COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° 2022/736
Rôle N° RG 21/14545 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHIA
[V] [G]
[J] [E] [B]
C/
S.C.I. FLEURY
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Santa MENNETRIER-MARCHIANI
Me Marie-France GARCIA-BAYAT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 16 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05421.
APPELANTS
Monsieur [V] [G]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/11883 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 10 Août 1963 à [Localité 6] (MAYOTTE),
demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
représenté et assisté par Me Santa MENNETRIER-MARCHIANI, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [J] [E] [B]
née le 31 Décembre 1964 à [Localité 8] (COMORES),
demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
représentée et assistée par Me Santa MENNETRIER-MARCHIANI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. FLEURY,
dont le siège social est [Adresse 4] - [Localité 2]
représentée et assistée par Me Marie-France GARCIA-BAYAT de la SCP FERNANDEZ Y MIRALLES & GARCIA BAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Sylvie PEREZ, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2022,
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 1er mars 2001, la SCI Fleury a donné en location à monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] un logement situé [Adresse 5], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 506,63 € outre 110 € de provision sur charges.
La SCI Fleury a fait délivrer un commandement de payer daté du 7 juin 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] de lui régler la somme de 2 016,96 € et de justifier d'une assurance locative.
Par ordonnance de référé en date du 16 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties,
ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de monsieur [V] [G], madame [J] [E] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné solidairement monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] à payer à la SCI Fleury à titre provisionnel une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer courant indexable à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux,
' condamné solidairement monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] à payer à la SCI Fleury la somme de 1 158,26 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 30 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
' condamné in solidum monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] à payer à la SCI Fleury la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté les autres demandes des parties,
' condamné in solidum monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation,
' déclaré la décision commune et opposable à la préfecture des Bouches du Rhône.
Selon déclaration reçue au greffe le 14 octobre 2021, monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 28 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] demandent à la cour de :
À titre principal :
déclarer irrecevables les conclusions et la communication des pièces notifiées tardivement par la SCI Fleury,
prononcer l'irrecevabilité de la demande formulée dans l'assignation délivrée le 9 novembre 2020 par la SCI Fleury envers monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] pour défaut de tentative de recours à l'un des modes de résolution amiable et défaut de qualité à agir du demandeur,
À titre subsidiaire :
réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la mise en oeuvre de la clause résolutoire,
débouter la SCI Fleury de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut d'assurance locative,
suspendre les effets de la clause résolutoire, la dette locative ayant été intégralement réglée 3 mois après l'ordonnance dont appel et la preuve ayant été rapportée que monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] étaient bien assurés pour les risques locatifs,
réformer l'ordonnance en ce qu'elle les a condamné au paiement d'une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions transmises le 15 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Fleury sollicite de la cour qu'elle :
réforme l'ordonnance entreprise,
condamne monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'irrecevabilité des conclusions d'intimée
L'article 905-2 du code de procédure civile dispose que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.
En l'espèce, la SCI Fleury, constituée depuis le 25 novembre 2021, à laquelle monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] ont fait notifier leurs premières conclusions d'appelant le 14 décembre 2021, a conclu au fond le 15 septembre 2022, soit bien plus d'un mois après le délai qui lui était imparti pour conclure.
Il en résulte que ces conclusions, et les pièces communiquées dans le cadre du bordereau joint et donc non soutenu, doivent être déclarées irrecevables.
Sur la recevabilité de la prétention de la SCI Fleury
Sur l'irrecevabilité de l'article 750-1 du code de procédure civile
En premier lieu, monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] soulèvent l'irrecevabilité de l'assignation tendant au constat de la clause résolutoire du bail, pour manquement aux dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile. Cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.
En l'occurrence, la demande d'expulsion étant une demande indéterminée, les dispositions sus-visées ne sont pas applicables, de sorte qu'aucune irrecevabilité à ce titre n'est justifiée.
La fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'assignation en justice de monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] par la SCI Fleury doit donc être écartée et la procédure doit être considérée comme régulière. Cette fin de non recevoir doit être écartée.
Sur le défaut de qualité à agir
En application de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En second lieu, monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] soulèvent le défaut de qualité à agir prétendant avoir signé leur bail avec la SA Locacil et non avec la SCI Fleury qui ne démontrerait pas sa qualité de propriétaire du bien loué.
Effectivement, le contrat de bail produit, en date du 1er mars 2001 mentionne en tant que bailleur la société Locacil à [Localité 7]. Cependant, force est de constater que le premier juge a pu retenir sans contestation possible la qualité de bailleur de la SCI Fleury au titre du bien en cause dans sa motivation à laquelle il convient de se référer en application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile. De plus, il est justifié d'un changement de dénomination du bailleur aux locataires, via la Caisse d'allocations familiales en octobre 2021 (pièces 9 et 10 des appelants). En outre, les décomptes locatifs sont tous établis au nom de Mallard Immo, à qui la prestation logement de la caisse d'allocations familiales est versée, en tant que gestionnaire pour le propriétaire, la SCI Fleury. Dès lors, force est de considérer que la qualité de bailleur de la SCI Fleury est suffisamment démontrée et qu'aucune fin de non recevoir ne peut être retenue à ce titre.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il doit également s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 1er mars 2001 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.
Par acte délivré le 7 juin 2019, la SCI Fleury a fait commandement à monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] de payer la somme de 2 016,96 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Il leur a également été enjoint de justifier d'une assurance locative.
Au titre de l'assurance, force est de constater que les appelants justifient de la souscription d'un contrat d'assurance habitation auprès de la compagnie Aviva depuis 2011, date de signature du bail. Les attestations d'assurance au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022 sont versées. De ce fait, la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise à ce titre.
S'agissant, en revanche, de la dette locative, il y a lieu d'observer que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 8 août 2019, ce que le premier juge a justement retenu.
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, il résulte des décomptes produits, mais également des documents et justificatifs émanant de la caisse d'allocations familiales, que la dette des appelants a été essentiellement constituée à raison de l'arrêt de la perception de l'allocation logement par le bailleur, à la suite notamment des changements de propriétaires et de gestionnaires survenus. Il appert que les locataires ont, pour leur part, régulièrement payé le reliquat de loyer demeurant à leur charge.
Or, il s'évince des pièces produites, et notamment du dernier décompte en date du 19 septembre 2022, arrêtant le solde au 13 septembre précédent, que l'intégralité de la dette des appelants a été apurée, à raison notamment de versements par les locataires et de rattrapages financiers de la caisse d'allocations familiales. Au demeurant, selon attestation du 22 décembre 2021, le gestionnaire du bailleur témoigne du règlement de l'intégralité de la dette de loyer de monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] au titre du bien loué.
Dans ces conditions, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise et de rejeter toute demande en paiement provisionnel au titre des loyers et charges impayés.
Sur les délais de paiement
En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
En l'occurrence, monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] justifient avoir réalisé les démarches nécessaires pour permettre la régularisation de l'allocation logement par la caisse d'allocations familiales. Par ailleurs, il établissent avoir apuré l'intégralité de leur dette au plus tard en décembre 2021. Aux termes du dernier décompte arrêté en septembre 2022, il n'existe plus non plus d'impayés locatifs.
Dans ces conditions, au vu de ces efforts de paiement et de la bonne foi induite, il convient d'accorder d'office à monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] des délais de paiement rétroactifs, et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ceux-ci. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion immédiate de monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] et en ce qu'elle a rejeté leur demande de délais.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Compte tenu de l'issue du litige entre les parties et eu égard à l'équité, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise au titre des dépens, mais de l'infirmer au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En appel, la SCI Fleury assumera la charge des dépens et il n'y a pas lieu de faire application des dispositions au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare irrecevables les conclusions transmises par l'intimée le 15 septembre 2022 outre les pièces visées au bordereau joint,
Rejette les fins de non recevoir tirées du non respect des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile et du défaut de qualité à agir de la SCI Fleury,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 8 août 2019 et en ce qu'elle a condamné in solidum monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] au paiement des dépens,
Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Accorde à monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] un délai de paiement rétroactif jusqu'au 22 décembre 2021, pour obtenir le paiement de la somme de 1 158,26 € correspondant à la dette locative arrêtée au 30 mai 2021,
Dit que, durant le cours de ce délai, la clause résolutoire a été suspendue de plein droit,
Constate que, durant le cours de ce délai, monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B] se sont intégralement acquittés des sommes mentionnées dans le commandement de payer du 7 juin 2019 et arrêtée au décompte du 30 mai 2021,
Dit que la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué en raison du règlement dans le délai accordé de l'intégralité de l'arriéré et que ses effets s'en trouvent suspendus,
Dit n'y avoir à référé sur les demandes de paiement d'une dette provisionnelle, d'expulsion de monsieur [V] [G] et madame [J] [E] [B], ainsi que de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et déboute les parties de leurs demandes à ce titre,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ces mêmes dispositions en cause d'appel,
Condamne la SCI Fleury au paiement des dépens d'appel.
La greffière La présidente