COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2022
la SELARL DUPLANTIER - MALLET GIRY - ROUICHI
Me Emmanuel GONZALEZ
ARRÊT du : 07 NOVEMBRE 2022
N° : - N° RG : 20/00412 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GDPX
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 18 Décembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265245757610165
S.A.S.U. BOUYGUES IMMOBILIER immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 562 091 546, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Sonia MALLET GIRY de la SELARL DUPLANTIER - MALLET GIRY - ROUICHI, du barreau d'ORLEANS et représentée par Me Audrey AMSELLEM substituant Me Emmanuelle MORVAN de l'AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS
D'UNE PART
INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2464 8189 7234
Madame [B] [Z]
née le 12 Décembre 1966 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant Me Emmanuel GONZALEZ, du barreau d'ORLEANS et représentée par Me Brigitte DE CASAS, avocat plaidant au barreau de PARIS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 12 Février 2020.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 juin 2022
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 13 Septembre 2022, à 14 heures 30, devant Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.
Lors du délibéré :
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de la chambre civile,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020.
Greffier :
Monsieur Jean-Christophe ESTIOT, greffier lors des débats et Madame Fatima HAJBI, Greffier lors du prononcé.
Prononcé le 07 NOVEMBRE 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Le 17 septembre 2016, Mme [B] [Z] a conclu avec la société Bouygues Immobilier un contrat de réservation d'un appartement type T3 situé en rez-de-chaussée du bâtiment A, dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Localité 7]. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été régularisé par acte authentique du 28 décembre 2016. L'appartement a été livré le 1er février 2017.
Constatant la présence d'un local poubelles à proximité de son appartement, Mme [B] [Z] a, par acte d'huissier du 31 janvier 2018, assigné la société Bouygues Immobilier sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil.
Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance d'Orléans a :
-écarté des débats la seconde note de Mme [Z] en cours de délibéré,
-dit que la société Bouygues Immobilier engage sa responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil,
-condamné la société Bouygues Immobilier à payer à Mme [B] [Z] la somme de 50 000 euros en réparation des préjudices subis,
-condamné la société Bouygues Immobilier aux dépens et à payer à Mme [B] [Z] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
-rejeté tous autres chefs de demande.
Pour considérer que la société Bouygues Immobilier avait engagé sa responsabilité en manquant à son obligation de délivrance conforme, il retenait que :
- ni le contrat de réservation ni l'acte authentique ne mentionne la présence du local poubelles,
- l'information prétendument donnée, par lettre recommandée adressée le 22 décembre 2016, devait plus clairement informer Mme [Z] de la construction d'un local poubelles à proximité de l'appartement réservé et non se contenter de lui adresser des plans, sans aucun commentaire, la preuve de cette notification n'étant d'ailleurs pas rapportée.
Selon déclaration du 12 février 2020, la société Bouygues Immobilier a relevé appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu'il écarte des débats la seconde note de Mme [Z], en cours de délibéré.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les dernières conclusions, remises les 8 juin 2022 par la société Bouygues Immobilier et 1er juin 2022 par Mme [B] [Z], auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
La société Bouygues Immobilier demande de :
-infirmer le jugement en ce qu'il la condamne à verser à Mme [Z] les sommes de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
Statuant à nouveau,
A titre principal :
-dire et juger que Mme [Z] était informée de la présence d'un local poubelles à proximité de son logement,
-dire et juger que sa responsabilité n'est pas engagée,
En conséquence,
-débouter Mme [Z] de sa demande indemnitaire,
A titre subsidiaire :
-dire et juger que Mme [Z] ne justifie d'aucun préjudice en lien avec la présence du local poubelles,
-dire et juger que l'indemnité réclamée n'est ni fondée, ni justifiée,
En conséquence,
-débouter Mme [Z] de sa demande indemnitaire,
En tout état de cause,
-débouter Mme [Z] de ses autres demandes, fins et conclusions,
-condamner Mme [Z] à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Sonia Mallet-Giry en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [B] [Z] demande de :
-dire et juger mal fondée la société Bouygues Immobilier en son appel,
-l'en débouter,
-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Par application des articles 1642-1 et 1648 du code civil,
-dire et juger que l'appartement acquis auprès de la Bouygues immobilier présente un défaut de conformité extrêmement important tiré de la présence d'un local «poubelles» en vis-à-vis immédiat de la terrasse et ce en totale contradiction avec les plans annexés au contrat de réservation et à l'acte authentique,
-dire et juger qu'ainsi le bien immobilier acquis par Mme [Z] est considérablement déprécié,
En conséquence,
-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il condamne la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
-condamner en cause d'appel la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société Bouygues Immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Emmanuel Gonzales en application de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appelante expose que Mme [Z] a visité le 17 décembre 2016, une première fois, la résidence, alors hors d'eau et hors d'air, n'a formulé aucune observation sur le local poubelles en cours de finition et a signé le contrat de réservation d'un appartement en rez-de-chaussée le 21 septembre suivant ; elle s'est de nouveau rendue sur le site le 17 décembre 2016 ; le notaire lui a notifié le 22 décembre 2016, par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 décembre 2016, le projet d'acte de vente en état futur d'achèvement auquel étaient jointes les annexes, dont le modificatif à l'état descriptif de division du 21 décembre 2015 et le plan faisant mention du local poubelles ; après signature de l'acte authentique de vente le 28 décembre 2016, l'appartement a été livré le 1er février 2017, sans réserve ; que suite au courrier du 7 mars 2017 par lequel Mme [Z] se plaignait du local à ordures ménagères qui n'aurait pas été prévu et générerait des risques et inconforts, difficultés pour la location de son bien, constituant un investissement locatif, perte de jouissance et de profit, réclamant le déplacement ou la destruction du local, par courrier du 27 mars 2017, elle a rappelé que le local avait été installé dans la résidence à la suite de la décision de la communauté d'agglomération Orléans Métropole, en cours de chantier, de ne pas construire de containers enterrés sur le domaine public ; elle a souligné que des locataires avaient été trouvés pour la fin du mois d'avril et proposé, à titre commercial, d'apporter des modifications esthétiques au local ; par courrier du 20 mai 2017, Mme [Z] a fait état d'une perte de valeur de son bien lors d'une vente éventuelle et réclamé des réparations.
Elle fait plaider qu'il est constant que lorsque dans une vente d'immeuble à construire les parties ont signé un contrat préliminaire mentionnant la consistance et les éléments d'équipement de l'immeuble, le réservant peut modifier cette consistance et ces éléments, la modification pouvant être portées à la connaissance du réservataire lors de la notification du projet d'acte de vente, celui-ci pouvant alors acquérir aux nouvelles conditions ou renoncer à son acquisition ; en cas d'acquisition, l'acquéreur ne peut élever de réclamations au titre des modifications apportées, cette obligation d'information à la charge du vendeur, ne dispensant pas l'acquéreur de son obligation de se renseigner, le vendeur ne pouvant voir sa responsabilité engagée au titre d'informations dont l'acquéreur avait connaissance ou qu'il ne pouvait pas ignorer.
Mme [Z] prétend que l'appartement est considérablement déprécié du fait de la présence du local poubelles en vis à vis immédiat de sa terrasse et à ciel ouvert, créant ainsi des nuisances visuelles et olfactives, ces dernières étant insupportables les mois d'été et générant la présence importants d'insectes. Elle ajoute que, malgré ses engagements concernant des améliorations esthétique du local et l'ajout d'un élément à vocation de pare vue, ces aménagements n'ont pas été réalisés 5 ans après la vente.
Elle soutient que le non respect par l'appelante de son obligation de délivrance conforme est démontré par les plans de masse signés le 17 septembre 2016, ne comportant pas l'emplacement du local poubelles, la configuration des lieux, identiques à ce plan, l'acte authentique du 28 décembre 2016, auquel sont annexés les plans visés au contrat de réservation. Elle considère que les photographies produites par l'appelante ne sont pas probantes, compte tenu de la possibilité d'en modifier la date ; le compte rendu de chantier, pièce appelante n°18, traite de 'l'annexe de la cage A', sans précision. Elle précise que c'est à la suite d'une erreur de plume qu'elle a indiqué dans ses premières écritures être allée sur place le 17 décembre 2016, alors qu'il s'agit du 17 septembre 2016. Elle ajoute n'avoir jamais reçu le courrier du notaire du 22 décembre 2016, la signature figurant à l'accusé de réception n'étant pas la sienne ; le procès-verbal de réception ne concerne que les parties privatives, à savoir, la façade de sa terrasse.
Aux termes de l'article R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation, la vente de l'immeuble doit être précédée de la notification à l'acquéreur du projet d'acte authentique, un mois au moins avant la signature de cet acte.
Il faut constater que la notification que Mme [Z] prétend n'avoir pas reçue ne lui a été notifiée que le 23 décembre 2016, date de l'accusé de réception, alors que la signature de l'acte authentique était prévue le 28 décembre suivant.
En tout cas, il n'est pas contesté que l'acte authentique est identique au contrat de réservation, le plan qui y est annexé ne faisant pas figurer le local poubelles, la notice descriptive qui y est annexée mentionnant, sous la rubrique 5.3 RÉCEPTION STOCKAGE ET EVACUATION DES ORDURES MÉNAGÈRES, page 23, 'Les ordures ménagères seront stockées dans des containers enterrés situés sur le domaine public. Le cycle d'enlèvement et le volume de stockage seront déterminés par la commune'.
Cependant, si Mme [Z] soutient s'être rendue sur place le 17 septembre 2016, elle n'a pu manquer de voir le local, le compte-rendu de chantier du 7 septembre, pièce appelante n°17, mentionnant qu'il était terminé à 95%, ce document qui indique 'Local Annexe de A' étant probant, le local poubelles étant l'unique annexe de A, et alors qu'elle indique que ce local se situe 'en vis à vis immédiat de son appartement'.
Par contre, si Mme [Z] a bien vu ce local, presque terminé, elle ne pouvait se douter qu'il allait abriter les poubelles. Il faut en déduire que la société Bouygues Immobilier a manqué à son obligation générale d'information en effectuant le changement du lieu de stockage des ordures ménagères sans l'en prévenir et a, de ce fait, engagé sa responsabilité.
Il appartient à Mme [Z] de prouver qu'elle subit un préjudice pour en obtenir réparation.
Mme [Z] prétend subir un préjudice en raison des difficultés rencontrées pour trouver des locataire alors qu'il s'agissait pour elle d'un investissement locatif. Cependant, il faut relever avec l'appelante que plus de 5 années se sont écoulées depuis la livraison de l'appartement et qu'elle ne prouve pas son inoccupation.
Elle se prévaut aussi de la dépréciation de l'appartement du fait du voisinage du local poubelle. Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'indemnisation de cette dépréciation n'est pas liée à une éventuelle revente du bien et peut être appréciée dès maintenant.
Il faut constater que si Mme [Z] a prétendu que le local poubelles se trouve en vis à vis immédiat de son appartement, elle n'a pas contesté les dires de l'appelante selon lesquels il se trouvait à 10 mètres de sa terrasse.
Tenant compte de ces éléments, infirmant le jugement, il convient de lui allouer des dommages-intérêts de 10 000 euros.
Les deux parties succombant partiellement, chacune conservera la charge de ses dépens et aucune indemnité de procédure ne sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME la décision, uniquement en ce qu'elle retient la responsabilité de la société Bouygues Immobilier, l'INFIRME pour le surplus ;
Statuant à nouveau ;
CONDAMNE la société Bouygues Immobilier à payer à Mme [B] [Z] des dommages-intérêt de 10 000 euros ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens ;
DIT n'y avoir lieu à indemnité de procédure.
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président à la Cour d'Appel d'ORLEANS et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT