COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
MCC
Code nac : 30Z
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 SEPTEMBRE 2014
R.G. N° 13/01335
AFFAIRE :
EURL ODS AUTOMOBILES venant aux droits de la société RUBEN
C/
SNC [Localité 2] III Venant aux droits de la SCI [Localité 2] AUBAQUIER
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 08/09327
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne Laure DUMEAU,
Me Franck LAFON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
EURL ODS AUTOMOBILES venant aux droits de la société RUBEN
N° SIRET : 442 812 848
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Ayant pour avocat postulant Me Anne Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 40576
Ayant pour avocat plaidant Me Hélène HELWASER de l'Association HELWASER & HELWASER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0225
APPELANTE
SNC [Localité 2] III venant aux droits de la SCI [Localité 2] AUBAQUIER
N° SIRET : 488 704 461
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20130123
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-Laurence SAINTURAT de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0102
INTIMEE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Dominique ROSENTHAL, Président,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,
Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Statuant sur l'appel interjeté par la société Ods Automobiles contre un jugement rendu le 5 février 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre, en ces termes :
- dit irrecevable comme prescrite la demande de la société Ods Automobiles en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction
- dit que la société Ods Automobiles devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu'elle occupe [Adresse 1] (92) dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et passé le délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard
- dit que faute par la société Ods Automobiles de quitter les lieux dans le délai et celui-ci passé, la Snc [Localité 2] III pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est
- condamne la société Ods Automobiles à payer à la Snc [Localité 2] III une indemnité d'occupation annuelle de 66.850 euros HT à compter du 15 juin 2006 et jusqu'à libération des lieux
- dit que les sommes dues au titre de cette indemnité produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour celles échues à la date de celle-ci
- dit que les intérêts échus pour une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil
- déboute la Snc [Localité 2] III de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation
- condamne la société Ods Automobiles à payer à la Snc [Localité 2] III la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonne l'exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions
- condamne la société Ods Automobiles aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 1994, la Sci [Localité 2] Aubaquier aux droits de laquelle vient la Snc [Localité 2] III depuis le 31 mars 2006, a donné à bail commercial à la société Ruben, aux droits de laquelle vient à compter du 8 juillet 2002 la société Ods Automobiles, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] (92) pour une durée de 9 années, ayant commencé à courir le 1er avril 1994 pour se terminer le 31 mars 2003, à usage de distribution, huiles, station service dépannage, vente, réparation, location de véhicules automobiles ainsi que toutes activités économiques relatives à ces commerces, de réparation, services automobiles, exploitation de garage de stations- service, de station et de mise au point ou de réglage spécialisé de dépannage-remorquage, de vente de véhicules ou pièces détachées neuf ou d'occasion, commerce, moyennant un loyer annuel de 360.000 francs, soit 54.881,64 euros.
Le loyer est stipulé révisable tous les trois ans.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2002, la Sci [Localité 2] Aubaquier a notifié congé avec offre de renouvellement du bail selon un loyer de 183.000 euros par an à effet du 30 juin 2003, toutes clauses et conditions du bail expiré restant inchangées et le preneur, tout en déclarant accepter le principe du renouvellement, a contesté le montant du loyer proposé.
Par jugement en date du 24 novembre 2004 du juge des loyers commerciaux, le loyer provisionnel a été fixé à 63.138,12 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2003 et Mme [R] désignée en qualité d'expert en vue de déterminer la valeur locative des lieux, laquelle a été remplacée par M. [K] par ordonnance en date du 24 février 2005 rendue par le juge chargé du contrôle des expertises.
Par acte du 15 juin 2006, la Snc [Localité 2] III, en sa qualité de nouveau propriétaire des lieux, a notifié à la société Ods Automobiles son droit d'option en refusant le renouvellement du bail avec offre d'une indemnité d'éviction en application des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce.
Le juge des référés, à la demande du bailleur, a ordonné par décision du 28 juillet 2006, une expertise en vue de fixer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation, confiée à M. [Y], lequel a déposé son rapport daté du 7 décembre 2007.
Par acte du 28 juillet 2008, le bailleur a fait assigner le preneur en paiement de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2003 et ce dernier a fait assigner le bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction, par acte du 29 juillet 2008.
Les procédures ont été jointes.
Vu les dernières écritures en date du 23 mai 2014 de la société Ods Automobiles, appelante;
Vu les dernières écritures en date du 7 mai 2014 de la Snc [Localité 2] III, intimée;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 mai 2014 ;
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions déposées par les parties qui développent leurs prétentions et leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la nullité du droit d'option prévu à l'article L.145-57 du code de commerce exercé le 15 juin 2006 par la Snc [Localité 2] III invoquée par la société Ods Automobiles pour cause de prescription
Considérant que la société Ods Automobiles fait valoir que la rétractation du congé avec offre de renouvellement notifiée le 15 juin 2006 n'est pas intervenue dans le délai de prescription biennale de l'article L.145-60 du code de commerce, que le bailleur ne peut se prévaloir des actes interruptifs de prescription réalisés par la Sci [Localité 2] Aubaquier, que l'exception de nullité est perpétuelle et peut être opposée en défense à une action du bailleur, que la clause de subrogation n'a pas pour effet de substituer le subrogé, simple ayant cause à titre particulier, au subrogeant dans le cadre d'une procédure en cours, que la Snc [Localité 2] III est restée tiers à la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2003 opposant la Sci [Localité 2] Aubaquier au preneur, que le droit d'option du bailleur ne pouvait s'exercer que jusqu'au 1er juillet 2005 en application de l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Considérant que le la Snc [Localité 2] III réplique que la demande est irrecevable s'agissant d'une demande nouvelle par application de l'article 564 du code de procédure civile, qu'elle se heurte à la prescription biennale édictée à l'article L.145-60 du code de commerce qui expirait le 15 juin 2008, qu'elle est en toute hypothèse mal-fondée, en l'état de la clause de subrogation conventionnelle insérée à l'acte de vente du 31 mars 2006, qu'elle n'avait pas à intervenir volontairement à l'instance en cours ;
Considérant que la demande de la société appelante sera déclarée recevable dès lors que la fin de non-recevoir tirée de la prescription peut être soulevée en tout état de cause ;
Mais considérant que la Snc [Localité 2] III objecte à juste titre que la prescription biennale qui a commencé à courir le 30 juin 2003, date d'effet du congé, a été interrompue par l'assignation délivrée le 27 août 2003 devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2003 et ce, jusqu'à la fin de l'instance, soit jusqu'à l'ordonnance de dessaisissement rendue par le juge des loyers commerciaux qui en a constaté l'extinction, rendue le 6 octobre 2009 du fait de l'exercice du droit d'option par le nouveau bailleur, ou à tout le moins jusqu'à l'ordonnance du juge du contrôle des expertises en date du 24 janvier 2007 ayant dessaisi l'expert du fait que la mesure d'instruction n'avait plus d'objet, que la prescription n'était donc nullement acquise le 1er juillet 2005 et pas davantage le 15 juin 2006 ;
Que la société appelante sera déboutée de sa demande en nullité du droit d'option exercé le 15 juin 2006 par la SNC [Localité 2] III pour cause de prescription ;
- Sur la prescription de la demande d'indemnité d'éviction de la société Ods Automobiles
Considérant que l'appelante soutient que le dernier acte interruptif de prescription est l'ordonnance du 22 septembre 2006 du juge chargé du contrôle des expertises, que le bailleur a reconnu le droit à indemnité d'éviction du preneur aux termes d'une assignation en référé en date du 30 juin 2006 et rappelé l'offre d'indemnité d'éviction dans son assignation en date du 28 juillet 2008 sur le fondement de l'article L.145-28 du code de commerce, que le délai de prescription a été suspendu jusqu'au 7 décembre 2007, date du dépôt du rapport de l'expert, M. [Y] conformément à l'article 2239 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription civile, que la prescription a été interrompue par la demande de relevé de caducité, puis par l'ordonnance de relevé de caducité de la désignation de l'expert rendue le 22 septembre 2006 par le juge chargé du contrôle des expertises, que l'action pouvait être exercée jusqu'au 22 septembre 2008, que la loi nouvelle s'applique au cas présent, le rapport d'expertise de M. [Y] n'ayant été déposée que le 7 décembre 2007 (date à laquelle la prescription n'était pas acquise), que le délai de prescription a été interrompu par l'assignation du bailleur du 28 juillet 2008, que les opérations d'expertise du fait de l'application de la loi nouvelle du 17 juin 2008 ont suspendu le délai de prescription jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, que cette loi s'applique, s'agissant d'une action non prescrite et introduite après son entrée en vigueur, que toute cause de suspension allonge nécessairement le délai de prescription, que l'article 2239 du code civil a un caractère interprétatif, si bien que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction formulée le 29 juillet 2008 n'est nullement prescrite ;
Que la Snc [Localité 2] III qui invoque l'irrecevabilité de la demande pour prescription, objecte que le relevé de caducité n'a pas pour effet de faire revivre une instance en désignation d'expert, éteinte par le prononcé de l'ordonnance ayant désigné ce dernier et que l'ordonnance du 22 septembre 2006 n'a pas interrompu la prescription, souligne que l'instance introduite par l'assignation en référé, a pris fin avec l'ordonnance du 28 juillet 2006 ;
Mais considérant que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges, ont déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société Ods Automobiles en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction et ordonné son expulsion sous astreinte ;
Qu'en effet, la loi du 17 juin 2008 n'a ni augmenté ni réduit le délai de prescription de l'article L.145-60 du code de commerce et ne prévoit aucune disposition transitoire pour les causes d'interruption ou de suspension ;
Que le délai de prescription biennale ayant commencé à courir avec l'ordonnance de référé/expertise du 28 juillet 2006, a pris fin le lundi 28 juillet 2008 à minuit, soit antérieurement à l'assignation en paiement de l'indemnité d'éviction introduite par assignation du 29 juillet 2008, étant ajouté que le dies a quo, s'agissant d'un délai calculé en années, constitue le premier jour du délai ;
Que la loi du 17 juin 2008, qui n'est pas rétroactive, ne saurait s'appliquer à une instance éteinte au jour de son entrée en vigueur ;
Que le dire adressé à l'expert le 8 octobre 2007 ne vaut pas reconnaissance non équivoque du droit à indemnité du preneur de même que l'assignation du 28 juillet 2008 en paiement de l'indemnité d'occupation faisant référence à l'article L.145-28 du code de commerce;
- Sur le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur
Considérant que l'appelante demande d'entériner le rapport d'expertise et de confirmer le jugement, de fixer l'indemnité d'occupation d'un montant de 66.850 euros par an en principal à compter du 15 juin 2006, date de notification du droit d'option, jusqu'à la libération effective des lieux loués par application de l'article L.145-28 du code de commerce ;
Que la société intimée forme appel incident de ce chef ;
Qu'elle demande paiement de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er juillet 2003 (date d'effet du congé avec offre de renouvellement au 17 décembre 2002) et le 28 juillet 2008 (date d'expiration du délai de prescription), critique la pondération opérée par l'expert, la valeur locative fixée, l'abattement pour précarité appliqué et demande de fixer l'indemnité due à la somme annuelle de 108.528 euros , de fixer une indemnité d'occupation de droit commun à compter du 29 juillet 2008 au double de la valeur locative énoncée, soit une somme annuelle de 220.000 euros par an, par suite de l'expiration du délai de prescription ;
Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu l'estimation proposée par l'expert judiciaire, condamné en conséquence, la société Ods Automobiles à payer à la Snc [Localité 2] III une indemnité d'occupation annuelle de 66.850 euros HT à compter du 15 juin 2006 et jusqu'à libération des lieux, dit que les sommes dues au titre de cette indemnité produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour celles échues à la date de celle-ci, dit que les intérêts échus pour une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et débouté la Snc [Localité 2] III de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant qu'il sera alloué une indemnité de procédure à la société Snc [Localité 2] III en complément de celle allouée par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par arrêt contradictoire,
CONFIRME le jugement déféré
Y ajoutant,
DECLARE recevable le moyen de nullité du droit d'option prévu à l'article L.145-57 du code de commerce exercé le 15 juin 2006 par la Snc [Localité 2] III invoquée par la société Ods Automobiles pour cause de prescription
DEBOUTE la société Ods Automobiles de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du droit d'option prévu à l'article L.145-57 du code de commerce exercé le 15 juin 2006 par la Snc [Localité 2] III pour cause de prescription
CONDAMNE la société Ods Automobiles à payer à la Snc [Localité 2] III la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
REJETTE toute autre demande
CONDAMNE la société Ods Automobiles aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés par les avocats de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,