COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - COMMERCIALE
CC/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 22/01177 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FAYN
Ordonnance du 02 Juin 2022
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance 22/00146
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. ENDEAVOUR agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 322040
INTIMEE :
COMMUNE DE [Localité 2], Collectivité territoriale de droit public prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 22A00376
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 05 Septembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CORBEL, Présidente de chambre
Mme ROBVEILLE, Conseiller
M. BENMIMOUNE, Conseiller
Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 08 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, Présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte authentique du 26 mars 2009, la commune de [Localité 2] a donné à bail commercial à la société Saint Etienne des locaux situés à [Localité 2] (49) lieudit «le [Localité 4]», comprenant un bâtiment avec cuisine, un espace bar, une salle de restauration, WC, le tout sur une surface totale de 100 m², deux terrasses en surplomb, un terrain aménagé de 1 200 m², affectés à l'exploitation d'une guinguette. Le bail a été conclu pour une durée devant se terminer le 31 août 2017.
Le 4 avril 2014, le droit au bail a été cédé à la SARL Endeavour.
Suivant acte authentique du 25 mai 2021, la commune de [Localité 2] et la SARL Endeavour sont convenues de renouveler ce bail commercial pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er septembre 2017, moyennant un loyer mensuel de 703,10 euros TTC, charges en sus, payable d'avance, les premiers de chaque mois.
Compte tenu de l'indexation annuelle, le loyer mensuel TTC exigible depuis le 1er septembre 2020 s'élevait à la somme de 746,59 euros, charges en sus.
Le 28 janvier 2022, La commune de [Localité 2] a fait délivrer à la SARL Endeavour un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 8.678,72 euros.
Ce commandement de payer étant resté infructueux, la commune de [Localité 2] a saisi le juge des référés de ce tribunal, le 17 mars 2022, d'une demande aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er mars 2022 et, en conséquence, la résiliation du bail à partir de cette date ;
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail commercial ;
- ordonner l'expulsion de la SARL Endeavour et de tous occupants de son chef des locaux loués au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 1er mars 2022, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;
- condamner la SARL Endeavour à lui payer :
la somme de 11.995,99 euros à valoir sur le montant des loyers, arriérés et indemnité d'occupation dus au 1er mars 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil :
l'indemnité d'occupation précédemment fixée, à compter du 1er mars 2022, et ce jusqu'à la libération totale des lieux ;
la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL Endeavour aux entiers dépens.
A l'audience, le preneur ayant réglé, le 17 mars 2022, une somme couvrant l'arriéré et les loyers courants, la commune de [Localité 2] s'est désistée de ses demandes en paiement de la somme de 11.995.99 euros à valoir sur le montant des loyers, arriérés et indemnité d'occupation dus au 1er mars 2022, augmentée des intérêts au taux légal et voir dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Elle a maintenu le surplus de ses demandes et sollicité du président du tribunal qu'il déboute la SARL Endeavour de l'intégralité de ses demandes.
La SARL Endeavour a, quant à elle, sollicité du juge des référés qu'il lui accorde des délais de paiement à compter du 28 janvier 2022 (date de la délivrance du commandement) jusqu'au 17 mars 2022 (date de l'apurement de la dette locative), suspende la réalisation et les effets de la clause résolutoire, déboute la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, ordonne une expertise dans le but de chiffrer le préjudice qu'elle estime avoir subi du fait de l'exécution par la commune de travaux dans les locaux ayant prétendument empêché toute exploitation de son activité entre les 2 juin et 2 juillet 2020, condamne la commune de [Localité 2] aux dépens.
Par jugement du 2 juin 2022, le président du tribunal judiciaire d'Angers a :
- constaté que la commune de [Localité 2] s'est désistée de sa demande de condamnation provisionnelle au paiement de loyers et arriérés ;
- constaté la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2022, du bail commercial renouvelé le 25 mai 2021 ;
- ordonné la libération des lieux par la SARL Endeavour, et ce tant de sa personne que de tous ses biens ou occupants de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut, la SARL Endeavour sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné la SARL Endeavour à payer à la commune de [Localité 2] une indemnité d'occupation provisionnelle s'élevant, chaque mois à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux, au montant du loyer mensuel contractuellement prévu, charges en sus ;
- débouté la SARL Endeavour de sa demande de délais de grâce ainsi que des demandes subséquentes ;
- débouté la SARL Endeavour de sa demande de mise en 'uvre d'une expertise;
- débouté la commune de [Localité 2] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Endeavour aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2022, la SARL Endeavour a interjeté appel du jugement.
Par ordonnance sur requête du 18 juillet 2022, la présidente de la chambre commerciale de la cour d'appel d'Angers a autorisé la SARL Endeavour à assigner la commune de [Localité 2] devant la chambre commerciale de la cour en vue de l'audience du lundi 5 septembre 2022.
La commune de [Localité 2] a constitué avocat le 21 juillet 2022.
Les parties ont conclu.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées le 21 juillet 2022, la société Endeavour demande à la cour de :
- déclarer la société Endeavour recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angers le 2 juin 2022 en ce qu'elle a :
constaté la résiliation de plein droit du bail commercial de la SARL Endeavour ;
ordonné la libération des lieux et son expulsion ;
condamné la société Endeavour au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux ;
refusé d'accorder à la société Endeavour des délais de paiement et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
* débouté la société Endeavour de sa demande d'expertise et de condamnation de la commune de [Localité 2] aux dépens.
statuant à nouveau :
- accorder à la SARL Endeavour des délais de paiement à compter du 28 janvier 2022, date de la délivrance du commandement de payer, jusqu'au 17 mars 2022, date d'apurement de la dette locative ;
- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
par conséquent :
- déclarer la commune de [Localité 2] irrecevable et en tous les cas mal fondée en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ;
- désigner tel expert qu'il plaira, avec pour mission de chiffrer le préjudice subi par la société Endeavour du fait de l'exécution par la commune de [Localité 2] de travaux dans les locaux loués, ayant empêché toute exploitation, entre le 2 juin et le 2 juillet 2020 ;
- condamner la commune de [Localité 2] à payer à la société Endeavour une somme de 10.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la commune de [Localité 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 31 août 2022, la commune de [Localité 2] demande à la cour de :
- dire et juger la société Endeavour irrecevable et mal fondée en son appel et ses demandes et au contraire la commune de [Localité 2] recevable et bien fondée en ses demandes ;
en conséquence :
- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Endeavour de toutes ses demandes ;
- condamner la société Endeavour à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 2 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Endeavour aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :
- du 21 juillet 2022 pour la société Endeavour,
- du 31 août 2022 pour la commune de [Localité 2]
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
La société Endeavour sollicite le bénéfice rétroactif d'un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en exposant n'avoir pu s'acquitter de sa dette que le 17 mars 2022 en raison de difficultés financières notamment liées à la crise sanitaire, la guinguette ayant dû fermer du 17 mars 2020 au 2 juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 19 mai 2021 et du fait qu'elle a dû décaler la date de réouverture de son établissement, initialement prévue le 2 juin 2020, au 2 juillet 2020 à cause des travaux de mise aux normes de la terrasse entrepris par la bailleresse, ce qui aurait entraîné, selon elle, une perte de chiffre d'affaires d'un montant de 65.684 euros.
La commune de [Localité 2] s'oppose à l'octroi d'un délai de paiement ayant pour effet de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire en estimant que la locataire avait, déjà, bénéficié de deux ans de délais de paiement et que le retard dans le paiement des loyers n'est pas justifié, faisant observer que la locataire se garde de communiquer ses comptes et d'indiquer quelles aides de l'Etat elle a pu percevoir. Elle fait valoir que la locataire a une activité saisonnière et que l'arriéré de paiement de loyers a principalement été constitué hors période de restrictions liées à la crise sanitaire. Elle exclut que les travaux qu'elle a fait réaliser à la demande de la locataire, et qui incombaient à celle-ci en vertu du bail, puissent justifier le retard de paiement des loyers.
Sur ce,
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :
'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'
Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti.
Pour autant, au regard de la crise sanitaire qui a pu impacter l'activité de la société Endeavour par une baisse de fréquentation même si son activité saisonnière l'a conduite à ouvrir majoritairement son établissement en dehors des périodes de confinement, et compte tenu de ses efforts pour régler l'arriéré de loyer, le 17 mars 2022, il y a lieu de la considérer comme débitrice de bonne foi et lui accorder, rétroactivement, un délai de deux mois pour s'acquitter de sa dette, suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Le moyen tenant à l'existence d'autres griefs invoqués par la commune de [Localité 2], sans rapport avec les causes du commandement, est inopérant dès lors que la cour n'est saisie que d'une demande de constatation de la résiliation du bail de plein droit.
La dette ayant été réglée dans le délai au cours duquel ont été suspendus les effets de la clause résolutoire, il sera constaté, en conséquence, que la clause résolutoire n'a pas joué.
Sur la demande d'expertise
La société Endeavour prétend que les travaux exécutés par la bailleresse a empêché toute exploitation de son activité pendant un mois. Elle en déduit que la bailleresse a manqué à son obligation essentielle de délivrance et sollicite une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en vue de faire évaluer le préjudice financier qu'elle prétend avoir subi de ce fait en rappelant que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause de souffrance, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués. Elle ajoute qu'il est vain pour la bailleresse d'invoquer le moyen tenant à ce que les travaux incombaient au preneur dès lors qu'elle les a fait réaliser.
La commune de [Localité 2] s'oppose à la demande d'expertise. Elle fait valoir que les travaux de la terrasse, réalisés à la demande du preneur, auraient dû être supportés par lui et, de plus, qu'il aurait pu reprendre son activité avant le 2 juillet 2020 en faisant, d'ailleurs, observer que la facture des travaux est datée du 21 juin 2020. Elle conteste la valeur probante des pièces produites par la partie adverse pour établir la réalité de l'impossibilité d'exploiter les lieux à cause des travaux. En outre, elle soutient qu'il ne peut lui être demandé aucune indemnité au regard de la clause de souffrance insérée au bail dans la mesure où elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance, de sorte que la société Endeavour ne peut être fondée à lui réclamer l'indemnisation d'un prétendu préjudice lié à la privation de la jouissance partielle des lieux durant tout au plus une vingtaine de jours. Elle estime que la demande d'expertise judiciaire n'est sollicitée que dans un but dilatoire.
Sur ce,
Le bail comporte une clause de souffrance aux termes de laquelle le preneur supportera la gêne résultant éventuellement pour lui de l'exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévations et travaux quelconques, même de simple de réparation, que le bailleur estimera nécessaires, utiles ou simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours de bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ou interruption de paiement de loyer, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si cette durée excédait quarante jours, à la condition que les travaux soient exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure.
S'il est exact qu'une telle clause ne peut conduire à priver purement et simplement le preneur de la jouissance du bien loué sans indemnisation, encore faut-il, pour que celui-ci établisse son droit à réparation, qu'il soit démontré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.
Dans le cas présent, les éléments produits au débats, en particulier la facture des travaux du 21 juin 2020 et les échanges entre les parties, font apparaître que les travaux litigieux n'ont concerné que la terrasse. Pour établir qu'ils auraient empêché l'exploitation du restaurant, la société Endeavour produit une attestation de son expert-comptable indiquant qu'elle n'a eu aucune chiffre d'affaires au mois de juin 2020 et deux attestations, celle de l'épouse du gérant et celle d'un salarié, les deux déclarant que le restaurant n'a pu rouvrir avant le 2 juillet. Ces éléments sont insuffisants pour établir que la société Endeavour a été empêchée d'exploiter même en partie son activité avant le 2 juillet 2020 du fait des travaux de réfection de la terrasse.
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la demande d'expertise sollicitée par la société Endeavour pour évaluer la perte d'exploitation durant la période comprise entre le 2 juin et le 2 juillet 2020 qu'elle aurait pu subir du fait des travaux exécutés par la bailleresse au motif qu'elle n'établissait pas, avec l'évidence requise en référé, que durant cette période, la commune de [Localité 2] aurait manqué à son obligation de délivrance tempérée par la clause de souffrance stipulée au bail.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise.
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d'appel seront supportés par la société Endeavour.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle rejette la demande d'expertise ;
Statuant à nouveau des autres chefs,
Accorde rétroactivement à la société Endeavour un délai de paiement à compter du 28 janvier 2022 pour s'acquitter des causes du commandement avant le18 mars 2022 ;
Suspend la réalisation et les effets de la clause résolutoire durant ce délai.
Constate, du fait du règlement de la dette dans ledit délai, que la clause résolutoire est réputée n'avoir eu aucun effet.
Rejette, en conséquence, la demande de constatation de la résiliation du bail et la demande d'expulsion de la société Endeavour ;
Condamne la société Endeavour aux dépens d'appel.
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. TAILLEBOIS C. CORBEL