COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 MARS 2024
N° 2024/ 142
Rôle N° RG 20/05265 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF4LC
[C] [Y] épouse [X]
[Z] [X]
C/
[S] [F] [M] [A]
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GO YA
S.C.P. PAULET
S.C. LE GOYA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Claude LAUGA
Me Joseph MAGNAN
Me Caroline RODRIGUEZ
Me Philippe KLEIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de grasse en date du 13 Mars 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 15/05776.
APPELANTS
Madame [C] [Y] épouse [X]
née le 31 Décembre 1949 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Z] [X]
né le 19 Novembre 1949 à [Localité 8]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
Monsieur [S] [F] [M] [A]
né le 26 Novembre 1938 à [Localité 9] (VIETNAM) ([Localité 9]), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Roseline EYDOUX, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GO YA LE SDC DE LA RESIDENCE LE GOYA EST REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, LE CABINET FONCIA AD IMMOBILIER, SAS AU CAPITAL DE 84 315 €, IMMATRICULEE AU RCS DE [Localité 5] SOUS LE N°322 212 168, DONT LE SIEGE SOCIAL EST SIS [Adresse 3], REPRESENTEE PAR SON REPRESENTANT LEGAL DOMICILIE ES QUALITE AUDIT SIEGE, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE
S.C.P. [W], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Michel COULOMB de la SCP COULOMB M - DURAND B -, avocat au barreau de NIMES substituée par Me Jean-michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES
S.C. LE GOYA prise en la personne de son réprésental légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 1]
assignée le 19.08.20 par PVRI
défaillante
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur et Madame [X] ont acquis de la SCCV LE GOYA par acte notarié du 15 juillet 2003, les lots n°9 ( appartement), lot n°4 ( garage) et le lot n°5( garage) dans l'immeuble Goya.
L'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 prévoit :
- qu'aux lots n°4 et n°5 à usage de garage est attaché la jouissance privative d'une partie de jardin situé à l'arrières desdits garages identifiés sous les B et C au plan de l'immeuble.
- que dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien.
L'acte de vente en date du 15 juillet 2003 contient en ce qui concerne les deux garages, la clause suivante :
'- à ce lot était attachée la jouissance privative d'une partie du jardin au rez de chaussée identifiée sur le plan ci-joint sous la BC.Toutefois l'acquéreur aux présentes renonce expressément et irrévocablement à la jouissance privatif dudit jardin conformément à la faculté qui lui en a été donnée aux termes du règlement de copropriété susvisé.'
Par acte notarié en date du 9 octobre 2003 Monsieur [A] a acquis le lot n°6 composé d'un appartement au premier étage et la jouissance privative de la totalité du jardin au rez de chaussée identifié sur le plan ci-joint sous teinte verte, à savoir les parcelles A B C.
Suivant exploit d'huissier en date du 3 novembre 2015, Monsieur et Madame [X] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' afin de dire non écrite la clause de l'état descriptif de division et réglement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant que 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien '
Suivant exploits d'huissiers en date du 1er septembre 2016, Monsieur [A] a appelé en garantie la société SCCV LE GOYA ainsiq que Maitre [G], notaire.
L'ensemble de ces procédures étaient jointes suivant ordonnance en date du 16 novembre 2017 et évoquées à l'audience du 20 décembre 2019.
Monsieur et Madame [X] demandaient au tribunal de :
A titre principal,
dire et juger l'immeuble ' le Goya' dont font partie les trois lots qu'ils ont acquis, soumis au régime de la copropriété depuis le 25 juin 2003.
dire et juger non écrite la clause de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant que 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien '
dire et juger non écrite la clause de l'acte de vente du 15 juillet 2003 entre la SCCV LE GOYA et Monsieur et Madame [X] stipulant renonciation à la jouissance privative des jardins en application de la clause précitée.
dire et juger nulle et non avenue ladite clause car contrevenant à l'ordre public.
À titre subsidiaire, si la juridiction jugeait ne pas devoir réputer non écrites les clauses précitées, ni les déclarer nulles et non avenues.
dire et juger que la SCCV LE GOYA n'avait plus qualité, au moment de l'acte de vente à Monsieur [A], pour céder la jouissance privative des jardins, parties communes,attachée initialement aux lots 4 et 5 pour l'avoir préalablement cédée à Monsieur et Madame [X] .
En conséquence et en tout état de cause,
dire et juger qu'au vu du règlement de copropriété de l'immeuble ' Le Goya', la jouissance privative des jardins litigieux, parties communes, est attachée au lot n°4 et 5, propriété de Monsieur et Madame [X] .
dire et juger Monsieur et Madame [X] recevables et bien fondés à solliciter la délivrance du droit de jouissance sur les jardins communs Bet C à usage privatif attaché aux lots n°4 et 5.
condamner solidairement Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' à leur restituer le droit de jouissance exclusive sur les deux jardins B et C et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
les condamner sous la même astreinte à enlever le cadenas posé par Monsieur [A] sur le portillon d'accès au jardin B et C ainsi que tous objets mobiliers entreposés dans les deux jardins.
condamner solidairement Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi.
condamner solidairement Monsieur [A] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
condamner solidairement Monsieur [A] à leur payer la somme de 1.000 € au titre de la remise en état des jardins non entretenu par Monsieur [A].
condamner solidairement Monsieur [A] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de la remise en état des parcloses qui n'ont pu être entretenus pendant plus de 10 ans.
débouter Monsieur [A], la SCP [W] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
À titre extrêmement subsidiaire.
dire et juger que la responsabilité de la SCP [W] est engagée et qu'elle seule devrait répondre des dommages de dommages et intérêts de Monsieur [A]..
condamner la SCP [W] à les relever et garantir de toute condamnation éventuelle qui serait prononcée à leur encontre.
condamner la SCP [W] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Monsieur [A] demandait au tribunal de :
In limine litis
déclarer irrecevable la procédure de Monsieur et Madame [X] faute de publicité de l'assignation à la conservation des hypothèques et au mépris du décret de 1955.
déclarer irrecevable Monsieur et Madame [X] dans leurs demandes dirigées à son encontre aux fins de voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété.
se déclarer incompétent pour retirer la jouissance privative des jardins à Monsieur [A].
se déclarer incompétent pour accorder la jouissance privative des jardins à Monsieur et Madame [X] .
se déclarer incompétent pour déclarer nulle et non avenue la cession de la jouissance privative desdits jardins intervenues entre la SCCV LE GOYA et Monsieur [A] .
Au fond.
débouter Monsieur et Madame [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.
dire et juger licite la clause du règlement de copropriété par laquelle Monsieur et Madame [X] ont renoncé à la jouissance des jardins.
dire et juger que Monsieur et Madame [X] n'ont jamais acquis la jouissance des jardins B et C et par conséquent ne pouvaient renoncer à ce qu'ils n'avaient pas acquis.
dire et juger Monsieur et Madame [X] totalement infondés à agir en justice à l'encontre de Monsieur [A] pour voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété.
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour l'avoir empêché depuis son entrée en possession du 9 octobre 2006 de jouir paisiblement de son bien.
Au subsidiaire.
Et si par extraordinaire, le tribunal déclarait non écrite la clause du règlement de copropriété ayant permis la cession et déclarait nulle par voie de conséquence la cession des jardins B et C:
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.'000 € à titre de dommages et intérêts pour l'avoir empêché de jouir paisiblement de son bien et pour avoir attendu 9 ans avant de le revendiquer.
dire et juger que l'hypothèse où par extraordinaire les demandes de Monsieur et Madame [X] seraient accueillies :
condamner la SCP [W] et la SCCV LE GOYA in solidum à le relever et le garantir de toute éventuelle condamnation et voir condamner la SCP [W] et la SCCV LE GOYA in solidum à réparer les divers préjudice subis par lui.
dire et juger que la SCP [W], rédacteur de l'acte de cession intervenue entre la SCCV LE GOYA et Monsieur [A] en date du 9 octobre 2003 a commis une faute mettant en jeu sa responsabilité civile et professionnelle.
condamner la SCP [W] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi causé.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' s'en rapportait à justice sur le mérite des demandes formées par Monsieur et Madame [X] à l'encontre de Monsieur [A].
Maître [G] sollicitait du tribunal qu'il constate la parfaite licéité de la clause contenue dans l'acte descriptif de division du 26 juin 2003 ainsi que la parfaite régularité de l'abandon par les époux [X] des droits de jouissance privative du jardin , selon la vente en l'étata futir d'achèvement du 15juillet 20023, ces derniers n'ayant jamais été bénéficiiares d'un droit de jouissance sur les terrains litigieux.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 13 mars 2020 , le tribunal judiciaire de Grasse a :
dit que la preuve de la publication de l'assignation introductif d'instance n'est pas rapportée .
dit que les demandes de Monsieur et Madame [X] sont irrecevables.
dit que Monsieur [A] a valablement acquis par acte notarié en date du 9 octobre 2003 la jouissance privative de la totalité du jardin au rez-de-chaussée composé des parcelles A, B et C dans la copropriété le Goya.
débouté Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes.
débouté Monsieur [A] toutes ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts.
condamné Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [A] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamné Monsieur et Madame [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Goya 'une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
débouté la SCP [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
condamné Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction en application en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Suivant déclaration en date du 8 juin 2020, Monsieur et Madame [X] inerjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- que la preuve de la publication de l'assignation introductif d'instance n'est pas rapportée .
- que les demandes de Monsieur et Madame [X] sont irrecevables.
- que Monsieur [A] a valablement acquis par acte notarié en date du 9 octobre 2003 la jouissance privative de la totalité du jardin au rez-de-chaussée composé des parcelles A B et C dans la copropriété le Goya.
- déboute Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes.
-condamne Monsieur et Madame [X] à verser à Monsieur [A] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur et Madame [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'le Goya' une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction en application en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.
Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCP [W] demande à la cour de :
En cas de confirmation d'irrecevabilité pour défaut de publication,
déclarer la totalité de l'action des époux [X] irrecevable.
Statuant sur la demande directe présentée par les époux [X] en responsabilité à l'encontre du notaire concluant,
déclarer prescrite cette action par application de l'article 2224 du Code civil.
Statuant au fond.
confirmer intégralement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [X] de toutes leurs demandes.
En toute hypothèse, constatant l'absence de faute à charge de Maître [G] en tant que rédacteur des actes,
débouter les époux [X] de leur action en garantie contre le notaire.
condamner la partie succombant au paiement de la somme de 5.000 €par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner la partie succombant aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes, la SCP [W] relève qu'aucun fondement juridique n'est invoqué dans les conclusions des appelants à son égard.
Par ailleurs le fait permettant aux demandeurs de mettre en place l'action en responsabilité remonte au 18 septembre 2006, date de la lettre qu'il a alors écrite aux époux [X] pour leur préciser la situation en écrivant notament ' j'ai le devoir de vous préciser qu'aucune ambiguïté n'est possible et que le promoteur était donc resté propriétaire des jardins privatifs dénommés B et C qu'il a ultérieurement et à bon droit vendu un autre copropriétaire.'
Dés lors l'assignation du 3 novembre 2015 est indiscutablement tardive et hors délai, la prescription étant de 5 ans.
Il précise que tenant l'état descriptif et de division du 25 juin 2003, la jouissance privative abandonnée par Monsieur [X] est revenue au vendeur, indiquant que par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 9 octobre 2003 de Maître [G], notaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' a vendu à Monsieur [A] le lot n° 1constitué par un garage au rez-de-chaussée, le lot n°6 et la jouissance privative de la totalité du jardin du rez de chaussée identifié sur le plan ci-joint sous teinte verte.
Il ajoute que Monsieur [X] par lettre du 1er juillet 2006 adressée au notaire a confirmé son abandon de la jouissance privative de jardin, cette diligence étant superfétatoire et sans valeur dans la mesure où celui-ci ayant abandonné ses droits de jouissance par l'acte de 2003 sans transfert à la copropriété qui n'existait pas, la correspondance de 2006 n'ayant aucune portée.
La SCP [W] indique que les époux [X] affirment à tort que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l'article 26 était applicable dès l'acquisition de leurs lots et qu'en conséquence la clause de renoncement à la jouissance privative devait être annulée puisqu'il n'y avait pas eu cession à qui que ce soit par les consorts [X], mais uniquement une vente partielle à ces derniers ne comprenant pas le droit de jouissance des parties communes, droit auquel il a été renoncé qu'il soit acquis lors de la vente du 15 juillet 2003.
Ainsi elle soutient qu'il n'y a pas eu d'abandon mais non acquisition et donc maintien de la propriété au profit du promoteur qui a pu en disposer ultérieurement librement.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 mai 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Le Goya ' demande à la cour de :
confirmer le jugement rendu le 13 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions.
En conséquence.
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le statut de la copropriété n'était pas applicable antérieurement à la date du 15 juillet 2003.
débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes.
déclarer les époux [X] irrecevables en leurs demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires lesquelles ne sont pas juridiquement fondées et sont par ailleurs prescrites.
débouter les époux [X] de leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse et en tout état de cause en ce qu'il a débouté les appelants de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence ' Le Goya'.
En tout état de cause.
condamner les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Goya' une somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Carolines RODRIGUEZ avocat aux offres de droit.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Le Goya ' expose qu'il résulte des dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige, à savoir sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi Elan que 'la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupes d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.'
Ainsi l'application du statut de la copropriété nécessite que deux conditions cumulatives soient réunies à savoir :
- l'immeuble doit être bâti.
- sa propriété doit être répartie entre plusieurs personnes.
Or contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [X], ils ne démontrent pas que ces conditions cumulatives étaient remplies avant leur acquisition par acte en date du 15 juillet 2003.
Les époux [X] soutiennent à tort qu'il existait deux copropriétaires à la date du 25 juin 2003 à savoir la SCI RIBETTE-[E] et la SCCV LE GOYA, cette dernière, promoteur vendeur, ne pouvant être assimilée à un acquéreur.
Il aurait en effet fallu, pour que le statut de la copropriété s'applique avant le 15 juillet 2003 comme le soutient les appelants, qu'au moins deux lots appartenant à deux propriétaires distincts aient été livrés antérieurement à l'acquisition réalisée par les appelants le 15 juillet 2023, cette preuve n'étant pas rapportée.
Il souligne que, comme l'a très justement jugé le tribunal judiciaire de Grasse, la copropriété a pris naissance le 15 juillet 2003 avec la vente des lots n° 4 et 5 aux appelants et qu'en conséquence ces derniers ont renoncé de manière très claire à la jouissance privative des jardinets jouxtant les lots n°4 et 5 alors que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [A] demande à la cour de :
confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 13 mars 2020 en ce qu'il a :
- dit que Monsieur [A] a valablement acquis par acte notarié en date du 9 octobre 2003 la jouissance privative de la totalité du jardin au rez-de-chaussée composé des parcelles A, B et C dans la copropriété le Goya.
- débouté Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes.
infirmer le jugement pour le surplus et statuer a nouveau.
déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel et présentée pour la première fois selon écritures du 7 septembre 2022 des appelants aux termes de laquelle ils demandent à la cour de 'dire et juger que la renonciation au droit de jouissance exclusive des jardins B et C par les concluants est avec réserve, conditionnée par les accords avec les autres copropriétaires en préalable à toute décision de transmission desdites jouissances' et de ' dire et juger que la renonciation par les concluants au droit de jouissance exclusive des jardins est nulle, non avenue et inopposable à leur égard faute de modification de l'état descriptif de division règlement de copropriété'.
déclarer prescrite l'action en demande de réparation du préjudice de jouissance des consorts [X] intentée à l'encontre de Monsieur [A].
déclarer irrecevables Monsieur et Madame [X] à solliciter de voir condamner Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires solidairement à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral, la somme de 1.000 euros au titre de la remise en état des jardins et la somme de 1.000 euros au titre de la réparation des parcloses.
déclarer irrecevable Monsieur et Madame [X] dans leurs demandes dirigées à son encontre aux fins de voir réputer non écrite une clause du règlement de copropriété.
se déclarer incompétente pour retirer la jouissance privative des jardins à Monsieur [A].
se déclarer incompétente pour accorder la jouissance privative des jardins à Monsieur et Madame [X].
se déclarer incompétente pour déclarer nulle et non avenue la cession de la jouissance privative desdits jardins intervenues entre la SCCV LE GOYA et Monsieur [A] .
débouter Monsieur et Madame [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.
Au fond :
débouter Monsieur et Madame [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires.
constater que la cession des jardinets à Monsieur [A] est intervenue régulièrement.
constater que Monsieur [A] a acquis valablement un droit de jouissance sur les jardins litigieux.
constater que la clause du réglement de copropriété par laquelle les consorts [X] ont renoncé à la jouissance des jardins est parfaitement valable.
constater que Monsieur et Madame [X] n'ont jamais acquis la jouissance des jardins B et C et par conséquent ne pouvaient renoncer à ce qu'ils n'avaient pas acquis.
débouter Monsieur et Madame [X] comme étant infondés à agir en justice à l'encontre de Monsieur [A] pour voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété.
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour l'avoir empêché depuis son entrée en possession du 9 octobre 2006 de jouir paisiblement de son bien.
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Joseph MAGNAN, avocat aux offres de droit.
Au subsidiaire.
Et si par extraordinaire, le tribunal déclarait non écrite la clause du règlement de copropriété ayant permis la cession et déclarait nulle par voie de conséquence la cession des jardins B et C:
condamner la SCP [W] et la SCCV LE GOYA solidairement et conjointement à le relever et le garantir de toute éventuelle condamnation.
condamner la SCP [W] et la SCCV LE GOYA conjointement et solidairement à réparer les divers préjudice subis par lui.
déclarer que la SCP [W], rédacteur de l'acte de cession intervenue entre la SCCV LE GOYA et Monsieur [A] en date du 9 octobre 2003 a commis une faute mettant en jeu sa responsabilité civile professionnelle.
Par conséquent :
condamner la SCP [W] au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi causé.
condamner la SCP [W] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dispsoitions de l'article 700 du code de procédure civile.
Et si par extraordinaire la cour déclarait non écrite la clause du règlement de copropriété ayant permis la cession des jardins B et C.
déclarer nulle par voie de conséquence la cession des jardins B et C,
condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.'000 € à titre de dommages et intérêts pour l'avoir empêché de jouir paisiblement de son bien et pour avoir attendu 12 ans avant de le revendiquer.
condamner la SCP [W] au paiement de la somme de 100.'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi causé.
condamner la SCP [W] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Joseph MAGNAN, avocat aux offres de droit.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [A] fait valoir que le promoteur vendeur par l'introduction de certaines clauses dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division a permis à l' acquéreur du lot n°6 de bénéficier de la jouissance de trois jardins tenant les uns aux autres sous les lettres A B C si les acquéreurs des lots n° 4 et 5 y renonçaient, ce que faisaient les consorts [X] aux termes de l'acte notarié du 15 juillet 2003.
Il demande à la cour de déclarer irrecevables la demande nouvelle en appel et présentée postérieurement aux premières écritures d'appel soit le 7 septembre 2022 par les époux [X] qui réclament de voir juger par la cour de dire et juger que la renonciation au droit de jouissance exclusive des jardins B et C par les concluants est avec réserves conditionnée par des des accords avec les autres copropriétaires en préalable à toute décision de transmissions desdites jouissance et de dire et juger que la renonciation par les concluants au droit de jouissance exclusive des jardins est nulle non avenue, et inopposable à leur égard faute de modification de l'état descriptif de division- règlement de copropriété.
Monsieur [A] fait également valoir que les appelants ont saisi la justice 12 ans après leur acquisition.
Il précise que l'action personnelle née de l'article 42 de la loi de 65 sous l'ancien régime se prescrit par 10 ans ajoutant qu'il exerce la jouissance des lots depuis son acquisition de 2003
Ainsi l'action des consorts [X] en réparation du prétendu préjudice est prescrite.
Monsieur [A] indique que dans l'hypothèse où la cour déclarerait non écrite la clause par lequel les consorts [X] ont pu renoncer à acquérir les jardins, la cour de céans ne serait pas habilitée à suppléer à l'assemblée générale de sorte que la jouissance des jardins ne retomberait pas dans le patrimoine des consorts [X] puisqu'elle n'y a jamais mais dans le patrimoine du syndicat comme l'indique explicitement le règlement de copropriété dans l'hypothèse où aucun acquéreur n'aurait souhaité acquérir la jouissance des trois jardins.
Il ajoute que ces derniers n'ont jamais été détenteurs d'un quelconque droit réel sur ces fameux jardins.
S'agissant de la date de naissance de la copropriété à la date du 15 juillet 2003, Monsieur [A] rappelle qu'enVEFA la signature des contrats de réservation préalable à la signature des vente ne fait pas naître le statut de la copropriété applicable à l'immeuble en question.
Il faut au moins que deux conditions cumulatives soient réunies à savoir l'existence de deux copropriétaires distincts et un immeuble achevé.
Il souligne qu'il faudra attendre la vente des consorts [X] eux-mêmes 15 juillet 2003 pour que l'immeuble comprenne deux lots attribuésà deux personnes distinctes, précisant qu' à cette date, l'immeuble n'était pas habitable puisque leur propre livraison a été fixée au 24 juillet 2003.
Aussi la vente a eu lieu en l'absence de toute copropriété et d'un quelconque syndicat.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [X] demandent à la cour de :
A titre principal,
juger l'immeuble ' le Goya' dont font partie les trois lots qu'ils ont acquis, soumis au régime de la copropriété depuis le 25 juin 2003 ou à minima au 2 juillet et au plus tard le 15 juillet 2003.
juger que les clause de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant en page 13 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien ' portent atteinte à l'architecture initiale et aussi à la destination de l'immeuble.
juger non écrites les clauses de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant, en page13, que 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien '
juger non écrite et en outre nulle et non avenue comme contraire à l'ordre public la clause de l'acte de vente du 15 juillet 2003 entre la SCCV LE GOYA et les époux [X] stipulant renonciation à la jouissance privative des jardins en application de la clause précitée
À titre subsidiaire, si la cour jugeait ne pas devoir réputer non écrites et nulles les clauses précitées,
juger que les clause de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant en page 13 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien ' portent atteinte à l'architecture initiale et aussi à la destination de l'immeuble.
juger que la renonciation au droit de jouissance exclusive des jardins B et C par Monsieur et Madame [X] est avec réserve, conditionnée par les accords avec les autres copropriétaires en préalable à toute décision de transmission desdites jouissances.
juger que la renonciation par Monsieur et Madame [X] au droit de jouissance exclusive des jardins est nulle, non avenue et inopposable à leur égard faute de modification de l'état descriptif de division règlement de copropriété.
A titre plus subsidiaire, si la cour jugeait ne pas devoir réputer nulle et inopposable la renonciation à la jouissance des jardins litigieux.
juger que la SCCV LE GOYA n'avait plus qualité, au moment de l'acte de vente à Monsieur [A], pour céder la jouissance privative des jardins, parties communes,attachée initialement aux lots 4 et 5 pour l'avoir préalablement cédée à Monsieur et Madame [X].
juger que les clause de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant en page 13 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien ' portent atteinte à l'architecture initiale et aussi à la destination de l'immeuble.
juger nulle la cession du droit de jouissance privative de la SCCV LE GOYA à Monsieur [A]
juger que la renonciation au droit de jouissance exclusive des jardins B et C par Monsieur et Madame [X] est avec réserve, conditionnée par les accords avec les autres copropriétaires en préalable à toute décision de transmission desdites jouissances.
En conséquence et en tout état de cause,
juger qu'au vu du règlement de copropriété de l'immeuble ' Le Goya', la jouissance privative des jardins litigieux, parties communes, est attachée au lot n°4 et 5, propriété de Monsieur et Madame [X].
juger que les clause de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant en page 13 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien ' portent atteinte à l'architecture initiale et aussi à la destination de l'immeuble.
juger que la renonciation au droit de jouissance exclusive des jardins B et C par Monsieur et Madame [X] est avec réserve, conditionnée par les accords avec les autres copropriétaires en préalable à toute décision de transmission desdites jouissances
juger déclarer que, vu le règlement de copropriété de l'immeuble ' Le Goya' qui attache la jouissance privative des jardins litigieux, parties communes, aux lots n°4 et 5, propriété de Monsieur et Madame [X], vu que le syndicat des copropriétaires n'a jamais statué sur l'abandon des droits de jouissance des jardins B et C attachés à ces lots et vu la décision du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' de ne pas modifier l'état descriptif de division règlement de copropriété, le droit de jouissance des jardins B et C demeure au propriétaire des lots auquel cette jouissance est attachée à savoir les époux [X] avec les charges y afférentes.
juger les époux [X] recevables et bien fondés à solliciter le retrait du cadenas posé par Monsieur [A] sur le portillon d'accès au jardin A,B et C.
juger Monsieur et Madame [X] recevables et bien fondés à solliciter la délivrance du droit de jouissance sur les jardins communs Bet C à usage privatif attaché aux lots n°4 et 5.
condamner solidairement Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' à leur restituer le droit de jouissance exclusive sur les deux jardins B et C et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
les condamner sous la même astreinte à enlever le cadenas posé par Monsieur [A] sur le portillon d'accès au jardin B et C ainsi que tous objets mobiliers entreposés dans les deux jardins.
condamner solidairement Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' au paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi.
condamner solidairement Monsieur [A] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
condamner solidairement Monsieur [A] à leur payer la somme de 1.000 € au titre de la remise en état des jardins non entretenu par Monsieur [A].
condamner solidairement Monsieur [A] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de la remise en état des parcloses qui n'ont pu être entretenues pendant plus de 10 ans.
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' , en raison de sa faute professionnelle grave au paiement de la somme de 10.000 euros afin de les indemniser pour les préjudices subis.
condamner la SCP [W] , en raison de sa faute processuelle grave au paiement de la somme de 10.000 euros afin de les indemniser pour les préjudices subis.
condamner solidairement la SCP [W] et la SCCV LE GOYA au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral
débouter Monsieur [A], la SCP [W] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause
condamner solidairement Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya'à leur délivrer le droit de jouissane privatif des deux jardins attachés à leurs lots 4 et 5 et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter d'un délai de huit jours à partir de la signification du jugement à intervenir.
juger que la responsabilité de la SCP [W] est engagée et qu'elle seule devrait répondre des dommages de dommages et intérêts de Monsieur [A]..
condamner la SCP [W] à relever et garantir Monsieur et Madame [X] de toute condamnation éventuelle qui serait prononcée à leur encontre.
condamner solidairement la SCP [W] et la SCCV LE GOYA à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' , en raison de sa faute processuelle grave au paiement de la somme de 10.000 euros afin de les indemniser pour les préjudices subis.
condamner la SCP [W] , en raison de sa faute processuelle grave au paiement de la somme de 10.000 euros afin de les indemniser pour les préjudices subis
condamner solidairement Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' , la SCP [W] et la société LE GOYA au paiement de la somme de 11.970 euros à parfaire au titre des frais d'avocat exposés pour obtenir le respect de leurs droits en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner solidairement Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' , la SCP [W] et la société LE GOYA au paiement de la somme de 7.000 euros à parfaire au titre des frais d'avocat exposés en appel.
condamner solidairement Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' , la SCP [W] et la société LE GOYA en tous les dépens de première instance dont distraction au profit de Monsieur et Madame [X].
condamner solidairement Monsieur [A], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' , la SCP [W] et la société LE GOYA en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de Monsieur et Madame [X].
dispenser Monsieur et Madame [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance du syndicat des copropriétaires en ce compris les frais du syndic de copropriété, honoraires de vacations et autres, frais d'huisier, de justice , honoraires d'avocats pour ladite procédure.
dispenser Monsieur et Madame [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel du syndicat des copropriétaires en ce compris les frais du syndic de copropriété, honoraires de vacations et autres, frais d'huisier, de justice , honoraires d'avocats pour ladite procédure.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [X] indiquent avoir réitéré la formalité relative à la publication de l'assignation adressée au service de la publicité foncière de [Localité 7] et justifient aujourd'hui de la publication de cette dernière par le versement aux débats du bordereau de publication en date du 2 juillet 2020 de sorte que la procédure est recevable.
Par ailleurs ils indiquent que contrairement à ce que soutient Monsieur [A], il ne s'agit pas de demande nouvelle mais de nouveaux moyens au soutien de leurs prétentions formulées devant la juridiction du premier degré.
S'agissant de la prescription ils font valoir que le trouble de jouissance dont ils souffrent n'a jamais cessé dès lors aucun délai ne peut leur être opposable.
Ainsi dans l'hypothèse où la prescription décennale leur serait opposable, il n'en demeure pas moins que le point de départ du délai de prescription sera décalé à l'année 2005.
Ils soutiennent que la clause litigieuse ne figurait pas au projet qui leur a été remis lorsqu'ils ont donné leur consentement au contrat préliminaire de vente en l'état de futur achèvement du 1er mai 2003
Ils ajoutent que l'acte de vente de la SCI Le Goya à Monsieur [A] a attribué de manière illicite cette jouissance à ce dernier en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du reglement de coproriété.
Ils maintiennent que les dispositions du règlement prévalent sur toutes dispositions des actes de vente qui lui seraient contraires et que dès lors au 15 juillet 2003, le promoteur ne pouvait pas sans un vote de l'assemblée générale disposer de la jouissance des parties communes telles qu'elles étaient prévues au règlement de copropriété pour l'attribuer à l'acquéreur d'autres lots.
À titre subsidiaire dans l'hypothèse où la cour ne déclarait pas non écrite la clause litigieuse, les époux [X] soutiennent que cette dernière est tout à la fois nulle non avenue et leur est inopposable
Ils précisent en effet que la renonciation à leur droit de jouissance exclusive sur les deux jardins est nulle et non avenue puisque le règlement de copropriété n'a pas été modifié suite à cette renonciation si bien que les jardins B et C sont toujours des parties communes à usage privatif attachés aux lots 4 et 5.
Aussi ils sont en droit de revendiquer la délivrance de ce droit par le syndicat des copropriétaires.
Monsieur et Madame [X] ont signifié leur déclaration d'appel à la SC LE GOYA suivant exploit d'huissier en date du 19 août 2020.
Monsieur et Madame [X] ont signifié leur conclusions à la SC LE GOYA suivant exploit d'huissier en date du 3 septembre 2020.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 janvier 2024
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2024 et mis en délibéré au 14 mars 2024
*
1°) Sur la recevabilité des demandes de Monsieur et Madame [X] au regard du décret du 4 janvier 1955 sur la publicite foncière
Attendu qu' aux termes de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention doivent être obligatoirement publiés à la conservation des hypothèques.
Qu'il résulte de l'article 30 dudit décret que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droit résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28 visé ci-dessus et s'il est justifié de cette publication.
Attendu que le premier juge a constaté que la preuve de la publication de l'assignation introductive d'instance n'était pas rapportée et a par conséquent déclaré les époux [X] irrecevables en leur demande.
Qu'il convient de constater que les appelants versent aux débats en cause d'appel, le bordereau de publication de l'assignation en date du 2 juillet 2020, justifiant ainsi de la publication de l'assignation.
Que la preuve de la publication de l'assignation pouvant être apportée en tout état de cause même en appel jusqu'à la clôture des débats, il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de déclarer les demandes des époux [X] recevables.
2°) Sur l'irrecevabilité de la demande nouvelle de Monsieur et Madame [X]
Attendu qu'il résulte de l'article 563 du code de procédure civile que ' pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge , les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves '
Que l'article 564 dudit code énonce qu' à peine d'irrecevabilité relevée d'office , les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'
Attendu que Monsieur [A] demande à la cour de déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel et présentée pour la première fois selon écritures du 7 septembre 2022 des appelants aux termes de laquelle ils demandent à la cour de 'dire et juger que la renonciation au droit de jouissance exclusive des jardins B et C par les concluants est, avec réserve, conditionnée par les accords avec les autres copropriétaires en préalable à toute décision de transmission desdites jouissances' et de ' dire et juger que la renonciation par les concluants au droit de jouissance exclusive des jardins est nulle, non avenue et inopposable à leur égard faute de modification de l'état descriptif de division règlement de copropriété'
Attendu qu'il convient de souligner que la demande de Monsieur et Madame [X] en première instance tendait essentiellement à voir dire et juger non écrite la clause de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 25 juin 2003 publié et enregistré le 25 août 2003 stipulant que 'dans le cas où le futur acquéreur desdits garages ne souhaiterait pas de cette jouissance il pourra l'abandonner au futur acquéreur du lot n°6 ou à la copropriété. Dans ce dernier cas la copropriété ne pourra la refuser et en assumera la totalité de l'entretien ', ou à dire et juger nulle et non avenue ladite clause car contrevenant à l'ordre public.
Qu'ils ont ainsi évoqué à l'appui de leurs demandes divers moyens, notamment l'absence de modification de l'état descriptif de division règlement de copropriété.
Qu'il résulte des articles ci-dessus visés que Monsieur et Madame [X] peuvent développer de nouveaux moyens au soutien de leurs prétentions formulées devant la juridiction du première degré lesquelles tendent à voir dire et juger non écrite la clause litigieuse.
Qu'il convient dés lors de débouter Monsieur [A] de cette demande.
3°) Sur la prescription de l'action de Monsieur et Madame [X] à l'endroit de la SCP [W]
Attendu que Monsieur et Madame [X] sollicitent la condamnation de la SCP [W] au paiement de dommages et intérêts en raison des préjudices subis du fait de la faute professionnelle de Maitre [G].
Que cette action , même si les appelants ne le mentionnent pas dans leurs écritures , trouve son fondement en l'article 1382 devenu 1240 du Code civil aux termes duquel ' tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'
Attendu que la SCP [W] soutient que ces derniers sont prescrits en leurs demandes.
Qu'elle souligne que les faits leur permettant de mettre en place l'action en responsabilité datent du 18 septembre 2006 et l'assignation du 3 novembre 2015, cette dernière étant indiscutablement tardive et hors délais.
Attendu que l'article 2224 du code civil énonce que ' les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'
Que par acte du 15 juillet 2003 de Maître [G] , notaire, la SCCV LE GOYA a vendu les lots n°9 ( appartement), lot n°4 ( garage) et le lot n°5( garage) dans l'immeuble Goya aux époux [X]. Qu'il figure pour ces deux derniers lots en page 3 dudit acte notarié la clause suivante:.
'- à ce lot était attachée la jouissance privative d'une partie du jardin au rez de chaussée identifiée sur le plan ci-joint sous la BC.Toutefois l'acquéreur aux présentes renonce expressément et irrévocablement à la jouissance privatif dudit jardin conformément à la faculté qui lui en a été donnée aux termes du règlement de copropriété susvisé.'
Que par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 9 octobre 2003 de Maître [G], notaire, la SCCV LE GOYA a vendu à Monsieur [A] le lot n°1 constitué par un garage en rez de chaussée, le lot n°6 composé d'un appartement au premier étage et la jouissance privative de la totalité du jardin au rez de chaussée identifié sur le plan ci-joint sous teinte verte, à savoir les parcelles A, B, C.
Que Monsieur [X] par une lettre du 1er juillet 2006 adressée à Maître [G] confirmait son abandon en écrivant très précisément en gras 'je transfère la jouissance privative du jardin en rez-de-chaussée, identifié sur le plan sous les lettres B et C à la copropriété'
Qu'il résulte clairement des éléments versés aux débats que les consorts [X] ont eu connaissance de la clause litigieuse dés la signature de leur acte d'acquisition le 15 juillet 2003 puisqu'ils ont renoncé expressément et irrévocablement à la jouissance privatif dudit jardin.
Attendu qu'il résulte de l'article 2222 alinéa 2 du Code civil qu''en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'
Que le législateur a pris soin d'aménager dans une disposition transitoire spéciale, article 26 de la loi du 17 juin 20028, l'application dans le temps des dispositions qui allongent ou raccourcissent les délais précisant que lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne, cette loi s'appliquant également en appel et en cassation
Qu'en l'état , les consorts [X] bénéficiait en juillet 2003 d'un délai de 10 ans pour saisir le tribunal d'une demande à l'encontre de la SCP [W], soit jusqu'en juillet 2013, le nouveau délai de 5ans étant entré en vigueur le 18 juin 2008
Qu'il y a lieu par conséquent de déclarer les demandes de Monsieur et Madame [X] à l'endroit de la SCP [W] prescrites et par conséquent irrecevables.
4°) Sur la prescription de l'action de Monsieur et Madame [X] à l'endroit de Monsieur [A]
Attendu que Monsieur [A] souligne que les appelants ont acquis leur appartement seul, sans les jardinets, en date du 15 juillet 2003 et ont attendu le 15 novembre 2015, soit 12 ans après leur acquisition pour saisir la justice et voir prononcer la nullité de la clause de cession, revendiquant alors la jouissance exclusive des deux jardinets B et C qui lui appartiennent depuis le 9 octobre 2003.
Qu'il soutient qu'il s'agit d'une action personnelle née de l'article 42 de la loi de 1965( ancien régime) qui se prescrit par 10 ans et que dès lors, à la date de l'assignation ,soit plus de 10 ans après la survenance du prétendu préjudice, l'action des consorts [X] en réparation est frappée par la prescription.
Attendu que l'article 2227 du Code civil énonce que 'le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer '
Qu'en l'état la demande des époux [X] tend à voir dire et juger que la jouissance privative des jardins litigieux, parties communes, est attachée au lot n°4 et 5, propriété de Monsieur et Madame [X].
Que s'agissant d'une action tendant à la reconnaissance d'un droit d'usage, le délai de prescription est de 30 ans pour les actions réelles immobilières.
Que dés lors, il y a lieu de déclarer les demandes des époux [X] à l'endroit de Monsieur [A] recevables car non prescrites.
5°) Sur les demandes de Monsieur et Madame [X]
Attendu que Monsieur et Madame [X] ont acquis de la SCCV LE GOYA par acte notarié du 15 juillet 2003, les lots n°9 ( appartement), n°4 (garage) et n°5 ( garage) dans l'immeuble Goya dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.
Qu'ils soutiennent que lorsqu'ils ont fait l'acquisition de ce bien, la copropriété existait déjà comme ayant été créée le 25 juin 2003, ce que conteste Monsieur [A] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya'.
Que les consorts [X] font valoir que le tribunal judiciaire de Grasse a jugé à tort que la copropriété avait pris naissance le 15 juillet 2003 avec la vente des lots n° 4 et 5 aux consorts [X] et d'en avoir déduit que ces derniers avaient régulièrement renoncé à la jouissance privative des jardinets jouxtant les lots n° 4 et 5 dans la mesure où les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas encore applicables.
Qu'ils soutiennent que la copropriété a pris naissance antérieurement à leur acquisition de sorte que la SCCV LE GOYA, promoteur vendeur, ne pouvait sans autorisation préalable de l'assemblée générale, les faire renoncer à la jouissances privatives desdits jardinets.
Attendu que l'article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au présent litige dispose sque 'la présente loi régit tout immeuble bâti au groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes'
Que conformément aux dispositions de l'article 2 du Code civil qui énonce que 'la loi ne dispose que pour l'avenir. Elle n'a point d'effet rétroactif'', les dispositions de la loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018 n'ont nullement vocation à s'appliquer au présent litige comme l'évoquent les appelants.
Attendu qu'il résulte d'une jurisprudence constante que la naissance du syndicat de copropriété suppose que soient réunies deux conditions à savoir l'existence de deux copropriétaires distincts et un immeuble achevé, ces deux conditions étant cumulatives.
Attendu que les appelants soutiennent qu'à la date du 25 juin 2003 il existait deux copropriétaires à savoir savoir la SCI RIBETTE et Madame [E] pour avoir acquis le lot n°3 le 25 juin 2003 et la SCCV LE GOYA.
Qu'il convient de rappeler que cette dernière, promoteur vendeur, ne peut nullement être assimilée à un acquéreur et encore moins avoir la qualité de copropriétaire.
Que dès lors contrairement à ce que prétendent les appelants, il n'existait au moment de la signature de leur acte notarié, qu'un copropriétaire la SCI RIBETTE /Madame [E].
Que la copropriété a donc été créée a compter de leur acquisition, soit le 15 juillet 2003.
Que dés lors force est de constater que dans la mesure où l'une des deux conditions n'est pas remplie, en l'état l'existence de deux copropriétaires, les appelants ne peuvent soutenir que lorsqu'ils ont fait l'acquisition de ce bien, la copropriété existait comme ayant été créé le 25 juin 2003.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la copropriété avait pris naissance le 15 juillet 2003 avec la vente des lots n°4 et n°5.
Attendu qu'il résulte de cet élément que les appelants ont renoncé de manière très claire à la jouissance privative des jardinets jouxtant les lots n°4 et 5 alors que les dispositions légales de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables.
Qu'il convient par conséquent d'appliquer les règles contractuelles et de constater que la cession de jouissance des jardinets B et C est donc intervenue clairement, la clause suivante '-à ce lot était attachée la jouissance privative d'une partie du jardin au rez de chaussée identifiée sur le plan ci-joint sous la BC.Toutefois l'acquéreur aux présentes renonce expressément et irrévocablement à la jouissance privatif dudit jardin conformément à la faculté qui lui en a été donnée aux termes du règlement de copropriété susvisé.' étant dénuée de toute ambiguité et parfaitement valable.
Qu'en effet tant que le statut de la copropriété n'est pas en fonction, le règlement de copropriété n'est pris en considération qu'en tant que l'un des documents de référence permettant d'apprécier le respect par le vendeur de son obligation de délivrance de l'immeuble.
Que seules s'appliquent les règles du contrat de vente et nullement le statut de la copropriété non encore en vigueur.
Que c'est dans ces circonstances que les époux [X] ont renoncé à la jouissance privative dudit jardin et que Monsieur [A] a valablement acquis un droit de jouissance privatif sur les jardins litigieux.
Q'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que Monsieur [A] a valablement acquis par acte notarié en date du 9 octobre 2003 la jouissance privative de la totalité du jardin au rez-de-chaussée composé des parcelles A, B et C dans la copropriété le Goya et débouté Monsieur et Madame [X] de toutes leurs demandes.
6°) Sur les demandes de Monsieur [A]
Attendu que Monsieur [A] demande à la cour de condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ainsi qu'à la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour l'avoir empêché depuis son entrée en possession du 9 octobre 2006 de jouir paisiblement de son bien.
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.
Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.
Qu'en l'espèce, Monsieur [A] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part des époux [X] qui avait intérêt à ester en justice.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point
Attendu que s'agissant du préjudice moral allégué, Monsieur [A], agé à ce jour de plus de 83 ans , verse aux débats deux certificats médicaux attestant de ce que son état de santé s'est détérioré à partir de 2015 en raison de la procédure engagée.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de préjudice moral.
7° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [X] au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Monsieur et Madame [X] à payer à Monsieur [A] d'une part et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya', chacun, la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et la somme de 3.000 euros à la SCP PAULET au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt de défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
REFORME le jugement réputé contradictoire en date du 13 mars 2020 du tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a dit irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [X] et débouté Monsieur [A] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 13 mars 2020 du tribunal judiciaire de Grasse pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU,
DÉCLARE les demandes de Monsieur et Madame [X] recevables.
DÉBOUTE Monsieur [A] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de Monsieur et Madame [X].
DÉCLARE les demandes de Monsieur et Madame [X] à l'endroit de la SCP [W] irrecevables car prescrites.
DÉCLARE les demandes de Monsieur et Madame [X] à l'endroit de Monsieur [A] recevables car non prescrites.
CONDAMNE Monsieur et Madame [X] à payer à Monsieur [A] la somme de 10.000 euros à titre de préjudice moral.
Y AJOUTANT;
CONDAMNE Monsieur et Madame [X] à payer à Monsieur [A] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur et Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ' Le Goya' la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur et Madame [X] à payer à la SCP PAULET la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,