait, et celle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre d'un prétendu défaut de chauffage,
> débouter M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] de leur demande d'indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
H /
> condamner in solidum M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] à payer la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et moraux de la bailleresse,
> condamner in solidum M. [G], Mme [C], épouse [G], M. [C] et M. [E] à payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
> condamner les mêmes in solidum aux dépens.
M. [E], caution, a été assigné devant la cour d'appel de Paris par acte d'huissier du 10 novembre 2011, remis à l'Etude de l'huissier ; il n'a pas constitué avoué/avocat; le présent arrêt sera rendu par défaut.
En application de l'article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 29 mars et 6 novembre 2012 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé, la résiliation du bail et l'expulsion des locataires
M. [G], Mme [C], épouse [G], et Monsieur [C] ne discutent pas la validité du congé ;
Il faut en conséquence confirmer le jugement qui a validé le congé, constaté la qualité d'occupants sans droit ni titre des locataires et ordonné leur expulsion ;
Sur les loyers
Les locataires contestent la somme réclamée mais ne prouvent pas que certains paiements n'auraient pas été pris en compte par la bailleresse ;
Conformément à son engagement celle-ci n'a pas augmenté le montant du loyer avant janvier 2011 ;
Sur les charges
Les pièces justificatives ont été valablement produites en cours d'instance ;
Les locataires, qui contestent les charges réclamées, ne précisent pas dans leurs écritures quelles pièces justificatives seraient manquantes ;
La répartition des charges, selon la surface et le nombre d'occupants, est contractuelle ; les régularisations de charges versées au débat se fondent sur cette répartition qui doit être retenue ;
Les surfaces retenues pour la répartition des charges apparaissent correctes au vu de l'attestation notariale du 20 décembre 2004 qui définit les lieux, l'appartement loué aux appelants représentant bien le double de la surface occupée par la mère du gérant de la SCI ORCHID au rez de chaussée ;
Les charges de chauffage, électricité et gaz peuvent valablement être réparties en fonction de la surface occupée et du nombre des occupants ;
Les justificatifs de charges peuvent comporter deux adresses, la maison en cause se trouvant à l'angle de deux rues ( cf : attestation notariale du 20 décembre 2004 qui mentionne deux adresses [Adresse 2] ) ;
En conséquence les charges sont suffisamment justifiées et doivent être retenues ;
Sur les pénalités de retard
Le premier juge a déduit les pénalités de retard appliquées par la bailleresse ;
Celle-ci conteste cette déduction et soutient que les pénalités doivent être appliquées aux motifs que les locataires paient irrégulièrement leurs loyers, qu'ils ont domicilié une société commerciale dans les lieux, qu'ils n'ont pas spontanément produit leur attestation d'assurance ;
Une clause pénale de 10 % est prévue dans le bail en cas de non paiement.
Elle ne vise que les défauts de paiement ; elle apparaît manifestement excessive alors que le préjudice réel de la bailleresse ne s'analyse que dans une perte de loyers/indemnités d'occupation qui donne lieu à condamnation à paiement ;
Il faut réduire la clause pénale à la somme de un euro ;
Sur le compte de loyers et charges
Il y a lieu de partir du décompte retenu par le premier juge qui n'est pas critiqué ( sauf en ce qui concerne la déduction des pénalités de retard ) ;
Le premier juge a chiffré à 15.765,80 € la somme due au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation, arrêtée à mars 2011 inclus ;
D'avril 2011 à octobre 2012 le montant des charges, taxes d'ordures ménagères et entretien de chaudière s'élève à la somme de 5.155,58 € ;
D'avril 2011 à octobre 2012 le montant des indemnités d'occupation s'élève à la somme de 27.824,97 € ;
Pour cette période, le total des indemnités d'occupation et charges s'élève à la somme de 32.980,55 € ;
Les paiements effectués par les locataires s'élèvent à la somme de 13.354 €, le solde restant dû par ces derniers s'élevant à 32.980,55 - 13.354 = 19.626,55 € pour la période d'avril 2011 à octobre 2012 ;
Le total restant dû s'élève à la somme de 19.626,55 + 15.765,80 + un euro ( clause pénale ) = 35.393,35 € que les appelants et Monsieur [E], caution, doivent être condamnés solidairement à payer, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance ;
Sur le trouble de jouissance résultant de l'humidité du logement
Il faut constater qu'aucune demande n'est formulée à ce titre en appel ;
Sur le trouble de jouissance résultant d'un défaut de chauffage
Ce trouble ne peut être pris en compte que jusqu'au 7 janvier 2011 date à partir de laquelle les locataires sont occupants sans droit ni titre ;
La réalité de ce trouble ressort du constat d'huissier du 7 mai 2010, de l'attestation de Mme [F], voisine, et de celle de M. [O], ami des locataires ;
Il est établi que la bailleresse a été informée de ce défaut de chauffage par courrier recommandé avec avis de réception du 19 décembre 2009 ;
Elle ne justifie pas avoir agi efficacement pour résoudre le problème ;
Elle ne justifie pas qu'il s'agirait d'un simple défaut de purge des radiateurs ;
Le trouble doit être pris en considération pour la période de décembre 2009 à janvier 2011, soit deux hivers ;
Il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts ;
La cour chiffre à 2.000 € ( soit 25% du loyer de 1.400 € pendant 6 mois ) le montant des dommages et intérêts accordés à ce titre, le jugement devant être réformé sur ce point ;
Sur les voies de fait commises par la bailleresse
La réalité de ces voies de fait résulte de l'attestation du 24 mars 2011 de M.[F], voisin, qui indique que le gérant de la SCI ORCHID est venu lui dire que M.et Mme [G] ne payaient plus leur loyer et lui a demandé où ils travaillaient, et également de l'attestation du 26 novembre 2010 de Mme [F] qui indique
' en date du 28 mars 2010 toute la rue a été alertée par les hurlements du propriétaire M. [Y] à l'encontre de M.et Mme [G] et M. [C], et racontant à toutes les personnes qui assistaient à la scène que M.et Mme [G] et M. [C] ne payaient pas le loyer, ce qui était humiliant pour ces derniers.
J'ai été témoin des coups violents qu'il portait sur la porte jusqu'à briser les carreaux de celle-ci ' ;
Main - courante et plainte ont été déposées par les époux [G] ;
Il résulte des éléments de procédure que l'intervention du gérant de la SCI ORCHID se serait répétée deux fois fin mars 2010 ;
Il est certain que ces agissements répétés et violents de la bailleresse ont porté un préjudice moral aux locataires que la cour évalue à la somme de 3.000 €, le jugement devant être réformé en conséquence ;
Sur la prise en compte d'une facture de plomberie pour recherche d'une fuite
Le premier juge a condamné la bailleresse à rembourser aux locataires une somme de 859,82 € à ce titre, somme contestée par la bailleresse qui rétorque que cette somme a été engagée sans son autorisation et qu'elle est trop élevée ;
S'agissant d'une fuite d'eau qui pouvait avoir des conséquences graves sur le reste de la maison, les locataires, comme l'a exactement retenu le premier juge, pouvaient engager une dépense urgente sans faire établir au préalable plusieurs devis en vue de choisir le moins cher ;
La facture de la société EQUIP INTER du 6 mars 2009 est produite au débat ; elle mentionne une installation ' hors normes ' dont la réparation incombe en conséquence à la bailleresse ;
Il faut confirmer le jugement qui a condamné la SCI ORCHID à rembourser la somme de 859,82 € ;
Sur le remboursement d'une partie du dépôt de garantie
Le premier juge a condamné la bailleresse à rembourser aux locataires la somme de 575€ au titre d'un trop perçu sur le dépôt de garantie ;
Cette condamnation n'est pas discutée par la bailleresse ;
Il convient de confirmer le jugement ;
Sur la demande de quittances
La SCI ORCHID ne justifie pas avoir délivré les quittances sollicitées ;
Elle ne discute pas la demande ;
Il convient de faire droit à la demande sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt,
ladite astreinte courant pendant trois mois, après quoi il devra être statué à nouveau ;
Sur les autres demandes
Compte tenu de la décision rendue il faut débouter la SCI ORCHID de sa demande de dommages et intérêts, la bailleresse n'ayant pas elle même respecté scrupuleusement ses obligations ;
Il n'est pas équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente instance ;
Les dépens d'appel doivent être supportés in solidum par M. [G], Mme [C], épouse [G], M. [C] et M. [E], caution, qui restent condamnés à paiement, après compensation entre les sommes dues de part et d'autre ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par défaut,
Confirme le jugement du tribunal d'instance du RAINCY du 9 juin 2011 en ce qu'il a validé le congé délivré par la SCI ORCHID le 18 juin 2010, constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [G], Mme [C], épouse [G], M. [C] et de tous occupants de leur chef, autorisé la séquestration du mobilier, condamné solidairement M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, jusqu'à libération des lieux, ainsi que les dépens,
Confirme également le jugement en ce qu'il a condamné la SCI ORCHID à payer à M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] les sommes de 575 € au titre du trop perçu sur le dépôt de garantie et de 859,82 € au titre de frais de plomberie,
Le réforme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [G], Mme [C], épouse [G], M. [C] et M. [E], caution, à payer à la SCI ORCHID la somme de 35.393,35 € à titre d'indemnités d'occupation arrêtées à octobre 2012,
Condamne la SCI ORCHID à payer à M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance résultant du défaut de chauffage,
Condamne la SCI ORCHID à payer à M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] la somme de 3.000 € à titre dommages et intérêts pour voies de fait,
Constate que M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] renoncent à leur demande d'expertise ainsi qu'à leur demande relative à l'installation d'un compteur individuel pour la distribution de l'eau, l'électricité et le gaz,
Y ajoutant,
Déboute la SCI ORCHID de sa demande de dommages et intérêts pour préjudices financier et moral,
Ordonne la compensation entre les sommes dues de part et d'autre,
Condamne la SCI ORCHID à délivrer à M. [G], Mme [C], épouse [G], et M. [C] les quittances de loyers pour :
> janvier, février, juin, juillet, août, septembre 2005,
> octobre 2006,
> décembre 2007,
> mars 2008,
> janvier et février 2009,
sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois après signification du présent arrêt, ladite astreinte courant pendant une période de trois mois après quoi il sera à nouveau statué,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente instance,
Condamne in solidum M. [G], Mme [C], épouse [G], M. [C] et M. [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT