Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/01204 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKU3
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 FEVRIER 2022
PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 21/31759
APPELANTE :
La SAS STEMO, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Nîmes sous le n°828 652 545, dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
Représentée par Me Célia MUSLIN substituant Me Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
S.A.S. GICUR
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 OCTOBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Monsieur Eric SENNA, Président de chambre
Madame Myriam GREGORI, Conseiller
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Séverine ROUGY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Madame Nelly CARLIER, conseillère substituant Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, empêché et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
EXPOSE DU LITIGE :
La SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES est propriétaire d'un local à usage commercial sis [Adresse 5], dont elle a confié la gestion à la SAS GICUR exerçant sous l'enseigne 'Intermarché' et donné à bail à la SAS STEMO exerçant sous l'enseigne 'La Vie Claire', à la suite de la cession du fonds de commerce suivant acte authentique du 16 novembre 2020.
La SAS GICUR et la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES ont fait délivrer à la SAS STEMO le 1er juin 2023 une sommation d'exécuter et un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail aux termes desquels il a été demandé à la locataire d'avoir à :
- procéder sans délai à l'enlèvement de divers encombrants
- régler la somme de 2323, 90 € correspondant à la pénalité de retard de 10 % prévue au bail en raison du retard de paiement des loyers du 1er trimestre 2021
- cesser sans délai l'activité de 'point-relais colis' non autorisée par le bail
- garer les véhicules de ses représentants et employés sur le parking défini dans le règlement intérieur.
Faisant état du caractère infructueux de cet acte, la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SAS GICUR, ont, par exploit d'huissier du 19 novembre 2021, fait assigner la SAS STEMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins principalement de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de la SAS STEMO et condamner cette dernière au paiement d'une provision.
Par ordonnance de référé du 24 février 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier a :
- constaté, à compter du 1er juillet 2021, la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 1er juin 2021 ;
- ordonné l'expulsion de la SAS STEMO qui devra laisser les lieux loués libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance :
- dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique si besoin est ;
- condamné la SAS STEMO à payer à la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 7.746,35 euros à compter du 1er octobre 2021, et ce jusqu'à libération effective des lieux ;
- condamné la SAS STEMO à payer à la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES une provision de 1.457,06 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers et charges impayés ;
- condamné la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SAS GICUR à transmettre à la SAS STEMO les justificatifs de décomptes de charges et du mode de calcul relatif à la clef de répartition entre les commerçants du Centre commercial, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
- débouté chacune des parties du surplus de ses prétentions ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné la SAS STEMO aux dépens, en ce compris les frais de sommation d'exécuter et commandement de payer du 1er juin 2020.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 1er mars 2022, la SAS STEMO a relevé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 21 septembre 2022 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions , la SAS STEMO demande à la Cour de :
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 24 février 2022 rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, sauf en ce qu'elle a condamné la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SAS GICUR à transmettre à la SAS STEMO les justificatifs de décomptes de charges et du mode de calcul relatif à la clef de répartition entre les commerçants du Centre commercial, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
* Et statuant à nouveau :
'' A titre principal :
- déclarer les demandes des sociétés GICUR et L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES infondées ;
- juger qu'en l'absence d'impayé de loyer de la part de la société STEMO, la demande d'expulsion des sociétés GICUR et L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES n'est pas justifiée ;
- juger que la société STEMO a respecté ses obligations issues du bail ;
- juger qu'il existe des contestations sérieuses faisant obstacles à la demande d'expulsion de la société STEMO ;
- en tout état de cause, accorder à la société STEMO des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- débouter les sociétés GICUR et L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES de toutes leurs demandes ;
'' A titre subsidiaire :
- réduire le montant de la clause pénale à la seule somme de 1 € ; - accorder à la société STEMO le bénéfice de 24 mois de délais de paiement pour s'acquitter du montant des loyers dus ;
'' En tout état de cause :
- condamner la société GICUR et la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à transmettre le mandat de gestion locative ;
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société GICUR et la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à transmettre les justificatifs des décomptes de charges ainsi que le mode de calcul relatif à la clé de répartition entre les différents commerçants du centre commercial ;
- assortir cette obligation d'une astreinte fixée à la somme de 500 € par jour à compter de la décision à intervenir ;
- condamner la société GICUR et la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES au paiement de la somme provisionnelle de 10.000€ à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de ses agissements ;
- condamner la société GICUR et la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance.
Dans le dernier état de leurs écritures signifiées par la voie électronique le 19 septembre 2022, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SAS GICUR demandent à la Cour de :
- rejeter l'appel de la société STEMO et la débouter de toutes ses demandes,
- confirmer l'Ordonnance attaquée, sauf s'agissant de la condamnation provisionnelle limitée à la somme de 1.457,06 € et s'agissant de la condamnation décernée à transmettre des justificatifs de décomptes de charges et du mode de calcul de la clé de répartition sous astreinte,
- faire droit à l'appel incident formé, infirmer et reformer l'Ordonnance de ces deux chefs et en conséquence,
- condamner la Société STEMO à payer à titre provisionnel à la Société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES la somme de 3.780,96 €,
- rejeter la demande de la société STEMO visant à obtenir sous astreinte la transmission des justificatifs de décomptes de charges et du mode de calcul de la clé de répartition sous astreinte
- condamner la Société STEMO à payer aux Sociétés L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et GICUR la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de sommations d'exécuter et commandement de payer, ainsi que les frais de constat d'huissiers des 02 au 27/09/2021
MOTIFS :
Sur la qualité à agir de la société GICUR
L'appelante soulève le défaut de qualité à agir de la société GIGUR à défaut de justifier d'un mandat de gestion qui lui aurait été confié par la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et de la détention d'une carte d'agent immobilier permettant seule l'exercice de l'activité réglementée d'agent immobilier.
Cependant, ainsi que le font observer à juste titre les intimés, il ressort de l'ordonnance entreprise que la société STEMO, qui avait soulevé initialement ce moyen dans des écritures remises au premier juge, a déclaré à l'audience de plaidoirie ' retirer sa demande fondée sur l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir' en précisant que 'le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré conjointement par les deux parties demanderesses à l'instance'.
Les écritures de la société STEMO dont le premier juge fait état dans l'exposé du litige confirment que la fin de non-recevoir en cause portait bien sur le défaut de justification par les demanderesses d'un mandat de gestion de la société GICUR ou d'une carte professionnelle d'agent immobilier l'autorisant à exercer l'activité de collecte des loyers et charges à son égard.
Il n'est donc pas contestable que la société STEMO a renoncé expressément à se prévaloir de cette fin de non-recevoir en première instance et de l'irrecevabilité en résultant des demandes formées à son encontre pour ce motif. Elle n'est ainsi pas recevable à soulever cette même fin de non-recevoir en cause d'appel, compte tenu du principe de l'estoppel, la société STEMO ne pouvant sans se contredire au cours d'une même instance adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles.
Il convient, en conséquence, de déclarer la société STEMO irrecevable à soulever cette fin de non-recevoir en cause d'appel.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion
A l'appui de leur demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la société STEMO, les intimés se fondent sur quatre manquements aux obligations contractuelles du locataire :
- le défaut de règlement d'une somme de 2323, 90 € correspondant à une pénalité de retard de 10 % prévue au bail en raison du retard dans le paiement du loyer du 1er trimestre 2021
- le non-enlèvement de divers encombrants (caddys, panneaux, pancartes, drapeaux, palettes en bois) se trouvant à tort dans le couloir d'accès à son local, partie commune ou déposés contre la façade de l'immeuble
- l'exercice d'une activité de 'point-relais' non autorisée par le bail
- le stationnement des véhicules de ses représentants et employés sur le parking défini dans le réglement intérieur.
Il convient de rappeler qu'en présence d'une clause du bail commercial lui attribuant compétence pour constater la résiliation de plein droit de ce bail, par l'effet d'une clause résolutoire, le juge des référés tire ses pouvoirs de la convention des parties. Il est de principe également que la simple application d'une clause contractuelle claire et précise d'un contrat de bail, prévoyant la résiliation de ce contrat un mois après une mise en demeure de respecter les obligations découlant de ce contrat, ne soulève, en elle-même aucune contestation sérieuse, le Juge des Référés ayant le pouvoir d'interpréter les clauses non ambigües d'un contrat.
En ce qui concerne la pénalité de retard, dont elle ne conteste pas qu'elle est demeurée impayée malgré la délivrance du commandement visant la clause résolutoire en date du 1er juin 2021, l'appelante ne saurait soutenir que la clause résolutoire prévue au bail ne peut recevoir application pour le simple non-paiement résultant d'une clause pénale , alors qu'il ressort du paragraphe XII que le locataire s'engage à respecter cette clause, en cas de retard dans le paiement d'un seul terme ou fraction de loyer, des charges, de ses accessoires, qu'il n'est pas contesté que la bailleresse a reçu paiement du loyer du 1er trimestre 2021 le 22 janvier 2021, soit avec retard puisque ce loyer payable d'avance devait être réglée à son échéance fixée au 31 décembre 2020 et que l'ensemble des sommes qui pourraient être dues par le preneur au titre de cette clause pénale seront considérées comme suppléments et accessoires du loyer, leur non-paiement entrainant la résiliation du bail conformément à la clause résolutoire visée au paragraphe XIII.
En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a retenu l'existence d'une contestation sérieuse l'empêchant de constater l'existence d'un manquement imputable au preneur à ce titre alors que la société STEMO démontre par les pièces versées aux débats que le retard de paiement du loyer du 1er Trimestre 2021 ne lui est pas imputable. En effet, s'il ressort des stipulations de l'acte authentique du 16 novembre 2020 portant cession du fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société STEMO que le versement des loyers doit être fait au bailleur, le notaire rédacteur de l'acte confirme par une attestation en date du 21 juillet 2021 et un courrier de même date que le loyer en cause, de même que le dépôt de garantie ont été versées par la société STEMO dans la comptabilité du notaire le 8 janvier 2021 en attendant de la part de la société L'IMMOBILIER EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES de recevoir le RIB du compte sur lequel ces montants devaient être virés, et ce, en raison de la difficulté relative à l'existence ou non d'un mandat de gestion locative de la société GICUR, difficulté soulevée par le notaire lui-même qui a adressé plusieurs relances à ce titre au bailleur, lequel n'a transmis au notaire sa réponse et le RIB sollicité que par mail du 18 janvier 2021. Il résulte clairement des explications du notaire que ce n'est que parce que le locataire était dans l'incertitude légitime du destinataire du règlement de ce premier loyer, qu'il n'a pas honoré ce réglement à son échéance normale. A cet égard, c'est en vain que la présente Cour a recherché dans l'acte de cession un paragraphe 20.3 aux termes duquel la société STEMO, acquéreur aurait déclaré être parfaitement informée de la délégation de gestion donnée par le bailleur à la société GICUR, comme le soutiennent les intimés.
Par ailleurs, les intimés ne sauraient se fonder sur le non-règlement d'une somme de 1457, 06 € correpondant à une facture relative à la révision du loyer du 2ème trimestre 2021 pour prétendre à l'acquisition de la clause résolutoire dés lors que le commandement de payer du 1er juin 2021 visant la clause résolutoire ne vise pas ce manquement aux obligations du locataire, les intimés ne produisant aucun autre commandement de payer à ce titre et qu'il ne ressort pas des pièces produites que la pénalité de retard en cause s'appliquerait à cet impayé.
Il existe donc une contestation sérieuse sur l'exigibilité de la pénalité de retard en cause et donc sur l'acquisition de la clause résolutoire à ce titre.
Sur le non-enlèvement de divers encombrants, c'est également à juste titre que le premier juge a retenu l'existence d'une contestation sérieuse alors que si le procés-verbal de constat d'huissier en date du 2 septembre 2021 fait apparaître la présence de caddies et d'un drapeau à l'enseigne du locataire situés devant la porte d'accès du local loué, ainsi que des pallettes (de type cagettes) jouxtant la façade de l'immeuble dans un local de stockage de poubelles, il n'est pas établi que cette présence contrevient avec l'évidence requise en référé aux obligations du locataire, tel que prévues par les articles 8, 9, 10 et 30 du bail.
En effet, il convient de relever :
- que l'infraction relative à la jouissance des lieux en bon père de famille suppose que ces encombrants soient susceptibles de nuire à la tranquillité des voisins et à la bonne tenue de l'établissement, ce qui n'est pas le cas à l'évidence, en l'espèce de quelques caddies, soigneusement rangés à gauche de l'accès au magasin, d'une enseigne positionnée dans un recoin à la droite de cet accès et de quelques cagettes dans un local destiné selon les termes même de l'huissier de justice au stokage des poubelles
- qu'au titre des conditions d'occupation des lieux qui interdisent au preneur toute occupation de quelque nature que ce soit sur les parkings, sur les allées de circulation et les accès, le constat d'huissier ne permet pas de relever l'existence d'une telle occupation par les encombrants en question qui ne se situent ni sur un parking, ni sur une allée de circulation, ni sur les accès
- qu' au titre de l'interdiction d'apposer affiches, bannières et inscriptions sur les vitrines et sur les façades, l'enseigne litigieuse ne figure ni sur une vitrine, ni sur une façade, tel qu'il résulte de la photographie prise par l'huissier de justice
- qu'au titre de l'usage du local et des parties communes conformément à leur destination interdisant au preneur de porter atteinte directement ou indirectement aux droits de jouissance des autres locataires du centre commercial, les intimés ne justifient pas en quoi la présence de ces encombrants aurait fait grief aux autres locataires.
S'agissant de l'exercice de l'activité de relais-colis, laquelle peut être considérée comme une activité connexe ou complémentaire, interdite en vertu de l'article III du bail (page 7), sauf autorisation du bailleur, l'appelante justifie en cause d'appel qu'elle a cessé cette activité dés le 12 avril 2021, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er juin 2021, ainsi qu'il résulte d'un courrier en date du 15 mars 2021 de Mondial Relay qui prend acte de la demande de résiliation du contrat de partenariat de la société STEMO avec sa structure avec effet à la date du 12 avril 2021, les intimés ne produisant aucune pièce de nature à démontrer la poursuite de cette activité postérieurement à cette date et particulièrement à la suite de la délivrance du commandement de payer.
C'est, en conséquence, à tort que le premier juge a retenu à ce titre l'existence d'un manquement à une obligation du locataire de nature à entraîner l'application de la clause résolutoire, qui ne saurait être acquise pour ce motif.
Enfin en ce qui concerne le stationnement prohibé des véhicules, le constat d'huissier produit par les intimés fait apparaître la présence de deux véhicules appartenant l'un au gérant de la société preneuse, l'autre à sa mère, les 15, 17 et 20 septembre 2021 et ce, à des emplacements différents situés pour certains sur des voies de circulation, tel que figurant sur les photographies prises par l'huissier de justice. L'appelante ne conteste pas qu'il s'agit bien des véhicules de son gérant et d'un membre de la famille de celui-ci.
Il est stipulé à l'article 28 du bail, que les locataires et leurs salariés devront garer leurs véhicules sur le parking défini dans le règlement intérieur du centre commercial.
La société STEMO conteste avoir eu connaissance de ce réglèment intérieur. Cette affirmation est cependant démentie tant par l'acte de cession du 16 novembre 2020 qui mentionne expressément page 17 que ce règlement intérieur lui a bien été remis préalablement, une copie étant annexée à l'acte que par un échange de mails intervenu à la suite d'une sommation du 25 janvier 2021et au cours duquel le bailleur a adressé à la société STEMO le réglement en cause le 2 février 2021, soit plusieurs mois avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce réglement intérieur prévoit en son article 3.3 que les exploitants du centre ainsi que leur personnel devront faire usage des emplacements de parkings qui leur seront affectés par le gestionnaire des parkings, l'article 2.4 interdisant par ailleurs le stationnement de tout véhicule de livraison sur les voies de circulation notamment en dehors du temps nécessaire au déchargement.
La société STEMO a donc contrevenu, pour le moins, en ce qui concerne le véhicule de son gérant, à son obligation de stationnement sur l'emplacement de parking qui lui a été affecté par le gestionnaire du centre commercial, emplacement qui ne se trouve pas à l'évidence au regard des dispositions du réglement intérieur sur les voies de circulation du centre commercial. Ce comportement fautif a été constaté à plusieurs reprises à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement de payer du 1er juin 2021 et n'a pas été ponctuel, comme le prétend l'appelante. Il ne ressort pas, par ailleurs, des constatations de l'huissier de justice que le stationnement des véhicules en cause, portières et coffre fermés, et sans la présence de leurs propriétaires à leur proximité, avait pour objet le déchargement de marchandises.
Il résulte des dispositions du bail concernant l'application de la clause résolutoire, qu'à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail et de ses annexes, du règlement intérieur et des annexes techniques et un mois après une sommation d'exécuter faite par acte judiciaire valablement délivrée, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de cette clause, demeurée infructueuse, le bail sera résilié, si bon semble au Bailleur et la résiliation interviendra alors de plein droit.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux, fixé une indemnité d'occupation et ordonné l'expulsion de la société STEMO. La décision entreprise sera confirmée en ces dispositions.
Sur la demande de provision
Les intimés sollicitent, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le paiement d'une provision d'un montant de 3780, 96 € à valoir sur la pénalité de 10 % prévue au bail en raison du retard de paiement du loyer du 1er trimestre 2021 à hauteur de 2 323, 90 € et à valoir sur la révision du loyer à hauteur de 1457, 06 €.
C'est à bon droit que le premier juge a rejeté la provision à valoir sur la pénalité de 10 % alors que l'application de la clause pénale est jugée sérieusement contestable, ainsi qu'il résulte des développements précédents sur l'acquisition de la clause résolutoire, le retard dans le paiement du loyer n'étant pas à l'évidence imputable à un comportement fautif de la société STEMO.
Le paiement de la somme de 1457, 06 € au titre de la révision du loyer du 2ème trimestre 2021 et faisant l'objet d'une facture n° 2021-04-01 n'est pas sérieusement contestable, la société STEMO ne contestant pas devoir cette somme au bailleur qui lui a déjà adressé une sommation de payer le 12 avril 2021 et n'invoquant pas s'être libérée de son paiement.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société STEMO à payer à la société l'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES une provision de 1457, 06 € à ce titre.
Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de grâce
La société STEMO sollicite des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues au bailleur et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
En application de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, pour suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, les juges doivent être saisis d'une demande d'octroi de délais de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
Néanmoins, en l'espèce, il convient de faire observer au même titre que le premier juge que l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas fondée sur un manquement résultant du non-paiement d'une dette locative mais sur le non-respect d'autres obligations contractuelles, la suspension des effets de la clause résolutoire ne pouvant donc être ordonnée en tout état de cause, contrairement aux allégations de l'appelante à ce titre.
La société STEMO pour démontrer l'existence de difficultés financières l'ayant empêchée d'honorer sa dette locative faisant l'objet de la provision allouée au bailleur produit un bilan comptable pour l'exercice clos au 31 mars 2022 faisant apparaître un résultat fiscal négatif de 62 401 €.
Elle ne démontre pas cependant au regard de cette situation financière déficitaire excluant toute capacité de remboursement de quelle manière elle sera en mesure de supporter le règlement de sa dette envers le bailleur et elle ne propose d'ailleurs pas le versement de mensualités, de même qu'elle ne produit aucun élément permettant d'établir que sa situation financière est susceptible d'évoluer favorablement et lui permettra de procéder au règlement de sa dette pendant le délai maximum de 24 mois prévu à l'article 1343-1 précité.
Il convient de confirmer, en conséquence, la décision entreprise qui a rejeté la demande formée par la société STEMO aux fins de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire à ce titre.
- Sur la demande de production sous astreinte de documents
C'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande formée par la société STEMO aux fins de production du mandat de gestion locative donné par le bailleur à la société GICUR, ce mandat ayant été produit en cours d'instance par les intimés (protocole d'accord entre la Société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la société GICUR en pièce 13).
C'est en revanche à tort que le premier juge a ordonné la production sous astreinte par les Sociétés L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et GICUR à la société STEMO des justificatifs de décompte de charges et du mode de calcul relatif à la clef de répartition entre les commerçants du centre commercial alors que les modalités de calcul en question figurent au bail liant les parties (article 31) et que les intimés ont versé aux débats les tableaux détaillés de répartition des charges 2020 et 2021 par commerçants tenant compte de ces modalités (pièce 17).
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de production du mandat de gestion locative mais infirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de production de décompte de charges et du mode de calcul relatif à la clef de répartition entre les commerçants du centre commercial. Statuant à nouveau, la demande formée à ce titre par la société STEMO sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
La société STEMO fonde sa demande de dommages et intérêts sur le comportement fautif de la société GICUR qui n'a eu de cesse de la harceler en lui adressant de multiples sommations dépourvues de tout fondement.
Néanmoins, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande alors que ces sommations se sont avérées justifiées au moins pour partie puisque la clause résolutoire est acquise à la suite de manquements par la société STEMO à l'une de ses obligations contractuelles.
Par ailleurs, le seul fait pour le bailleur ou son mandataire d'avoir adressé à son locataire des sommations qui n'ont pas été considérées par le juge comme suffisamment justifiées ne suffit pas à établir l'existence d'un comportement fautif.
Il convient donc de confirmer la décision entreprise qui a rejeté cette demande.
Sur la demande de réduction de la clause pénale
Cette demande formée subsidiairement par la société STEMO est sans objet, la condamnation au paiement au titre de la clause pénale en cause ayant été rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
L'équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande sera donc rejetée à ce titre.
La Société STEMO, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare la SAS STEMO irrecevable à soulever en cause d'appel la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir de la société GICUR,
- Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SAS GICUR à transmettre à la SAS STEMO les justificatifs de décomptes de charges et du mode de calcul relatif à la clef de répartition entre les commerçants du Centre commercial, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,
Statuant à nouveau de ce chef,
- Rejette la demande formée par la SAS STEMO aux fins de voir condamner sous astreinte la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SAS GICUR à transmettre à la SAS STEMO les justificatifs de décomptes de charges et du mode de calcul relatif à la clef de répartition entre les commerçants du Centre commercial,
et y ajoutant,
- déclare sans objet la demande formée subsidiairement par la SAS STEMO aux fins de réduction de la clause pénale,
- rejette la demande formée par chacune des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SAS STEMO aux dépens de l'instance d'appel.
Le greffier Le président