ARRET
N°
E.U.R.L. EURL [X]
C/
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ARSHIJADA A
AF/VB/LN/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU ONZE JUIN
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/00659 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ILB2
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ABBEVILLE DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX
PARTIES EN CAUSE :
E.U.R.L. [X] agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Valentine FORRE substituant Me Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocats au barreau d'AMIENS
APPELANTE
ET
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ARSHIJADA agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Amandine HERTAULT de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d'AMIENS
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 09 avril 2024 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
Sur le rapport de Mme Agnès FALLENOT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 11 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
DECISION :
Suivant contrat de syndic signé le 10 mars 2018, la société [X] a été désignée en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2], situé à [Adresse 3], pour une durée de trois années.
La relation contractuelle s'est détériorée, le conseil syndical et plusieurs copropriétaires reprochant des carences au syndic.
Dans ce contexte, le 4 mai 2020, le président du conseil syndical, M. [H], a adressé à la société [X] un courrier la sommant de convoquer une assemblée générale extraordinaire le samedi 6 juin 2020 à 16h00, portant à l'ordre du jour la révocation du syndic.
Une assemblée générale extraordinaire, convoquée par le conseil syndical, s'est finalement tenue le 8 juin 2020, et les copropriétaires ont voté pour la révocation du syndic ainsi que la nomination de M. [H] en qualité de syndic bénévole.
Par lettre du 5 janvier 2021, la société [X] a sommé M. [H], ès qualités, de lui régler les sommes de :
- 2150 euros au titre d'un solde d'honoraire ;
- 5000 euros au titre de son préjudice moral ;
- 3000 euros au titre des injures subies ;
- 2000 euros au titre de la brutalité de la révocation.
Par assignation du 11 janvier 2021, elle a attrait le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, M. [H], pour obtenir sa condamnation à lui payer :
- 2150 euros au titre de la rupture abusive ;
- 3000 euros au titre des circonstances vexatoires ;
- 2000 euros au titre des injures ;
- 983,15 euros au titre d'un solde d'honoraire ;
- 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par assignation du 27 septembre 2021, elle a attrait le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Nath'immo.
Par jugement rendu le 14 janvier 2022, le tribunal de proximité d'Abbeville a notamment :
-joint les instances,
-déclaré l'action recevable,
-déclaré régulière et fondée la délibération de l'assemblée générale extraordinaire du 8 juin 2020 portant révocation du syndic,
-débouté la société [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'article 118 du code de procédure civile,
-débouté la société [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la rupture abusive,
-débouté la société [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre des circonstances vexatoires,
-débouté la société [X] de sa demande de dommages et intérêts au titre des injures,
-débouté la société [X] de sa demande de paiement au titre du solde d'honoraires du 1er mars 2020 au 8 juin 2020,
-débouté la société [X] de sa demande de paiement au titre de la facture du 19 octobre 2019,
-débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
-condamné la société [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la société [X] aux entiers dépens.
Par déclaration du 14 février 2022, la société [X] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision, à l'exception de ceux ayant déclaré l'action recevable et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par le RPVA le 18 septembre 2023, la société [X] demande à la cour de :
La recevoir en son appel,
Réformer le jugement prononcé par le tribunal de proximité d'Abbeville le 14 janvier 2022 en ses dispositions dévolues à la cour,
Statuant à nouveau,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété, la société Nath'immo, représentée par [S] [R], en qualité de présidente, à régler à la société [X] les sommes suivantes :
Au titre de la rupture abusive : 2 150 euros,
Au titre des circonstances vexatoires : 3 000 euros,
Au titre des injures : 2 000 euros,
Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la société Nath'immo, représentée par [S] [R], en qualité de présidente, à régler à la société [X] :
Au titre du solde d'honoraires du 1er mars 2020 au 8 juin 2020 : 493,15 euros,
Au titre de la facture du 19 octobre 2019 : 490 euros,
Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la société Nath'immo, représentée par [S] [R], en qualité de présidente, au paiement des intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la mise en demeure,
Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la société Nath'immo, représentée par [S] [R], en qualité de présidente, à régler à la société [X] une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires.
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la société Nath'immo, représentée par [S] [R], en qualité de présidente, à régler à la société [X] une indemnité de procédure, à hauteur d'appel, de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic de copropriété, la société Nath'immo, représentée par [S] [R], en qualité de présidente, aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Benoît Legru, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, demande à la cour de :
A titre principal et in limine litis,
- Infirmer le jugement en date du 14 janvier 2022 en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité ;
- Juger nulle et de nul effet l'assignation délivrée par la société [X] ;
- Juger la procédure initiée par la société [X] irrecevable ;
A titre subsidiaire,
- Confirmer le jugement en date du 14 janvier 2022 en toutes ses dispositions ;
- Débouter la société [X] de l'ensemble de ses prétentions ;
- Condamner la société [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- La condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 9 avril 2024.
Par message RPVA du 10 avril 2024, confirmant la demande faite à l'audience, la cour a invité les parties, par une seule note en délibéré chacune, à lui adresser avant le 16 avril 2024 à 14h00, à lui :
- préciser l'orthographe exacte du nom de l'immeuble ;
- présenter leurs observations sur la recevabilité de la demande indemnitaire formée au titre des injures, compte tenu des dispositions d'ordre public prévues par la loi du 29 juillet 1881 pour la réparation des abus spécifiques à la liberté d'expression.
Par note en délibéré adressée par le RPVA le 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires note que la demande de dommages et intérêts ne vise aucun fondement et n'est aucunement étayé juridiquement. Il considère qu'il ne lui appartient pas d'anticiper l'argumentation juridique de l'appelant ni le fondement de sa demande, mais que la société [X] semble vouloir se placer sur le terrain de la faute civile, laquelle n'est pas constituée.
Par note en délibéré adressée par le RPVA le 12 avril 2024, la société [X] indique demander indemnisation sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun.
Les deux parties ont par ailleurs confirmé que, contrairement à ce qui était indiqué dans la déclaration d'appel et certains passages de leurs conclusions, la dénomination de l'immeuble est : [Adresse 2].
SUR CE
1. Sur l'exception de nullité de l'assignation
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [H] a assumé les fonctions de syndic bénévole durant deux mois, du 8 juin au 6 août 2020. A cette date, la société Nath'immo a été désignée en qualité de syndic. La mise en demeure est donc irrégulière, et l'assignation entachée d'une nullité de fond. Il conclut qu'il n'y a eu aucune intention dilatoire de sa part.
La société [X] répond que le syndic de copropriété a assumé ses pouvoirs, en reprenant à son compte la défense du syndicat des copropriétaires devant le premier juge, régularisant, de fait, la procédure. Or, pour invoquer utilement l'exception de nullité au fond, M. [H] aurait dû comparaître en personne. Quant à la mise en demeure, celle-ci n'est pas une condition de recevabilité de l'action.
La société [X] ajoute qu'elle présente une demande indemnitaire, fondée sur l'article 118 du code de procédure civile, au motif que : « le syndicat des copropriétaires s'est abstenu, au contentieux, dans une intention dilatoire, d'invoquer une nullité de fond alors qu'il en avait connaissance depuis le de but de l'instance ».
Sur ce,
Aux termes des articles 117, 118 et 121 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
-le défaut de capacité d'ester en justice ;
-le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
-le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il en résulte que si le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure, cette nullité peut être régularisée avant que le juge ne statue.
Par ailleurs, aucun texte ne prévoit que l'absence de mise en demeure serait, en pareille matière, constitutive d'une fin de non-recevoir.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que le syndicat des copropriétaires, d'abord assigné le 11 janvier 2021 en la personne de M. [H], dénué de tout pouvoir pour le représenter depuis le 6 août 2020, a été assigné le 27 septembre 2021, en la personne de son syndic en exercice, la société Nath'immo, a retenu que la cause de nullité avait disparu, aucune mise en demeure préalable n'étant nécessaire.
C'est également de manière tout à fait pertinente qu'il a considéré que l'intention dilatoire de M. [H] n'était pas démontrée, et a en conséquence débouté la société [X] de sa demande de dommages et intérêts.
Le décision entreprise sera confirmée de ces chefs.
2. Sur la révocation de la société [X]
2.1 Sur les conditions de forme
La société [X] considère que l'assemblée générale extraordinaire du 8 juin 2020 était irrégulière, pour ne pas avoir été convoquée dans le délai légal. Une telle réunion n'était en outre pas envisageable dans un contexte sanitaire défavorable, en l'absence de respect des règles de distanciation dans un lieu exigu. Elle n'a donc pu participer et exercer son droit à la défense de son bilan et de sa gestion. Elle affirme que le syndicat des copropriétaires a agi intentionnellement. Elle affirme encore que la qualité même de président du conseil syndical de M. [H] n'est pas établie.
Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l'article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Il souligne que la crise sanitaire n'a jamais eu pour effet d'interdire la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires, mais a uniquement suggéré des modalités de mise en 'uvre. Elle ajoute que le syndic a été avisé de la convocation de l'assemblée générale du 8 juin 2020 par courrier du 16 mai 2020. Compte tenu des questions mises à l'ordre du jour, il lui appartenait de s'organiser pour être présent ou se faire représenter. Contrairement aux allégations de la société [X], l'assemblée générale de la copropriété s'est régulièrement tenue.
Sur ce,
Aux termes des articles 7, alinéas 1 et 2, et 8, alinéas 1, 2, 3 et 5, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en leur version issue du décret n°2019-966 du 18 septembre 2019, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
En l'espèce, la société [X] conteste vainement que M. [H] ait été le président du conseil syndical lors de la période litigieuse, sans en rapporter la moindre preuve et après lui avoir toujours reconnu cette qualité lors de leurs échanges de correspondances. C'est bien à ce titre qu'il l'a mise en demeure, par courrier du 4 mai 2020, de convoquer une assemblée générale des copropriétaires, précisant que l'ordre du jour porterait sur sa révocation en tant que syndic, puis, compte tenu du refus que lui a opposé cette dernière par courrier du 8 mai 2020, a convoqué cette assemblée générale par courrier du 16 mai 2020 à la date du 8 juin 2020, ce dont il a bien informé le syndic défaillant.
La société [X] ne démontre pas davantage que l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvait se tenir à la date prévue en raison des règles limitant les rassemblements publics dans le contexte de la crise sanitaire, l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 n'ayant aucunement prohibé les assemblées générales de copropriété, mais uniquement adapté leurs modalités en autorisant l'usage de tout moyen de communication électronique, étant ajouté que seuls quatre copropriétaires ont été physiquement présents.
Seule la carence de la société [X] l'a donc empêchée de défendre son bilan lors de l'assemblée litigieuse.
Les conditions de forme de sa révocation en qualité de syndic ont donc bien été respectées. Le moyen est inopérant.
2.2 Sur les motifs de révocation
La société [X] réfute toute mauvaise gestion, soulignant avoir dû relancer dix copropriétaires défaillants sur quatorze au titre du paiement de leurs charges, en vain. La situation comptable de la copropriété était à ce point dégradée qu'il lui était impossible de gérer. Elle conclut qu'il n'existait aucun motif grave et légitime de la révoquer.
En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que chacun des griefs allégués est parfaitement caractérisé. Il critique la force probante des pièces adverses. Il conclut que sa gestion s'est révélée de plus en plus hasardeuse, lui reprochant d'être injoignable, de ne pas assurer sa mission et de commettre des irrégularités comptables.
Sur ce,
Aux termes de l'article 8-2, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.
En l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.
Aux termes de l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (').
Aux termes de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.
Aux termes de l'article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
(')
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
2.2.1. Sur le litige avec la société Résines du littoral
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il a dû pallier les carences de la société [X] dans la gestion de travaux qui ont été confiés à la société Résines du littoral, alors que la société [X] considère quant à elle que le conseil syndical s'est « mêlé de façon excessive des affaires de la copropriété ».
Afin de justifier de ce grief, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
-une page d'un document dont il n'est pas contesté qu'il constitue un « extrait P.V. AG 10 04 2017 » selon une mention manuscrite y figurant, portant la mention suivante :
« -Etanchéité des coursives + trottoir
Les copropriétaires présents et représentés donnent tout pouvoir aux membres de la commission travaux composée de Madame [J], Messieurs [H] et [F]. Afin d'agit aux mieux des intérêts de la copropriété et de prendre les dispositions nécessaires suite à la consultation et réception des devis des entreprises, qui sera faite par la commission travaux. Dès la validation d'un devis par la commission travaux, celui-ci sera envoyé aux copropriétaires pour acceptation. » ;
-un devis de la société Résines du littoral, accepté le 2 août 2017 par Mme [V] [M] en qualité de présidente du conseil syndical ;
-un procès-verbal de réception du lot « étanchéité des coursives » à effet au 9 mai 2018, portant le cachet de la société [X] et la signature de son représentant ;
-un courriel de Mme [M] à la société [X] du 5 mai 2019, lui adressant le texte du courrier de réclamation à adresser à la société Résines du littoral, exigeant une réfection totale au regard des désordres constatés, et un courrier daté du 6 mai 2019 adressé par le syndic à l'entreprise conformément à cette demande ;
-un courrier en réponse de la société Résines du littoral daté du 24 mai 2019 ;
-un courrier du conseil syndical à la société Résines du littoral daté du 21 novembre 2019, lui indiquant que sa réponse à sa réclamation du 6 mai 2019 n'avait pas été portée à sa connaissance par la société [X], décrivant l'aggravation des désordres et lui demandant de prendre toutes dispositions pour refaire les coursives dans les règles de l'art ;
-un courrier adressé le 19 février 2020 par Mme [M] et M. [H] à la société [X], lui faisant part de leurs griefs, parmi lesquels l'absence de communication de la réponse de la société Résines du littoral, le 24 mai, à leur courrier de réclamation du 6 mai, leur faisant « perdre plus de 4 mois », temps durant lequel l'entreprise, sans réponse de leur part, a classé le dossier, ajoutant : « Pour mémoire, c'est le Conseil Syndical qui a géré tout au long de l'année les contacts, RV et relances pour l'obtention des divers devis de ravalement et de travaux annexes' » ;
- un courrier recommandé daté du 30 avril 2020 par lequel la société [X] a affirmé à M. [H] lui avoir adressé, par mail du 22 février 2020, la copie du courrier de la société Résines du littoral.
Or il s'impose de constater que pour justifier de la transmission au conseil syndical de la réponse de la société Résines du littoral, la société [X] verse aux débats, non pas un mail du 22 février 2020 adressé à M. [H], mais la copie d'un courrier simple daté du 5 juin 2019, dont rien ne démontre l'expédition, de sérieux doutes pouvant être émis sur son authenticité.
La carence de la société [X] dans le suivi des travaux puis la reprise des désordres est donc établie. Il sera ajouté que son argument selon lequel le syndicat des copropriétaires ne démontrerait avoir subi aucun préjudice est totalement inopérant, celui-ci ne formant pas de demande indemnitaire.
2.2.2. Sur les comptes-rendus des visite annuelles
Le syndicat des copropriétaires reproche à la société [X] de ne pas avoir tenu de compte-rendus de ses visites annuelles. Il affirme que lors l'assemblée générale de 2018, les copropriétaires avaient insisté sur leur volonté d'avoir un compte-rendu sommaire par mail après chaque visite et que le syndic avait acquiescé.
Il verse aux débats, pour le démontrer :
- un document manuscrit, intitulé « [Adresse 2] ' AG 2018 ' le 10 mars ' Questions diverses », mentionnant notamment :
« Contrat syndic 3 visites à chq mail à cc qui répercute » ;
-un courriel adressé le 19 février 2020 par Mme [M] et M. [H] à la société [X], lui faisant part de leurs griefs, parmi lesquels « non respect de votre accord à l'AG 2018 d'effectuer 3 visites par an et d'en rendre compte au Conseil Syndical » ;
-un courriel adressé le 3 mars 2020 par Mme [M] à la société [X], lui indiquant que ses propositions de tarifs modifiés pour ses honoraires de l'année 2019 n'agréaient pas au conseil syndical, rappelant ses « nombreux manquements pour 2019 », « certains s'appliquant aussi à 2017 et à 2018 = les 3 visites/ an avec CR au Conseil Syndical » ;
-un courriel adressé le 30 mars 2020 par M. [H] à la société [X], lui reprochant, au titre des « infractions caractérisées au contrat qui nous lie, signé le 10 mars 2018 » : « non-réalisation des 3 visites/ans, malgré votre affirmation à l'AG de 2018 de les effectuer et d'en rendre compte au conseil syndical ».
La société [X] se défend en indiquant que le manquement n'est pas caractérisé, le syndicat des copropriétaires admettant selon elle l'absence d'obligation préexistante et ne démontrant pas de préjudice. Elle indique également que « seuls quelques copropriétaires ont entendu imposer un minimum de trois visites annuelles ».
Pourtant, elle n'a apporté aucun démenti aux critiques qui lui ont été faites de ce chef par les courriels de Mme [M] du 19 février et 3 mars 2020. Elle n'a répondu qu'au courriel de M. [H] du 30 mars 2020, par un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 30 avril 2020 : « les visites de 3 fois minimum par an ont bien été effectuées », se contentant d'affirmer qu'il n'avait jamais été prévu de compte-rendu au conseil syndical et que le contrat de syndic n'en prévoyait pas.
Il s'impose effectivement de constater que le contrat conclu prévoit la réalisation de trois visites minimum, sans rédaction d'un rapport, mais en présence du président du conseil syndical, la case « hors la présence du président du conseil syndical » n'étant pas cochée.
Il est donc parfaitement cohérent qu'il ait été prévu, lors d'une assemblée générale, que la société [X] devait rendre compte au conseil syndical, par l'intermédiaire de son président, de toute visite annuelle ayant lieu en dehors de sa présence, faute de quoi ces visites n'avaient bien évidemment plus aucun intérêt pour la copropriété.
Le caractère contradictoire de l'argumentaire de la société [X] doit par ailleurs être souligné.
Ce grief est suffisamment caractérisé par le syndicat des copropriétaires.
2.2.3. Sur le défaut d'établissement de la fiche synthétique de copropriété
Le syndicat des copropriétaires reproche à la société [X] de n'avoir établi la fiche synthétique que le 12 novembre 2019, dans la mesure où elle lui a été expressément demandée pour la réalisation d'une vente [K] / [W], alors que le syndic doit mettre à jour la fiche synthétique tous les ans, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice comptable clos ont été approuvés. Il ajoute que le contrat de syndic, en son article 6, précise clairement que le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation.
La société [X] rétorque que depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, le manquement à l'obligation de réaliser une fiche synthétique n'est plus un motif de révocation du syndic. Le tribunal s'est référé au contrat de syndic en son article 6, lequel ne restituait cependant que les dispositions de l'article 54 de la loi du 24 mars 2014 alors applicables, et n'avait pas vocation à faire survivre des dispositions réglementaires périmées.
Pour autant, dans son courrier recommandé daté du 30 avril 2020, la société [X] s'est contentée d'indiquer qu'il était très difficile, à la date du 31 décembre 2018, de faire valider la fiche synthétique, compte tenu de l'encombrement des demandes des syndics à cette époque auprès des services de l'Etat.
Il s'en déduit qu'en dépit des stipulations de l'article 6 du contrat de syndic, elle n'a pas sollicité la validation de la fiche synthétique auprès des services de l'Etat avant d'y trouver un intérêt financier propre, dans le cadre de la vente [K] /[W].
Elle ne peut se dédouaner de son manquement alors que la nouvelle version de l'article 54 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 n'est entrée en vigueur que le 1er juin 2020.
Ce grief est caractérisé.
2.2.4. Sur les honoraires de la vente [K] / [W]
Le syndicat des copropriétaires reproche à la société [X] d'avoir indûment prélevé sur son compte, à son profit, la somme de 490 euros, correspondant aux honoraires qui lui étaient dus pour la vente [K] /[W], honoraires à la charge exclusive du vendeur.
Il justifie effectivement, par un courrier du notaire du 9 décembre 2019, que ce dernier avait établi au nom de la société [X] un chèque de 355,83 euros qui lui avait été envoyé par lettre recommandée avec avis de réception, laquelle lui a été retournée dans la mesure où elle n'a pas été réclamée par le syndic malgré plusieurs présentations, le montant de ce chèque correspondant à « l'état daté de 490 euros » après déduction du solde créditeur des vendeurs, les consorts [K] [C], à la date de la signature, d'un montant de 134,17 euros, aux termes d'un mail de M. [O], préposé de l'agence [X], du 3 août 2021.
La société [X] se justifie en arguant que la somme de 490 euros lui était incontestablement due par les consorts [K] [C] au titre de la mutation d'un lot de copropriété.
Il est donc établi qu'elle a fait supporter au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les conséquences de son inertie, en prélevant en toute illégalité sur le compte de la copropriété la somme qui lui était due par les vendeurs.
Ce grief est caractérisé.
2.2.5. Sur les réclamations de provisions sur charges
Le syndicat des copropriétaires indique que la société [X] a réclamé « les provisions votées à l'AG 2018 » une fois l'exercice 2018-2019 clôturé, les comptes ayant été acceptés et les appels pour le fonctionnement de l'exercice 2019-2020 honorés. Les avis d'échéances et les relances portent sur des sommes nettement inférieures à celles figurant sur les comptes communiqués. Elles sont redondantes et truffées d'erreurs. Elles démontrent sa désorganisation structurelle.
La société [X] répond que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ses accusations.
Il est produit aux débats :
-un courriel adressé le 19 février 2020 par Mme [M] et M. [H] à la société [X], lui faisant part de leurs griefs, parmi lesquels un « défaut d'appel de charges en 2018 »
-un courriel adressé le 3 mars 2020 par Mme [M] à la société [X], lui indiquant que ses propositions de tarifs modifiés pour ses honoraires de l'année 2019 n'agréaient pas au conseil syndical, rappelant ses « nombreux manquements pour 2019 », « + en 2018 défaut d'appel de charges » ;
-un courriel adressé le 24 mars 2020 par la société [X] à M. [H], libellé en ces termes :
« Mr [H]
CI-JOINT VOS EXTRAITS BANCAIRES
D'autre part, le solde de votre compte bancaire présente à ce jour un solde négatif
Ce n'est pas parce que, l'économie française tourne au ralenti, que les copropriétaires sont dispensés de payer leurs charges !!!
C'est inadmissible.
Aussi, je vous demanderais, de m'envoyer dans les plus brefs délais, LA BALANCE CARREE, qui vous a été envoyée, FIN FEVRIER en même temps que les comptes où il apparaît les soldes débiteurs et créditeurs Ce qui me permettra de faire une relance URGENTE ;
Merci » ;
- des courriels de la société [X] du 29 mars 2020, demandant « en urgence » le paiement des charges restant dues au 29 février 2020 ;
- des courriels de la société [X] du 1er et 2 avril 2020, au titre des appels de fonds « pour le 1er trimestre 2020 » ;
- des courriels de la société [X] du 10 avril 2020, sollicitant le paiement du solde débiteur du compte de la copropriété, et des relances du 19 avril 2020 ;
-un courrier de M. et Mme [D], copropriétaires, au syndicat des copropriétaires, daté du 14 mai 2020, dénonçant « la gestion plus que fantaisiste » de la société [X], pointant plus particulièrement un manque de régularité des paiements, une lenteur dans l'exécution de sa mission, un camouflage des erreurs de paiements, une falsification des relevés de compte ;
-un courriel adressé le 13 mai 2020 par Mme [A], copropriétaire, à Mme [M], en réponse à la convocation à l'assemblée générale de révocation du syndic, indiquant notamment que ce dernier avait affirmé avoir égaré un chèque qu'elle lui avait adressé, lequel avait en réalité été porté au débit d'une autre copropriété, et suggérant avec insistance un dépôt de plainte pour vol et escroquerie à son encontre ;
-la copie du courrier recommandé adressé le 12 septembre 2017 par Mme [A] à la société [X], lui demandant un décompte des sommes dues, précisant être dans l'impossibilité de joindre quiconque depuis plusieurs mois, que ce soit sur son numéro fixe ou portable ;
- un courrier recommandé daté du 30 avril 2020, par lequel la société [X] a affirmé à M. [H] que les appels de charge figuraient sur les décomptes des charges et n'impliquaient pas de faire des rappels, précisant : « d'ailleurs, les copropriétaires, ont toujours réglés leurs charges semestriellement, sans avoir besoin de faire des RELANCES. »
Ces pièces établissent avec une parfaite éloquence la gravité de l'inaction de la société [X] jusqu'au mois de mars 2020, laquelle n'a engagé des diligences qu'à partir du moment où sa gestion a été remise en cause et sa révocation envisagée.
Ce grief est caractérisé.
2.2.6. Sur le retard de paiement des factures
Le syndicat des copropriétaires reproche à la société [X] d'avoir réglé avec retard huit factures sur onze sur l'exercice 2019/2020, sans oublier un retard de deux mois dans le paiement de l'assurance Axa.
La société [X] invoque en réponse le fait que des copropriétaires refusaient de payer les charges, obligeant le syndic à effectuer des relances et à « jongler avec la trésorerie ». Elle soutient que « les copropriétaires séditieux » ont procédé, dès 2019, au règlement avec retard des appels de provisions sur charges et travaux, puis, dès 2020, ont cessé de régler lesdits appels de provisions.
Il est versé aux débats :
- un courrier de rappel de la société Axa à la société [X] daté du 19 janvier 2019, indiquant ne pas avoir reçu le règlement de la cotisation du contrat d'assurance de l'immeuble pour l'échéance du 1er janvier 2019, avertissant d'un risque de suspension des garanties ;
- une facture de la société E1000 Volts à échéance au 17 mai 2019, payée le 5 novembre 2019 ;
- une facture de la société Dufrancatel-Minet à échéance au 5 juin 2019, payée le 5 novembre 2019 ;
- une facture de la société Dufrancatel-Minet à échéance au 25 février 2020, payée le 8 juillet 2020 ;
- un courrier de la société [X] à la société Dufrancatel-Minet du 8 mars 2020 lui indiquant que sa facture ne pouvait être payée avant d'avoir été vérifiée par M. [H] ;
- un courrier de la société [X] à la société Dufrancatel-Minet du 5 mai 2020 lui indiquant que sa facture ne pouvait être payée avant d'avoir été vérifiée par M. [H] ;
- un courrier recommandé daté du 30 avril 2020 par lequel la société [X] a affirmé que les factures des fournisseurs avaient toujours été réglées « en temps et en heure » et qu'elle n'avait jamais reçu de mise en demeure ou de rappel pour cause de retard.
Le caractère éminemment contradictoire des propos de la société [X], niant tout retard avant d'en reporter la faute sur la copropriété, ne peut qu'être souligné, étant observé qu'elle ne justifie d'aucun appel en paiement auprès des copropriétaires avant le mois de mars 2020.
Ce grief est caractérisé.
2.2.7 Sur les pénalités appliquées par la société Engie
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société [X] lui a dissimulé les pénalités de retard appliquées par la société Engie, ce dont les copropriétaires se sont aperçus en demandant les factures d'électricité, afin de comprendre l'augmentation considérables de leurs dépenses.
La société [X] se dédouane en arguant que les appels de provisions sur charge n'étaient plus réglés depuis la fin de l'exercice 2019 et qu'elle ne disposait plus des fonds pour solder les factures. Elle affirme qu'elle a négocié et obtenu des remises.
Il est versé aux débats :
- un « tableau des retards de paiement des factures » « pénalités Engie », dont les indications ne sont pas contestées, faisant apparaître l'imputation par le fournisseur d'énergie de pénalités de retard pour un montant total de 200 euros sur des factures réglées avec retard de juin 2019 à janvier 2020 ;
- un courriel adressé le 17 avril 2020 par la société Engie à Mme [M], lui transmettant la dernière facture et lui consentant un geste commercial de 80 euros si les paiements étaient à l'avenir réalisés par prélèvements automatiques ;
- un courriel adressé le 24 avril 2020 par la société Engie à la société [X], lui confirmant la mise en place du prélèvement automatique et un geste commercial à hauteur de 200 euros ;
- un courrier recommandé daté du 30 avril 2020, par lequel la société [X] a affirmé à M. [H] qu'entre la date d'envoi des règlements par chèque bancaires, faits avant la date limite de règlement, et la date d'encaissement des chèques bancaires par la société Engie, il y avait un décalage de 8 à 10 jours provoquant des frais financiers.
Il a été précédemment jugé que la société [X] avait été totalement défaillante dans ses appels de charges aux copropriétaires jusqu'au mois de mars 2020.
Les pièces versées aux débats établissent par ailleurs à suffisance que ses retards dans le paiement des factures adressées par la société Engie à la copropriété ont engendré de lourdes pénalités, qui n'ont fait l'objet de remise que grâce à l'intervention de Mme [M], la société [X] n'étant intervenue en soutien de l'action de cette dernière qu'à compter du mois d'avril 2020, alors que sa gestion était remise en cause.
Il a déjà été rappelé que l'absence de préjudice financier pour le syndicat des copropriétaires est indifférente.
Ce grief est caractérisé.
L'ensemble des griefs formulés à l'encontre de la société [X] par le syndicat des copropriétaires a été retenu.
L'inaction et les fautes commises par le syndic justifiaient totalement la perte de confiance des copropriétaires et sa révocation. La décision entreprise sera confirmée de ce chef.
3. Sur les demandes en paiement
La société [X] sollicite :
- la quote-part de ses honoraires pour la période du 1er mars 2020 au 8 juin 2020, pour un montant de 493,15 euros ;
- un montant équivalent aux honoraires convenus jusqu'au terme du contrat en cours, soit la somme de 2 150 euros TTC ;
-les honoraires complémentaires selon facture du 19 octobre 2019 pour un montant de 490 euros ;
- la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral « eu égard au comportement vindicatif et quérulent du syndicat des copropriétaires responsable du climat de lynchage ayant encadré la révocation du syndic » ;
-la somme de 2 000 euros en réparation des injures proférées à son endroit.
Le syndicat des copropriétaires répond que la société [X] a été réglée de la somme de 346,98 euros, correspondant à sa facture de 493,15 euros, après déduction de 134,17 euros au titre du solde d'état-daté et de 12 euros au titre de pénalités Veolia suite au règlement tardif d'une facture, par chèque en date du 20 septembre 2020, chèque que M. [X] n'a jamais encaissé. S'agissant du préjudice moral, il indique qu'il n'est pas justifié. Il souligne que la société [X] se montre particulièrement méprisante dans ses conclusions. Il conclut au débouté de l'ensemble de ses prétentions.
Sur ce,
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
3.1. Sur la quote-part de ses honoraires pour la période du 1er mars 2020 au 8 juin 2020
La société [X] a adressé au syndicat des copropriétaires une facture d'honoraires du 1er mars 2020 au 8 juin 2020 d'un montant de 493,15 euros, correspondant à son prorata d'honoraires sur le montant convenu de 1 800 euros pour l'exercice contrat annuel 2020/2021.
A bon droit, ce dernier a retenu sur cette facture la somme de 134,17 euros, représentant le solde du prélèvement de 490 euros réalisé indûment par le syndic.
En revanche, rien ne l'autorisait à en déduire une pénalité de12 euros imputée par la société Veolia.
Le syndicat des copropriétaires, qui reconnaît que le chèque adressé à la société [X] le 20 septembre 2020 de 346,98 euros n'a jamais été encaissé, sera donc condamné à lui verser la somme de 358,98 euros.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
3.2. Sur les dommages et intérêts au titre des honoraires dus jusqu'au termes du contrat
La révocation de la société [X] ayant été jugée justifiée, cette dernière ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.
3.3. Sur les honoraires de la vente [K] / [W]
Cette somme correspond à la facture d'honoraires de la société [X] au notaire dans le cadre de la vente [K] / [W]. Il n'est pas contesté qu'elle était due au syndic par les vendeurs.
Il appartient donc à la société [X] de se tourner vers ces derniers pour obtenir le paiement.
Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande.
3.4. Sur le préjudice moral
La société [X] ne rapporte aucunement la preuve d'une faute du syndicat des copropriétaires, les motifs de sa révocation étant totalement justifiés.
Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande.
3.5. Sur les injures
En l'absence de caractère public des propos incriminés, les parties s'accordant en outre sur le fait que cette prétention est formée au titre de la responsabilité civile de droit commun, il sera répondu sur ce fondement.
Il s'impose de constater qu'aucun propos injurieux n'a été tenu à l'encontre de la société [X] par le syndicat des copropriétaires.
Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande.
4. Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner la société [X] aux dépens d'appel, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance, et de débouter la SELARL Legru de sa demande de distraction.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société [X] sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe auprès débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le tribunal de proximité d'Abbeville, sauf en ce qu'il a débouté la société [X] de sa demande de paiement au titre du solde d'honoraires du 1er mars 2020 au 8 juin 2020,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à la société [X] la somme de 358,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Et y ajoutant,
Condamne la société [X] aux dépens d'appel,
Déboute la SELARL Legru de sa demande de distraction,
Condamne la société [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La déboute de sa propre demande de ce chef.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE