COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - COMMERCIALE
NR/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 19/00943 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EQAN
Jugement du 03 Décembre 2018
Tribunal de Grande Instance d'Angers
n° d'inscription au RG de première instance 14/00443
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
SARL COMPAGNIE EUROPEENNE DE CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocat au barreau d'[Localité 3] - N° du dossier 190103
INTERVENANT VOLONTAIRE
SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA RESIDENCE [Adresse 2] agissant par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocat au barreau d'[Localité 3]
INTIMEE :
SAS FORMUL agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 19043, et Me Elodie RAYNAUD, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE SUR YON
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 17 Janvier 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ROBVEILLE, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CORBEL, Présidente de chambre
Mme ROBVEILLE, Conseiller
M. BENMIMOUNE, Conseiller
Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 08 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, Présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
~~~~
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte reçu le 17 février 1993 par Maître Pierre David, notaire à Rennes, M. et Mme [Y] ont donné à bail commercial à la société Ouest Consultant un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 1993.
La société Ouest Consultant a cédé son fonds commerce le 16 novembre 2000 à la société Distrimod Vendée actuellement dénommée SAS Formul.
Suivant avenant du 1er mars 2002, le bail commercial du 17 février 1193 a été renouvelé pour une période de neuf ans au profit de la société Distrimod Vendée.
Suivant acte reçu le 24 décembre 2003 par Me Richard Carryn, notaire Angers, M. et Mme [Y] ont vendu le local commercial à la société Compagnie Européenne de Construction (CEC).
Suivant lettre du 11 juillet 2006, le conseil général du Maine-et-Loire, sollicité par la société Citya Immobilier [Localité 3], en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence [Adresse 2], aux fins d'autorisation de l'installation d'un chantier sur la place [Adresse 6] pour réaliser les travaux de réfection de façade de l'immeuble, a répondu favorablement à la demande du syndic mais a signalé à cette occasion l'existence de climatiseurs installés au niveau de la façade arrière de l'immeuble, en surplomb du domaine public, sans autorisation et causant des nuisances pour les usagers de la place [Adresse 6].
Informée par le syndic de cette difficulté par lettre du 31 juillet 2006, la CEC a, par lettre du 4 septembre 2006, invité la locataire à trouver une solution pour re-positionner les moteurs de climatisation à un emplacement en conformité avec le règlement de copropriété et avec la demande du conseil général de Maine-et-Loire.
Le 13 novembre 2006, la société CEC a fait établir un procès-verbal de constat concernant l'installation en façade arrière de l'immeuble en copropriété de deux blocs moteur de climatisation, posés chacun sur deux équerres métalliques fixées à la façade, sous l'angle de la partie supérieure d'un renfoncement, au moyen de quatre points d'ancrage.
En l'absence d'accord entre la locataire et la bailleresse, cette dernière a, en juin 2008, fait assigner la locataire devant le président du tribunal de grande instance d'Angers statuant en référé, aux fins de voir ordonner l'enlèvement des deux équipements de chauffage-climatisation.
En cours de procédure, un accord étant toutefois intervenu entre le bailleresse et la locataire aux termes duquel cette dernière s'engageait à revoir, dans le cadre de travaux de rénovation du local commercial, l'installation de chauffage climatisation, l'instance en référé a fait l'objet d'un retrait du rôle.
Le 19 juillet 2010, la CEC a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle de la juridiction des référés du tribunal de grande instance d'Angers, aux fins de voir ordonner la dépose des deux appareils de climatisation demeurant installés à l'extérieur de l'immeuble sur les parties communes, sans autorisation.
Le 22 juillet 2010, la société CEC a fait délivrer à la société Formul un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans.
Par ordonnance de référé du 20 septembre 2010, le président du tribunal de grande instance d'Angers a condamné la société Formul à procéder dans les six mois de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée de deux mois, à l'enlèvement des deux appareils de climatisation installés sans autorisation à l'extérieur de l'immeuble copropriété.
La société Formul a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 20 septembre 2011, la cour d'appel d'Angers a infirmé l'ordonnance de référé du 20 septembre 2010, en considérant que compte tenu des travaux réalisés par la société Formul consistant à déplacer les climatiseurs pour les installer en partie basse du mur de la façade arrière de l'immeuble, dans un renfoncement, sans dépassement de l'alignement vertical de la façade, la preuve d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite n'était pas rapportée, en précisant que le juge des référés n'avait pas le pouvoir de trancher la contestation sérieuse portant sur la consolidation préalable aux travaux envisagés en 2008, éventuellement nécessaire, du mur extérieur du magasin et sur la prise en charge de ces éventuels travaux par une ou l'autre des parties.
Par acte du huissier du 5 février 2014, la société CEC a fait assigner la société Formul devant le tribunal de grande instance d'Angers, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de cette dernière, sa condamnation sous astreinte à enlever les appareils de climatisation ainsi que la grille placée devant ou, à défaut d'exécution, sa condamnation à payer une provision à valoir sur le coût des travaux d'enlèvement.
Par acte du huissier du 28 mai 2015, la société Formul a appelé à la cause la société Citya Immobilier [Localité 3].
Suivant ordonnance du 5 octobre 2015, le juge de la mise en état a joint les deux procédures.
Par ordonnance du 23 avril 2018, juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance de la société Formul à l'encontre de la société Citya Immobilier [Localité 3].
Par jugement du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance d'Angers a :
- débouté la société CEC de sa demande de résiliation du bail commercial formée à l'encontre de la société Formul,
- débouté la société CEC de ses demandes subséquentes d'expulsion de la société Formul des lieux loués, de condamnation sous astreinte de la société Formul à réaliser les travaux d'enlèvement de l'appareil de chauffage-climatisation et des portes en fer et de dommages-intérêts, formées à l'encontre de la société Formul,
- débouté la société Formul de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts tendant à la condamnation de la société CEC à reconstruire le mur arrière du local commercial, sous astreinte,
- débouté la société CEC de sa demande tendant à voir déclarer le jugement commun à la société Citya Immobilier [Localité 3],
- débouté la société CEC et la société Formul de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société CEC aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXCAP, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 mai 2019, la société CEC a interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il a débouté la société CEC de sa demande de résiliation du bail commercial formé à l'encontre de la société Formul, d'expulsion de la société Formul des lieux loués, de condamnation sous astreinte de la société Formul à réaliser les travaux d'enlèvement de l'appareil de chauffage-climatisation et des portes en fer, de condamnation de la société Formul au paiement de dommages-intérêts, de déclaration de jugement commun à la société Citya Immobilier [Localité 3], de condamnation de la société Formul en paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par lettre du 10 octobre 2019, le conseil de l'appelante a signalé au secrétariat greffe l'existence d'une discordance entre la déclaration d'appel adressée le 13 mai 2019 par R.P.V.A et l'avis de déclaration d'appel retourné par le greffe qui ne reprend que quatre des cinq items, omettant le début de la phrase correspondant au haut de la page deux relatif à l'expulsion de la société Formul.
La société CEC et la société Formul ont conclu.
Par conclusions du 19 décembre 2019, le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son syndic, la société Citya Immobilier [Localité 3], est intervenue volontairement à l'instance.
Une ordonnance du 13 décembre 2021 a clôturé l'instruction de l'affaire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :
- le 10 décembre 2021 pour la société CEC et le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son syndic, la société Citya Immobilier [Localité 3],
- le 9 décembre 2021 pour la société Formul,
aux termes desquelles elles forment les demandes suivantes :
La société CEC et le Syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] demandent à la cour de :
- déclarer le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son syndic la société Citya Immobiler [Localité 3], recevable et fondé en son intervention volontaire,
- 'déclarer la CEC recevable et fondée en son appel, sauf en ce qui concerne sa demande déclaration de jugement du tribunal de grande instance d'[Localité 3] du 3 décembre 2018 commun à l'égard de la société Citya Immobilier [Localité 3]'
- donner acte au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3], de ce qu'il s'associe aux demandes de la société CEC,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 3 décembre 2018,
- prononcer la résiliation du bail commercial liant la société CEC à la société Formul aux torts exclusifs de la société Foumul,
- condamner la société Formul et tous les biens et occupants de son chef à quitter les lieux loués dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- ordonner qu'à défaut de quitter les lieux dans le délai fixé, il pourra être recouru à la force publique,
- condamner, en tout état de cause, avec ou sans résiliation du bail, la société Formul à faire procéder, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à l'enlèvement de l'appareil de chauffage climatisation et des deux portes arrières, installés sur la façade arrière de la résidence 44-46, rue Saint Aubin 11 mail de la préfecture donnant sur la place [Adresse 6] [Localité 3],
- à défaut d'exécution dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, autoriser le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et la société CEC à faire réaliser ces travaux aux frais, risques et périls de la société Formul,
- condamner la société Formul à payer au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et à la société CEC une indemnité de 5000 € à valoir sur le coût de ces travaux,
- condamner la société Formul à payer à la société CEC une somme de 12'000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société Formul à payer à la société CEC une indemnité de 10'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner la société Formul à payer à la société CEC une indemnité de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel,
- condamner la société Formul à payer au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Formul aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Formul demande à la cour de :
- constater que la société CEC n'a, aux termes de sa déclaration d'appel, pas relevé appel du chef du jugement la déboutant de sa demande expulsion,
- en conséquence, débouter la société CEC de ce chef de demande formulé aux termes de ses conclusions d'appel,
- constater qu'en première instance, la société CEC a sollicité l'allocation de dommages intérêts à hauteur de 10'000 €, contre 12'000 € en appel, et dire et juger que la société CEC est irrecevable en ses prétentions nouvelles, qui ne reçoivent aucune justification,
- juger irrecevable l'intervention volontaire du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] prise en la personne de son syndic la société Citya Immobilier [Localité 3], pour avoir été partie en première instance,
- juger irrecevable l'intervention volontaire du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] prise en la personne de son syndic la société Citya Immobilier [Localité 3], pour défaut de qualité à agir en résiliation de bail auquel il n'est pas partie et en expulsion du locataire, demandes qui en outre excèdent le mandat donné par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] prise en la personne de son syndic la société Citya Immobilier [Localité 3] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions qui ne saisissent pas valablement la cour en ce qu'ils tendent à 'donner acte au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] de ce qu'il s'associe aux demandes de la société CEC',
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté la société CEC de sa demande en résiliation du bail commercial formée à l'encontre de la société Formul,
débouté la société CEC de ses demandes subséquentes d'expulsion de la société Formul des lieux loués, de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux d'enlèvement de l'appareil de chauffage climatisation et des portes en fer et de dommages et intérêts, formées à l'encontre de la société Formul,
débouté la société CEC de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société CEC aux dépens de première instance dont distraction au profit de la société Lexcep en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté la société Formul de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 20'000 €,
débouté la société Formul de sa demande reconventionnelle en condamnation de la société CEC à faire reconstruire le mur arrière du local commercial sous astreinte,
débouté la société Formul de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- débouter la société CEC de ses moyens, fins et prétentions,
- condamner la société CEC à payer à la société Formul une indemnité de 20'000 €
à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société CEC à faire reconstruire le mur arrière du magasin qu'elle loue à la société Formul et qui donne sur la place [Adresse 6], en remplaçant les panneaux de contreplaqué par un matériau en dur conforme aux règles de l'art, ce matériau devant assurer la sécurité de l'ouvrage et permettant à la société Formul d'intégrer le climatiseur, sous astreinte définitive de 3 000 € par jour de retard, acquise jour après jour passé un délai de deux mois suivant le caractère définitif de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société CEC à payer à la société Formul une indemnité de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner la société CEC à payer à la société Formul une indemnité complémentaire de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel,
- condamner la société CEC aux dépens d'appel et autoriser Maître Dufourburg à recouvrer directement les frais dont elle aurait dû faire l'avance sans avoir perçu de provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS
- Sur la dévolution relative au chef du jugement du tribunal de grande instance d'[Localité 3] du 3 décembre 2018 déboutant la société CEC de sa demande d'expulsion de la société Formul
La société Formul affirme qu'aux termes de la déclaration d'appel qui a saisi la cour, la CEC a limité son appel aux demandes suivantes :
- résiliation du bail commercial,
- enlèvement des appareils de chauffage climatisation et des portes en fer,
- dommages intérêts,
- déclaration de jugement commun à Citya,
- condamnation de la société Formul au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle conclut qu'en application de l'article 901 du code de procédure civile limitant l'effet dévolutif de l'appel aux chefs de jugements expressément critiqués, faute pour la société CEC d'avoir relevé appel du chef du jugement la déboutant de sa demande d'expulsion, la cour d'appel n'est pas saisie de la demande d'expulsion formée ultérieurement par voie de conclusions et en déduit que la société CEC doit en être déboutée.
Néanmoins, la déclaration d'appel transmise au secrétariat-greffe de la cour d'appel, par voie électronique, reçue le 13 mai 2019 à 19h07, qui saisit la cour, comporte bien parmi les chefs critiqués du jugement du 3 décembre 2018, celui du rejet de la demande d'expulsion de la société Formul des lieux, après la mention du rejet de la demande de résiliation du bail commercial.
Le fait que la mention de la critique par la société CEC du chef de rejet de sa demande d'expulsion de la société Formul, ait été omise dans l'avis de déclaration d'appel qui a été adressé par le greffe à l'intimée, est donc sans conséquence sur l'effet dévolutif d'appel.
En outre, selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Tel est le cas pour la demande d'expulsion qui découle de la demande de résiliation du bail.
La cour est donc bien régulièrement saisie de la demande d'expulsion de la société Formul des lieux loués à la société CEC, subséquente à la demande de résiliation du bail commercial, formée dans les conclusions de la société CEC aux termes desquelles il est préalablement sollicité l'infirmation du jugement du 3 décembre 2018, notamment en ce qu'il a débouté la société CEC de sa demande de résiliation du bail commercial formé à l'encontre de la société Formul et d'expulsion de la société Formul des lieux loués.
- Sur l'irrecevabilité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires soulevée par la société Formul
La société Formul soutient, au visa de l'article 554 du code de procédure civile, que le syndicat des copropriétaires qui avait été assigné par elle en intervention forcée en première instance, est irrecevable à intervenir en cause d'appel comme ayant été partie en première instance.
Elle ajoute que les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à ce qu'il lui soit 'donné acte' de ce qu'il s'associe aux demandes de la société CEC, ne sont pas des demandes qui saisissent valablement la cour.
Elle soutient encore que le syndicat des copropriétaires est irrecevable, faute de qualité à agir, pour solliciter la résiliation du bail commercial auquel il n'est pas partie.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] conclut à la recevabilité de son intervention volontaire à l'instance d'appel par conclusions du 19 décembre 2019, en application de l'article 554 du code de procédure civile, en faisant valoir que la société Formul qui avait fait assigner la société Citya Immobilier [Localité 3] en déclaration de jugement commun devant le tribunal de grande instance d'Angers, s'est désistée de son instance contre celle-ci en cours de procédure, de sorte que le syndicat des copropriétaires n'était plus partie à la procédure lorsque le jugement critiqué a été rendu le 3 décembre 2018.
Il ajoute que son intervention volontaire est recevable dès lors qu'il a intérêt à obtenir avec la société CEC l'enlèvement des appareils de chauffage-climatisation et des deux portes en fer installées sur la façade arrière de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 3].
Sur ce :
En application des dispositions de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont un intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité, à condition que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
En l'espèce, le désistement d'instance de la société Formul à l'égard de la société Citya Immobilier [Localité 3], syndic qui avait été assigné aux fins de mise en cause, 'prise en qualité de syndic et de représentant de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 3]', a fait perdre à cette dernière la qualité de partie.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son syndic la société Citya Immobilier [Localité 3], doivent être considérés comme des tiers au sens de l'article 554 du code de procédure civile précité.
Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] demande à la cour de lui donner acte de ce qu'il s'associe aux demandes formées par la société CEC.
La demande de 'donner acte' ne formule qu'une demande de constatation qui n'est pas susceptible de conférer un droit à la partie intervenante qui l'a requis.
Elle est sans conséquence sur la recevabilité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3].
L'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], agissant par son syndic la société Citya Immobilier [Localité 3] tend également à voir condamner la société Formul à faire procéder, sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à l'enlèvement de l'appareil de chauffage climatisation et des deux portes arrières, installés sur la façade arrière de la résidence [Adresse 2] 11 mail de la préfecture donnant sur la place [Adresse 6] [Localité 3] et, à défaut d'exécution dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir, à autoriser le syndicat des copropriétaire et la société CEC à faire réaliser ces travaux aux frais, risques et périls de la société Formul et à condamner la société Formul à lui payer ainsi qu'à la société CEC une indemnité de 5 000 € à valoir sur le coût de ces travaux et condamner la société Formul à lui payer une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le litige opposant la société CEC, bailleur, à la société Formul, sa locataire, concerne le prétendu non respect par cette dernière de ses obligations contractuelles, en particulier de l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et s'agissant d'un local dépendant d'une copropriété, le non respect par la locataire des règles applicables en matière de copropriété et les conséquences de celui-ci.
En particulier, il est reproché à la société Formul l'installation sans autorisation de la copropriété, d'appareils de climatisation-chauffage qui se trouvent actuellement posés sur la façade arrière de l'immeuble communiquant avec le local commercial du rez-de-chaussée, dans un espace formant un renfoncement et celle de deux portes en fer pour fermer cet espace.
La société CEC peut réclamer, en sa qualité de bailleur, la condamnation de la société Formul à procéder à l'enlèvement de ces installations, en vue de faire cesser une violation des obligations du preneur qui a pour conséquence de porter atteinte à une partie commune, ce dont elle est responsable à l'égard de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires peut réclamer cet enlèvement, soit au bailleur qui est le copropriétaire responsable de l'atteinte aux parties communes, sur le fondement des règles de la copropriété, soit au preneur qui est un tiers pour lui, sur le fondement quasi délictuel s'agissant d'une atteinte au droit de propriété de la copropriété.
Ainsi, même si le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] est tiers au contrat de bail liant la société CEC à la société Formul, il a intérêt à intervenir à l'instance en appel pour non seulement soutenir la société CEC, bailleur de la société Formul, en sa demande tendant à l'enlèvement des appareils de chauffage climatisation et des deux portes, qui seraient installés sur la façade arrière de la résidence 44, rue Saint Aubin 11 mail de la préfecture à Angers, dépendant des parties communes de la copropriété, au motif tiré de la violation des règles de la copropriété, afin de voir sauvegarder les droits des copropriétaires, mais également pour obtenir la condamnation du locataire à procéder à cet enlèvement.
Il a également intérêt à solliciter, à défaut d'exécution dans les deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir des travaux d'enlèvement réclamés, que l'autorisation lui soit donnée et soit donnée à la société CEC, de faire réaliser ces travaux aux frais, risques et périls de la société Formul, ainsi que la condamnation de la société Formul à payer au syndicat de la copropriété et à la société CEC, une indemnité de 5 000 € à valoir sur le coût de ces travaux, ces demandes ne tendant pas à soumettre à la cour un nouveau litige, mais tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir mettre fin à l'atteinte aux parties communes de l'immeuble par la société Formul, étant précisé que la formulation de ces demandes dans les conclusions de la société CEC et du syndicat des copropriétaires atteste qu'ils sont tous les deux d'accord pour que l'un ou l'autre fasse exécuter les travaux en cas de défaillance de la société Formul, aux frais de celle-ci et pour que celui qui les ferait exécuter dispose d'une créance à l'encontre de la société Formul de 5 000 euros à valoir sur le coût de ces travaux.
L'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] sera en conséquence déclarée recevable.
- Sur la demande de résiliation du bail commercial
La société CEC rappelle que le local donné à bail à la société Formul dépend de la copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] et que la locataire est, comme elle, assujettie aux règles de la copropriété.
Elle soutient qu'il incombait à la société Formul de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant d'installer ses appareils de chauffage-climatisation en façade arrière de l'immeuble au moyen de fixations ayant nécessité un percement du mur, tel que cela ressort du procès-verbal de constat du 6 mai 2008.
Elle conteste les dires de la société Formul selon lesquels l'installation de climatiseurs en façade arrière aurait été acceptée par elle, en faisant observer d'une part qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir qu'ils ont été placés là en 1999 avec l'autorisation de la copropriété, d'autre part qu'elle n'a pas le pouvoir d'autoriser une atteinte aux parties communes ou de se substituer à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle conclut que la société Formul a commis une faute en procédant sans autorisation à la pose d'appareils de climatisation qui ont endommagé et fragilisé le mur de l'immeuble, empêchant au surplus l'intervention sur la façade d'une entreprise.
Elle fait valoir en outre que la société Formul l'a trompée, ainsi que le syndic de la copropriété, en ne respectant pas ses engagements pris le 22 juillet 2008 de réalisation d'une installation de ce chauffage-climatisation dans la réserve du magasin, ainsi que ses engagements de mai et juin 2011 d'aménagement de la façade arrière avec une grille thermolaquée.
Elle ajoute l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires requise pour la pose des deux portes en fer pour fermer l'espace dans lequel se trouvent des appareils de climatisation n'a pas été sollicitée par la société Formul et affirme qu'il ressort du procès verbal de constat du 14 novembre 2013, que ces deux portes débordent sur le domaine public de 8,5 cm.
Elle conclut que le comportement fautif de la société Formul qui porte atteinte aux parties communes de la résidence [Adresse 2] de la Préfecture, et qui n'a tenu aucun de ses engagements concernant la régularisation de la situation, justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs.
La société Formul soutient que les griefs tenant à l'installation d'appareils de climatisation-chauffage sans avoir fait l'objet d'un accord de la copropriété, portant atteinte aux parties communes de l'immeuble et débordant sur le domaine public, sont non seulement non établis, mais ne peuvent en aucun cas justifier la résiliation du bail à ses torts.
Elle affirme que la fixation des moteurs de climatisation sur la façade arrière, en partie haute du mur correspondant au local commercial , remonte à l'année 1999, à l'époque où elle n'était pas locataire et fait valoir que si elle n'est pas en possession de l'autorisation délivrée à son prédécesseur, celle-ci a nécessairement dû être obtenue dès lors que dans le cas contraire, la copropriété n'aurait pas attendu la réclamation du Conseil Général en 2006 pour se rapprocher d'elle.
Elle relève que ce n'est qu'à la suite d'une lettre d'une entreprise de ravalement de septembre 2006 faisant état d'un problème de désolidarisation de la tête du mur, que le positionnement des blocs moteurs de la climatisation est devenu une difficulté.
Elle indique avoir procédé à la dépose des blocs moteur en partie haute du mur, ce que n'ignorait pas la bailleresse et soutient que si cette dernière n'avait pas accepté cette installation du système de climatisation réalisée par elle, elle n'aurait pas proposé le renouvellement du bail en lui faisant délivrer le 22 juillet 2010 un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 37 800 euros HT.
Elle conclut que la bailleresse ne peut plus valablement poursuivre la résiliation du bail après avoir manifesté sa volonté de poursuivre les relations contractuelles à une date où le litige concernant l'installation de climatisation était déjà né.
Elle soutient en outre qu'elle n'a pas agi en contravention avec le bail, dès lors que les locaux donnés à bail étaient dotés d'une climatisation et que le locataire était autorisé, sans avoir à solliciter l'autorisation du bailleur, à faire effectuer à ses frais tous travaux de transformation, de modernisation et d'agencement utiles à l'exploitation, à condition que ces travaux ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble.
Elle prétend qu'il n'est pas démontré que l'installation aurait porté atteinte aux parties communes ou à la solidité de l'immeuble, en faisant observer que les blocs moteurs sont restés en place depuis 1999 jusqu'en 2010, sans qu'aucun dommage ne survienne et en affirmant que la copropriété n'a pas eu à entreprendre des travaux de réparation dus à des désordres causés par l'implantation des blocs moteurs sur la paroi extérieure de l'immeuble, paroi en contreplaqué qui devait être provisoire et est toujours en place, dans un état proche de la ruine, malgré ses demandes répétées pour qu'elle soit remplacée par un matériau en dur assurant la sécurité de l'ouvrage.
Elle ajoute que ce grief n'était plus d'actualité au jour de l'assignation en résiliation du bail, puisque les blocs avaient été déposés au sol.
Elle affirme que l'installation actuelle, qui repose au sol se trouve alignée sur la façade de l'immeuble et se trouve protégée par des grilles, n'occasionne aucun désordre et ne porte pas atteinte à la solidité de l'immeuble.
Elle soutient encore que la société CEC n'a pas qualité pour se substituer à la copropriété afin d'exiger le retrait d'une installation qui empiéterait sur les parties communes et s'en servir de motif pour solliciter la résiliation du bail.
Elle soutient enfin que la preuve d'un empiétement de son installation sur le domaine public n'est pas rapportée, en relevant que le syndic n'a jamais été capable de lui répondre sur la limite de propriété lorsqu'elle l'a interrogé sur ce point et qu'en toute hypothèse, cela ne pourrait justifier la demande de résiliation du bail.
Sur ce :
Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leurs engagements.
Le manquement par le locataire à ses obligations contractuelles doit revêtir une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts sollicitée par le bailleur.
En l'espèce, la société CEC, bailleresse, sollicite la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de sa locataire, la société Formul, en se prévalant de ce que celle-ci aurait manqué à ses obligations contractuelles, en ayant fait installer pour l'exploitation de son fonds de commerce des appareils de chauffage-climatisation, à l'extérieur du local loué, sur la façade arrière de l'immeuble en copropriété, sans avoir obtenu l'autorisation nécessaire de l'assemblée des copropriétaires ; en ne respectant pas ses engagements pris en juillet 2008 de déplacer l'installation à l'intérieur des locaux loués ou, à tout le moins, de réaliser les travaux vus avec elle et avec le syndic en mai 2011 et en ayant fait poser en 2013 devant les appareils de climatisation en façade arrière de l'immeuble, deux portes en fer, sans autorisation, portant ainsi atteinte aux parties communes et endommageant celles-ci.
En application de l'article 1728 du code civil, le locataire est notamment tenu d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée au bail.
En l'espèce, les locaux loués sont désignés dans le bail commercial initial signé le 17 février 1993, repris fin 2000 lorsque la société Distrimod Vendée, actuellement dénommée Formul, a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux, renouvelé pour neuf ans par avenant du 1er mars 2002 et renouvelé entre les parties pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011, comme portant sur un magasin en façade rue Saint Aubin, en rez-de-chaussée, partie magasin en sous-sol, atelier de retouche et WC au premier étage, partie de cave en sous-sol, local contenant la climatisation, dépendant des copropriétés [Adresse 2].
Ce bail ne pouvant attribuer plus de droits au locataire sur les parties communes de la copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], que n'en a le propriétaire bailleur lui-même, la société Formul se trouve tenue de respecter le règlement de la copropriété et la réglementation applicable en matière de copropriété.
Ainsi, seule l'assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser des travaux dans les parties communes de l'immeuble ou affectant les parties extérieures de l'immeuble, dans les conditions de l'article A 25b de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965.
Il ressort des pièces versées aux débats que suite à la réception en juillet 2006 d'une lettre du Conseil Général du Maine et Loire demandant qu'il soit mis fin à un empiétement sur le domaine public d'équipements de climatisation intégrés dans le mur de la façade arrière de l'immeuble donnant sur la place [Adresse 6] et début octobre 2006 d'une lettre d'une entreprise de ravalement signalant une désolidarisation de la tête du mur de la façade arrière du reste de l'ouvrage, risquant d'entraîner la chute des groupes de climatisation fixés sur cette façade, la société Citya Immobilier [Localité 3], en sa qualité de syndic de la copropriété, a alerté la société CEC en sa qualité de propriétaire du local commercial utilisant les appareils de climatisation, en lui demandant d'agir pour faire déplacer ces appareils.
La société CEC a répercuté cette demande à sa locataire par lettres des 4 septembre 2006 et 12 octobre 2006.
La présence à cette date de deux blocs moteurs de climatisation posés chacun sur deux équerres métalliques renversées fixées en partie haute du mur du local, sur la façade extérieure de l'immeuble, par percements du mur, est confirmée par le procès verbal de constat d'huissier du 13 novembre 2006 dressé à la requête de la société CEC.
Cette installation ne correspondait manifestement pas à celle du bail qui mentionne l'existence d'un local contenant la climatisation.
En outre, il s'agissait d'une installation à usage privatif, sur les parties communes de l'immeuble, ce qui n'est pas contesté par les parties.
La date précise et les circonstances de cette installation ne sont pas établies par les pièces versées aux débats, étant observé cependant que la société Formul qui affirme dans ses écritures qu'elle aurait été réalisée en 1999, mentionne dans deux lettres versées aux débats qu'elle a adressées à la société CEC le 9 novembre 2006 et le 6 février 2007, que les groupes de climatisation ont été fixés en façade extérieure en 2001, soit alors qu'elle était locataire.
A défaut de justification d'une autorisation qui aurait été donnée par l'assemblée des copropriétaires, l'installation dont l'enlèvement a été sollicité par le syndic en s'adressant au bailleur en juillet 2006 et en octobre 2006, était irrégulière, étant précisé que l'absence de réclamation à la société CEC avant juillet 2006 ne saurait valoir preuve que cette autorisation aurait existé et qu aucune des parties ne soutient que le syndicat des copropriétaires ne pouvait plus en réclamer la suppression.
La seule intervention de la société Formul a consisté à faire poser début 2007 des renforts métalliques sous les climatiseurs qui sont restés en place, tel que cela ressort du procès-verbal de constat du 6 mai 2008.
Suite à l'assignation en référé par la société CEC, de la société Formul, en juin 2008, aux fins d'obtenir de cette dernière qu'elle enlève les blocs moteur de climatisation, une réunion s'est tenue le 22 juillet 2008 entre les représentants de la société CEC, de la société Formul et du syndic, aboutissant à l'engagement de la société Formul de remplacer les deux climatiseurs par un moteur unique situé en partie supérieure du couloir accédant à l'escalier de la réserve du local commercial, s'inscrivant dans le cadre de travaux de rénovation globale du magasin, ce qui a conduit au retrait de l'affaire du rôle.
Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier de la copie du dossier de déclaration de travaux et des photographies annexées à la lettre du syndic du 2 décembre 2011, que le dossier de réaménagement du magasin déposé par la société Formul à la mairie d'[Localité 3] le 30 octobre 2008 n'incluait pas de travaux d'aménagement tenant à la modification de l'installation de chauffage-climatisation ou touchant la façade extérieure arrière et que, courant 2009, la société Formul a fait déplacer les deux groupes de chauffage-climatisation, pour les installer toujours à l'extérieur, posés sur des fixations à environ 50 centimètres du sol, contre la façade arrière de l'immeuble, dans un renfoncement existant du fait de la présence de poteaux supportant la façade, encastrés dans des coffrages, sans qu'il soit justifié que ces modifications aient fait l'objet d'une discussion avec la bailleresse et d'un accord préalable de l'assemblée des copropriétaires, le syndic indiquant s'être trouvé une nouvelle fois devant le fait accompli.
Pour autant, le 22 juillet 2010, la société CEC a fait délivrer à la société Formul un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, ce qui démontre, tel que l'a retenu à juste titre le premier juge, qu'alors qu'elle avait une parfaite connaissance du problème relatif aux groupes de chauffage-climatisation installés à l'extérieur sur la façade arrière, de l'évolution de la situation et du fait que sa locataire n'avait pas respecté ses engagements de libérer la façade arrière extérieure de toute installation privative à l'exception de deux grilles de ventilation en partie haute dont la pose avait été acceptée, elle n'a pas considéré ces manquements du preneur à son obligation contractuelle d'user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée au bail, en respectant les contraintes tenant au fait que le local loué faisait partie d'une copropriété, comme revêtant un degré de gravité suffisant pour justifier le refus du renouvellement du bail pour motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Dans ces conditions, la société CEC ne saurait invoquer ces mêmes manquements quatre ans plus tard, au soutien d'une demande de résiliation du bail commercial renouvelé, aux torts exclusifs de la locataire.
Le 25 novembre 2010, la CEC a obtenu une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance d'Angers condamnant la société Formul à procéder dans les six mois de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à l'enlèvement des deux appareils de climatisation installés sans autorisation à l'extérieur de l'immeuble de la copropriété [Adresse 2] à à [Localité 3].
Des discussions se sont engagées entre les parties et le syndic, dans le cadre desquelles la société Formul a entendu présenter en mai 2011 un nouveau projet à la copropriété, selon lequel les blocs climatiseurs resteraient au même endroit mais seraient masqués par un panneau en bois aux couleurs de la façade, posé dans l'alignement de la façade, auquel serait intégrée une grille thermolaquée permettant la ventilation des moteurs placés derrière le panneau.
Malgré le fait que son conseil indiquait dans une lettre du 8 décembre 2011 que la société Formul avait mandaté une entreprise pour réaliser les travaux d'habillage de la climatisation, laquelle devrait intervenir dans les prochains jours, en formulant seulement des réserves sur l'alignement de cet habillage sur la limite de propriété dont elle précisait ne pas avoir pu obtenir de certitude quant à son emplacement exact, lesdits travaux n'ont pas été réalisés, étant précisé que, par arrêt du 20 septembre 2011, la cour a infirmé l'ordonnance de référé du 25 novembre 2010.
Au final, il ressort d'un procès verbal de constat du 14 novembre 2013 que la société Formul a fait poser début 2013, en partie centrale de la façade arrière correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], un cadre métallique fixé sur l'habillage bois de la façade, avec deux ouvrants grillagés, équipés d'une serrure, pour fermer le renfoncement formé par l'espace entre les coffrages bois de deux poteaux soutenant la façade de l'immeuble, dans lequel elle a laissé les deux appareils de climatisation installés courant 2009 contre la façade arrière.
L'huissier de justice précise que les montants latéraux du cadre métallique fixés sur l'habillage bois de la façade ont une profondeur de 8,5centimètres.
Il ne résulte d'aucune des pièces produites que ces portes grillagées aient fait l'objet d'un accord de la copropriété, voir même d'une discussion préalable sur ce nouveau projet sans rapport avec le précédent, tandis que la société CEC s'est vue, par lettre du 6 novembre 2013 adressée en recommandée avec demande d'avis de réception, mise en demeure par le syndic de prendre les mesures nécessaires pour remédier à l'irrégularité de la situation tenant au fait que sa locataire ait installé des équipements privatifs sur la façade arrière de l'immeuble en copropriété.
Au final, la société CEC établit l'existence de manquements de la société Formul à ses obligations contractuelles tenant au non respect de l'interdiction qui s'imposait à elle, en sa qualité de locataire d'un local commercial dépendant d'un immeuble en copropriété, de réaliser des travaux sur les parties communes de l'immeuble, sans autorisation, commis durant la première période du bail, qui n'ont cependant pas été considérés par la bailleresse comme de nature à empêcher la poursuite de celui-ci à compter du 1er avril 2011 et celle de manquements commis après le renouvellement du bail, caractérisés par la pose, sans autorisation, de deux portes métalliques extérieures pour clôturer un espace sur des parties communes, que la société Formul s'est approprié pour un usage privatif en y enfermant ses appareils de climatisation placés sur la façade.
Il sera précisé que les éléments produits sont insuffisants à établir un empiétement actuel sur le domaine public imputable à un équipement installé par la société Formul, puisque la lettre du Conseil Général du Maine et Loire qui se plaignait d'un tel empiétement concernait l'ancienne installation de 2006 qui a évolué depuis lors et que les mesures de l'épaisseur du cadre métallique des portes effectuées le 6 novembre 2013 par l'huissier de justice, sans vérification des limites de propriété, ne permettent pas de conclure à un empiétement sur le domaine public.
Il convient de prendre en considération le fait que la société Formul exploite un fonds de commerce dans les lieux depuis 2000, qu'il ne lui est pas reproché d'autre manquement à ses obligations principales, que la partie de la façade arrière sur laquelle sont placés les appareils de chauffage-climatisation du magasin se trouvait dissimulée par un habillage en bois dont le caractère vétuste est établi par les photographies incluses dans les procès verbaux de constat, que le déplacement de l'installation en 2009 a au moins permis d'écarter le risque de chute sur les riverains des éléments de climatisation et que le coffrage métallique qui les entoure a permis de sécuriser l'accès aux blocs moteur.
En définitive, les manquements allégués par la société CEC dont l'actualité est démontrée ne seront donc pas considérés comme revêtant un degré de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail commercial, aux torts exclusifs de la société Formul, dès lors qu'une injonction faite à la société Formul d'enlever les appareils de chauffage-climatisation et les deux portes métalliques installés sur la façade arrière et à défaut d'exécution, l'autorisation donnée à la société CEC et/ou le syndicat des copropriétaires de faire procéder à cet enlèvement aux frais de la locataire, tel que sollicité en toute hypothèse par la société CEC et par le syndicat de la copropriété, apparaissent comme des mesures suffisantes pour faire respecter le bail en faisant cesser l'atteinte irrégulière aux parties communes résultant des aménagements pratiqués par la locataire.
Le jugement critiqué sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société CEC de sa demande de résiliation ainsi que de sa demande subséquente d'expulsion.
- Sur les demandes de condamnation sous astreinte de la société Formul à faire procéder à l'enlèvement de l'appareil de chauffage climatisation et des deux portes arrières ou à défaut d'exécution dans le délai imparti, d'autorisation du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et de la société CEC à faire réaliser ces travaux aux frais, risques et périls de la société Formul et de condamnation de celle-ci à payer au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et à la société CEC une indemnité de 5 000 € à valoir sur le coût des travaux
Il résulte de ce qui précède que la société Formul a fait poser début 2013, sans autorisation de la copropriété ou même de la bailleresse, en partie centrale de la façade arrière correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], un cadre métallique fixé sur l'habillage bois de la façade, avec deux ouvrants grillagés équipés d'une serrure, pour fermer le renfoncement formé par l'espace entre les coffrages bois de deux poteaux soutenant la façade de l'immeuble, dans lequel elle a laissé les deux appareils de climatisation installés courant 2009 contre la façade arrière.
Cette installation correspond à une utilisation privative de parties communes, non régulièrement autorisée, qui fait l'objet d'une demande de remise en état, conformément à la situation d'origine, émanant du syndicat des copropriétaires, formulée par une mise en demeure adressée au propriétaire bailleur, puis à l'occasion de son intervention volontaire à la procédure.
En outre, la société Formul n'établit pas, au vu des seules pièces versées aux débats, l'impossibilité technique de réaliser à l'intérieur des locaux donnés à bail et en particulier dans le local désigné dans le contrat comme contenant la climatisation du magasin, une installation permettant d'assurer les besoins du magasin en chauffage et climatisation.
A ce titre, la seule attestation produite par la société Formul, émanant de l'entreprise contactée fin 2010 par la locataire pour procéder au remplacement de l'installation de climatisation qui équipait son magasin à l'occasion de la rénovation totale du magasin, est insuffisante à démontrer l'impossibilité technique de réaliser une installation dont l'ensemble des éléments tiendraient à l'intérieur des locaux.
En effet, la seule impossibilité sur le plan technique expliquée dans cette attestation par l'entrepreneur résulte de la demande qui lui avait été faite par la société Formul d'installer ' le bloc extérieur' au-dessus de la porte donnant accès à la Place Debré, au regard de ses dimensions trop importantes, ce dont il ne résulte nullement qu'un autre choix de bloc permettant d'assurer le besoin en puissance frigorifique et calorifique pour le magasin n'aurait pas pu être fait ou que le bloc retenu n'aurait pas pu être installé à l'intérieur.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société Formul à faire procéder à l'enlèvement des appareils de chauffage-climatisation et des deux portes en fer, installés sur la façade arrière de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] donnant sur la place [Adresse 6], dans le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de deux mois au-delà duquel, à défaut d'exécution, le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et la société CEC seront autorisés à faire réaliser ces travaux aux frais, risques et périls de la société Formul.
Dans l'hypothèse où le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] ou la société CEC seraient contraints de faire exécuter les travaux, la société Formul sera condamnée à payer au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et à la société CEC une indemnité de 5 000 € à valoir sur le coût de ces travaux, exigible à l'expiration du délai durant lequel aura couru l'astreinte.
- Sur les demandes reconventionnelles de la société Formul
La société Formul reproche à la société CEC de poursuivre depuis 2014 la résiliation du bail sur la base de griefs non fondés, alors qu'elle même manque à son obligation principale de délivrance, en soutenant qu'elle a mis à sa disposition des locaux dotés d'une climatisation sans moteur ainsi que d'une paroi extérieure 'provisoire' en contreplaqué dans un état proche de la ruine et dont la porte blindée ne peut plus remplir sa fonction.
Elle s'estime fondée à solliciter à raison du préjudice causé par ce comportement, l'allocation de la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts ainsi que la condamnation sous astreinte de la société CEC à faire reconstruire le mur du magasin donnant sur la Place [Adresse 6], de telle sorte que la sécurité du local soit assurée et que le climatiseur qui équipe son magasin puisse être intégré dans cette paroi.
La société CEC fait observer que les travaux de construction sollicités sont destinés à pérenniser la présence d'appareils de climatisation servant au local commercial, sur la façade extérieure de la résidence, alors que la société Formul ne dispose d'aucun droit à poser ces appareils sur des parties communes.
Elle conteste les manquements qui lui sont reprochés, en soutenant que le mur dont s'agit a été endommagé par les blocs de climatisation installés sur celui-ci par la société Formul, qui ont au surplus empêché la réalisation des travaux de ravalement votés en 2010 et les travaux de confortement du mur objets d'un devis du 17 novembre 2017.
Elle fait valoir qu'au regard des mises en demeure qui lui ont été adressées par le syndic, elle était tenue d'agir afin de faire respecter par sa locataire l'intégrité des parties communes et soutient qu'elle ne saurait être condamnée à réaliser des travaux relatifs aux parties communes de l'immeuble et qu'elle est tenue de veiller au respect des parties.
Elle conclut que la société Formul ne justifie d'aucun préjudice qui aurait été subi par elle à raison de prétendus manquement de la bailleresse à ses obligations.
Sur ce :
En application de l'article 1719-1° du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée.
Il s'oblige ainsi, s'agissant d'un bail commercial, à mettre à disposition du preneur un local lui permettant d'exercer dans les lieux l'activité commerciale, conformément aux termes du bail.
En l'espèce, les affirmations de la société Formul, selon lesquelles les locaux qui lui ont été délivrés étaient dotés d'une climatisation sans moteur, ne sont corroborés par aucune pièce, étant observé que le bail initial signé le 17 février 1993 mentionne dans la désignation un local contenant la climatisation et qu'à son entrée dans les lieux fin 2000 suite à l'acquisition du fonds de commerce exploité dans les lieux, la société Formul n'aurait pas manqué de le signaler si le système de chauffage-climatisation n'était pas en mesure de fonctionner, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait et étant précisé qu'aucun état des lieux n'a été établi ni à l'occasion de la reprise du bail commercial fin 2000, ni lors de la signature de l'avenant du premier mars 2002.
Au soutien de son grief relatif à l'état de la porte blindée ouvrant sur l'arrière du magasin qui aurait été fragilisée par des travaux réalisés sur la façade arrière et qui ne pourrait plus assurer sa fonction de protection, la société Formul verse aux débats la lettre qu'elle a adressée le 3 février 2011 au syndic pour lui faire part de la difficulté, ainsi qu'un procès-verbal de constat du 3 février 2011 établi à sa requête, dans lequel l'huissier de justice indique notamment qu'il existe un jour entre l'huisserie de la porte blindée et le mur de l'immeuble sur lequel des travaux sont en cours, de sorte que la porte bouge lorsqu'une pression est exercée dessus depuis l'intérieur et qu'un treillage provisoire a été posé le long du mur pour protéger notamment la porte, mais qu'il est certain qu'il pourrait être écarté par un individu.
Ces seuls éléments qui ne permettent que d'attester l'état de la situation de la porte au moment où des travaux programmés par la copropriété étaient en cours d'exécution tout le long de la façade côté Place du Mail dans laquelle se trouve la porte blindée du magasin ouvrant sur l'extérieur, soit en février 2011, sont insuffisants à rapporter la preuve de l'actualité du désordre, étant observé que, le 2 décembre 2011, le syndic a répondu au conseil de la société Formul, en affirmant que la solidité de la porte n'avait jamais été altérée, l'entreprise n'étant intervenue que pour démonter les parements extérieurs sans toucher aux fixations de la porte, en précisant que celles-ci seraient revues lors de l'installation définitive d'un habillage et entourage extérieur et que, depuis cette réponse et jusqu'à la procédure en résiliation introduite courant 2014 par la société CEC, la société Formul ne justifie d'aucune réclamation.
Concernant le grief tenant à l'état des parements bois extérieurs de la partie de la façade côté Mail de la Préfecture qui correspond à l'arrière du local commercial, la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas établie, dès lors que si sur les photographies versées aux débats ces éléments apparaissent en mauvais état, l'origine de cette dégradation que la société Forumul impute à la bailleresse n'est pas démontrée, étant précisé que cela concerne les parties communes de l'immeuble, pas plus qu'il n'est démontré au vu des seules pièces versées aux débats que la locataire se trouverait empêchée d'exercer son activité dans les locaux.
Il sera observé au surplus, d'une part que la société Formul sollicite la condamnation de la société CEC à exécuter des travaux relatifs à des parties communes de la copropriété, d'autre part qu'elle entend exiger l'exécution de travaux pour permettre l'intégration du climatiseur qui équipe son magasin dans la paroi rénovée, alors qu'elle ne justifie d'aucun droit acquis à intégrer un climatiseur dans la façade.
Ainsi, en définitive, la société Formul ne rapportant pas la preuve au vu des seules pièces produites des manquements allégués du bailleur à ses obligations contractuelles et d'un préjudice qui en résulterait, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Formul de ses demandes reconventionnelles.
- Sur la demande de condamnation de la société Formul au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages intérêts formée par la société CEC
Sur la prétendue irrecevabilité de la demande
La société Formul conclut à l'irrecevabilité de la demande comme constituant une prétention nouvelle, en faisant valoir qu'en première instance, la société CEC sollicitait l'allocation de dommages intérêts à hauteur de 10 000 euros et que l'augmentation des dommages intérêts n'est fondée sur aucune aggravation justifiée des préjudices.
La société CEC conclut à la recevabilité de sa demande en soutenant d'une part que les demandes ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins et d'autre part que la demande de dommages intérêts, majorée en raison de l'aggravation du préjudice, ne constitue pas une demande nouvelle.
Sur ce :
En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Néanmoins, selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
Ainsi, n'est pas nouvelle la majoration de la demande de dommages-intérêts, qui tend aux mêmes fins d'indemnisation du préjudice subi.
En l'espèce, la société CEC qui réclamait en première instance la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du comportement de la société Formul qui la mettrait en difficulté depuis plusieurs années vis à vis de la copropriété et porterait atteinte à son image, s'étant bornée à augmenter le montant de sa demande de dommages intérêts formée contre la société Formul, sa demande, en ce qu'elle tend à la même fin d'indemnisation du préjudice subi, ne constitue pas une demande nouvelle.
* Au fond, sur la demande
La société CEC ne démontre pas l'atteinte à son image de marque qui résulterait selon elle des difficultés avec la copropriété causées par le comportement de sa locataire, étant observé que le syndicat des copropriétaires a entendu intervenir volontairement à l'instance d'appel en sollicitant notamment qu'il lui soit donné acte de ce qu'il s'associait aux demandes de la société CEC.
La décision critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande.
- Sur les autres demandes
Le jugement critiqué sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
Partie perdante, la société Formul sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Partie perdante, la société Formul sera en outre condamnée à payer à la société CEC la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 2 000 euros sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
- DIT que la Cour est régulièrement saisie du chef de demande d'expulsion de la société Formul des lieux loués à la société Compagnie Européenne de Construction ;
- DECLARE RECEVABLE l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- DECLARE RECEVABLE la demande de condamnation de la société Formul au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages intérêts ;
- CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance d'[Localité 3] du 3 décembre 2018 en toutes ses dispositions SAUF en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la société Formul, sous astreinte, à réaliser les travaux d'enlèvement de l'appareil de chauffage-climatisation et des portes en fer ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
- CONDAMNE la société Formul à faire procéder à l'enlèvement des appareils de chauffage-climatisation et des deux portes en fer, installés sur la façade arrière de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] donnant sur la place [Adresse 6], dans le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de deux mois au-delà duquel, à défaut d'exécution, le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et la société CEC seront autorisés à faire réaliser ces travaux aux frais, risques et périls de la société Formul et DIT que dans l'hypothèse où le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] ou la société CEC seraient contraints de faire exécuter les travaux, la société Formul sera condamnée à payer au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 2] [Localité 3] et à la société CEC une indemnité de 5 000 € à valoir sur le coût de ces travaux, exigible à l'expiration du délai durant lequel aura couru l'astreinte ;
- CONDAMNE la société Formul aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la société Formul à payer à la société Compagnie Européenne de Construction la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la société Formul à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. TAILLEBOIS C. CORBEL