République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 10/07/2014
N° de MINUTE : 14/
N° RG : 13/02779
Jugement (N° 13/00579)
rendu le 30 Avril 2013
par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER
REF : PB/KH
APPELANTE
SCI DE L'ETOILE CESAR
agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Jacques WALLON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par Me Sophie GRAUX, collaboratrice
INTIMÉE
SARL FTA
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me François DEROUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
DÉBATS à l'audience publique du 20 Mai 2014 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Patrick BIROLLEAU, Président de chambre
Stéphanie BARBOT, Conseiller
Sandrine DELATTRE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 mars 2014
Par jugement rendu le 30 avril 2013, le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a constaté la nullité du congé délivré par acte extra-judiciaire du 26 octobre 2010 par la SCI de L'ETOILE CÉSAR, bailleresse, à la SARL FTA, preneur, débouté la SCI de L'ETOILE CÉSAR de l'ensemble de ses demandes, débouté la société FTA de sa demande de dommages et intérêts et condamné la SCI de L'ETOILE CÉSAR au paiement de la somme de 1.800,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI de L'ETOILE CÉSAR a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions remises au greffe de la cour le 6 janvier 2014, elle demande d'infirmer la décision déférée, de dire la société FTA déchue de son droit au renouvellement du bail, de valider le congé à effet du 1er juin 2011, d'ordonner l'expulsion de la société FTA, de la condamner sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard et pour une durée de deux mois, de se réserver la liquidation de l'astreinte et de condamner FTA au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
- tant que le nouveau bail n'a pas été conclu, le bailleur peut revenir sur son acceptation de principe si le locataire n'entre pas dans le champ d'application du statut des baux commerciaux ;
- tel était le cas dès lors que l'immatriculation du preneur est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux et du renouvellement du bail, et qu'en l'espèce, cette condition n'était pas remplie à la date de la demande de renouvellement du bail puisque ce n'est que le 5 novembre 2010 que FTA, qui n'était jusqu'alors immatriculée que pour l'exploitation d'un fonds de commerce au Touquet - exploitation ayant cessé depuis 2004 - a procédé à son immatriculation pour le fonds de commerce de Stella Plage ;
- il ne saurait se déduire de la lettre adressée par l'ancien conseil de la SCI de L'ETOILE CÉSAR à FTA le 13 juin 2005 :
- ni que la bailleresse savait, lorsqu'elle a accepté le principe du renouvellement, que le preneur ne s'était pas mis en règle ;
- ni qu'elle a renoncé à se prévaloir de la condition d'immatriculation de FTA, une telle renonciation ne pouvant résulter que d'une manifestation de volonté dépourvue d'équivoque ;
- le consentement de la bailleresse au défaut d'immatriculation ne saurait résulter de ce qu'elle s'est abstenue de vérifier si le preneur avait régularisé la situation, cette abstention ne caractérisant pas la volonté de renoncer à la condition d'immatriculation.
La SARL FTA, par conclusions remises au greffe de la cour le 4 octobre 2013, conclut :
- à titre principal, à la confirmation de la décision déférée et à la condamnation de l'appelante au paiement des sommes de 20.000,00 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, à la désignation d'un expert aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et à l'attribution dès à présent à la locataire une provision de 350.000,00 euros ;
- très subsidiairement, à la désignation d'un expert afin d'apprécier le montant des différents préjudices subis par le preneur et à la condamnation de la locataire au paiement d'une provision de 350.000,00 euros ;
- à la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle indique que :
- dès lors que le bailleur avait donné son accord au renouvellement de bail, il ne pouvait plus revenir sur sa décision, de sorte que le congé avec refus de renouvellement signifié le 26 octobre 2010 est nul, et en tout cas prématuré, le bailleur ne pouvant, après renouvellement du bail, délivrer congé que six mois avant l'expiration du nouveau bail;
- le défaut d'inscription du preneur au registre du commerce et des sociétés, invoqué par le bailleur, ne pouvait relever que de la question du droit d'agir du locataire pour solliciter le renouvellement du bail et ne pouvait être sanctionné que par l'article 117 du code de procédure civile concernant la nullité des actes pour irrégularité de fond ;
- le bailleur ne saurait invoquer un défaut d'inscription du preneur au registre du commerce et des sociétés, dans la mesure où il ne s'agissait ici que d'un retard dans la publication du changement d'adresse du Touquet à Stella, le fonds de commerce restant dans le ressort du tribunal de commerce de Boulogne sur Mer ;
- le bailleur était dès 2005 pleinement informé de l'absence de transfert à Stella du siège social de FTA, de sorte que c'est en connaissance de cause qu'elle a accepté le renouvellement du bail ;
- si la cour estimait que le congé donné par la SCI n'est pas nul, il conviendrait de dire que le motif invoqué n'est pas pertinent, de constater le droit du locataire à une indemnité d'éviction et de désigner tel expert afin d'en évaluer le montant.
DISCUSSION
Attendu que la SCI de L'ETOILE CÉSAR, propriétaire d'un immeuble à usage commercial sis [Adresse 2], a loué cet immeuble à Monsieur [G] par acte du 27 novembre 1995, avec effet rétroactif au 1er janvier 1995, pour y exercer un commerce de café brasserie ; que, le 1er octobre 1997, Monsieur [G] a cédé son fonds de commerce à Monsieur [J] dont les héritiers ont, par acte du 22 février 2005, cédé le même fonds à la société FTA ; que, par acte du 4 juin 2010, la société FTA a fait signifier à la société de L'ETOILE CÉSAR une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2011 ; que, par acte du 19 août 2010, la bailleresse a déclaré accepter le renouvellement du bail aux clauses et conditions du précédent, sauf le loyer à fixer à 12.000,00 euros HT par an ; que, se prévalant de ce que la société FTA n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre du fonds de commerce exploité à [Localité 2], la bailleresse a fait signifier, le 26 octobre 2010, à FTA, un congé avec refus de renouvellement, avec rétractation de l'acceptation du renouvellement et sans indemnité d'éviction ; que, le 5 novembre 2010, FTA a régularisé, au greffe du tribunal de commerce de Boulogne sur Mer, son inscription pour le fonds de commerce exploité [Adresse 2] ; que, par acte du 26 janvier 2011, la SCI de L'ETOILE CÉSAR a assigné FTA le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer aux fins d'obtenir l'expulsion de la locataire ; que le tribunal a rendu le jugement entrepris ;
Attendu que la bailleresse a, par acte du 19 août 2010, expressément accepté le renouvellement du bail ; qu'elle ne pouvait revenir sur cet accord qu'en invoquant un motif grave et légitime antérieur à la demande de renouvellement dont elle ignorait l'existence ;
Attendu que le bénéfice du droit au renouvellement du bail est subordonné à ce que le preneur remplisse les conditions générales d'application du statut des baux commerciaux prévues par l'article L 145-1 du code de commerce, notamment être immatriculé, en tant que propriétaire du fonds, au registre du commerce et des sociétés; qu'il est constant que la condition relative à l'immatriculation du preneur pour le fonds de commerce de Stella Plage - qui ne saurait se confondre avec un simple changement d'adresse du fonds précédemment exploité par FTA au Touquet, dont l'activité avait cessé le 2 février 2004 - n'était remplie ni à la date de la demande de renouvellement du bail, ni à celle du congé donné par la bailleresse ;
Attendu que la procédure n'établit :
- ni la connaissance en 2010, par la bailleresse, de l'absence d'immatriculation du preneur, la seule lettre du 13 juin 2005 de l'ancien conseil de la SCI de L'ETOILE CÉSAR à FTA (pièce n° 11 communiquée par l'intimée), antérieure de cinq années à la demande de renouvellement du bail, étant insuffisante à caractériser une telle connaissance ;
- ni, en admettant que FTA ait été informée de l'absence d'immatriculation, une renonciation non équivoque de la bailleresse à se prévaloir de cet élément, la seule connaissance par le bailleur du défaut d'immatriculation de FTA en 2005 pour le fonds de commerce de Stella Plage ne suffisant pas à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le statut des baux commerciaux ; qu'à cet égard, le fait que la bailleresse se soit abstenue de vérifier si le preneur avait régularisé la situation - alors que c'est à la locataire qu'il appartenait de justifier de sa situation - est insuffisante à démontrer la volonté de la bailleresse de renoncer à invoquer la condition d'immatriculation ;
Que le défaut d'immatriculation de FTA à la date de la demande de renouvellement du bail et l'exercice, par cette dernière, d'une activité commerciale pendant plus de cinq années sans immatriculation constituent un motif grave et légitime justifiant le congé donné au preneur le 26 octobre 2010 ; qu'en conséquence, la cour infirmera le jugement entrepris, dira régulier le congé signifié par la SCI de L'ETOILE CÉSAR et ordonnera l'expulsion de la locataire ; que, la SCI ne faisant pas état d'une résistance abusive de la locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu au prononcer d'une astreinte ;
Attendu qu'en application de l'article L 145-17 I du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que, tel étant le cas en l'espèce, FTA sera déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction ;
Attendu que l'équité commande de condamner FTA à payer à la SCI de L'ETOILE CÉSAR la somme de 2.500,00 euros au titre des frais hors dépens ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit régulier le congé signifié par la SCI de L'ETOILE CÉSAR le 26 octobre 2010,
Ordonne l'expulsion de la SARL FTA du local à usage commercial sis [Adresse 2],
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la SARL FTA à payer à la SCI de L'ETOILE CÉSAR la somme de 2.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL FTA aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
M.M. HAINAUTP. BIROLLEAU