COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUIN 2024
N° 2024/238
Rôle N° RG 20/07723 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGFES
[D] [C] [Z]
C/
S.A.S. ISELECTION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
-Me Laurence DE SANTI
-Me Pascal FRANSES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 13 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03040.
APPELANT
Monsieur [D] [C] [Z]
né le 14 Juin 1971 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurence DE SANTI de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Me Bernard DUMONT, de la SELARL DBCJ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, ayant plaidé
INTIMEE
S.A.S. ISELECTION
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE, assisté de Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Marly TOURE, avocat au barreau de PARIS, ayant plaidé
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Mai 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2024,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
M. [D] [Z] a, courant 2009, contacté la SAS Isélection en vue d'effectuer un placement immobilier sous les conseils de la Caisse d'Epargne, banque auprès de laquelle il était client.
Le 4 décembre 2009, une convention d'intermédiaire a été conclue entre la SAS Isélection et M. [D] [Z] aux termes de laquelle, ce dernier, mandant, confiait au mandataire une mission d'étude et de recherche d'investissement immobilier.
Un avant-contrat sous seing privé en date du même jour a été signé entre l'EURL La Manufacture, vendeur, et M. [D] [Z], acheteur. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été signé le 14 octobre 2010, s'agissant d'un logement type studio, désigné A209 au plan de l'architecte, d'une surface de 32,7m², pour la somme de 93 111 euros. Le contrat de vente précisait que le vendeur s'obligeait à poursuivre la construction et à l'achever fin octobre 2010.
La déclaration d'achèvement des travaux a été établie le 6 mai 2011. Le 15 septembre 2011, un procès verbal de réception de travaux pour livraison d'un appartement a été dressé, sans réserve.
Par courrier en date du 25 octobre 2011, M. [D] [Z] a fait part au promoteur du fait que l' appartement livré le 15 septembre 2011 n'était pas le sien et que la pose de faïence autour de l'évier prévue était toujours en cours de réalisation.
Il n'est pas contesté que, par jugement en date du 29 / 10 ' juin 2015, l'EURL La Manufacture a été mise en liquidation judiciaire et la SELAFA MJA a été désignée en qualité de liquidateur.
Les conseils de M. [D] [Z] ont adressé plusieurs courriers et mails au liquidateur de la société, aux fins d'obtenir les clés de l'appartement entre le 5 octobre 2015 et le 24 mars 2016.
M. [D] [Z] a assigné en référé le liquidateur de la société à comparaître devant le tribunal de grande instance de Troyes, aux fins d'obtenir la remise des clés. Par ordonnance en date du 27 septembre 2016, le juge des référés a constaté son désistement et condamné le liquidateur judiciaire au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le 27 juillet 2016, M. [D] [Z] a obtenu les clefs de son appartement.
Par acte d'huissier de justice en date du 31 mai 2017, M. [D] [Z] a assigné la SAS Isélection devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir engager sa responsabilité contractuelle.
Par jugement en date du 13 février 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
déclaré irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité contractuelle diligentée par M. [D] [Z] contre la SAS Isélection,
débouté M. [D] [Z] et la SAS Isélection de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [D] [Z] au paiement des dépens,
dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que M. [D] [Z] a eu connaissance de manquements contractuels lui permettant de mettre en cause la responsabilité de la SAS Isélection au plus tard le 25 octobre 2011, date du courrier par lequel il s'est lui-même plaint de l'erreur relative à l'appartement livré, des dysfonctionnements affectant le bien et des travaux encore à effectuer. Le tribunal a estimé que ce n'est pas à la date de mise en liquidation judiciaire de l'EURL La Manufacture que M. [D] [Z] a eu connaissance des éléments lui permettant d'engager l'action contre la SAS Isélection quant à sa présentation d'un investissement fiable. Il en a déduit que son action était prescrite en application de l'article 2224 du code civil.
Selon déclaration reçue au greffe le 14 août 2020, M. [D] [Z] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.
Par ordonnance sur incident du 30 juin 2021, le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a dit que la demande tirée de la prescription des prétentions de M. [D] [Z] ne relevait pas des pouvoirs du conseiller de la mise en état, mais de l'instance au fond, et, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions transmises le 9 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [Z] sollicite de la cour qu'elle :
le déclare recevable et bien fondé en son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 13 février 2020,
infirme le jugement en toutes ses dispositions,
déclare recevable son action et le dise bien fondé,
condamne la SAS Isélection à lui payer pour les causes sus énoncées, sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, la somme de 43 145,14 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
condamne la SAS Isélection à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne la SAS Isélection aux dépens de première instance et d'appel.
Sur la prescription, M. [D] [Z] soutient que les moyens d'irrecevabilité retenus par le premier juge confondent l'action contre le promoteur et celle exercée ici contre le conseil en investissement. Il fait valoir que la prescription ne court pas à compter de la date de survenance d'un éventuel préjudice, mais de la date de sa réalisation et qu'en l'espèce, la liquidation du promoteur établit l'absence de tout recours utile contre le vendeur et constitue la réalisation d' un dommage que l' acquéreur est fondé à invoquer contre la société ayant proposé le placement litigieux. Il ajoute que son préjudice n'a pu être constitué qu'après qu'il ait obtenu les clefs du bien en 2016 et que ce n'est qu'une fois la défaillance du vendeur, tenu à une obligation de résultat, certaine, que la responsabilité contractuelle pour manquement de la SAS Isélection à son obligation de moyens peut être engagée. Il assure que le manquement de la SAS Isélection à son devoir de conseil n'est apparu avec évidence que par la mise en liquidation judiciaire du promoteur le 29 juin 2015 alors que l'intimée avait souligné la qualité de l'investissement et son absence de risque.
M. [D] [Z] ajoute qu'en juillet 2016, un autre préjudice est apparu tenant en la perte de valeur du bien. L'appelant se fonde sur la dernière jurisprudence de la cour de cassation qui fixe le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, au jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.
L'appelant fait valoir qu'en fixant le point de départ de la prescription au jour de la lettre adressée au promoteur pour se plaindre de certaines fautes dans l'exécution du contrat, le tribunal a confondu l'action dont il disposait à l'égard du promoteur et l'action dont il dispose à l'égard de la société de conseil en investissements.
Sur la responsabilité de la SAS Isélection, M. [D] [Z] lui reproche de ne pas avoir effectué d'études sérieuses quant à la fiabilité et la solvabilité du promoteur qu'elle lui a conseillé comme étant un produit sécurisé, alors que ce dernier n'avait aucune activité en 2008. Il souligne l'amateurisme du promoteur qui a même commis une erreur sur le lot proposé à la livraison, outre les retards de livraison. Il dénonce la légèreté de l'exercice de la mission de la SAS Isélection, lui reprochant de n'avoir pas réalisé une analyse sérieuse sur l'opération et son acteur principal.
Quant à se préjudices, M. [D] [Z] fait valoir l'absence de loyers perçus et de charges récupérables à compter du 1er novembre 2010 et jusqu'au 10 septembre 2016, à raison de 380 € par mois pendant 70 mois, outre 2 145,14 € par mois. Il conteste toute prescription possible s'agissant de l'indemnisation d'un préjudice réparable et estime que la perte de chance d'obtenir ces loyers est intégrale compte tenu de la certitude de location sur [Localité 4]. Il réfute également toute déduction au titre d'une incidence fiscale ayant été privée du bénéfice de celle-ci du fait des retards de livraison.
M. [D] [Z] se plaint également d'une survalorisation de son bien, et assure avoir payé un prix supérieur au prix du marché sans la contrepartie que constitue l'avantage fiscal, ce qui constitue un préjudice incontestable et indemnisable.
Par dernières conclusions transmises le 3 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Isélection sollicite de la cour qu'elle :
A titre liminaire :
' confirme intégralement le jugement entrepris, notamment en ce qu'il a déclaré prescrites et irrecevables les prétentions de M. [D] [Z],
À titre subsidiaire :
' déclare mal fondées les prétentions de M. [D] [Z] et l'en déboute,
A titre très subsidiaire :
' ramène celles-ci à de bien plus justes proportions,
En tout état de cause :
' condamne M. [D] [Z] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître Franses qui affirme en avoir fait la plus grande avance.
A titre principal, la SAS Isélection invoque la prescription de l'action intentée par M. [D] [Z] contre elle, au regard de l'article 2224 du code civil, celui-ci étant parfaitement informé de son prétendu préjudice dès le 25 octobre 2011. L'intimée fait valoir que le retard de livraison était connu de l'appelant dès le 1er novembre 2010, la livraison du bien devant initialement intervenir au plus tard fin octobre 2010, date à compter de laquelle il fait d'ailleurs courir son préjudice. L'intimée soutient également que le défaut d'activité reprochée au promoteur, l'EURL La Manufacture, dès 2008 pouvait aisément être observé dès 2009, tout comme l'erreur commise dans les numéros de lots dont M. [D] [Z] s'est plaint dès son courrier du 25 octobre 2011.
L'intimée fait valoir que l'insolvabilité du promoteur n'a jamais été mise en avant comme étant la cause de ses préjudices par M. [D] [Z] dans son acte introductif d'instance, et ne peut, dès lors, être invoquée dans le seul but d'échapper à la prescription. Elle ajoute que M. [D] [Z] reconnaissait dès son courrier du 25 octobre 2011 être informé des difficultés financières du promoteur, sans agir pour autant avant le 31 mai 2017. Elle assure que le premier juge n'a commis aucune confusion entre l'action contre le promoteur et l'action contre le conseil en investissement.
S'agissant de la valeur du bien, la SAS Isélection soutient que M. [D] [Z] pouvait le faire évaluer préalablement. De même, elle souligne qu'il se plaint d'un préjudice fiscal depuis 2010, tout comme d'une perte de loyers, de sorte qu'il en avait connaissance depuis lors. Elle conteste l'application faite par M. [D] [Z] de la jurisprudence de la Cour de cassation quant au point de départ de la prescription en cas d'investissement locatif à visée de défiscalisation, en cas d'emprunt avec remboursement du capital différé, non transposable ici, puisque l'investissement de l'appelant ne comprenait aucun remboursement différé, celui-ci ayant débuté à la livraison, le 15 septembre 2011. Elle ajoute que même en fixant le point de départ de la prescription à cette date, l'action est prescrite. Elle conteste le principe tendant à considérer que le point de départ de la prescription serait la revente du bien pour tout investissement en défiscalisation, estimant que dès le 25 octobre 2011, M. [D] [Z] avait connaissance de tous les éléments lui permettant d'apprécier son potentiel préjudice.
A titre subsidiaire, la SAS Isélection conclut au rejet de la demande de M. [D] [Z]. Elle conteste avoir commis une faute, rappelant ne pas être intervenue lors de la réception du bien, effectuée par M. [D] [Z] seul qui a traité directement avec le promoteur. Elle dénie pouvoir être tenue pour responsable de la défaillance de ce dernier qui ne pouvait être prévue et alors que l'opération présentait toutes les garanties nécessaires.
La SAS Isélection soutient encore qu'elle n'est pas responsable du retard pris dans la livraison du bien ayant régulièrement relancé le promoteur à ce sujet, et n'étant pas intervenue lors de la livraison du bien. Elle conteste être à l'origine des conséquences de la livraison, faisant valoir qu'aucun des manquements reprochés n'est la cause de l'absence de règlement de loyers et de répercussion des charges.
La SAS Isélection conteste toute perte de valeur justifiée du bien acquis neuf, sept ans plus tôt par M. [D] [Z], cette perte ne pouvant s'apprécier en tout état de cause qu'à la revente du bien.
A titre plus subsidiaire, la SAS Isélection conteste le quantum des indemnisations sollicitées. S'agissant des loyers et des charges non récupérées, elle invoque la prescription pour la période antérieure à mai 2012, le fait que le préjudice ne peut tenir qu'en une perte de chance et qu'il doit être procédé à un abattement de 30 % au titre des prélèvements sociaux et fiscaux applicables sur la perception de ces revenus locatifs.
S'agissant de la valorisation du bien, elle assure le préjudice non constitué faute de revente du bien, et ajoute que la perte invoquée de l'avantage fiscal n'est pas démontrée.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts sollicités par M. [D] [Z]
Sur la recevabilité de la demande en termes de prescription
Par application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est de jurisprudence constante que le point de départ de la prescription d'une action en paiement sur le fondement de la responsabilité civile du mandataire est constitué, non pas au jour de la commission de la faute, mais au jour de l'apparition de l'étendue du dommage permettant d'engager la responsabilité du professionnel mandataire.
L'appelant se fonde sur la dernière jurisprudence de la cour de cassation qui fixe le point de départ de l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, au jour où le risque s'est réalisé, c'est-à-dire celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.
En effet, en matière d'investissement locatif à visée de défisclisation, la prescription, d'une durée de cinq ans, ne peut commencer à courir qu'à compter du jour où l'acquéreur a eu connaissance de son dommage ce qui, en la matière, ne peut résulter que de faits de nature à lui révéler, en tant qu'acquéreur, l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, qu'elle porte sur la rentabilité locative du bien immobilier, sa valeur ou le montant de l'avantage fiscal.
Le point de départ de l'action en responsabilité exercé par l'acquéreur contre le vendeur et son mandataire à raison d'un manquement à leur obligation d'information et de conseil ne peut être fixé dès l'établissement de l'acte critiqué dans le cadre d'une opération financière complexe, à visée fiscale notamment, puisque le dommage ne consiste alors pas en une perte de chance de ne pas contracter, mais en une perte de chance de ne pas souscrire un engagement plus rentable. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, c'est-à-dire d'une opération d'investissement globale dont le bien immobilier n'est qu'un support, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
En l'occurrence, cependant, il convient de distinguer les manquements et préjudices mis en avant par M. [D] [Z] à l'endroit du conseil en investissement, la SAS Isélection, afin d'apprécier la question de la prescription de son action.
En premier lieu, M. [D] [Z] entend être indemnisé de l'absence de possibilité de percevoir des loyers à hauteur de 380 € par mois entre le mois d'octobre 2010 et le 10 septembre 2016, date à partir de laquelle le bien par lui acquis a été effectivement loué, ensuite de la réception des clefs de l'appartement le 27 juillet 2016 et de la prise de possession du bien, soit 26 600 €. Il entend également être indemnisé à hauteur de 2 145,14 €, au titre des charges afférentes à ce logement qu'il n'a pas pu récupérer sur un potentiel locataire. Il dénonce à ce titre l'absence de sécurisation de l'opération immobilière que lui a conseillée la SAS Isélection, révélée par les défaillances du promoteur au titre du retard dans la livraison et des difficultés de construction et d'achèvement du bien.
Or, il ressort des éléments produits que M. [D] [Z] a eu connaissance de ces défaillances bien avant d'engager l'action contre la SAS Isélection. Les difficultés d'exécution du contrat ont été soulevées dès qu'elles sont apparues et le promoteur a été mis en cause aussitôt. Ainsi, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 14 octobre 2010 prévoyait un achèvement de la construction dès la fin du mois d'octobre 2010. Par courrier du 23 septembre 2010, l'EURL La Manufacture confirmait d'ailleurs le délai prévisible et envisageait une livraison aux alentours du 15 novembre 2010. Or, le chantier a pris du retard, ainsi que les courriers échangés entre la SAS Isélection et l'EURL La Manufacture entre le 8 décembre 2010 et mai 2011 en attestent ; le conseil en investissement a tenté d'inciter le promoteur à respecter ses engagements, dénonçant à la fois le retard à la livraison, ainsi que l'inexécution de l'intégralité des travaux convenus. Par courrier du 25 octobre 2011, M. [D] [Z], en lien et informé par la SAS Isélection, s'est adressé à l'EURL La Manufacture, faisant part de sa grande déception devant la succession d'anomalies relevées. Il écrivait notamment au promoteur : 'Voilà maintenant trois années que je visite un appartement dont j'étais ravi. Le 15 septembre 2011, j'ai signé un procès-verbal de livraison de l'appartement A 210, dont vous avez conservé les clés car suite à ma demande, vous deviez poser des carreaux de faïence autour de l'évier. Le 14 octobre 2011, vous m'avez déclaré que tout était réalisé et que les clés demeuraient à ma disposition. A ma grande surprise, l'appartement présenté n'est pas le mien, inachevé, et affreux. De surcroît, la faïence autour de l'évier était en cours de réalisation. Je n'ai eu que pour seule explication que l'erreur provient d'un problème de numérotation.' Il apparaît ainsi qu'au plus tard au 25 octobre 2011, M. [D] [Z] était parfaitement informé du retard de livraison, de la mauvaise exécution de certains travaux, d'une légèreté blâmable du promoteur qui lui livre en septembre 2011 un bien qui n'est pas celui réellement acquis, tous ces manquements constituant non seulement le fondement d'une potentielle action contre le promoteur, mais caractérisant également l'origine des préjudices dont il demande l'indemnisation auprès de la SAS Isélection au titre des loyers non perçus et des charges non récupérées entre novembre 2010 et septembre 2016. C'est à ce moment là que M. [D] [Z] a eu conscience des risques présentés par l'investissement immobilier locatif auquel il avait souscrit et que le dommage s'est constitué pour lui, tenant en l'impossibilité de louer son bien, d'en répercuter les charges ainsi que d'en escompter un avantage fiscal à raison du retard pris. La perte de rentabilité du bien acquis à ces titres était connue de M. [D] [Z] dès octobre 2011, cet élément étant l'un de ceux par lui invoqué contre la SAS Isélection aujourd'hui. La mise en liquidation du promoteur en juin 2015, signant l'insolvabilité définitive de celui-ci, est sans incidence dès lors que l'action engagée contre le conseil en investissement est indépendante de celle susceptible d'être engagée contre l'EURL La Manufacture et dans la mesure où ces préjudices de perte de loyers se sont réalisés bien en amont. Or, M. [D] [Z] n'a agi contre la SAS Isélection que le 31 mai 2017.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la prescription de l'action engagée par M. [D] [Z] contre la SAS Isélection au titre de l'impossibilité de percevoir des loyers et de récupérer des charges locatives sur la période de novembre 2010 au 10 septembre 2016.
En second lieu, M. [D] [Z] invoque une perte de rentabilité du bien à raison d'une survalorisation de son bien à l'achat. Il reproche ainsi à la SAS Isélection d'avoir manqué à ses obligations de conseil en lui proposant un investissement immobilier non rentable. Il invoque à ce titre une évaluation immobilière de son appartement réalisée par l'agence Century 21 le 29 juillet 2016, estimant celui-ci entre 60 000 et 65 000 € nets vendeur, alors qu'il a acquis le même appartement 6 ans plus tôt, le 14 octobre 2010 au prix de 93 111 €. La date de réalisation du dommage pour l'acquéreur tenant en l'observation d'une baisse de valeur de son bien ne peut dépendre de la seule date choisie par lui pour faire évaluer son bien. Cependant, en l'occurrence, force est de relever que M. [D] [Z] n'a reçu livraison de son bien et des clefs y afférent que le 27 juillet 2016, selon procès-verbal de remise produit, et après avoir intenté une action judiciaire à l'endroit du liquidateur du promoteur immobilier. Dans ces conditions, M. [D] [Z] ne pouvait faire évaluer son bien plus tôt, ayant immédiatement réagi. Ce n'est donc, s'agissant de ce préjudice, que fin juillet 2016 que M. [D] [Z] a pu avoir connaissance des faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité escomptée.
Dans ces conditions, dans la limite de la seule perte de valeur du bien, justifiant selon M. [D] [Z] une indemnisation à hauteur de 15 000 €, la demande de ce dernier contre la SAS Isélection n'est pas prescrite et la décision entreprise doit être réformée de ce chef.
Sur le bien fondé de la demande en paiement
Aux termes d'une convention d'intermédiaire signée le 4 décembre 2009, M. [D] [Z] a donné mandat à cette dernière aux fins de réaliser une mission d'étude et de recherche d'investissement immobilier au profit de son cocontractant. Cette convention précisait quant à l'objet : 'Le mandant confie au mandataire une mission d'étude et de recherche d'investissement immobilier. Le mandataire étudiera la faisabilité de l'investissement envisagé par le mandant, recherchera et proposera un ou plusieurs programmes immobiliers adaptés aux paramètres financiers de l'investisseur. Il établira une analyse patrimoniale, destinée à valider la pertinence de l'investissement. Il déterminera les contraintes et obligations relatives à l'investissement projeté. Il contribuera à la recherche des financements qui lui sembleront les mieux adaptés à la nature de l'investissement retenu'.
Un courrier d'accompagnement du 8 décembre 2009, la SAS Isélection mentionne que M. [D] [Z] a décidé d'investir dans un programme de qualité auprès d'elle. Ce courrier comprend en annexe un guide de l'investisseur. Il est produit une étude patrimoniale des revenus de M. [D] [Z] en date du 9 février 2010, précisant notamment les conditions de l'investissement dit Scellier. Aucune grille du risque pris n'est justifiée, étant observé que tout investissement de ce type présente par essence un risque. La SAS Isélection justifie avoir pris des précautions, avoir proposé des investissements adaptés à la situation et au souhait de M. [D] [Z] et l'avoir informé des conditions d'une telle opération d'investissement immobilier locatif.
En tout état de cause, pour établir une perte de valeur du bien en cause, M. [D] [Z] se contente de produire une attestation de valeur d'une agence immobilière en date du 29 juillet 2016 fixant une fourchette de prix entre 60 000 € et 65 000 € au titre du bien concerné. Cette unique attestation n'est pas étayée par une étude du marché sur [Localité 4]. Aucun élément n'est produit quant à l'état du marché immobilier local, ni quant à son évolution. Aucune expertise de la valeur du bien 6 ans plus tôt, en 2010, eu égard aux caractéristiques du bien et aux paramètres locaux, n'est produite. Il n'est pas précisé non plus si cette évaluation correspond à un bien libre ou occupé. Ce seul élément est donc nettement insuffisant pour démontrer une survalorisation du prix d'achat du bien en 2010, étant observé que l'acquisition s'est faite dans un contexte de défiscalisation attendue, le prix étant fixé en conséquence. Aussi, l'appelant échoue à démontrer la réalité d'une perte de valeur de son bien, et donc la réalité de son préjudice à ce titre.
Dès lors, indépendamment même d'une faute non caractérisée à l'endroit de la SAS Isélection, il convient de retenir que M. [D] [Z] ne démontre aucunement l'existence d'un préjudice découlant de celle-ci.
Sa demande d'indemnisation doit donc être rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
M. [D] [Z], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, une indemnité de 2 000 € est justifiée au bénéfice de la SAS Isélection sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable car prescrite la demande de M. [D] [Z] tendant à l'indemnisation par la SAS Isélection de la perte de rentabilité du bien litigieux à raison d'une survalorisation de son bien à l'achat,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
DÉCLARE recevable la demande d'indemnisation de M. [D] [Z] contre la SAS Isélection au titre de la perte de rentabilité du bien litigieux à raison d'une survalorisation de son bien à l'achat,
REJETTE la demande d'indemnisation de M. [D] [Z] contre la SAS Isélection au titre de la perte de rentabilité du bien litigieux à raison d'une survalorisation de son bien à l'achat,
CONDAMNE M. [D] [Z] à payer à la SAS Isélection la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE M. [D] [Z] de sa demande sur ce même fondement,
CONDAMNE M. [D] [Z] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT