JN/AM
Numéro 14/4415
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 12/12/2014
Dossier : 13/02504
Nature affaire :
Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
Affaire :
[O] [M] veuve [J]
C/
[E] [D]
[Q] [D] épouse [D]
SCP [U]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 décembre 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 otobre 2014, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Madame NICOLAS, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [O] [M] veuve [J]
née le [Date naissance 3] 1918 à [Localité 6]
Chez Monsieur [W] [H]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par la SCP DUALE - LIGNEY - MADAR - DANGUY, avocats au barreau de PAU
assistée de Maître Stéphanie BOYER-CAVOIZY, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur [E] [D]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 3] (Nord)
[Localité 1]
Madame [Q] [D] épouse [D]
née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 5] (Moselle)
[Localité 1]
représentés par l'AARPI PIAULT - LACRAMPE CARRAZE, avocats au barreau de PAU
assistés de la SCP SEGUY - BOURDIOL - DAUDIGEOS-LABORDE, avocats au barreau d'AUCH
SCP [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Olivia MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître Georges LURY, avocat au barreau d'AGEN
sur appel de la décision
en date du 07 MAI 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN
Les faits et la procédure
Selon acte authentique du 28 juillet 2003, Mme [M] veuve [J], née le [Date naissance 3] 1918, a vendu à M. [D] [E], son filleul, et Mme [Q] [K], épouse de ce dernier, un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 1] (32), comprenant maison d'habitation avec dépendances et terrains attenants, d'une contenance totale de 72 a et 70 ca, ainsi que le mobilier se trouvant dans la maison.
Le prix se décomposait en trois parties selon le détail suivant :
- une somme de 24 392 €, payable comptant à concurrence de 12 196 € au jour de l'acte, et 12 496 € payables au 31 janvier 2004 au plus tard,
- une rente annuelle et viagère de 7 872 €, payable par mensualités de 656 €, à compter du 31 août 2003,
- des obligations en nature prévues à la charge des acquéreurs, et tout particulièrement de loger la venderesse dans la maison principale vendue à titre exclusif, de lui laisser l'usage du mobilier vendu dans ladite maison, d'entretenir ledit logement en bon état de réparation et d'entretien, de lui fournir aide et assistance dans la limite de leurs occupations professionnelles, de lui faire les courses, de gérer les divers rapports de la venderesse avec les administrations ainsi qu'avec ses fermiers ou ses voisins, de la recevoir à leur domicile au moins 15 jours par an au choix de la venderesse, et de procéder trimestriellement au moins, à l'entretien des abords de la maison principale, ainsi que de lui rendre visite pour procéder au rangement intérieur, notamment du linge, avec blanchissage, raccommodage, entretien du mobilier, défense contre les insectes' avec obligation, lors de ces visites, de lui préparer la nourriture, de veiller à la bonne marche de la maison et de ranger le bois pour l'hiver.
Cet acte prévoyait en outre la possibilité pour le vendeur, à toute époque et à sa volonté exclusive, de convertir l'exécution des obligations en nature mises à la charge de l'acquéreur, en obligation à paiement d'une rente viagère ; à cet égard, il était prévu un montant de base annuelle devant couvrir les frais d'une aide à domicile, à fixer à l'amiable, ou à défaut, par simple ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Auch.
L'acte authentique du 28 juillet 2003, a été passé en l'étude de Me [G] [U], membre de la société civile professionnelle [G] [U] et [S] [U], notaires à [Localité 4].
Par un acte sous seing privé signé par Mme [M] veuve [J] le 30 novembre 2006, et par les époux [D] le 4 décembre 2006, contenant in fine une clause de confidentialité, les parties ont convenu de modifier le paragraphe trois de l'acte notarié, relatif aux obligations en nature mises à la charge de l'acquéreur.
Il a été ainsi convenu que Mme [M] veuve [J] loge dans un bâtiment annexe de la maison principale vendue, constatant qu'elle occupait ce logement depuis le 1er août 2005, qu'elle s'engageait à prendre à sa charge les consommations d'électricité et de gaz concernant ce logement.
De même les parties, par cet acte sous-seing privé, prévoyaient qu'à compter du 5 décembre 2006, la maison principale vendue serait occupée par M. et Mme [D], précisant que ceux-ci y avaient fait d'importants travaux, et ce à titre de résidence principale à compter du 1er janvier 2007.
Enfin, il était convenu que les prestations trimestrielles en nature dues à Mme [M] veuve [J], seraient transformées en 4 heures mensuelles d'aide à domicile à la charge de M. et Mme [D].
Il est constant que cet acte sous-seing privé a été rédigé par le même notaire, lequel déclare s'être déplacé au domicile de Mme [M] veuve [J] pour le lui soumettre.
Les relations entre les parties se sont dégradées.
Par exploit d'huissier du 11 février 2010, Mme [M] veuve [J] a introduit à l'encontre des époux [D], une action devant le tribunal de grande instance d'Auch, sollicitant à titre principal, la nullité de l'acte notarié du 28 juillet 2003, et des actes sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, et à titre subsidiaire, au visa des articles 1134 et 1183 et suivants du code civil, la résolution judiciaire de l'acte authentique, l'annulation des actes sous seing privé, la restitution de l'immeuble, la fixation provisionnelle d'une indemnité d'occupation à payer par les époux [D] jusqu'à libération effective des lieux, et le paiement de dommages-intérêts.
Par ordonnance du 2 décembre 2010, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d'Auch, au visa de la qualité de M. [D], effectuant un stage probatoire de formation aux fonctions de juge de proximité dans les tribunaux d'instance dépendant du tribunal de grande instance d'Auch à compter du 6 septembre 2010, et au visa de l'article 47 du code de procédure civile, a renvoyé l'affaire à la connaissance du tribunal de grande instance de Mont de Marsan.
Par acte huissier du 1er juin 2011, Mme [M] veuve [J] a procédé à l'assignation en intervention forcée de la société civile professionnelle [G] [U] et [S] [U], notaires à [Localité 4], aux fins de rechercher sa responsabilité sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, et d'obtenir sa condamnation à paiement de dommages-intérêts, ou à titre subsidiaire, l'organisation d'une expertise sur la vileté du prix et l'absence d'aléa.
Par jugement du 7 mai 2013, le tribunal de grande instance de Mont de Marsan, a débouté Mme [J] de l'intégralité de ses demandes, et l'a condamnée à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 € aux époux [D], et celle de 1 500 €, à la SCP [U].
Par déclaration reçue au greffe de la cour par voie électronique le 2 juillet 2013, Mme [M] veuve [J] a relevé appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2014.
Les prétentions des parties
Selon ses dernières conclusions du 3 avril 2014, Mme [M] veuve [J] sollicite la réformation du jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions, et demande :
1 - Concernant les époux [D]
- à titre principal, au visa des articles 1582, 1591, 1964 du code civil, et en tant que de besoin 232 et suivants du code de procédure civile, que l'acte authentique du 28 juillet 2003, et l'acte sous seing privé passé entre les parties les 30 novembre et 4 décembre 2006, soient déclarés nuls et de nul effet,
- à titre subsidiaire, au visa des articles 1134, 1183 et suivants, 464 et suivants du code civil, le prononcé de la résolution judiciaire de l'acte authentique du 28 juillet 2003, et l'annulation des actes sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006,
- en tout état de cause, sur le fondement principal ou subsidiaire, que soit ordonnée la restitution de l'immeuble, que soit fixée provisionnellement l'indemnité d'occupation due « par les défendeurs » à la somme de 1 000 € à compter du 28 juillet 2003, à titre principal, ou à titre subsidiaire, à compter de la date de résolution judiciaire du contrat fixé par la Cour, que M. et Mme [D] soient condamnés à lui payer cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'à lui payer les sommes suivantes :
- 27 536 €, arrêtés au 31 mai 2011, en remboursement des frais de logement que l'appelante a été contrainte d'exposer en raison de la vente de sa maison aux époux [D],
- des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, au titre desquels elle pourra conserver le montant des arrérages perçus ainsi que les embellissements et améliorations effectuées par M. et Mme [D].
Elle conclut au débouté de l'intégralité des demandes M. et Mme [D].
2 - Concernant la SCP [U]
Elle demande qu'il soit jugé que la SCP [U] a commis des fautes qui lui causent préjudice, et sollicite :
- dans l'hypothèse où il sera fait droit à sa demande de restitution de l'immeuble et à la condamnation des époux [D] à lui payer la somme de 27 356 €, la condamnation de la SCP [U] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,
- dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit aux demandes rappelées ci-dessus, la condamnation de la SCP [U] à lui payer les sommes suivantes :
- 321 345,40 € (correspondant à la valeur vénale du bien : 342 857 €, déduction faite du bouquet versé pour la somme de 21 511,60 € au lieu des 24 392 € prévus),
- 27 356 € arrêtés au 31 mai 2011, à parfaire à la date de la restitution de l'immeuble, en remboursement des frais de logement qu'elle a été contrainte d'exposer en raison de la vente de sa maison.
3 - à titre infiniment subsidiaire concernant les époux [D] et subsidiaire concernant la SCP [U] : ordonner une expertise sur la question de la vileté du prix retenu dans l'acte de vente, outre celle de l'aléa au regard des règles présidant habituellement aux ventes viagères, selon une mission proposée dans ses conclusions.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir pour l'essentiel que :
- les immeubles cédés comportent une surface habitable pondérée de 412,60 m², bâtis sur une surface totale du terrain de 7 266 m², soit, une valeur vénale de l'ordre de 342 857 €, si bien que déduction faite de la valeur de l'usufruit (20 %) au prorata de son occupation des lieux (60 %), la valeur vénale pouvait être fixée à 277 323 € lors de la vente,
- le prix fixé à 142 375 € apparaît en conséquence dérisoire,
- en l'absence d'aléa, la vente contre rente viagère est nulle, faute de cause ; l'aléa et le caractère sérieux du prix, s'apprécient par comparaison entre le montant de la rente, et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de ce droit ; cette comparaison (par données chiffrées contenues en pages 14 et 15 de ses conclusions, auxquelles il est renvoyé) fait apparaître que la rente à laquelle elle aurait pu prétendre s'élève à la somme de 13 866 € par an, et les engagements en nature ne peuvent être considérés comme venant compenser ces éléments, dès lors qu'ils n'ont jamais été tenus et ont été remplacés par d'autres sans commune mesure,
- les éléments de la cause démontrent l'absence d'aléa de la vente, et sa nullité faute de cause,
- c'est à tort que le premier juge a estimé la superficie du bien au vu des éléments présentés par les acquéreurs, plutôt qu'au vu des éléments présentés par la venderesse sans motiver la raison pour laquelle il a préféré les uns aux autres,
- de même, elle critique l'analyse des éléments de fait opérée par le premier juge, quand il a retenu que le bien nécessitait d'importants travaux intérieurs, qu'il convenait d'ajouter au prix payé, la valeur du droit d'habitation et d'usage du mobilier réservé au profit de la venderesse, la valorisation du bien intervenu au décès de l'époux de la venderesse, et le fait que l'état de santé de la venderesse n'était pas inquiétant au point de justifier l'absence d'aléa,
- en tout état de cause, et à titre subsidiaire, le défaut d'exécution de leurs obligations contractuelles par les acquéreurs, justifie le prononcé de la résolution de la vente,
- les manquements à leurs obligations contractuelles sont les suivants :
- avoir relégué la venderesse dès le 1er août 2005, dans une dépendance de l'immeuble, et alors même qu'elle a elle-même financé sur ses deniers l'aménagement de ce lieu,
- avoir procédé à des travaux sans autorisation,
- n'avoir que partiellement versé le montant du « bouquet » prévu, par la somme de 11 311,60 €, au lieu de celle de 12 196 € prévus,
- s'être abstenus d'honorer leur obligation de soins, pourtant particulièrement détaillée à l'acte, et au contraire, s'être abstenus de toute aide, visite ou soins, avoir tenté de l'isoler de son cercle amical, l'avoir harcelée,
- les actes sous seing privés sont nuls, pour vileté du prix, absence d'aléa, et à titre subsidiaire, en raison de l'état de faiblesse de Mme [M] veuve [J] au moment de la signature, connu de M. [D],
- la venderesse était sous régime de curatelle, et peut se prévaloir des dispositions de l'article 464 du code civil, qui permettent d'annuler les actes passés moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection, sur la preuve de l'inaptitude de l'incapable à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, inaptitude notoire connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés,
- le notaire rédacteur a engagé sa responsabilité, pour n'avoir pas établi un acte valable, pour avoir donné corps à la fraude orchestrée par les acquéreurs, manquant à tout le moins à son devoir de conseil, faute aggravée s'agissant de la rédaction des actes sous seing privés, en raison de l'état d'affaiblissement de la venderesse, et ce en connaissance de cause, ainsi que le démontre la clause de confidentialité contenue dans l'acte.
Selon leurs dernières conclusions du 21 juillet 2014, M. et Mme [D] concluent à la confirmation du jugement dont appel, dans toutes ses dispositions, et y ajoutant, sollicitent la condamnation de l'appelant à leur payer 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Très subsidiairement, si par impossible, la nullité ou la résolution de l'acte du 28 juillet 2003 était prononcée, dire et juger que Mme [J] devra leur rembourser les sommes de 111 278,83 €, au titre des restitutions, et de 147 987,36 €, au titre des dépenses faites sur le bien et la plus-value y apportée.
À titre encore plus subsidiaire, dire et juger que l'annulation ou la résolution de l'avenant du 30 novembre 2006, n'affecte pas la validité de la vente antérieure, et la débouter dans ce cas du surplus de ses demandes.
Ils sollicitent la condamnation de l'appelante aux dépens.
Selon ses dernières conclusions du 25 avril 2014, la SCP [U], conclut à l'absence de toute faute de sa part, au débouté de l'appelante de ses demandes indemnitaires dirigées contre Me [U], à la confirmation du jugement dont appel en toutes ses dispositions, et y ajoutant, à la condamnation de l'appelante à verser une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le Ministère public à qui l'affaire a été communiquée a, le 12 décembre 2013, déclaré s'en rapporter.
Sur quoi la cour
Sur le vil prix
L'article 1591 du code civil, prévoit que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.
Il s'en déduit qu'il n'y a pas de vente sans prix, que le prix doit être sérieux, et que le vendeur est en droit de solliciter l'annulation d'une vente s'il démontre le caractère dérisoire ou inexistant du prix, lequel est laissé à l'appréciation souveraine des juges du fond.
Dans le cas présent, la vente conclue est une vente aléatoire, et ce à double titre.
D'une part, car une partie du prix est prévue sous forme de rente viagère, si bien que la totalité du prix versé à ce titre, est un paramètre qui dépend de la durée de vie du crédit rentier.
D'autre part, car une autre partie du prix, est prévue sous forme de prestations en nature, également viagères.
Dans une telle vente aléatoire, où le prix qui sera réellement versé dépend de divers paramètres, le caractère sérieux ou non du prix, dépend de la réalité de l'aléa.
Il y a absence d'aléa, lorsque l'acquéreur, débirentier, est certain, au jour de l'acte, d'obtenir un bénéfice très au-delà de la durée d'espérance de vie du crédit rentier.
L'acte notarié de vente du 28 juillet 2003, définit le prix de vente par trois composantes, qui sont un versement comptant de 24 392 €, une rente annuelle viagère de 7 872 € indexée sur l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef est employé ou ouvrier, et d'importantes obligations en nature, avec notamment le maintien à la venderesse d'un droit viager de jouissance exclusive de la maison d'habitation et des meubles meublants, et des obligations de soins importantes déjà rappelées en entête de la décision.
Il ne fixe pas autrement le prix.
Ainsi, la somme de 142 376,33 €, qui apparaît dans l'acte notarié, n'est-elle précisée à titre de prix, que pour permettre le calcul de l'impôt sur les mutations à titre onéreux, relatif à l'opération passée.
Le prix convenu, par la réunion de ses trois composantes, était sérieux, puisqu'au montant du versement comptant, et au montant de la rente viagère s'ajoutait l'exécution d'importantes prestations en nature, également à titre viager et donc à caractère fortement aléatoire, permettant de retenir la réalité de l'aléa, et excluant que l'acquéreur ait alors été certain d'obtenir un bénéfice.
C'est donc à tort que Mme [M] veuve [J] soutient que l'acte notarié du 28 juillet 2003, serait nul au motif de vileté du prix et d'absence d'aléa.
L'acte sous seing privé signé par Mme [M] veuve [J] le 30 novembre 2006, et par M. et Mme [D] le 4 décembre 2006, modifie la troisième composante du prix prévu par l'acte notarié du 28 juillet 2003, puisqu'en effet, diverses prestations en nature prévues au bénéfice du crédirentier, sont remplacées.
C'est ainsi que le droit de jouissance de la maison d'habitation principale avec pour annexe, la jouissance du mobilier meublant, est remplacé par le droit pour la venderesse de loger dans un bâtiment annexe, réaménagé à ses frais.
Cette substitution n'apporte pas de véritable modification de l'économie du contrat, la crédirentière continuant à bénéficier, de façon viagère, d'un domicile à proximité immédiate de son ancien domicile, lequel est destiné à être occupé à titre principal, par les acquéreurs.
Il sera cependant observé que cet ancien gîte réaménagé, ne permet l'accès aux chambres à coucher situées en étage, que par un escalier extérieur, ce qui paraît peu adapté à l'âge de la crédirentière.
Par ailleurs, en vertu de cet acte sous seing privé, les prestations trimestrielles en nature dues à la crédirentière, sont substituées par la prise en charge par les acquéreurs, de quatre heures mensuelles d'aide à domicile.
Les prestations en nature prévues par l'acte notarié du 28 juillet 2003, de par leur ampleur et leur caractère viager, conféraient à cet acte un caractère aléatoire certain.
Il convient d'examiner si, au vu de cette modification, la vente demeure aléatoire.
Les pièces produites aux dossiers par Mme [M] veuve [J], permettent de retenir qu'au titre de l'aide ménagère, à raison de quatre heures mensuelles, les acquéreurs ont supporté à compter du mois de février 2007, faute de production de justificatifs antérieurs, la somme de l'ordre de 37 € mensuels, soit 444 € annuels.
La rente totale mise à leur charge, était donc de 8 316 € (7 872 € + 444 €).
Les parties divergent sur la valeur des biens immobiliers vendus, et du prix qui aurait été celui de la vente, si celle-ci avait fait l'objet d'un paiement comptant.
Il sera observé, au vu des courriers adressés les 27 novembre 2002 et 1er juin 2003 par M. et Mme [D] à Mme [M] veuve [J], que c'est Mme [M] veuve [J] qui a eu l'idée de vendre sa propriété à son filleul, et à l'épouse de celui-ci, et que cette proposition a été acceptée par M. et Mme [D] avec joie, et reconnaissance, comme inespérée, sous réserve que le prix puisse correspondre à leurs moyens.
M. et Mme [D] écrivaient le 1er juin 2003, puis le 11 juin 2003 :
« ' en ce qui concerne le prix, tu jugeras en dernier ressort à combien il faut le fixer pour être tranquilles. Il faut toutefois demander au notaire que la rente mensuelle qui te sera servie ne soit pas inférieure à ce qui avait été décidé, soit sensiblement 400 €'. »,
«' Compte tenu l'évaluation de la fille du notaire, 182 940 € (anciennement 1 200 000 F), estimation en dessous de laquelle il ne faudrait pas descendre' ».
En conséquence, par ce courrier univoque, écrit à une date contemporaine à la vente, M. et Mme [D] reconnaissaient que la valeur de la propriété immobilière objet de la vente, s'élevait au minimum à la somme de 182 940 €, arrondie pour la commodité des calculs qui vont suivre, à 183 000 €.
Pour apprécier la vileté du prix, il convient de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies.
Il va s'agir, pour effectuer ce calcul comparatif, de retenir une valeur vénale, de calculer les intérêts sur cette valeur, et d'y ajouter les revenus de la propriété, qui se confondent, au cas d'espèce, avec la valeur locative de l'habitation principale, dès lors que par l'effet de l'acte sous seing privé, la crédirentière ne bénéficie plus du droit viager de jouissance de cette habitation principale.
Les parties sont en désaccord sur la valeur du bien, que Mme [M] veuve [J] évalue à la somme de 342 857 €.
Les éléments du dossier sont insuffisants à retenir cette valeur en l'état.
Les actes de vente dont fait état le notaire, faute de préciser à suffisance leur état, la consistance et la qualité architecturale des bâtiments qui s'y trouvent, ne peuvent en l'état servir d'éléments de comparaison pour permettre de chiffrer la valeur vénale de la propriété vendue au jour de la vente.
En revanche, par une attestation d'un professionnel de l'immobilier, « la maison de l'immobilier », en date du 20 mars 2012, il s'évince qu'entre 2003 et 2006, le prix des ventes authentifiées par acte notarié de la région, sur un périmètre de 30 km autour de [Localité 4], correspondant au cas particulier, se situait :
- de 100 000 à 150 000 €, pour des petites maisons à restaurer en totalité avec des terrains d'environ 3 000 m² et situation peu avantageuse (pas de vue, carrefour de routes),
- 260 à 270 000 €, s'agissant de maisons gasconnes en pierres, avec 5 000 m² de jardin minimum, habitables ou pas, avec un strict minimum de confort, ou même à restaurer en totalité.
Il résulte des éléments du dossier, des photographies produites, de la contenance de la propriété vendue, comprenant une habitation principale des dépendances, le tout sur 7 270 m² de terres, que la propriété vendue par Mme [M] veuve [J] entre dans cette seconde catégorie de biens.
Au vu de cette attestation, ce même agent immobilier, indique « au vu des photos de la maison de Mme [J], sachant où se situe sa maison, dans un hameau Bellevue, maison gasconne typique de région, ayant pris connaissance du descriptif intérieur, du nombre de pièces, de l'ampleur des dépendances avec gîte, de l'état de l'ensemble, connaissant le marché de la région de ce qui se pratique alentour, mon estimation à l'époque florissante du marché, peu de produits et beaucoup d'acheteurs, aurait été d'environ 250 000 € à la vente ».
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments, que M. et Mme [D] eux-mêmes ont estimé qu'il n'était pas permis d'évaluer l'immeuble à une somme inférieure à 183 000 €, et qu'un professionnel de l'immobilier l'estime à 250 000 €.
Ces éléments permettent de retenir en l'état, à titre de valeur vénale plancher de l'immeuble au jour de la vente, celle de 220 000 €, payée au comptant à concurrence de la somme de 24 392 €.
Le fait que Mme [M] veuve [J], suite au décès de son époux survenu le [Date décès 1] 2002, en vertu d'une attestation après décès rédigée par la société civile professionnelle notariale [U] - [Localité 4] ait évalué les biens litigieux à une somme de 81 188 €, dans un relevé des formalités publiées du 1er janvier 1969 au 9 mars 2010, annexé à un certificat du conservateur des hypothèques de la ville d'[Localité 2], n'est pas de nature à invalider les éléments précédents, et est jugé inopérant.
Il sera également rappelé qu'au jour de l'acte notarié, le taux d'intérêt du livret A s'élevait à 3 %, et à 2,75 %, au jour de la signature de l'acte sous seing privé, et que les taux de placement, notamment au moyen d'assurance-vie, permettaient d'escompter des taux d'intérêt supérieurs, que la Cour estime pour les besoins du calcul, à une valeur plancher de 4 % l'an.
Il en résulte que les intérêts produits par la valeur vénale de l'immeuble vendu, déduction faite du règlement comptant, peuvent être fixés au minimum à la somme de 7 002 € annuels [(200 000 € - 24 392 €) x 4 %].
À cette somme, doit s'ajouter la valeur locative de l'habitation principale, dès lors que Mme [M] veuve [J] n'en conservait plus l'usage exclusif par l'effet de l'acte sous seing privé.
Au vu des éléments de la cause, du fait que Mme [M] veuve [J] a dû louer en 2009, un gîte meublé, pour un loyer mensuel justifié par les pièces du dossier de 800 €, la valeur locative de l'habitation principale des biens vendus, peut s'estimer selon une fourchette basse, à une somme équivalente de 800 €, ce qui représente une somme minimale annuelle de 9 600 €.
Il en résulte une valeur minimale annuelle de 16 602 € (7 002 € + 9 600 €), très supérieure à la valeur de la rente servie.
La rente servie ne couvre même pas la valeur locative du bien dont les acquéreurs ont obtenu la jouissance.
Son caractère dérisoire est établi, fait disparaître l'aléa et démontre le vil prix.
Il convient en conséquence de prononcer la nullité de l'acte sous seing privé, signé par Mme [M] veuve [J] le 30 novembre 2006, et par les époux [D] le 4 décembre 2006.
Le premier juge sera infirmé.
Sur la demande de résolution de l'acte authentique du 28 juillet 2003
Mme [M] veuve [J], au visa des articles 1134 et 1183 et suivants du code civil, et au soutien de sa demande de résolution judiciaire de la vente par acte authentique, invoque l'article 464 du code civil, ainsi que les deux griefs suivants :
- l'inexécution par les acquéreurs, depuis le 1er août 2005, de leur obligation de lui laisser la jouissance de l'habitation principale et des meubles meublants, de remplir leurs obligations de soins, et de s'abstenir de l'exécution de travaux,
- le non-paiement de la totalité de la somme prévue payable au comptant (12'196 €), indiquant n'avoir reçu que la somme de 11'311,60 €.
Il sera observé que les dispositions de l'article 1978 du code civil ne sont pas applicables au cas d'espèce.
En effet, ces dispositions visent seulement le défaut de paiement des arrérages de la rente, lorsqu'elle est la seule composante du prix, et dans ce cas n'autorisent pas le crédirentier à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné.
Or, dans le cas présent, la rente viagère ne constitue qu'une partie du prix, et en outre, le grief invoqué n'est pas constitué par le défaut de paiement des arrérages de rente.
Cependant, l'article 1184 du code civil, pour permettre la résolution judiciaire, suppose la démonstration de manquements d'une gravité suffisante à justifier la résolution du contrat.
Il sera à cet effet observé que Mme [M] veuve [J], qui se plaint de manquements qu'elle estime d'une gravité suffisante à justifier la résolution judiciaire du contrat, n'a cependant pas estimé devoir faire usage de la clause résolutoire, contenue à l'acte notarié en page 10, permettant au vendeur, en cas d'inexécution de l'un quelconque des engagements résultant de l'acte, et trente jours après une simple mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de faire constater cette résolution.
De même, l'acte, en page 5, a expressément prévu la possibilité de convertir, de la volonté exclusive du vendeur, les prestations en nature (jouissance des lieux, obligation de soins'), en paiement d'une rente viagère.
Or, les éléments du dossier démontrent qu'un accord des parties était intervenu.
C'est ainsi que l'acte sous-seing privé du 30 novembre 2006, consacre un tel accord et ce à compter du 1er août 2005, date à laquelle Mme [M] veuve [J] avait accepté de loger dans le bâtiment annexe qu'elle avait fait réaménager à ses frais, réduisant sa jouissance des meubles à certains d'entre eux, l'acte prévoyant expressément que la maison principale serait occupée par M. et Mme [D] « qui y ont fait d'importants travaux », et prévoyant enfin la conversion des prestations en nature par le paiement de l'intervention d'une aide à domicile.
L'accord de Mme [M] veuve [J] portait donc sur les griefs qu'elle articule aujourd'hui à l'encontre des consorts [D].
Or cet acte, n'a pas été annulé pour vice du consentement, cette cause de nullité n'étant pas invoquée dès lors qu'aucun élément du dossier ne permet d'établir un quelconque vice à ce titre, mais pour vileté du prix.
L'annulation de l'acte, ne fait pas disparaître la réalité de l'accord qui le sous-tendait, accord dont le principe expressément prévu par la volonté des parties, n'est pas critiquable, seule étant critiquable la valeur des prestations de substitution, dont l'insuffisance a donné lieu au prononcé de l'annulation de l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006.
Il s'en déduit que Mme [M] veuve [J] n'est pas fondée à reprocher aux intimés des manquements qui avaient fait l'objet d'un accord valable en son principe.
S'agissant du paiement incomplet de la partie de la somme payable comptant, Mme [M] veuve [J] se plaint d'un défaut de paiement de la somme de 884,40 € (puisqu'elle dit avoir reçu uniquement la somme de 11'311,60 €, au lieu de celle de 12'196 €).
Ce grief est contredit par la pièce 19 des intimées, s'agissant d'un reçu par lequel le notaire a passé au crédit de son compte, la somme de 12'195,92 €.
Ainsi, ce grief , dont la gravité est relative, et ce d'autant que Mme [M] veuve [J] ne s'en est jamais prévalue avant l'instance judiciaire, n'est pas établi, et en toute hypothèse, ne serait pas d'une gravité suffisante pour prononcer la résolution judiciaire.
Enfin, le moyen tiré de l'article 464 du code civil (acte passé dans les deux années précédant le jugement d'ouverture d'une mesure de protection), ne concerne que l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, qui a déjà fait l'objet d'une annulation, et n'est pas applicable à l'acte notarié du 28 juillet 2003, seul concerné par la demande subsidiaire de résolution.
Au vu de l'ensemble de ces motifs, la demande de résolution judiciaire de l'acte notarié du 28 juillet 2003, n'est pas fondée et sera rejetée.
Le premier juge sera confirmé.
Sur la demande de restitution de l'immeuble objet de la vente conclue le 28 juillet 2003
Malgré 56 pages de conclusions, Mme [M] veuve [J] n'explicite pas à quel titre la nullité de l'acte sous seing privé des 30 novembre et 4 décembre 2006, entraînerait la nullité de l'acte notarié du 28 juillet 2003, alors même qu'en page 11 de leurs conclusions, les intimés font valoir qu'en toute hypothèse, l'annulation de cet acte n'affecterait pas la validité de la vente.
L'acte sous seing privé signé par Mme [M] veuve [J] le 30 novembre 2006, et par les époux [D] le 4 décembre 2006, fait référence à l'acte notarié du 28 juillet 2003, et est expressément qualifié par les parties d'« avenant » à ce contrat notarié.
Ainsi, il visait à modifier l'une des composantes du prix, le surplus des stipulations initiales demeurant inchangé.
Il n'est pas indivisible de l'acte notarié initial, si bien que sa nullité n'entraîne pas la nullité de l'acte notarié du 28 juillet 2003, lequel demeure valable.
En conséquence, il ne peut être fait droit aux demandes de restitution de l'ensemble immobilier et du mobilier formées par Mme [M] veuve [J], pas plus qu'à la demande accessoire et indivisible avec la demande de restitution de l'immeuble, visant à se voir octroyer à titre de dommages-intérêts, le bénéfice des embellissements et améliorations effectués par M. et Mme [D] sur la propriété vendue.
En revanche, c'est à juste titre qu'elle sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation à M. et Mme [D].
Cette indemnité n'est due qu'à compter de leur prise de possession de l'habitation principale, dont l'acte notarié attribue la jouissance exclusive à Mme [M] veuve [J].
Cette prise de possession est en date du 1er janvier 2007.
L'indemnité d'occupation, à défaut d'autres éléments que ceux déjà retenus, sera fixée à une somme mensuelle de 800 €, à compter du 1er janvier 2007, et jusqu'à libération effective des lieux.
Mme [M] veuve [J] sollicite en outre la somme de 27 356 €, au titre des « frais de logement » qu'elle a été contrainte d'exposer' sans davantage expliciter ce poste comptable.
Elle justifie avoir exposé des dépenses au titre des frais de réaménagement du logement de substitution prévue par l'acte annulé, dépenses justifiées par les factures produites, à concurrence de la somme de 12 878,79 €.
Cette somme doit lui être remboursée.
En revanche, la condamnation à paiement d'une indemnité d'occupation, exclut que Mme [M] veuve [J] puisse recevoir en outre, en remboursement des frais de logement qu'elle a dû exposer lors de son départ de la propriété vendue , sous peine de double indemnisation, si bien que les demandes supplémentaires ne sont pas fondées et seront rejetées.
Sur la responsabilité du notaire
Le notaire, chargé de la rédaction de l'acte, est tenu d'éclairer les parties, et de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige.
Il est constant que le notaire rédacteur des actes, s'agissant tant de l'acte notarié du 28 juillet 2003, que de son avenant sous seing privé, signé en novembre et décembre 2006, est Me [G] [U], de la société civile professionnelle [U].
Ce notaire, à la demande de M. et Mme [D], est l'auteur d'une attestation par laquelle il déclare avoir rédigé l'avenant sous seing privé à la demande de Mme [M] veuve [J], ce que celle-ci conteste formellement.
Par un courrier du 18 mai 2011, ce notaire indique que l'attestation « était peut-être mal tournée » à cet égard, qu'elle ne se souvenait plus qui de M. et Mme [D], ou de Mme [M] veuve [J], lui avait demandé la rédaction de cet avenant, et n'aurait pas imaginé que cela pût avoir réellement une grande importance.
Quoi qu'il en soit, l'acte notarié prévoyait la possibilité de substituer les obligations mises à la charge de l'acquéreur, à l'initiative du vendeur, et de sa volonté exclusive.
C'est dire que le point de savoir qui est le demandeur de cette modification, revêt une importance certaine.
En outre, chargé de la rédaction de l'acte sous seing privé, il était tenu d'éclairer les parties, de s'assurer de la validité et de l'efficacité de cet acte, et sa connaissance des transactions immobilières de la région, et des prix pratiqués, aurait justifié qu'il éclaire Mme [M] veuve [J] sur les conséquences de la modification de l'économie du contrat qui était projetée.
Il ne justifie pas l'avoir fait.
Son manquement est caractérisé.
S'il est vrai qu'à la signature de l'avenant, Mme [M] veuve [J] y a consenti, sans qu'aucun élément ne démontre le contraire, tel n'aurait peut-être pas été le cas si elle avait été dûment éclairée sur la portée de cet acte.
En revanche, si la faute est caractérisée, elle n'est pas en lien avec les postes de préjudice dont il est demandé réparation, si bien que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées et seront rejetées.
M. et Mme [D] succombent et supporteront les dépens.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Mont de Marsan en date du 7 mai 2013
Statuant à nouveau :
Déboute Mme [M] veuve [J] de ses demandes de :
- nullité et de résolution de l'acte notarié du 28 juillet 2003, par lequel elle a vendu à M. et Mme [D] un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 1] (32), comprenant maison d'habitation avec dépendances et terrains attenants, d'une contenance totale de 72 a et 70 ca, ainsi que le mobilier se trouvant dans la maison,
- restitution de l'ensemble immobilier et mobilier vendus,
Prononce la nullité de l'acte sous seing privé valant avenant à l'acte notarié du 28 juillet 2003, signé par les parties les 30 novembre et 4 décembre 2006,
Condamne M. et Mme [D] à payer à Mme [M] veuve [J] les sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle de 800 €, à compter du 1er janvier 2007, et jusqu'à la libération effective de la maison d'habitation principale comprise dans l'ensemble immobilier vendu,
- la somme de 12 878,79 € (douze mille huit cent soixante dix huit euros et soixante dix neuf centimes), en remboursement des frais d'aménagement du gîte rural,
Déboute Mme [M] veuve [J] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société civile professionnelle [U],
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [D] à payer à Mme [M] veuve [J] la somme de 3 000 € (trois mille euros), et rejette le surplus des demandes à ce titre.
Condamne M. et Mme [D] aux dépens.
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS