Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/05138
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2012 -Tribunal d'Instance d'AULNAY SOUS BOIS - RG n° 11-11-1566
APPELANTS
Monsieur [J] [B] [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Assisté de Me Louis COFFLARD, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : L205
Mademoiselle [I] [P] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Assistée de Me Louis COFFLARD, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : L205
INTIMEE
SCI MAHEWIL
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Marc QUILICHINI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB089
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Amandine CHARRIER
lors du prononcé : Mme PLACET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame BROGLY, pour le président empêché, et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.
*
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 8 février 2011, la SCI Mahewil a donné en location à M. [C] et Mme [W] un logement situé [Adresse 2],en Seine Saint Denis.
La SCI Mahevil soutenant que des loyers étaient dus a saisi le tribunal d'instance d'Aulnay sous Bois,qui,par jugement du 25 janvier 2012, a :
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
-ordonné l'expulsion des locataires, prévu le sort des meubles et une indemnité d'occupation,
- condamné M. [C] et Mme [W] à payer les sommes de :
.5530€ d'impayés des loyers, charges et indemnités d'occupation, en novembre 2011,inclus, avec intérêts au taux légal,
-500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-laissé les dépens à M. [C] et Mme [W].
M. [C] et Mme [W] ont formé un appel le 20 mars 2012.Dans les conclusions du 19 juin 2012,ils demandent :
-de dire qu'ils ne sont pas tenus au paiement des loyers depuis le 19 mai 2011, en raison de l'exception d'inexécution,
-de prononcer la résiliation du bail,
-de condamner la SCI à leur payer à chacun les sommes de :
.2000€ en réparation du trouble de jouissance subi,
.1500€ de préjudice moral,
.et 4000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-à garder la charge des dépens.
La SCI Mahewil dans les conclusions du 24 juillet 2012, déposées le 30 juillet 2012, demande :
-la confirmation du jugement,
-la condamnation solidaire des locataires à payer les sommes de :
.700 € d'indemnité d'occupation mensuelle entre novembre 2011 et janvier 2012,
.5530€ au titre des impayés, en novembre 2011,
.4000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et à la charge des dépens.
MOTIS DE LA DECISION
Les locataires reprochent au jugement de ne pas avoir tenu compte de leur impossibilité d'utiliser les lieux dés leur arrivée,du fait de son insalubrité et alors même que le logement a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité le 14 novembre 2011.Ils invoquent l'absence d'électricité et de sanitaires.Ils demandent la résiliation du bail du fait de l'indécence du logement aux torts du bailleur et des dommages et intérêts.
La SCI Mahewil soutient que M. [C] avait fait les travaux d'électricité dans la résidence,qu'il a dégradés pour cacher ses malfaçons et s'est opposé à leur remise en état,que ces derniers étaient non conformes,qu'ils n'ont pas payé le dépôt de garantie, ni remis d'attestation d'assurance.
Elle demande l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement,la résiliation du bail pour des manquements.
Il résulte du constat d'huissier du 4 mai 2011, établi à la demande des locataires de la résidence qu'il s'agit d'un trois pièces au premier étage, en l'espèce,un duplex. Dans la cuisine,il existe une fuite au niveau du siphon de l'évier,l'eau coule sur les canalisations en cuivre et le parquet qui est humide et moisi, se décolle et une fenêtre a des barreaux. Dans la salle d'eau,la cuvette des toilettes n'est pas fixée,la fenêtre a des barreaux, le seuil carrelé est abîmé, l'eau du bac à douche coule chez la voisine en cas d'utilisation.
Cependant, ces désordres dont le bailleur n'a pas été avisé,dont aucun devis n'a été produit engagent la responsabilité des locataires du fait de la dégradation des lieux, il n'est de plus pas établi qu'il s'agisse de réparations incombant au bailleur.Enfin, lors de l'état des lieux d'entrée,le logement était en majorité,soit neuf,soit en bon état. S'agissant des barreaux sur deux fenêtres, ils devaient être enlevés mais ne rendaient pas l'appartement inhabitable.
Les locataires versent une lettre de la mairie du 22 juin 2011 mentionnant que des travaux ont été exécutés dans le pavillon et sont non conformes au plan d'urbanisme, toutefois, cette lettre ne caractérise pas l'inhabilité du logement.
La SCI verse des factures et devis d'électricité établissant que la société Tropic Elec dont est gérant M. [C] a réalisé entre juillet 2010 et courant 2011 des travaux d'électricité importants dans l'ensemble des logements et de la résidence,pour la somme d'environ,13000€.
L'installation électrique du pavillon a été déclarée non conforme le 19 mai 2011à la suite du signalement de M. [C] et le 27 mai 2011, la mairie a mis à disposition des locataires les sanitaires,le gaz ayant été coupé. La visite des pompiers du 5 juillet 2011 fait état dans les parties communes de portes d'accès aux logements n'ayant pas de pare-flammes de degré d'une demi-heure,la ventilation haute de la cage d'escalier n'a pas de ventilation,la présence de barreaux au 1° étage empêche l'accès des pompiers, les installations électriques ne sont pas conformes,l'EDF a fait des coupures partielles.Selon le rapport, ces anomalies concernent la sécurité contre l'incendie et peuvent avoir de graves conséquences en cas d'incendie ou d'explosion.
Le maire le 8 août 2011 a signalé la situation au préfet mentionnant d'une part,les installations électriques et de gaz défectueuses les occupants étant privés d'eau chaude et d'autre part, l'occupation de dépendances constituant des locaux impropres à l'habitation.
Le 16 novembre 2011,le préfet a pris un arrêté d'insalubrité demandant à la bailleresse de mettre l'installation électrique et la chaudière au gaz en conformité et d'assurer un moyen de chauffage fixe suffisant précisant qu'il s'agissait des travaux les plus urgents,avec interdiction d'habiter.
La SCI verse les factures d'électricité établissant que la société Tropic Elec dont est gérant M. [C] a réalisé entre juillet 2010 et courant 2011des travaux d'électricité importants dans la résidence pour la somme payée de prés de 13000€.
Le gérant de la société a déposé plainte au service de police le 18 mai 2011 mentionnant qu' il manquait des pièces sur l'installation électrique qui avait été coupée et que M. [C] était soupçonné des dégradations alors que des impayés existaient.Un constat d'huissier du 24 mai 2011 fait état d'équipements et câbles électriques ayant fait l'objet de vandalisme,en effet, des boîtiers sont vides,des câbles sont sectionnés, des portes de compteur sont ouvertes,des équipements électriques sont manquants.
La société a fait réaliser des devis en mai 2011 pour la somme de 21 000€ de travaux.Il est fait état en octobre 2011 à deux reprises des problèmes,la société chargée des travaux de réfection des installations électriques et sanitaires ne pouvant pas accéder dans tous les logements notamment de M. [C] et Mme [W] pour réaliser les travaux,ces derniers s'opposant à sa venue tant dans leur logement,que dans les autres. Ces faits sont confirmés par la déclaration de la gérante faite le 17 octobre 2011 au service de police, M. [C] s'étant opposé aux travaux, avec menace de mort sur sa personne.
Une nouvelle plainte a été déposée le 2 novembre 2011, les ouvriers s'étant plaints du harcèlement de M. [C] qui avait procédé à des dégradations dans l'immeuble(arrachage de la rambarde et du contrefort de l'escalier), les empêchait de travailler avec des menaces de nouvelles dégradations et de détruire le travail concernant les réfections de l'électricité et de l'eau chaude.Les numéros de téléphone des sociétés intervenantes ont été donnés au service de police, enfin,selon les ouvriers une corde(pour pendre selon la photographie annexé au rapport de police)avait été installée dans les parties communes par M. [C] et sa compagne à destination des bailleurs.
Enfin,un constat d'huissier du 9 novembre 2011, fait mention de ce que dans un logement du 1° étage un ouvrier travaille et de ce que M. [C] et Mme [W] sont intervenus malgré l'opposition de l'huissier pour l'insulter et la locataire s'est adressée au responsable de l'entreprise en le menaçant lui disant « si tu touches à l'électricité, tu vas voir » puis en sortant, ont insulté les bailleurs, menaçant de tout casser dans le logement, M. [C] ayant donné un coup violent dans la porte pour l'ouvrir, la gérante ayant alors demandé l'intervention de la police arrivée sur place peu après.
Dans deux attestations versées par la SCI des voisins certifient que M. [C] a coupé l'électricité le 18 mai 2011 avant l'arrivée de l'EDF.
Il a été envoyé un commandement de payer le 25 mai 2011 pour la somme de 1330€ en principal, soit deux mois de loyer, l'un pour le dépôt de garantie et l'autre pour le mois de mai.Les désordres constatés par l'huissier dans le logement ne rendaient pas le logement indécent,les bailleurs n'ont pas été avisés et pour les barreaux à deux fenêtres, les locataires se sont opposés par la suite à leur enlèvement. Les non conformités des parties communes n'ont pas fait l'objet de l'arrêté d'insalubrité.
Les locataires ont quitté les lieux en début d'année 2012,constaté par un procès verbal de reprise d'huissier le 6 mars 2012,ils avaient reçu le 20 octobre 2011,un commandement de remettre l'attestation d'assurance mais cette dernière n'a pas été délivrée dans le délai d'un mois. Enfin,les locataires dans leur précédent logement n'avaient pas payé le loyer, ayant été condamnés en avril 2010 à payer la somme de 5800€.(jugement au dossier).
Il y a lieu de constater que M. [C] était chargé des travaux de réfection de l'électricité de toute la résidence, qu'il a existé des non conformités certaines,que les installations d'électricité ont été volontairement dégradées le 19 mai 2011, que l'attitude de M. [C] et de sa compagne et notamment leur volonté caractérisée par des violences d'empêcher et de retarder la reprise des travaux ayant entraîné plusieurs dépôts de plainte au service de police et ayant été constatées par plusieurs constats d'huissiers confortent les soupçons pesant sur eux.Enfin, M. [C] est à l'origine du signalement à toutes les instances concernant les désordres dont il est suspecté d'être à l'origine en ce qui concerne l'électricité.
Le logement n'était pas inhabitable jusqu' au 19 mai 2011 et n'a été déclaré insalubre qu'en novembre 2011, le commandement de payer était donc valide, le loyer étant payable d'avance selon le bail. Il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce que la clause résolutoire a été déclarée acquise à compter du 25 juillet 2011 avec toutes les conséquences en résultant quant à l'expulsion.
Les locataires s'étant maintenus dans les lieux doivent être condamnés à payer la somme de 5530€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation. De plus, s'étant de façon caractérisée et avec des violences constatées à plusieurs reprises ,opposés aux travaux de reprise dans leur logement, ils doivent être condamnés à payer l'indemnité d'occupation jusqu'en janvier 2012, inclus, correspondant au montant du loyer et des charges,le jugement doit être confirmé sur ce point et également en ce qu'il a constaté que la solidarité entre les locataires n'avait pas été prévues au bail.
Dommages et intérêts:
Les appelants demandent la somme de 2000€ chacun pour troubles de jouissance subis dans le logement et 1500€ pour préjudice moral.
Cependant, pour les motifs sus évoqués, les demandes non justifiées doivent être rejetées.
Article 700 du code de procédure civile
L'équité ne commande pas d'allouer une somme supplémentaire à la SCI au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Rejette les demandes,
Condamne M. [C] et Mme [W] à garder la charge des dépens,
Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT