COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 10 MAI 2013
N° 2013/177
Rôle N° 12/06676
[N] [E]
[N] [L]
C/
[G] [S]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BOISSONNET
Me MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 13 décembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02695.
APPELANTES
Madame [N] [E]
demeurant [Adresse 1]
Madame [N] [L]
demeurant [Adresse 1]
représentées par Me Joseph-Paul MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Jean-Pierre NYST, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [G] [S]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 3]
représenté par la la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par SCP BERENGER M/BLANC X/ BURTEZ DOUCEDE OLIVIER, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Me Perrine ESPINASSOU, avocat au barreau de MARSEILLE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]
A [Localité 2]
pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet FRANCE IMMO SARL dont le siège e st [Adresse 2]
non comparant
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 mai 2013
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mai 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les faits, la procédure et les prétentions :
Par acte d'huissier en date du 1er février 2009, M.[S], propriétaire des lots un et deux d'une copropriété horizontale créée le 13 novembre 90 au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1], a fait assigner Mme [E] et Mme [L], copropriétaires du lot numéro trois, à qui il reproche d'avoir réalisé un certain nombre de travaux sur les parties communes de la copropriété sans son autorisation. Se fondant notamment sur le rapport de l'expert [H], désigné en référé, il demandait sous astreinte la démolition de la surélévation d'un mur de séparation, la démolition de la piscine et de l'auvent en tuiles avec remise à niveau du terrain naturel, la suppression du tuyau de cuivre de gaz non protégé ni sécurisé, la suppression des nouvelles installations d'évacuation des eaux et du système autonome d'aération, la démolition de la construction accolée au lot numéro trois, la suppression des deux chambres et salles de bains en dessous de la terrasse, la remise en état du portail d'origine permettant le passage de véhicules au lieu et place du petit portail.
Les défenderesses ont conclu, le syndicat des copropriétaires ayant constitué avocat, et le tribunal de Marseille a statué le 13 décembre 2011 en condamnant,les défenderesses sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de six mois depuis la signification du jugement, à remettre les lieux en état, à savoir :
- démolition de la surélévation du mur en séparation dans le prolongement du lot numéro trois sur la portionA-C de 13,77 m ;
- démolition de la piscine, de l'auvent, avec remise au niveau naturel du terrain ;
- installation de gaz à reprendre, à sécuriser et à dissimuler à l'intérieur de la construction ;
- mise en place d'un système autonome d'aération et suppression des nouvelles installations d'évacuation des eaux ;
- démolition de la construction accolée au lot numéro trois, et suppression des deux chambres salles de bains en dessous de la terrasse ;
- remise en état du portail d'origine permettant le passage de véhicules en lieu et place du petit portail ;
le demandeur a été condamné à démolir le mur de séparation édifié entre le lot de copropriétés à ses frais, à l'exception de la surélévation ;
les défenderesses ont été déboutées de leurs autres demandes.
Mme [E] et Mme [L]. ont relevé appel le 10 avril 2012, de façon régulière et non contestée, à l'encontre de M.[S] et du syndicat. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les appelantes ont conclu le 10 décembre 2012 et demandent à la cour de bien vouloir juger que l'action de M.[S] est une action personnelle se prescrivant par 10 ans.
Au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l'action visant les constructions consistant en deux chambres et salle de bains est prescrite. Subsidiairement l'intimé est irrecevable à agir pour défaut d'intérêt et de qualité.
En tout état de cause, au visa du rapport d'expertise, il sera fait droit à la demande de retrait de la copropriété des appelantes et un mandataire sera désigné pour régulariser la situation des lots.
Au visa de l'article 29 - quatre de la loi de 1965,1 administrateur provisoire sera désigné dans un premier temps qui rendra un rapport précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de la division et le juge des référés sera saisi pour fixer cette division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Pour le surplus, il sera jugé que toutes les parties querellées sont des parties privatives au regard de leur configuration, de leur utilisation et du règlement de copropriété. Le demandeur à l'instance sera donc débouté.
À titre subsidiaire et en tout état de cause, les constructions réalisées sous la terrasse l'ont été sous une partie privative et M.[S] est mal fondé à en réclamer la démolition .
Son action est caractéristique d'un abus de droit, il sera condamné à verser de ce chef 50'000 €à titre de dommages-intérêts, outre 8000 €au titre des frais irrépétibles.
M. [S], intimé, a conclu le 27 novembre 2012 et demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes formulées pour la première fois en cause d'appel dans les écritures des appelantes du 2 octobre 2012 ;
Subsidiairement, son action est recevable et non prescrite et la demande de retrait de la copropriété sera rejetée comme étant manifestement infondée, seule l'assemblée générale pouvant se prononcer sur ce point, et les conditions d'application de l'article 29 - quatre étant pas remplies à défaut de désignation d'un administrateur provisoire ;
les conditions de l'article 29 - un de la loi de 65 ne sont pas remplies et la demande de désignation d'un administrateur provisoire sera donc rejetée.
Les demandes tendant à requalifier tout ou partie des parties litigieuses comme étant privatives seront rejetées et le jugement sera purement et simplement confirmé. Une somme de 5000 €est réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
Le syndicat des copropriétaires, quoique régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat. Il sera statué par défaut. L'ordonnance de clôture est en date du 28 février 2013.
SUR CE:
Attendu, s'agissant de la prescription, que la cour est saisie strictement par les conclusions régulièrement communiquées des appelantes qui ne se prévalent de cette exception que pour les deux chambres et la salle de bains en dessous de la terrasse ;
Attendu qu'avant même de se prononcer sur la prescription applicable, la cour constate que les appelantes indiquent elles-mêmes qu'aucune pièce du dossier ne permet de déterminer la date de ces constructions ;
Attendu qu'en toute hypothèse, s'agissant d'un bâti aménagé en chambres et salles de bains habitables sous la terrasse d'origine, il est certain qu'il s'agit d'une appropriation de la partie commune que constitue le sol en son entier, aux termes du règlement de copropriété ; qu'ainsi, c'est la prescription trentenaire en matière d'action réelle qui s'applique et qui n'est nullement écoulée en l'espèce puisque le règlement susvisé date du 15 novembre 90 ;
Attendu, s'agissant de la recevabilité de la demande de l'intimé, que chaque copropriétaire est recevable à exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, constituée en l'espèce par des constructions sur le sol commun, sans avoir à démontrer un préjudice distincte celui du syndicat ;
Attendu, s'agissant de la demande de retrait de la copropriété horizontale, que les conditions de l'article 29 - un de la loi du 10 juillet 65, qui concerne les copropriétés en difficulté, ne sont nullement remplies qui ne permettraient en toute hypothèse que de saisir le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ; qu'en effet, ainsi que l'a retenu le premier juge, il n'est pas démontré que l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou qu'il est dans l'impossibilité de pourvoir la conservation de l'immeuble ;
Attendu que la solution d'opportunité évoquée par l'expert judiciaire, pour frappée au coin du bon sens qu'elle soit, ne change rien endroit à l'impossibilité de prononcer ce retrait , pas plus que le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 2012 qui n'a pu que tirer les conséquences de l'absence de l'intimé ;
Attendu que de façon subsidiaire, les appelantes demandent la requalification de la partie du sol sur lequel elles ont édifié la piscine et sur lequel se trouvent les chambres et la terrasse contestée ;
Attendu que s'il est certain que le mur litigieux a été construit suite à un accord de l'intimé et de l'auteur des appelantes, il n'en demeure pas moins que rien ne démontre que le sol sur lequel a été édifié la piscine, ou celui en dessous de la terrasse qui recouvre les deux chambres et la salle de bains étaient « réservé(es) à l'usage exclusif de chaque copropriétaire » au sens du règlement de copropriété et ne constituerait plus une partie commune mais une partie privative ;
Attendu que si les appelantes ont acheté une terrasse, en sus de la maison d'habitation, la photo non sérieusement contestée annexée à l'expertise démontre que cette terrasse surplombait le sol partie commune, selon le règlement de copropriété, et qu'ainsi les travaux y entrepris constituent une appropriation de parties communes ;
Attendu que la cour ne discerne aucun abus de droit de la part de l'intimé qui demande l'application de la loi du 10 juillet 65 qui est d'ordre public, même s'il est pour le moins étonnant qu'il se retrouve condamné a détruire un mur qu'il a construit, et s'il ne conteste pas qu'il a écrit aux appelantes en indiquant de façon expresse qu'il ne s'opposait pas au retrait de la copropriété, sans démolitions, à condition qu'elles ne fassent pas appel;
Attendu que c'est donc une confirmation qui s'impose sur le principe des condamnations prononcées, la cour relevant que ni les appelantes ni l'intimé ne contestent la condamnation prononcée à l'encontre de M. [S] à détruire le mur de séparation à ses frais, à l'exception de la surélévation ; il est juste néanmoins que soit prononcée d'office la même astreinte, ainsi que la loi le permet au juge,pour la démolition incombant à l'intimé,la cour précisant pour éviter toute difficulté d'exécution que M. [S] pourra détruire sans attendre que les appelantes aient elles-mêmes détruit la surélévation;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant par défaut :
Rejette l'appel comme non fondé ;
Confirme l'intégralité du jugement de premier ressort sauf à préciser que la condamnation à démolir le mur de séparation prononcée à l'encontre de M. [S] sera assortie de la même astreinte, à savoir 300 € par jour de retard à partir de l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, l'intimé étant en tant que de besoin autorisé à détruire le mur sans attendre que la démolition de la surélévation qui incombe aux appelantes soit elle-même effectuée ;
Condamne les appelantes aux dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles en cause d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT
S. MASSOT G. TORREGROSA