COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 08 FEVRIER 2024
N° 2024/ 12
Rôle N° RG 20/04979 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF3ED
S.C.I. ESTHER
C/
S.N.C. RAIN BIRD EUROPE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Edouard BAFFERT
Me Cécile DESHORMIERE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 27 Avril 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05940.
APPELANTE
Société ESTHER S.C.I. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 3]
représentée et assistée de Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEE
Société RAIN BIRD EUROPE S.N.C. agissant par son gérant en exercice, dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Cécile DESHORMIERE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Gérald LAGIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant
----
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024,
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière Esther est propriétaire d'un bâtiment à usage d'entrepôts et de bureaux situé sur la [Adresse 3] à [Localité 2] d'une surface de 9795 m 2. Ces locaux comprennent deux cellules communiquant entre-elles.
Ces locaux ont été loués à deux reprises à la société Rain Bird Europe (spécialisée dans l'arrosage) selon des baux commerciaux du 7 janvier 1999 puis du 16 mai 2007.
Le bail initial du 7 janvier 1999 prévoyait que seule une partie des biens de la bailleresse était louée à la société Rain Bird Europe tandis que le second bail portait cette fois-ci sur l'ensemble du bâtiment. La surface louée était portée à 8000 m 2 d'entrepôts, 1350 m 2 de bureaux et locaux sociaux, et 90 places de stationnement.
Le bail du 16 mai 2007 stipulait en particulier les clauses utiles suivantes :
-concernant la destination contractuelle des lieux : 'les locaux loués (...) Ont pour destination exclusive l'entreposage de produits manufacturés, la fabrication légère ou autres activités s'y rapportant »,
- concernant les autorisations et travaux prescrits par l'administration : 'Le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police applicables (...)' il se chargera notamment d'obtenir les autorisations prescrites par les textes en vigueur et à venir pour l'exercice de son activité dans les locaux loués. Il se conformera à toutes les recommandations et injonctions de l'inspection du travail, des commissions d'hygiène et de sécurité et plus généralement de tous les services administratifs concernés de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété, ni même recherché à ce sujet',
-concernant la clause d'accession immobilière : 'tous les travaux d'embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques faits par le preneur , y compris ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives et réglementaires deviendront, en fin du présent bail, la propriété du bailleur, sans indemnité (...)'
Au cours de l'exécution du second bail, par courrier du 13 août 2007 , la bailleresse a donné l'autorisation à la société locataire de réaliser des travaux dans les lieux loués, consistant en la démolition d'un mur de séparation coupe-feu entre la première cellule initialement louée et la seconde cellule récemment louée par la locataire. La bailleresse rappelait à la locataire la nécessité de réaliser des travaux 'dans les règles de l'art ' et 'de respecter toutes les réglementations en vigueur'.
A partir du mois de décembre 2015, un litige s'est noué entre les parties concernant la conformité des locaux loués au regard de la législation relative aux installations classées suite notamment aux travaux effectués par la société locataire au sein des lieux loués.
La société locataire a considéré que les locaux loués étaient finalement inadéquats avec l'activité exercé et qu'il existait donc une limitation à la destination contractuelle convenue, car, selon elle, les locaux n'étaient aux normes que si elle stockait moins de 500 tonnes de marchandises en application d'une réglementation existante depuis 2012.
La société locataire considérait également qu'elle n'avait pas été informée lors de la conclusion du bail le 16 mai 2007 par son bailleur de la limitation administrative de la capacité de stockage des locaux au regard de la configuration des locaux loués et de l'absence de mise aux normes de ceux-ci.
Plus précisément, par courriels du 7 décembre 2015, la société locataire indiquait à la société bailleresse qu'elle avait fait réaliser une étude sur la conformité existante des locaux loués, au regard de la législation relative aux installations classées, précisant que, pour que les locaux soient conformes à la destination du bail et pour qu'elle ait le droit d'entreposer plus de 500 tonnes de marchandises, il fallait que la bailleresse fasse réaliser des travaux à hauteur d'une somme comprise entre 1 027 500 euros HT et 1 300 000 euros HT.
Par courriers en réponse du 10 décembre 2015, la société bailleresse refusait de réaliser à ses frais le coût des travaux de mise en conformité, précisant que les baux liant les parties prévoyaient que le locataire ferait son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux au regard des réglementations.
Compte-tenu du problème de conformité soulevé par sa locataire, la société bailleresse faisait intervenir le 10 mai 2016, la société Etic conseil, société spécialisée en sécurité incendie pour analyser la conformité des lieux loués et pour faire un bilan de classement.
Le rapport concluait, d'une part, que la société Rain Bird était soumise à l'arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts au titre de la rubrique n°1510 et, d'autre part, que la structure actuelle du bâtiment ne répondait pas aux normes de sécurité. Pour la société de conseils, la société locataire avait fait seulement une déclaration en préfecture le 17 novembre 2008 alors qu'elle aurait dû demander une autorisation d'exploitation conformément au guide 1510 enregistrement.
Concernant les loyers, le 10 mai 2013 les parties signaient un avenant au bail commercial du 16 mai 2007 qui prévoyait que :
-le preneur renonçait à la possibilité qui lui était offerte de résilier le bail et celui-ci se poursuivrait donc jusqu'à son terme soit le 30 juin 2016,
-le prix du loyer était désormais fixé d'une manière ferme à la somme de 650.000 euros HT annuel pendant les trois années suivantes (1er juillet 2013 au 30 juin 2016),
-le paiement du prix se ferait à hauteur de 550 000 euros en quatre termes en juillet, octobre, janvier et avril tandis que le solde, soit 300 000 euros serait payé à l'issue du bail le 30 juin 2016,
-le preneur serait néanmoins dispensé du règlement du solde du loyer (300 000 euros) s'il renonçait à solliciter la résiliation du bail et acceptait le principe du renouvellement avec fixation du loyer à la valeur locative.
Le 28 juin 2016, la société Rain Bird Europe indiquait à la bailleresse qu'elle ne souhaitait pas rester dans les lieux et elle faisait délivrer un congé par voie d'huissier, indiquant que la fin de la location se ferait le 31 décembre 2016.
Le 3 octobre 2016, en application de l'avenant du 10 mai 2013, la société bailleresse adressait à la société preneuse , deux factures, l'une relative au solde du loyer pour la dernière période triennale soit 360 000 euros TTC (du 1er juillet 2013 au 30 juin 2016), l'autre de régularisation des loyers du 2 ème semestre 2016 soit 61 813, 18 euros TTC.
Par courrier en réponse du 17 octobre 2016, la société locataire refusait de régler les factures de loyers.
La société locataire s'est maintenue dans les lieux après la fin du bail soit jusqu'au 31 décembre 2016, date à laquelle elle quittait les lieux loués.
Un état des lieux de sortie était établi par huissier le 17 janvier 2017, en présence des avocats des parties.
Les 4 mai 2017 et 6 juin 2017, la société locataire demandait la restitution de son dépôt de garantie, d'un montant de 145 000 euros, que la société Esther refusait de lui restituer.
Une procédure de référé, relativement à l'obligation de délivrance de la bailleresse, a opposé les parties.
Par assignation du 23 juin 2016, la bailleresse a demandé au juge des référés d'Aix-en-Provence de désigner un expert judiciaire avec pour mission principale de « dire si les locaux sont actuellement conformes à la réglementation en matière d'installation classée pour l'activité de la société Rain Bird Europe et les produits qu'elle a stockés et continue de stocker, décrire les travaux nécessaires si besoin pour cette mise en conformité, en chiffrer leur coût ».
Par ordonnance du 30 août 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence rejetait la demande d'expertise formée par la société Esther relativement à la conformité des locaux mais ordonnait une telle mesure sur la valeur locative de ces derniers.
Pour se déterminer ainsi, le juge des référés indiquait qu'avant d'ordonner une expertise sur la conformité des locaux loués il était nécessaire d'interpréter les clauses du contrat relatives à l'obligation de délivrance de la bailleresse et que ce travail d'interprétation relevait du juge du fond.
L'expert judiciaire (M. [R]) désigné a rendu son rapport sur la valeur locative demandée par Rain Bird Europe le 20 mars 2018 et évaluait la valeur locative annuelle des locaux, à la somme de 685 950 euros.
Par acte d'huissier de justice délivré le le 30 septembre 2016, la société Esther a fait assigner la société Rain Bird Europe Europe devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins notamment d'obtenir condamnation de son ancienne locataire à réaliser des travaux de mise en conformité des locaux ainsi qu'aux fins d'indemnisation.
Par jugement du 27 avril 2020, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
-condamné la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther les sommes suivantes, en deniers ou quittances :
-300 000 euros outre 60 000 euros de TVA au titre du complément de loyer contractuellement prévu par l'avenant du 10 mai 2013,
-51 510,98 euros outre 10 302, 20 euros au titre de la TVA correspondant à la facture n° 2016/03/ L 0/002 émise par la société Esther,
-dit que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal, à compter du 23 janvier 2019 et que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts, en vertu de l'article 1343-2 du code civil,
-condamné la société Esther à payer à la société Rain Bird Europe la somme de 140 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 01 février 2017,
-dit que les sommes dues par chaque partie feront l'objet de la compensation prévue par l'article 1348 du code civil,
-rejeté les autres prétentions de la société Rain Bird Europe,
-débouté la société Esther de ses demandes relatives aux travaux et dommages et intérêts,
-condamné la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,
-condamné la société Rain Bird Europe aux dépens, ainsi que les frais d'expertise de M. [R],
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Concernant le rejet de la demande de la société bailleresse d'indemnisation au titre des travaux réalisés par elle, le tribunal retenait, pour l'essentiel, qu'au vu de l'architecture simple et de l'étendue du bâtiment principal, à savoir une cellule vide, de très nombreuses activités étaient envisageables, qui, selon leur objet, nécessitaient des aménagements différents et qu'ainsi, le bailleur ne pouvait réclamer à la société Rain Bird Europe le remboursement de travaux de mise en conformité qu'il avait fait le choix de faire après le bail, au seul motif de la clause d'accession immobilière.
Concernant la condamnation de la société locataire au règlement des loyers à hauteur de 300 000 euros, le tribunal relevait que l'avenant du 10 mars 2013, prévoyait une alternative au seul choix du preneur, selon qu'il décidait de signer un nouveau bail après le 30 juin 2016 ou s'il quittait les lieux. Le tribunal précisait que la disposition relative à la somme de trois cent mille euros était dans 1'intérêt des deux parties et que, faisant le choix de ne pas signer un nouveau bail, la société Rain Bird était donc redevable de la somme de trois cents mille euros. Pour le tribunal, l'explication de a société Rain Bird relative à la demande excessive du bailleur quant à la valeur locative n'était pas un argument recevable, des lors qu'un désaccord sur ce point entre un locataire et un bailleur devait se résoudre devant le juge des loyers commerciaux, évitant ainsi qu'une partie puisse imposer unilatéralement son loyer.
La société Esther a formé un appel le 27 mai 2020.
La déclaration d'appel est ainsi rédigée : ' appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 27 avril 2020 (RGn°16/05940) en ce qu'il a débouté la société Esther de ses demandes relatives aux travaux et dommages et intérêts, tendant à voir condamner la société Rain Bird Europe au paiement de la somme de 627 778,42euros HT ainsi qu'au paiement de dommages intérêts complémentaires de 800.275 euros HT.'
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2023.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023 , la société Esther demande à la cour de :
vu l'article 1134 ancien du code civil et l'article 1231-1 du code civil,
-écarter des débats la pièce n°1 de la communication de Rain Bird Europe du 25 Octobre 2021 présentée comme étant la copie du courrier de Schenker du 29 Septembre 2015, numérotée pièce 32 dans les conclusions adverses du 18 octobre 2023.
-recevoir la société Esther en son appel partiel , le déclarer bien fondé,
-réformant le jugement entrepris ,
-condamner la société Rain Bird Europe au paiement de la somme de la somme de 627 778,42 euros HT,
à titre subsidiaire la condamner au paiement de 120 399 euros montant des travaux nécessaires à la réparation des désordres causés par Rain Bird Europe,
-la condamner en outre au paiement de dommages intérêts complémentaires de 800 275 euros HT,
-la condamner au paiement d'une somme de 7500 euros HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
-déclarer la société Rain Bird Europe mal fondée en son appel incident,
-confirmer le jugement entrepris sur les points querellés par Rain Bird Europe,
-débouter la société Rain Bird Europe de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Sur sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°1 de la société intimée (aujourd'hui pièce n°32) , l'appelante rappelle d'abord que cette pièce versée aux débats par la société locataire est censée être une étude réalisée par une société tierce, la société Schenker, qui aurait déterminé la société locataire à quitter les lieux loués. Selon l'appelante, l'examen formel de ce document permet de douter très fortement de sa régularité formelle, alors que cette pièce apparaît comme un montage/collage fait pour les besoins de la cause et qu'elle n'est pas l'original, ni la photocopie de la lettre reçue par la société locataire de la société Schenker le 29 septembre 2015.
Toujours sur cette demande tendant à voir écarter des débats la pièce concernée, la société bailleresse ajoute que finalement, la société locataire, produit la copie étonnante d'un courrier que lui aurait adressé un collaborateur de la société Schenker le 1er octobre dans lequel l'auteur du courrier indique qu'il envoie la copie d'un courrier parti le matin alors que la société Rain Bird Europe affirme le contraire.
Au soutien de sa demande en paiement de travaux de mise en conformité des locaux dirigée contre la société locataire, la société bailleresse indique qu'il incombait à la société locataire en cours de bail, de réaliser de tels travaux, et plus particulièrement les travaux de parfaite conformité des lieux par rapport à la réglementation dans la rubrique 1510 entrepôt (et 1432-2 liquides inflammables.
Pour tenter de fonder sa demande en droit, la société bailleresse invoque d'abord une clause du bail prévoyant l'obligation du preneur de faire son affaire personnelle pendant la durée du bail de la mise en conformité des locaux ainsi rédigée :'Autorisation et travaux prescrits par l'administration : Le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police, applicables tant aux dits locaux qu'à l'activité qui y sera exercée , il se chargera notamment d'obtenir les autorisations prescrites par les textes en vigueur et à venir pour l'exercice de son activité dans les locaux loués. Il se conformera à toutes les recommandations et injonctions émanant de l'Inspection du Travail, des Commissions d'Hygiène et de Sécurité et plus généralement de tous les Services Administratifs concernés de sorte que le Bailleur ne puisse être inquiété ni même recherché à ce sujet. »
Toujours pour dire que le coût des travaux de mise en conformité des locaux en cours de bail incombait à la société locataire, la société bailleresse ajoute que la jurisprudence, rendue au visa de l'article 1719 du code civil, est également bien établie, en ce qu'elle prévoit que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire, ce qui est bien le cas en l'espèce.
La société bailleresse précise que, pour contourner tout à la fois ses obligations d'avoir à réaliser les travaux de mise aux normes du bâtiment prescrits par l'administration et d'avoir à obtenir les autorisations nécessaires, la société Rain Bird Europe a fait une fausse déclaration.
Selon la société bailleresse, la réglementation en matière d'installations classées, applicable en 2007 prévoit expressément que c'est à l'exploitant et non au propriétaire des murs à faire une demande d'autorisation ou une déclaration et ce en application de l'article L 512-15 du code de l'environnement. Elle ajoute que la société locataire est le seul sachant sur les produits stockés et qu'elle n'a fait qu'un dépôt de déclaration le 17 novembre 2008 au visa de l'article R 512-68 du code de l'environnement alors qu'elle aurait dû solliciter une autorisation conforme à la rubrique 1510. Toujours concernant ce problème de fausse déclaration, la société bailleresse estime que la société locataire n'a pas donné les chiffres exacts à la préfecture, car à cette date, le volume à prendre en considération aurait dû être le volume global de l'entrepôt (que Rain Bird exploite depuis des années) soit 94 432 m 3 et non le volume d'entreposage pris (40000 m 3 voir annexe 1B) comme cela est précisé dans le guide d'application de l'arrêté ministériel du 5 août 2002 .
Sur l'argumentation de la société locataire, laquelle affirme que les lieux loués n'étaient pas conformes à leur destination, la société bailleresse répond que la preuve est au contraire rapportée que les locaux loués étaient conformes à la destination à laquelle ils étaient destinés et que l'affirmation contenue dans le mail de Rain Bird du 7 décembre 2015 à savoir qu'il ne permettait pas l'entreposage supérieur à 500 tonnes est inexacte.
Pour s'opposer à cette argumention tirée d'une prétendue absence de conformité des lieux loués à leur destination contractuelle, la société bailleresse avance les éléments suivants:
-la société locataire ne démontre pas que, pour respecter les normes, elle a dû diminuer la masse des matériaux. En effet, aucun élément ne vient démontrer ni le poids, ni le volume des éléments stockés dans l'entrepôt par la société Rain Bird Europe et, au contraire les factures Mecalux produites démontrent qu'en 2011 et 2012 la capacité de stockage a été considérablement augmentée,
-lorsque la société locataire a pris possession des lieux, elle a déclaré que ceux-ci étaient conformes à la destination,
-aux termes du bail précédent du 7 janvier 1999, la société concluante louait déjà à Rain Bird 3600 m 2 d'entrepôts et 1100 m 2 de bureaux. Or, dans ce bail, Rain Bird avait déjà indiqué à l'article 1er qu'elle agréait les locaux dans leur ensemble pour correspondre à l'activité qu'elle se proposait d'y exercer. Elle répétera cet agrément lors de la signature des deux avenants,
-la surface complémentaire de locaux pris à bail en 2007 par la société locataire était précédemment louée à la précédente locataire qui avait fait dès son entrée dans les lieux une déclaration d'installation classée pour l'environnement et pour laquelle, elle n'avait eu aucune observation de la part de la préfecture, ce qui démontrait la parfaite conformité des lieux par rapport à la réglementation dans la rubrique 1510 entrepôt (identique à celle de Rain Bird) et 1432-2 liquides inflammables (plus contraignante que celle de Rain Bird Europe) .
Sur la mise à la charge de la société locataire du coût des travaux de mise en conformité des lieux à hauteur de 627 778,42 euros HT, la société bailleresse affirme que, depuis le départ de la société Rain Bird Europe, elle a finalement fait elle-même effectuer les les travaux de mise en conformité par rapport notamment aux normes incendie applicables depuis 2010.
La société appelante estime que même si la société Rain Bird Europe a quitté les lieux, , elle avait des obligations, notamment de faire les travaux de mise en conformité au fur et à mesure qu'ils s'avéreraient nécessaires et ajoute que les travaux qu'elle aurait dû faire lui auraient bénéficié.
Pour démontrer qu'elle aurait bénéficié des travaux de mise en conformité réalisés par la société locataire, la société bailleresse se prévaut d'une clause du bail ainsi rédigée : 'Pour les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques faits par le preneur, y compris ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives et réglementaires, deviendront, en fin du présent bail, la propriété du bailleur'.
La société bailleresse conclut que si la société Rain Bird Europe avait effectué les travaux qu'elle devait, la société concluante aurait récupéré, au 31 décembre 2016, un entrepôt répondant aux exigences de la réglementation pour une activité classifiée 1510 et aurait donc pu relouer immédiatement le local, sans avoir à réaliser des travaux de mise en conformité.
Sur le montant des travaux de mise en conformité, la société bailleresse estime que ce coût est de 627 778,42 euros et elle met l'accent sur le fait que si la bailleresse avait elle-même chiffré le coût des travaux de remise en conformité à une somme bien supérieure de 1,3 millions d'euros.
Au soutient de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 800 275 euros HT, qu'elle qualifie de 'dommages intérêts complémentaires', la société bailleresse indique que cette somme correspond à la perte des loyers pendant 14 mois sur la base de la valeur locative fixée par l'expert judiciaire : 685 950/12 x 14 = 800.275 €. La société appelante précise qu'en l'état de la non-réalisation des travaux de mise en conformité par la société locataire , l'entrepôt n'était pas relouable à un locataire désirant y exercer la même activité que Rain Bird Europe et qu'elle n'a pu le relouer qu'à compter du 1 er mars 2018.
Pour dire que sa demande en paiement à hauteur de 360 000 euros est fondée ( au titre du complément de loyer contractuellement prévu par l'avenant du 10 mai 2013), la société bailleresse indique que l'avenant du 10 mai 2013 signé par les parties prévoyait que le loyer pour la période du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2016 serait fixé et bloqué à 650 000 euros annuel HT sans variation annuelle en contradiction avec la clause d'échelle mobile existante dans le bail.
Sur cette demande en paiement, la bailleresse ajoute que de plus, sur ce loyer de 650.000 euros HT, la société Rain Bird Europe a obtenu de ne payer pendant cette même période triennale que 550.000 euros par an et qu'elle ne paie les 300.000 euros d'arriérés qu'à la fin du bail dans l'hypothèse où celui-ci ne serait pas renouvelé.
Sur sa demande en paiement dirigée contre la société Rain Bird Europe à hauteur de
51 510, 98 euros outre 10 302, 20 euros au titre de la TVA, la société Esther répond que :
-la société locataire est restée dans les lieux, à la fin du bail, du 1° juillet jusqu'au 31 décembre 2016,
- en application de l'article L 145-9 du code de commerce, le bail s'est poursuivi aux mêmes clauses et conditions que celles existantes dans le bail précédent,
- le loyer pour cette période, conformément à l'avenant du 27 mai 2013 aurait dû être de
650 000/2= 325 000 euros HT. Les factures émises le furent sur des sommes inférieures, et la facture N°2016/03/10/002 d'un montant de 69.485,98€ HT a été émise pour rectifier l'erreur commise précédemment,
-c'est à juste raison que le tribunal a condamné la société locataire au paiement de cette somme.
Sur le rejet la demande de de la société locataire d'être indemnisée de ses frais de déstockage, la société bailleresse fait valoir que c'est la société locataire qui a pris la décision de déménager et qui doit donc assumer le coût de son déménagement. La société bailleresse ajoute que la société locataire affirme qu'elle a pris ses dispositions pour stocker en dehors des lieux loués à compter de mars 2016 pour rester dans la limite de 500 tonnes mais que cette limite de 500 tonnes c'est la société Rain Bird Europe qui se l'impose et elle seule, sans doute pour ne pas avoir à faire les travaux qui s'imposaient pour un tel stockage.
Sur le rejet de la demande de la société locataire d'être indemnisée des immobilisations non amorties, la société bailleresse répond que la société locataire lui réclame 180 138,36 euros de ce chef alors qu'elle a quitté volontairement les lieux loués.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, la société Rain Bird Europe demande à la cour de :
-débouter la société Esther de toutes ses demandes contre elle,
-infirmer le jugement en ce qu'il a :
« condamné la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther les sommes suivantes, en deniers ou quittances :
- trois cent mille euros, outre soixante mille euros de TVA (300 000 + 60 000 euros), au titre du complément de loyer contractuellement prévu par l'avenant du 10 mai 2013,
- cinquante et un mille cinq cent dix euros quatre-vingt-dix-huit centimes, outre dix mille trois cent deux euros vingt centimes au titre de la TVA (51 510,98 + 10 302,20 euros), correspondant à la facture n° 2016/ 03/10/002 émise par la Société Esther ,
- rejeté les autres prétentions de la société Rain Bird Europe »
et en conséquence :
-juger que ni le complément de loyer de 360 000 euros ni celui de 61 813,18 euros n'étaient dus par Rain Bird Europe et débouter la société Esther de ses demandes
-condamner la Société Esther à lui restituer la somme de 360 000 euros TTC et celle de 61 813,18 euros TTC auxquelles elle a été condamnée au titre du complément de loyer
- condamner la société Esther à lui payer :
- 408 384,96 euros HT au titre des frais de déstockage de matériaux puis de déménagement ,
-180 138,36 euros au titre des immobilisations non amorties ,
-25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
- condamner la société Esther aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise.
Sur la demande de la société Esther de voir écarter des débats certaines pièces, la société Rain Bird Europe fait valoir qu'elle s'en rapporte à la justice sur l'utilité ou non d'écarter une pièce, non communiquée aux débats, avant que la société Esther ne l'oblige à la communiquer dans le cadre de la procédure d'incident.
Toujours concernant la pièce litigieuse, la société Rain Bird Europe précise que les doutes de la société bailleresse sont infondés, en ce que , concernant le mauvais cadrage dénoncé, l'auteur de ce document s'est servi d'un projet préparé par son service juridique et l'a mal copié-collée sur le document définitif, ou a fait des modifications de dernière minute sans vérifier la différence d'interligne ou de retrait entre les différents paragraphes. Elle ajoute, concernant le reproche lié à l'absence d signature, que quasiment tous les courriers adressés par e-mail ne sont pas signés, les salariés des sociétés n'ayant pas nécessairement les outils numériques leur permettant d'apposer une copie de leur signature sur un document PDF, ni le temps pour imprimer le document, le signer, le scanner, le renommer et l'envoyer. Sur le fait que le document PDF joint à l'e-mail d'envoi par Schenker ne comprend pas toutes les coordonnées postales de cette dernière , la société locataire répond que c'est en effet souvent le cas de nombreux documents envoyés par PDF et que par contre, les coordonnées complètes de apparaissent dans l'e-mail de l'auteur transmettant la lettre.
Toujours pour s'opposer à la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°1 devenue n°32 la société Rain Bird Europe ajoute que si réellement, la Esther souhaitait que cette pièce soit écartée, elle aurait dû le faire dans le cadre de l'incident dans lequel cette pièce a été produite.
Au fond et sur le rejet de la demande de la bailleresse de mettre à sa charge le coût des travaux de conformité, la société locataire répond d'abord que rien ne l'obligeait à réaliser des travaux, lesquels incombaient au contraire à la bailleresse au titre de son obligation de délivrance.
Pour soutenir que le coût des travaux de mise en conformité ne lui incombe pas, la société locataire avance d'abord qu'elle est parvenue à respecter les normes d'abord par la diminution de la masse de stockage puis ensuite en partant. La société Rain Bird Europe précise que la réglementation des installations classées et de la rubrique 1510 n'est applicable que pour les entrepôts, quel que soit leur volume, dans lequel est entreposé plus de 500 tonnes de matière combustible et que dès lors que la masse de matériaux combustibles stockés est inférieure à 500 tonnes, les exigences de la rubrique 1510 ne sont pas nécessaires, quel que soit le volume de l'entrepôt. Selon elle, l'entrepôt loué à la société Rain Bird ne respectant pas la réglementation 1510 des installations classées, il lui était donc interdit de stocker plus de 500 tonnes de matériaux combustibles. La société Rain Bird Europe ajoute que, pour ne pas enfreindre la réglementation applicable, elle a limité la masse stockée de matériaux combustibles à moins de 500 tonnes pour respecter la réglementation . L'intimée conclut qu'elle a restitué les locaux dans le même état que celui d'entrée, c'est-à-dire ne permettant pas de stocker plus de 500 tonnes.
Toujours pour s'opposer à la prise en charge du coût des travaux de mise en conformité en cours de bail, la société locataire répond qu'elle n'avait pas d'obligation de réaliser les travaux pour rendre l'entrepôt à la sortie du bail en meilleur état que reçu à l'entrée dans les lieux. Elle précise que, pour appuyer sa demande, la société Esther vise différentes clauses du bail, prétendant que la locataire avait l'obligation en cours de bail de réaliser des travaux permettant de transformer les locaux du bailleur, en locaux respectant la nomenclature 1510 permettant de stocker plus de 500 tonnes. La société Rain Bird Europe estime cependant que les clauses citées par la Esther n'exigent aucunement la réalisation des travaux par le preneur, dès lors que pour respecter la réglementation il suffit au preneur de ne pas stocker plus de 500 tonnes. La société Rain Bird Europe ajoute n'avoir reçu aucune injonction de l'administration, cette dernière n'ayant jamais constaté un défaut de conformité dans l'exercice par Rain Bird de son activité, si bien que cette clause ne peut recevoir application. Elle conclut également qu'à aucun moment le bail ne lui fait obligation de réaliser les travaux mai seulement de 'faire son affaire personnelle' des travaux, ce qui est différent et veut seulement dire que la société locataire doit supporter les conséquences de la non-conformité, sans se retourner contre le bailleur.
Sur l'argument de la société bailleresse tirée de l'existence d'une clause d'accession insérée au bail, la société locataire répond que l'existence d'une clause d'accession ne permet pas à la bailleresse de venir lui réclamer la condamnation au paiement du coût de travaux de mise en conformité mais simplement lui aurait permis d'en être propriétaire si les travaux litigieux avaient été réalisés, ce qui n'est pas le cas.
Toujours au soutien de sa demande de rejet du coût de prise en charge des travaux de mise en conformité en cours de bail, la société locataire fait encore valoir que les travaux litigieux relèvent de l'obligation de délivrance du bail découlant de l'article 1719 du code civil quand bien même elle aurait eu l'obligation de réaliser ces derniers (ce qui n'est pas le sens des clauses du bail). Selon elle, la jurisprudence rappelle que l'engagement du preneur à obtenir les autorisations administratives nécessaires à son exploitation « n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, qui lui impose de livrer des locaux conformes à l'usage auquel ils sont destinés ».
Sur l'indifférence de son erreur dans la déclaration prescrite par les textes de l'ICPE, la société locataire reconnaît qu'elle a effectivement commis une erreur lors de la déclaration de son activité auprès de l'administration en déclarant un volume d'entreposage de 40 000 m 3 au lieu du volume global de l'entrepôt (94 432 m 3 ). Selon elle, l'erreur qu'elle a commise est cependant une erreur très fréquente des exploitants, puisque les textes exigent que soit déclaré, non pas le volume réellement entreposé, mais le volume global de l'entrepôt. Elle précise encore, concernant cette erreur de déclaration, que si elle s'était rendue compte bien plus tôt de son erreur, elle aurait adopté dès 2008 le comportement qu'elle a adopté en 2016, à savoir la demande de réalisation des travaux par le bailleur et, devant son refus, le départ.
Toujours sur le caractère infondé de la demande de la société bailleresse de prise en charge par la société locataire du coût des travaux de mise en conformité, cette dernière avance, en tout état de cause, comme moyens subsidiaires, que l'appelante demande le remboursement de 627 778,42 euros HT de travaux alors que les postes de travaux demandés ne sont pas justifiés et ne sont en tout état de cause pas liés à des travaux qu'elle aurait dû réaliser.
La société Rain Bird Europe précise que les factures produites montrent que les travaux n'ont pas servi à réaliser les travaux demandés à Rain Bird (à savoir la réfection de l'entrepôt pour entreposer plus de 500 tonnes) s'agissant en effet de :
- soit de la mise en conformité des exutoires de fumées, dont la défaillance était déjà soulignée par Rain Bird lors de l'entrée dans les lieux
- soit de travaux exigés par les assureurs,
- soit des travaux de confort pour le futur locataire,
- soit des prestations dont le paiement n'est pas rapporté ou dont la corrélation avec
l'immeuble objet du litige n'est pas rapportée.
Sur le rejet de la demande de la société bailleresse de dommages-intérêts pour impossibilité de relouer le local, la société Rain Bird Europe considère qu'elle n'a pas commis de faute en ce qu'elle n'avait pas d'obligation de réaliser les travaux souhaités par la bailleresse. Selon l'intimée, il n'existe donc aucun lien de causalité entre ses obligations et l'absence de location par la bailleresse. La société locataire ajoute que la société Esther a parfaitement conscience que son entrepôt pouvait être parfaitement louée dès lors que son locataire n'exerce pas « la même activité que Rain Bird, classé 1510 dans la réglementation ». La société Rain Bird Europe fait enfin valoir que l'entrepôt était parfaitement louable, dès lors que le locataire entreposait moins de 500 tonnes de marchandises combustibles.
Toujours pour s'opposer à toute recherche de sa responsabilité quant à l'absence de relocation immédiate des locaux, la bailleresse estime que , en réalité, l'absence de location des locaux résulte de la volonté de la société Esther de relouer les locaux à une valeur supérieure à la valeur locative de marché. Elle ajoute qu'en tout état de cause, la demande doit s'analyser comme une demande d'indemnisation de perte de chance de pouvoir louer à la valeur locative. La société locataire fait enfin valoir que s'agissant d'une indemnisation et non pas de la contrepartie d'une prestation de services fournie, cette indemnisation n'est pas soumise à la TVA en application de l'article 256 du CGI.
Sur la réformation du jugement en ce qu'il la condamne à payer une somme de 360 000 euros TTC à la société Esther, la société Rain Bird Europe fait valoir que le paiement du loyer à hauteur de 360 000 euros TTC (300 000 euros HT) était subordonné à un renouvellement du bail par le bailleur à la valeur locative mais qu'en espèce, les conditions d'exigibilité de cette somme prévue dans l'avenant du 10 mai 2013 n'ont toutefois pas été respectées, dés lors que le prix du proposé pour le bail renouvelé était supérieur à la valeur locative du bien.
.
Sur l'infirmation du jugement en ce qu'il la condamne à payer à la société bailleresse les sommes de 51 510,98 et 10 302,20 euros , la société Rain Bird Europe répond que le tribunal a, lui, retenu comme base de loyer à payer, un loyer annuel de 650 000 euros HT, alors même que le seul loyer appelé par le bailleur l'était sur une base annuelle de 550 000 euros HT. La société Rain Bird Europe ajoute que , comme elle précédemment démontré, le loyer de 650 000 euros HT n'était dû qu'en cas de refus de renouvellement du bail à la valeur locative et que la société bailleresse n'a pas proposé un bail à la valeur locative mais à une valeur très supérieure. La société Rain Bird Europe estime que les conditions d'exigibilité d'un loyer de 650 000 euros HT annuel ne sont pas remplies.
Sur sa demande de remboursement des frais de déstockage puis de déménagement, la société Rain Bird Europe estime qu'elle est en droit de rechercher la responsabilité contractuelle de la bailleresse, précisant que cette dernière a a manqué à son obligation de délivrance. Elle ajoute qu'à tout le moins la société Esther ne l'a pas informée de la limitation à la destination du bail, et l'impossibilité d'exploiter l'entrepôt avec plus de 500 tonnes de marchandise.
La société locataire ajoute qu'en raison de cette faute de la société bailleresse, elle a dû rester sous la limite des 500 tonnes de stockage lui permettant ainsi de ne pas être soumise à la réglementation ICPE (nomenclature 1510) et a dû a commencé à transférer les stocks de matériaux combustibles (tuyaux d'arrosage et d'irrigation, plomberie et robinetterie en plastique), vers une plate-forme logistique . Elle fait encore valoir que déménagement des bureaux a été confié aux sociétés TDM. La société locataire conclut que le coût total du préjudice subi du fait du manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ou à tout le moins de sa réticence dolosive sur l'impossibilité d'entreposer plus de 500 tonnes est de 408 384,96 euros HT.
Sur sa demande tendant à être indemnisée du coût des immobilisations non amorties du fait de son départ anticipé, la société Rain Bird Europe fait valoir si elle n'avait pas été contrainte de déménager en raison de la faute du bailleur qui ne souhaitait pas réaliser les travaux, elle aurait pu continuer à amortir ces immobilisations. Elle ajoute qu'en ayant quitté les lieux le 31 décembre 2016, elle a donc abandonné ces immobilisations et investi dans d'autres matériels pour son nouvel entrepôt. Elle conclut que si elle avait pu continuer à louer les locaux, elle aurait bénéficié des immobilisations qu'elle a abandonnées pour une valeur de 180 138,36 euros.
MOTIFS
1-Sur la demande de la bailleresse relatives à une pièce de la procédure
La société bailleresse demande d'écarter des débats la pièces n°1 de la société Rain Bird Europe (devenue pièce n°32) au motif notamment que l'examen formel de ce document permet de douter très fortement de sa régularité formelle et qu'il s'agirait d'un montage/collage fait pour les besoins de la cause .
Cependant, d'une part, la société appelante n'a pas porté plainte pour faux et d'autre part, il reviendra à la cour d'apprécier la valeur probante d'une telle pièce si cette dernière est d'ailleurs utile pour la solution du litige.
Les motifs avancés par l'appelante au soutien de sa demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°1 renumérotée 32 ne sont pas de nature à justifier ladite demande.
La cour rejette la demande de la société appelante à ce titre.
2-Sur la demande principale de la bailleresse de condamnation de la société Rain Bird Europe au paiement de la somme de la somme de 627 778,42 euros HT au titre du coût des travaux de mise en conformité
Le bail litigieux datant du 16 mai 2007 les dispositions du droit des contrats issues de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ne sont pas en l'espèce applicables.
L'article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, dispose :Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1315 dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016 du même code ajoute :Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 1719 du code civil, dans sa version en vigueur du du 14 décembre 2000 au 28 mars 2009, dispose :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ,
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ,
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ,
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1720 du code civil dispose enfin :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1231-1 du code civil, invoqué dans ses conclusions par l'appelante, n'est pas en l'espèce applicable au regard de la date du bail litigieux (le 16 mai 2007).
S'agissant de la destination des lieux loués, le bail commercial du 16 mai 2007 conclu entre les parties stipule que les locaux loués ont pour destination exclusive: « l'entreposage de produits manufacturés, la fabrication légère ou autres activités s'y rapportant »
Il appartient en l'espèce à la société bailleresse, qui prétend que la société locataire aurait dû faire des travaux de mise en conformité et aurait dû également en supporter le coût de démontrer l'existence de cette supposée obligation.
Il est en effet de principe que l'obligation de délivrance implique que, sauf clause expresse contraire, l'obligation du bailleur s'étend à tous les travaux devenus nécessaires pendant la durée du bail pour la mise en conformité aux normes de sécurité.
La cour doit donc rechercher si une clause contraire expresse mettait à la charge de la locataire l'obligation de réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité notamment au regarde l'arrêté du 23 décembre 2008 (rubrique n°1510, stockage de matières, produits ou substances combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes dans des entrepôts couverts)et de l'ordonnance du 11 juin 2009.
Il n'est pas contesté qu'en cours d'exécution du bail, la réglementation des installations classées et de la rubrique 1510 n'était applicable que pour les entrepôts dans lesquels étaient entreposés plus de 500 tonnes de matière combustible.
Or, tout d'abord, la société bailleresse Esther n'établit pas, sans nul doute possible, que la société locataire avait entreposé plus de 500 tonnes de matières combustibles dans l'entrepôt et qu'elle devait donc se conformer aux prescriptions de l'autorité administrative au titre de la rubrique n°1510.
Ensuite, pour soutenir qu'en l'espèce il existait bien des clauses expresses mettant à la charge de la locataire des travaux aux normes de sécurité, la bailleresse invoque des clauses du bail commercial qui ne sauraient cependant s'analyser dans le sens voulu par cette dernière.
Ainsi, au titre des supposées clauses expresses mettant à la charge de la locataire les travaux de mises aux normes de sécurité, la locataire invoque des stipulations contractuelles du bail commercial litigieux du 16 mai 2007 intitulées : 'autorisation et travaux prescrits par l'administration'.
Cette clause contractuelle stipule :« le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police. Il se chargera notamment d'obtenir les autorisations prescrites par les textes en vigueur et à venir pour l'exercice de son activité dans les locaux loués . Il se conformera à toutes les recommandations et injonctions émanant de l'inspection du travail, des commissions d'hygiène et de sécurité et plus généralement de tous les services administratifs concernés de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété ni même recherché à ce sujet ».
Cependant, cette stipulation contractuelle imposait seulement à la preneuse de se conformer aux normes et demandes des autorités administratives mais sans l'obliger à réaliser de quelconques travaux et encore moins à prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité réalisés par la bailleresse elle-même postérieurement au bail commercial et à son départ des lieux.
Pour tenter de rapporter la preuve de l'existence de cette prétendue obligation de réaliser des travaux de mise en conformité, la société Esther se prévaut également de la clause d'accession immobilière insérée au bail , ainsi rédigée : « article 13 - clause d'accession immobilière :Tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques faits par le preneur y compris ce qui pourraient être imposés par des dispositions législatives réglementaires deviendront en fin du présent bail la propriété du bailleur ».
Toutefois, là encore, comme le fait observer la société preneuse, cette clause, usuelle, règle le sort de la propriété des travaux et améliorations en fin de bail effectués par le preneur mais n'impose pas au preneur de réaliser les travaux.
Enfin pour ce qui de est la supposée erreur commise par la société locataire, lors de la déclaration de son activité auprès de l'administration (déclaration d'un volume d'entreposage de 40 000 m 3 au lieu du volume global de l'entrepôt de 94 432 m 3 ), erreur mise en évidence par le rapport de la société de conseils , cette erreur n'est pas de nature à créer une obligation pour la société preneuse de réaliser les travaux de mise en conformité appropriés.
La juridiction de première instance a fait une exacte analyse des faits et de la règle de droit applicable.
La cour, confirmant le jugement, rejette la demande principale de la société bailleresse tendant à la condamnation de la la société Rain Bird Europe au paiement de la somme de la somme de 627 778,42 euros HT.
3-Sur la demande subsidiaire en paiement de la bailleresse au titre des travaux nécessaires à la réparation des désordres
Vu les articles 1720 et 1754 du code civil,
L'obligation de réparer à la charge du locataire concerne les seules réparations qualifiées de locatives telles qu'elles sont déterminées par les usages locaux.
S'agissant de la demande subsidiaire en paiement de la société bailleresse, à hauteur de 120 399 euros, la cour relève que la bailleresse indique que la locataire a commis des désordres en ouvrant un mur séparatif sans respect des règles de sécurité, ce qui l'oblige à prendre en charge le coût de la remise en état des lieux. Cette dernière ne le conteste pas.
Or, il appartient à la preneuse de prendre à sa charge les réparations locatives en application de la loi.
En outre, l'article 11-2 du bail commercial litigieux du 16 mai 2007 met également à la charge de la locataire l'obligation de mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police.
En effet, cette clause intitulée : 'autorisation et travaux prescrits par l'administration'stipule :« le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police. Il se chargera notamment d'obtenir les autorisations prescrites par les textes en vigueur et à venir pour l'exercice de son activité dans les locaux loués . Il se conformera à toutes les recommandations et injonctions émanant de l'inspection du travail, des commissions d'hygiène et de sécurité et plus généralement de tous les services administratifs concernés de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété ni même recherché à ce sujet ».
La société Rain Bird Europe est donc tenue de prendre en charge le coût de la mise en conformité de ses travaux effectués d'ouverture d'un mur séparatif.
Or, s'agissant précisément de la nature de ces travaux de mise en conformité à la charge de la société locataire, le rapport d'audit réalisé par le cabinet Etic Conseil les détaille et considère que :« les ouvertures effectuées dans les parois séparatives devront être munies de portes ayant un degré de résistance au feu représentant un classement EI2 120 C et dotées d'un dispositif asservi à la détection automatique d'incendie»
Ainsi, la société locataire est seulement tenue de prendre en charge le coût les réparations locatives telles qu'expliquées par le cabinet de conseil intervenu sur la demande de la bailleresse, soit la mise en place de portes coupe-feu.
S'agissant du coût de ces réparations locatives, c'est à juste titre que la société bailleresse fait valoir qu'il est de 11 640 euros HT selon la facture du 30 mars 2018 produite aux débats par la bailleresse.
Les coûts supplémentaires réclamés par la bailleresse de 48 399 euros HT et de72 000 euros ne correspondent pas, en l'état des pièces versées et explications fournies, au coût de mise en conformité des travaux réalisés par la société locataire.
En conséquence, faisant partiellement droit à la demande subsidiaire en paiement de l'appelante, il a lieu de condamner la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther la somme de 11 640 euros au titre du coût de la réparation des désordres locatifs.
4-Sur la demande de la société de bailleresse de dommages -intérêts jusqu'au 1 er mars 2018 :
La cour a précédemment relevé que la société Rain Bird Europe n'était nullement tenue de faire réaliser de quelconques travaux de mise en conformité au cours de l'exécution du bail, ni de prendre à sa charge les travaux de même nature finalement réalisés par la bailleresse postérieurement au bail.
Ainsi, contrairement à ce que soutient la société bailleresse, aucune faute ne peut être reprochée à ce titre à la société locataire. En l'absence de preuve d'une faute de la société preneuse de ce chef, la bailleresse ne peut utilement invoquer la responsabilité de cette dernière à l'origine d'un supposé retard de relocation des lieux au regard de la prétendue nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité des lieux.
La cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la bailleresse contre la preneuse au titre d'un retard de relocation des lieux et de la perte de loyers pendant 14 mis.
5-Sur la demande de la société bailleresse de condamnation de la société locataire au titre d'un reliquat de loyers dûs impayés à hauteur de 360 000 euros
Vu les articles 1315 et 1134 du code civil dans leurs versions applicables au moment de l'avenant du 10 mai 2013 au bail commercial,
La société bailleresse réclame un solde de loyer du de 360 000 euros TTC à la société preneuse en se fondant sur l'obligation au paiement de cette dernière telle qu'elle résulte d'un accord de paiement particulier pris dans un avenant du 10 mai 2013 au bail litigieux intitulé 'avenant au bail commercial du 16 mai 2007".
L'avenant litigieux du 10 mai 2013, sur lequel la société bailleresse se fonde pour réclamer un reliquat de loyers à la preneuse, est un accord particulier des parties relativement aux loyers dus par la preneuse et à la recherche d'un accord sur la continuation du bail lors de son terme prévu le 30 juin 2016. L'avenant prévoit en effet qu'une partie des sommes dues par la preneuse (300 000 euros HT) est reportée en fin de bail au 30 juin 2016 et que la preneuse sera même dispensée du règlement de cette dette à cette date mais sous certaines conditions (en particulier si elle renonce à solliciter la résiliation du bail).
Plus précisément, en son article II intitulé 'montant du loyer pour la période du 1er juillet 2013-30 juin 2016" l'avenant prévoit un report de paiement au bénéfice de la preneuse à hauteur de 300 000 euros HT à l'issue du bail et ce en ces termes : '(...)le loyer sera payé dans les conditions suivantes :
- 550 000 euros annuel en quatre termes et d'avance les 1er juillet, 1er octobre, 1er janvier et 1er avril,
-le solde soit 300 000 euros HT à l'issue du bail le 30 juin 2016".
En son article II intitulé 'sort du bail au 30 juin 2016" , le bail prévoit que la société preneuse pourrait être finalement dispensée du règlement de cette dette de loyers de 300 000 euros HT reportée sous certaines conditions et ce en ces termes :'d'ores et déjà , le bailleur s'engage à l'issue du bail , à proposer au preneur le renouvellement de celui-ci pour une nouvelle période de neuf ans (...)sous réserve que le prix du loyer soit fixé à la valeur locative(...)si le preneur venait à renoncer à solliciter la résiliation et acceptait le principe du renouvellement avec fixation du loyer à la valeur locative, le bailleur s'engage à le dispenser du paiement du solde du loyer dû au titre de la période écoulée, soit la somme de 300 000 euros HT » .
En l'espèce, la société locataire ne saurait soutenir que les conditions de l'avenant du 10 mai 2013 étaient réunies pour qu'elle soit dispensée de sa dette de loyers à hauteur de 300 000 euros HT, dés lors qu'elle a donné congé à la bailleresse par acte d'huissier de justice du 28 juin 2016.
Confirmant le jugement , la cour condamne la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther la somme de 360 000 euros TTC au titre du solde de loyers dû en application de l'avenant du 10 mai 2013.
Les dispositions du jugement relatives aux intérêts au taux légal compter du 23 janvier 2019 et relative à la capitalisation des intérêts sont également confirmées.
La société locataire est déboutée de sa demande en restitution de cette même somme.
6-Sur la demande en paiement de la société bailleresse contre la société locataire à hauteur de 51 510,98 euros outre 10 302, 20 euros au titre de la TVA correspondant à la facture n° 2016/03/ L 0/002 émise par la société Esther
L'article L145-9 du code de commerce dispose :Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
L'avenant du 10 mai 2013 au bail du 16 mai 2007 prévoit, s'agissant du montant des loyers dûs , que , pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2016 , il devra être de 650 000 HT annuel.
En l'espèce, le bail s'est tacitement prolongé entre le 30 juin 2016, date de fin du bail et le 31 décembre suivant, date du départ des locaux de la société locataire.
Les parties s'opposent sur le montant des loyers dus pendant la période de tacite prolongation, la société locataire estimant que ce montant doit être calculé en fonction de la valeur locative réelle du bien loué, la société bailleresse estimant que ce montant est celui prévu par les parties dans l'avenant du 10 mai 2013 (650 000 euros annuel HT).
Il est de principe que lorsque le bail commercial se prolonge tacitement, un nouveau bail commercial ne se forme pas. Dés lors les parties continuent d'appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail. Ainsi, c'est à juste titre que la société bailleresse estime que le montant du loyer dû était de 650 000 euros annuel.
S'agissant du fait que le bailleur n'a pas proposé à la société locataire un bail renouvelé avec un prix égal à la valeur locative du bien, ce fait est indifférent dés lors que les loyers litigieux sont dus non pas au titre du bail renouvelé mais au titre du bail prolongé tacitement.
En outre, il a été précédemment indiqué que la condition de renouvellement du bail relative à son prix était stipulée en faveur du seul bailleur.
En conséquence, pour déterminer le montant des loyers dus par la société locataire, il y a lieu de prendre en considération le chiffre avancé par la bailleresse et déterminé dans l'avenant du 20 mai 2013, soit 650 000 euros annuel HT.
En conséquence, confirmant le jugement, la cour condamne la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther la somme de 61 813, 18 euros TTC au titre des loyers dus pour la période du 30 juin 2016 au 31 décembre 2016.
Les dispositions du jugement relatives aux intérêts au taux légal compter du 23 janvier 2019 et relative à la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil sont également confirmées.
La société locataire est déboutée de sa demande en restitution de cette même somme.
7-Sur les demandes de dommages-intérêts de la société preneuse
L'article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, dispose :Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Vu l'arrêté du 23 décembre 2008 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts relevant du régime de la déclaration au titre de la rubrique n° 1510 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement dont l'article 1 prévoit que les les installations classées pour la protection de l'environnement de type entrepôts couverts soumises à déclaration sous la rubrique n° 1510 ( à savoir le Stockage de matières, produits ou substances combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes dans des entrepôts couverts) sont soumises aux dispositions de l'annexe I,
Vu l'annexe I de l'arrêté du 23 décembre 2008 prévoyant des normes de sécurité particulières concernant les installations désignées ,
L'ancienne locataire invoque la responsabilité contractuelle de la bailleresse en ce que cette dernière aurait commis une faute, ayant consisté à manquer à son obligation de délivrance en ne réalisant pas les travaux de mise aux normes de sécurité du local commercial loué au regard de l'arrêté du 23 décembre 2008 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts relevant du régime de la déclaration au titre de la rubrique n° 1510 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement.
Au titre des préjudices en lien avec le prétendu manquement de la société bailleresse, la locataire invoque notamment les frais liés au fait qu'elle a dû transférer ses stocks de matériaux vers une plate-forme logistique afin de rester sous la limite des 500 tonnes de stockage (frais de déstockage de matériaux, de déménagement) ainsi que le coût des immobilisations non amorties.
La cour doit donc rechercher si les conditions de la responsabilité de la société bailleresse sont en l'espèce réunies et si cette dernière a effectivement manqué à son obligation de délivrance.
Il est de principe que bailleur est tenu de délivrer la chose louée au preneur et qu'il doit remettre au preneur un local conforme à sa destination tout au long de l'exécution du contrat.
De plus, le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, doit prendre en charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail, mais peut se réserver la faculté de prévoir son exonération par clause expresse contraire. Ainsi, sauf clause expresse contraire, l'obligation du bailleur s'étend à tous les travaux devenus nécessaires pendant la durée du bail pour la mise en conformité aux normes de sécurité.
Il y a lieu de déterminer si, en l'espèce, la société bailleresse peut se prévaloir de clauses expressément prévues par le bail qui le dispensaient de prendre en charge les travaux de mise en conformité.
L'article 11.1 du bail stipule :« le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police. Il se chargera notamment d'obtenir les autorisations prescrites par les textes en vigueur et à venir pour l'exercice de son activité dans les locaux loués »
L'article 11.2 du bail stipule que « le preneur se conformera à toutes les recommandations et injonctions émanant de l'inspection du travail, des commissions d'hygiène et de sécurité et plus généralement de tous les services administratifs concernés de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété ni même recherché à ce sujet ».
En l'espèce, ces clauses ne peuvent s'analyser en des clauses qui dispensaient expressément la bailleresse de prendre en charge les travaux de mise en conformité. En effet, le fait d'imposer à la société locataire de faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux au regard de toutes les réglementations administratives et de police ne signifie pas , comme précédemment relevé , que cette dernière était tenue de réaliser et prendre à sa charge les travaux adéquats. Inversement, la formulation de cette clause ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire réaliser les travaux nécessaire.
Cependant, même en l'absence de clauses expresses mettant à la charge de la société locataire de quelconques travaux de mise en conformité, la bailleresse était seulement tenue de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle telle que convenue au bail commercial.
Or, en l'espèce, concernant l'activité de la locataire et la destination des lieux loués, le bail du 16 mai 2007 stipule seulement, de façon peu précise, que les locaux loués ont pour destination : « l'entreposage de produits manufacturés, la fabrication légère ou autres activités s'y rapportant ».
Or, les normes de sécurité invoquées par la preneuse, que la bailleresse aurait supposément violées, sont précises et particulières et se rapportent à une affectation des locaux différente de celle prévue au bail . Elles découlent de l'arrêté du 23 décembre 2008 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts relevant du régime de la déclaration au titre de la rubrique n° 1510 .
Alors que la destination contractuellement convenue était celle de « l'entreposage de produits manufacturés, la fabrication légère ou autres activités s'y rapportant », les normes de sécurité imposées par l'arrêté du 23 décembre 2008 ne concernent que : 'les installations classées pour la protection de l'environnement de type entrepôts couverts soumises à déclaration sous la rubrique n° 1510 - Stockage de matières, produits ou substances combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes dans des entrepôts couverts (...)'
Ainsi, au regard de la destination contractuelle du bail commercial telle que convenue au sein du bail commercial litigieux, qui ne concernait pas les produits ou substances combustibles, la bailleresse n'était pas tenue de réaliser les travaux de mise aux normes de sécurité particuliers revendiqués par la locataire.
Les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance ne sont pas suffisamment démontrés.
Confirmant le jugement, la cour rejette les demandes de la société locataire de condamnation de la société bailleresse à des dommages-intérêts en réparation de supposés préjudices liés à des frais de déstockage de matériaux , de déménagement et au titre des immobilisations non amorties
8-Sur la restitution du dépôt de garantie à la société locataire et sur la compensation
Aucune partie n'a formé appel contre les dispositions du jugement relatives d'une part à la condamnation de la société bailleresse à restituer le montant du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2017 et d'autre part à la compensation entre créances réciproques en application de l'article 1348 du code civile.
9-Sur les frais du procès
En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Rain Bird Europe sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au bénéfice de la société Esther.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
-rejette la demande de la société Esther de voir écarter des débats la pièce n°1 renumérotée 32 de l'intimée,
-confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour dans les limites de sa saisine,
y ajoutant,
-rejette la demande de la société Rain Bird Europe en restitution de sommes,
-condamne la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther la somme de 11 640 euros au titre du coût de la réparation des désordres locatifs
-condamne la société Rain Bird Europe à payer à la société Esther la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamne la société Rain Bird Europe aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT