Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 JUILLET 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/20925
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 11/03845
APPELANTS
Monsieur [Y] [K]
Intimé dans le n° RG 11/21246
[Adresse 2]
Hall n°2
[Localité 1]
Madame [I] [L] épouse [K]
Intimée dans le n° RG 11/21246
[Adresse 2]
Hall n°2
[Localité 1]
représentés par Me Anne-Laure GERIGNY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant
ayant pour avocat plaidant Me Philippe SIMONET de la SELARL CABINET PHILIPPE SIMONET CPS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0293,
INTIMÉES
La SARL TAI BAI JU, prise en la personne de ses représentants légaux,
Appelante dans le n° RG 11/21246
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant
assistée de Me Laurent GRYNER de la SELARL GRYNER-LEVY Associés substitué par Me Marine DEPOIX, avocats au barreau de PARIS, toque : A0346, avocat plaidant
La SARL LE BELVEDERE, prise en la personne de ses représentants légaux,
Intimée dans le n° RG 11/21246
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant
assistée de Me Fabien PEYREMORTE de la SELARL FPA, avocat au barreau de PARIS, toque : B34, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 19 octobre 2006, la société Le Belvédère avait donné à bail commercial aux époux [K] venant aux droits de la société Arpège par suite de l'autorisation de la cession à leur profit des actifs de ladite société les locaux situés [Adresse 1] à compter du 19 octobre 2006 ; au terme d'un avenant du même jour, la bailleresse a consenti aux preneurs une remise de loyer, les preneurs informés des procédure judiciaires engagées à l'encontre des entreprises ayant procédé à l'agencement des locaux s'engageant à ne pas requérir du fait des travaux de remise en état qui pourront été ordonnés de diminution de loyers ou d'indemnité quelles qu'en soient l'importance et la durée ;
Par acte du 23 novembre 2006, la société Arpège assistée de Me [D] ès qualités d'administrateur judiciaire de la société a cédé aux époux [K] le fonds de commerce exploité [Adresse 1] avec entrée en jouissance à la date du 18 novembre 2006.
Par acte du 6 septembre 2010, les époux [K] ont cédé à la société Tai Bai Ju le fonds de commerce exploité dans les locaux ;
La société Tai Ba Ju ayant appris postérieurement à l'acte de cession que le permis de construire afférent aux locaux alors sollicité par la société Bouygues immobilier et qui avait été contesté par un copropriétaire était annulé à la suite de la décision du conseil d'Etat rejetant le recours formé à l'encontre de la décision de la cour administrative confirmant le jugement du tribunal administratif ayant annulé le permis de construire ont agi en nullité de la cession du fonds.
Par jugement du 24 octobre 2011, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- prononcé la nullité de la cession de fonds de commerce signée le 6 septembre 2010 entre les époux [K] et la société Tai Bai Ju,
- condamné les époux [K] à restituer à la société Tai Bai Ju le prix de vente soit la somme de 220 000 €,
- donné acte aux époux [K] de ce qu'ils s'engagent à remettre la somme de 220 000 € à la société Tai Bai Ju, sous déduction de la somme séquestrée entre les mains de Me [F] qui devra être restituée à la société Tai Bai Ju,
- condamné les époux [K] à payer à la société Tai Bai Ju la somme de 96 055,21 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné les époux [K] à verser à la société Tai Bai Ju la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté [Z] [W] de ses autres demandes,
- rejeté les demandes des époux [K] à l'encontre de la société Tai Bai Ju et de la société Le Belvédère,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toutes autres demandes,
- condamné les époux [K] aux dépens.
Les époux [K] ont relevé appel de ce jugement en ses dispositions relatives au rejet de leurs demandes contre la société Le Belvédère et par leurs dernières conclusions en date du 22 octobre 2012, demandent à la Cour de :
A titre principal
Infirmer le jugement déféré annulant la vente et condamnant les époux [K] à rembourser le prix de vente et à verser à la société Tai Bai Ju des dommages et intérêts,
Rejeter les moyens développés par la société Le Belvédère dans ses conclusions en défense,
Dire que seule la société Le Belvédère doit être tenue pour responsable comme auteur d'un dol envers la société Tai Bai Ju et envers les époux [K] lors de la cession de fonds de commerce, du fait d'omissions concernant les procédures administratives en cours,
Condamner la société Le Belvédère à rembourser le prix de vente à la société Tai Bai Ju et à lui verser des dommages et intérêts,
Condamner la société Le Belvédère à leur verser la somme de 55 000 € au titre de dommages et intérêts
Rejeter la demande de dommages et intérêts de la société Tai Bai Ju à l'encontre des époux [K] pour défaut de fondement, absence de justification du quantum et fautes commises par Tai Bai Ju,
Ordonner la remise en état des locaux commerciaux par Tai Bai Ju,
A titre subsidiaire
Condamner la société Le Belvédère à garantir les époux [K] de toutes sommes auxquelles ils pourraient être condamnés envers la société Tai Bai Ju,
Ordonner la levée du séquestre de la somme de 103 894 € dans les mains de maître Renard,
Dire que les époux [K] reprendront le fonds de commerce cédé et verseront la somme de 220 000 € après déduction de la somme de 103 894 € séquestrée entre les mains de maître [F],
A toutes fins,
Condamner la société Le Belvédère à leur verser la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la société Tai Bai Ju à leur verser la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la société Le Belvédère et la société Tai Bai Ju aux dépens ;
La société Tai Bai Ju par conclusions signifiées le 16 avril 2012 demande à la cour de débouter les consorts [K] de leurs demandes, de confirmer purement et simplement le jugement en ce qu'il a :
- prononcé la nullité de la cession de fonds de commerce signée le 6 septembre 2010 entre les époux [K] et la société Tai Bai Ju,
- condamné les époux [K] à restituer à la société Tai Bai Ju le prix de vente soit la somme de 220 000 €,
- donné acte aux époux [K] de ce qu'ils s'engagent à remettre la somme de 220 000 € à la société Tai Bai Ju, sous déduction de la somme séquestrée entre les mains de Me [F] qui devra être restituée à la société Tai Bai Ju,
Infirmer partiellement le jugement et condamner solidairement M et Mme [K] à lui payer la somme de 646 958,31 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la société Tai Bai Ju et au remboursement de l'intégralité des loyers perçus depuis le 6 septembre 2010 soit la somme de 28 704 € arrêtée au mois de février 2011,
Débouter M et Mme [K] de leurs demandes de remise en état des lieux, seuls M et Mme [K] et la société Le Belvédère devant assumer le coût de la remise en état, conséquence de la nullité de l'acte de cession,
Condamner solidairement M. [K], Mme [L] et la société Le Belvédère à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,
La société Le Belvédère, par ses dernières conclusions en date du 6 mars 2013, demande à la Cour de :
Débouter les Epoux [K] et la société Tai Bai Ju de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,
Constater l'existence de loyers impayés par les époux [K] le 6 septembre 2010, date de la cession de leur fonds de commerce comprenant cession du droit au bail conclu le 19 octobre 2006 avec la société le Belvédère,
Constater que 1'acte de cession de fonds de commerce du 6 septembre 2010 comprenant cession du droit au bail conclu le 19 octobre 2006 avec la société le Belvédère n'a pas été signifié à cette dernière par acte extra-judiciaire et n'a pas fait l'objet d'une acception par ses soins par acte authentique,
En conséquence dire et juger irrégulière et par suite inopposable à la société sarl Le Belvédère, bailleur, la cession du droit au bail intervenue le 6 septembre 2010 dans le cadre de la cession du fonds de commerce des époux [K] à la société Tai Bai Ju,
Donner acte à la société le Belvédère qu'elle s'en rapporte à justice sur le mérite de la demande d'annulation de l'acte de cession de fonds de commerce intervenu le 6 septembre 2010 entre les époux [K] et la société Tai Bai Ju, acte auquel elle n'est pas partie,
Constater que lors de la cession du fonds de commerce des époux [K] à la société Tai Bai Ju, les époux [K] étaient parfaitement informés par 1'assignation qui leur a été signifiée le 22 juillet 2008 de 1'existence de la procédure administrative contentieuse engagée contre le permis de construire modificatif,
Constater que la société Le Belvédère a informé la société Tai Bai Ju et Me Isabelle Renard, avocat rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce, notamment par courrier du 3 septembre 2010 intégré audit acte de cession, de l'existence des procédures engagées par la Copropriété de l'immeuble attenant au local commercial de la société sarl le Belvédére pris à bail par les époux [K],
Dire et juger que la société Le Belvédère n'a commis aucune faute au préjudice des époux [K],
Dire et juger que la société Le Belvédère n'a commis aucune faute à titre de réticence dolosive ou autre envers la société Tai Bai Ju,
En conséquence, confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 24 octobre 2011 en ce qu'il a débouté les époux [K] et la société Tai Bai Ju de l'ensemble de leurs demandes contre la société sarl Le Belvédère,
Condamner les époux [K] et la société Tai Bai Ju à payer chacun la somme de 8 000 € à la société le Belvédère au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner tout succombant aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
Les époux [K] ne remettent pas en cause la nullité de la cession du fonds de commerce consentie à la société Tai Bai Ju mais font valoir que seule la société Le Belvédère est à l'origine de la réticence dolosive tenant au défaut d'information donnée à l'acquéreur sur la procédure administrative alors en cours contre la société Bouygues immobilier concernant le permis de construire l'ayant autorisée à transformer partie d'un local d'habitation en local commercial servant de cuisine au fonds de commerce contigu, qu'eux mêmes n'ont été informés de cette procédure ni dans le bail qui leur a été consenti par la société Le Belvédère en 2006 ni dans l'avenant au bail, alors que la société Le Belvédère avait été informée du caractère non définitif du permis de construire dès l'acte de vente passé avec la société Bouygues immobilier en 2004, qu'elle doit étre considérée comme seule responsable vis à vis des preneurs s'agissant de la modification de la désignation des locaux, que bien que plusieurs échanges de courriers ont eu lieu entre la société Le Belvédère et le rédacteur de l'acte de cession, la société Le Belvédère n'a fourni aucun renseignement concernant la procédure administrative alors en cours, qu'à aucun moment alors que des travaux portant sur l'extracteur de fumées étaient envisagés, elle n'a fait état de cette procédure bien que la cour administrative d'appel venait de rendre le 1er octobre 2009 un arrêt confirmant le jugement du tribunal administratif annulant le permis de construire, que c'est en vain que la société Le Belvédère soutient que la cession lui est inopposable alors qu'elle lui a été notifiée, qu'elle a participé activement à toutes les étapes précédant la cession, qu'elle a reconduit le bail et perçu les loyers ;
La société Tai Bai Ju soutient de son coté que les époux [K] ont délibérément trompé la société en ne lui fournissant pas d' information sur la procédure pendante devant la justice administrative dont ils étaient eux mêmes parfaitement informés, que la société Le Belvédère bien qu'elle ait eu plusieurs contacts avec le rédacteur de l'acte de cession ne lui a fourni aucune information sur la procédure en cours ; ils forment appel incident sur le montant de leur préjudice tel qu'évalué par le tribunal.
L'appel des époux [K] ne s'analyse pas en une demande en garantie de la bailleresse à leur égard ; ils sollicitent de la cour qu'elle dise que seule la société Le Belvédère a commis une réticence dolosive consistant en un défaut d'information quant à la procédure administrative portant sur la validité du permis de construire délivrée à la société Bouygues immobilier, alors qu'elle devait délivrer cette information à l'acquéreur au cours des entretiens qu'elle a eus avec l'avocat, rédacteur de l'acte de cession et qu'elle doit être tenue pour seule responsable des conséquences de l'annulation de la cession ;
La société Le Belvédère réplique que la cession lui est inopposable dans la mesure ou, au terme du bail, aucune cession ne pouvait avoir lieu tant que des loyers restaient dus, que les époux [K] n'étaient pas à jour de leurs loyers, qu'au surplus, cette cession devait lui être signifiée par acte d'huissier conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil , ce qui n'a pas été le cas ;
Or le bail dispose en son article 19 qu'il est fait interdiction au preneur de céder son droit au bail si ce n'est au successeur dans son fonds de commerce et à la condition d'appeler le bailleur à ladite cession, de lui remettre une expédition ou un exemplaire de l'acte de cession pour lui servir de titre à l'égard du cessionnaire, aucun apport ou cession ne pouvant être fait s'il est dû des loyers par les preneurs.
Informés de la promesse de cession par l'avocat rédacteur de l'acte de cession à venir puis appelés à intervenir à l'acte de cession, la société Le Belvédère lui a fait savoir successivement les 14 mai 2010 et 3 septembre 2010 que les époux [K] lui restaient redevables de la somme de 37 282 € réduite à 35 580,59 €, demandant de bien vouloir procéder au séquestre de cette somme sur le prix de vente du fonds et l'informant dans le dernier courrier de ce qu'elle ne pourrait être présente le jour de la signature, précisant qu'elle était d'accord pour la signature d'un avenant au bail aux termes duquel elle s'engageait à ne pas procéder à la réévaluation triennale (du loyer) qui aurait dû avoir lieu en novembre 2006 et demandant à l'avocat de bien vouloir lui adresser une proposition de rédaction ;
Le 13 septembre 2010, Me Renard avocat rédacteur de l'acte de cession adressait à la société Le Belvédère un exemplaire original enregistré de l'acte de cession intervenu le 6 septembre précédent entre les époux [K] et la société Tai Bai Ju ;
Il résulte des termes mêmes du courrier adressé par la bailleresse le 3 septembre 2010 que celle-ci, en agréant le cessionnaire comme nouveau locataire, tout en demandant de préserver ses droits par l'organisation du séquestre de la somme que les époux [K] restaient lui devoir au titre des loyers, a implicitement mais nécessairement entendu renoncer à contester la cession pour le motif tiré de l'interdiction de toute cession au cas où il resterait dû des loyers ; elle a été en outre et conformément aux dispositions du bail invitée à participer à l'acte et un exemplaire original et enregistré de celle-ci lui a été adressée de sorte que la cession lui est bien opposable.
Elle fait cependant justement observer qu'elle est tiers par rapport à cette cession, comme l'a justement retenu le tribunal ; elle n'était donc elle-même débitrice à l'égard de l'acquéreur du fonds d'aucune obligation d'information, le droit au bail dont étaient titulaires les époux [K] étant transféré au nouvel acquéreur en même temps que le fonds sans qu'il y ait eu la signature d'un nouveau bail et le fait pour la bailleresse d'avoir accepté le cessionnaire comme nouveau locataire n'emportant aucune obligation nouvelle pour le temps restant à courir du bail ;
Les époux [K] en revanche, s'ils n'étaient pas parties à la procédure administrative comme ils le font observer, en avaient été informés par l'assignation qui leur avait été délivrée le 22 juillet 2008 par le syndicat des copropriétaires qui rappelait expressément les motifs essentiels du jugement du tribunal administratif de Melun annulant à la demande d'un des copropriétaires le permis de construire modificatif demandé par la société Bouygues immobilier concernant le volume 2 intégré à la partie commerciale comprise dans ce même volume. Ils devaient donc informer la société Tai Bai Ju de la contestation relative à l'emprise du droit au bail et en ne le faisant pas ont commis une réticence dolosive à l'égard de la cessionnaire justifiant l'annulation de la cession comme il a été exactement jugé.
Sur le préjudice :
Le tribunal a ordonné la restitution par les époux [K] du prix de vente du fonds de 220 000 € et condamné les époux [K] à lui payer des dommages intérêts correspondant, en outre des honoraires et frais d'acte évalués à 13 486 € et 1 193,60 €, au règlement du montant du dépôt de garantie de 12 000 €, de la prime d'assurance de 668,15 €, d'une facture d'achat de petit matériel pour 1 177,46 € (Bricorama et Leroy Merlin), d'une facture de travaux pour 35 880 € et d'une facture d'achat de matériaux (Batitek) pour 11 650 € qui sont liés à l'acquisition du fonds, écartant en revanche :
les demandes au titre du prêt ne constituant pas un préjudice direct, les frais bancaires n'étant pas justifiés,
les frais d'inscription à la confédération des professionnels indépendants et de formation de Mme [G] ne présentant pas de lien direct avec la nullité de la cession,
les frais d'acquisition des éléments de cuisine re- utilisable,
*la perte de salaires non justifiée et de chiffre d'affaires, le tribunal lui allouant une somme de 20 000 € au titre de la perte de chance d'exploiter le fonds, la provision pour fais d'avocat entrant dans l'appréciation de la somme allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Tai bai Ju reprend les demandes précédemment formées en première instance, dont elle a été déboutée, sollicitant que soient retenus au titre de son préjudice indemnisable les frais de dossier de prêt et les pénalités de retard sans qu'elle en justifie autrement que par une liste de frais établie par ses soins de sorte que la décision du tribunal sera confirmée sur ce point ; s'agissant des frais d'achat du matériel de cuisine pour un montant de 33 547,80 €, il s'agit de matériel non spécialement conçu pour les locaux mais acquis pour servir à l'exploitation du fonds de sorte que la société Tai Bai Ju est fondée à en obtenir le remboursement ; la perte de salaires alléguée au motif que les associés de la société ont du cesser leur précédent emploi pour se consacrer à l'exploitation du fonds n'est justifiée par aucun élément concernant la situation antérieure des associés produit aux débats ; le tribunal a fait une juste appréciation des éléments de la cause en décidant que la société Tai Bai Ju qui ne produit aucun document comptable a simplement perdu une chance de pouvoir exploiter le fonds, cette perte de chance devant être indemnisée par l'allocation d'une somme de 40 000 € ; le tribunal a enfin justement écarté les frais d'inscription à la confédération des professionnels et de formation de Mme [G] qui ne sont pas directement la conséquence de la cession du fonds ;
S'agissant de l'achat des matériaux et de matériel divers et du coût des travaux entrepris dans les locaux, les époux [K] font justement observer qu'ils ont été réalisés sans autorisation de la bailleresse qui le confirme dans ses écritures et sans demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 3] laquelle a ordonné que ces travaux cessent et que la situation soit régularisée par le dépôt d'un permis de construire qui n'a pu l'être en raison de l'annulation du permis de construire principal ; la société Tai Bai Ju ne peut en conséquence obtenir le remboursement de travaux pour lesquels elle n'avait sollicité aucune autorisation.
Les époux [K] ne peuvent cependant prétendre eux mêmes à la remise des lieux en leur état initial alors qu'ils ne justifient d'aucune demande en ce sens de la bailleresse et que c'est précisément en raison de leur réticence dolosive que la cession a été annulée de sorte qu'aucune régularisation des travaux accomplis dans les lieux n'a été possible a posteriori ; les époux [K] seront donc déboutés de leur demande de remise en état des lieux.
La société Tai bai Ju est fondée en revanche à solliciter en raison de l'annulation de la cession le remboursement par les époux [K] des loyers dont elle s'est acquittée auprès de la société le Belvédère pour un montant de 28 704 €.
Sur les autres demandes :
Les époux [K] qui succombent supporteront les entiers dépens et paieront à la société Tai Bai Ju une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en outre de la somme précédemment allouée sur ce fondement par le tribunal ;
Ils paieront à la société Le Belvédère une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré uniquement en ses dispositions relatives au montant des dommages intérêts alloués à la société Tai Bai Ju,
Statuant à nouveau, ajoutant,
Condamne M et Mme [K] à payer à la société Tai Bai Ju la somme de 100 895,55 € à titre de dommages intérêts,
Condamne en outre M et Mme [K] à rembourser à la société Tai Bai Ju les loyers payés depuis le 6 septembre 2010 et arrêtés au mois de février 2011 à la somme de 28 704 € ;
Déboute M et Mme [K] de leur demande de remise en état des lieux et de leurs autres demandes,
Condamne M et Mme [K] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Les condamne à payer à la société Tai Bai Ju une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et une somme de 3 000 € sur ce même fondement à la société Le Belvédère.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE