5ème Chambre
ARRÊT N° 231
N° RG 21/03567 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RXFB
(Réf 1ère instance : 21-000165)
Mme [L] [V]
C/
Organisme [Localité 4] METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA MÉTROPOLE NANTAISE
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bohelay (+ afm)
Me Bommelaer
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 12 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Avril 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 12 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
Madame [L] [V]
née le 22 Février 1987 à [Localité 2] (Cameroun), de nationalité camerounaise
[Adresse 3]
[Adresse 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/006242 du 28/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
Représentée par Me Carole LE GALL GUINEAU, avocat au barreau de Rennes substituant Me Sabrina BOHELAY de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER BOHELAY EHRET GUENNEC, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉE :
NANTES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA MÉTROPOLE NANTAISE immatriculé au RCS de NANTES sous le n° 274 400 027, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Chloé ARNOUX substituant Me Benoît BOMMELAER, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES
Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2018, l'Office public [Localité 4] Métropole Habitat a donné à bail à usage de résidence principale à Mme [V] [L] un logement non meublé situé [Adresse 3].
Par acte d'huissier du 6 janvier 2021, l'Office public [Localité 4] Métropole Habitat a fait assigner Mme [V] [L] en résiliation du bail et expulsion des lieux pour manquement à l'obligation de jouissance paisible du bien loué, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de 15 jours courant à compter de la signification du jugement à intervenir.
Par jugement en date du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :
- prononcé la résiliation du bail liant les parties à la date de la présente décision,
- dit que Mme [V] [L] devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l'expiration du délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,
- autorisé en conséquence l'expulsion de Mme [V] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d'habitation situés [Adresse 3], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L 412-1 et L 412-8 du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelé que l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose : 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer' dans un délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,
- condamné Mme [V] [L] à payer à [Localité 4] Métropole Habitat :
une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges locatives jusqu'au complet départ des lieux par la remise des clefs,
300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté [Localité 4] Métropole Habitat de toute autre demande, fins ou conclusions,
- condamné Mme [V] [L] aux dépens de l'instance,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
- dit qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département.
Le 9 juin 2021, Mme [V] [L] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2024, elle demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a :
prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date de la présente décision,
dit qu'elle devra avoir quitté et libéré les lieux loués au plus tard à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,
autorisé en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux à usage d'habitation situés [Adresse 3], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L 412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d'exécution,
rappelé que l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose : 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreprises en un autre lieu approprié à la personne expulsée d'avoir à les retirer' dans le délai d'un mois à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion,
* l'a condamnée à payer à [Localité 4] Métropole Habitat une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges locatives jusqu'au complet départ des lieux par la remise des clefs, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance,
Puis, statuant à nouveau :
À titre principal :
- dire et juger que le principe du contradictoire n'a pas été respecté,
- débouter [Localité 4] Métropole Habitat de sa demande de résiliation du bail d'habitation,
À titre subsidiaire :
- dire et juger qu'il n'existe pas de trouble caractérisant un manquement de sa part,
- débouter Métropole Habitat de sa demande de résiliation du bail d'habitation,
En tout état de cause :
- débouter [Localité 4] Métropole Habitat de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance en raison de la décision d'aide juridictionnelle,
- débouter [Localité 4] Métropole Habitat de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,
- condamner [Localité 4] Métropole Habitat à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 31 du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2021, l'Office public [Localité 4] Métropole Habitat demande à la cour de :
- dire recevable mais infondé l'appel formé par Mme [V] [L],
- confirmer intégralement le jugement déféré,
- prononcer la résiliation du bail conclu le 30 mars 2018,
- ordonner l'expulsion de Mme [V] [L] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir,
- condamner Mme [V] [L] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives,
- condamner Mme [V] [L] à lui verser la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [V] [L] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur le non respect du contradictoire
Mme [V] considère que les pièces de la partie adverse n'ont pas été communiquées en première instance et que le premier juge n'a pas contrôlé le respect du contradictoire. Elle conclut, invoquant les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile à la réformation du jugement.
L'office public [Localité 4] Métropole Habitat observe qu'un tel motif, s'il était justifié, ne pourrait conduire qu'à l'annulation du jugement et non sa réformation, alors que telle n'est pas la demande de Mme [V]. Elle conteste en tout état de cause l'absence de communication de pièces, rappelant que Mme [V] a comparu en personne, que les débats ont porté sur les justificatifs des troubles invoqués par le bailleur, et que Mme [V] ne les a pas contestés, comme relevé par le premier juge dans son jugement.
L'article 15 du code de procédure civile dispose :
Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du même code prévoit :
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Dans une procédure orale, les moyens et prétentions sont présumés, sauf preuve contraire, avoir été contradictoirement débattus à l'audience.
L'acte d'assignation vise trois pièces : le bail, les justificatifs des manquements du locataire et les diligences de [Localité 4] Métropole habitat.
Le premier juge, dans sa décision énumère et détaille l'ensemble de ces éléments et précise :
'Présente à l'audience, Mme [V] [L] n'apporte aucun élément de nature à contredire les divers faits rapportés par les divers courriers, mains courantes ou procès-verbal de police.
Elle se contente d'arguer de la non organisation d'une rencontre avec ses voisins organisée par son bailleur tout en spécifiant que ceux-ci ont peur d'elle, et évoque le fait que tous les locataires sont âgés et qu'elle est la seule jeune de l'immeuble. Elle ne dénie pas les faits évoqués ni par les diverses interventions de la police ou l'envoi de courriers par [Localité 4] Métropole Habitat.'
La teneur de ces déclarations n'est pas contestée par l'appelante. Celles-ci établissent que les pièces fondant les prétentions de la bailleresse ont été contradictoirement discutées. Il n'est donc démontré aucun non respect du principe du contradictoire.
- sur les troubles de jouissance
Mme [V] invoque le droit au logement protégé par les articles 10 et 11 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1945 , la Déclaration universelle des droits de l'Homme du 10 décembre 1948 et l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989.
Elle affirme que la résiliation du bail à la demande du bailleur fondée sur l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 doit résulter de manquements particulièrement graves du locataire, qu'ils doivent être imputables au locataire et que le juge les apprécie au jour où il statue.
Elle fait valoir que les troubles étaient inexistants au jour où le juge a statué en février 2021, et qu'ils n'étaient pas persistants depuis l'entrée dans les lieux, relevant que le bailleur ne justifie d'aucun trouble depuis octobre 2020.
Elle considère qu'un doute sérieux existe sur les faits qui lui sont reprochés, dans la mesure où il n'est pas démontré que les faits développés par le premier juge lui sont imputables.
L'Office Public [Localité 4] Métropole Habitat soutient qu'il est inexact de prétendre que la résiliation du bail ne peut être prononcée qu'en cas de persistance des manquements au jour où le juge statue. Au demeurant, au delà de l'inexactitude juridique de ce moyen, il fait valoir qu'en tout état de cause, les manquements reprochés persistent même au cours de la procédure d'appel, arguant d'un nouveau courrier de plainte reçu en septembre 2021, faisant état de nouveaux troubles du voisinage.
Elle affirme pour sa part que le comportement fautif de Mme [V] est clairement établi par les pièces du débat, que les troubles sont subis fréquemment par le voisinage depuis l'année 2018, et que ces agissements ne correspondent pas à un comportement paisible et raisonnable de la part d'un locataire.
L'intimé conclut à la confirmation de ses demandes, qu'il considère parfaitement fondées sur les dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil et de l'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989.
Si l'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le droit au logement est un droit fondamental, l'article 2 de cette loi rappelle que les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Parmi ces dispositions, l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de sorte que le locataire ne peut se soustraire à cette obligation.
L'article 1729 du code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel il est destiné, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
La résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires.
En l'espèce :
- selon le bail, Mme [V] occupe un logement de type 4 situé au 4ème étage, logement [Adresse 3],
- les policiers sont intervenus le 4 août 2018 à 22 h20 dans le logement n°9, suite à une plainte pour tapage d'une voisine du 1er étage (musique et personnes parlant fort) et ont clairement identifié l'occupante des lieux comme la locataire, laquelle faisait une soirée entre filles dans les lieux.
- ils sont de nouveau intervenus le 21 août 2020 pour tapage au même endroit, précisant que la titulaire du bail du logement n° 9 au 4ème étage est Mme [V] [L], laquelle leur a transmis un titre de séjour en justificatif d'identité ([Numéro identifiant 5] date de naissance 22 février 1987) ; la main courante dressée à cette date mentionne plusieurs interventions en 2018 par ses services pour nuisances sonores : le 12 juin 2018 et le 4 août 2018.
- une pétition signée par sept locataires était adressée le 7 septembre 2020 au bailleur ; elle a pour objet 'suite des soucis/locataire du 4ème G Mme [Z]' ; ce courrier évoque des bruits constants nocturnes dus à des allers et venues de voitures sur le parking déposant des individus chargés de valises et sacs divers aux alentours de 23 h jusqu'à 2/3 heures du matin voire plus tard avec des visites tardives jusqu'à 6 heures du matin, le déchargement de cartons et objets divers dans le local poubelle provoquant son encombrement, des traces de sacs poubelles qui coulent dans les escaliers, un afflux de mégots de cigarettes jetés du 4ème étage, la grossièreté des personnes refusant tout dialogue.
- le 16 octobre 2020 une sommation de respecter le règlement intérieur notamment l'article 3 prescrivant 'un comportement ne nuisant pas à la tranquillité et à la sécurité des voisins, visant à tenir les locaux, annexes et accessoires en parfait état de propreté..', était remise en personne à Mme [V].
- Mme [V] était reçue le 6 octobre 2020 par le responsable du bailleur au sujet des nuisances rapportées par ses voisins.
- les policiers sont intervenus le 26 octobre 2020 à 18h02 suite à une nouvelle plainte au domicile de l'intéressée, cette plainte rapportant l'existence d'une fête dans les lieux avec de la musique trop fort et au moins 30 personnes dans l'appartement ; les policiers ont constaté les nuisances depuis le bas de l'immeuble et ont pris contact avec des invités quittant les lieux, et indiquent que malgré un SMS adressé par ceux-ci aux occupants à leur demande, le bruit a perduré. Un 'procès verbal bruit' était dressé au nom de Mme [V] [L].
- le 13 septembre 2021 les locataires de l'immeuble adressaient un nouveau courrier au bailleur relatant des faits survenus le 7 septembre 2021, deux résidents ayant été menacés et agressés physiquement et verbalement par un proche de Mme [V].
Les nuisances reprochées à Mme [V] sont établies s'agissant de nuisances sonores répétées sous diverses formes (musique, voix fortes, allers et venues de nombreuses personnes, insultes), pour avoir été rapportées par plusieurs personnes et constatées par les services de police. Les résidents de l'immeuble ont également signalé l'attitude désinvolte de la locataire ou des personnes accueillies par elle, jetant des mégots ou salissant et encombrant les parties communes.
Ces nuisances régulières commises depuis le début du bail daté du 30 mars 2018 constituent des violations à l'obligation de jouissance paisible du locataire et ont causé des troubles caractérisés aux résidents de l'immeuble, portant atteinte à leur tranquillité (difficultés pour dormir, fatigue morale et psychologique, selon les termes des diverses plaintes), ainsi qu'à la propreté de l'immeuble, créant une gêne évidente pour les autres résidents.
Les manquements reprochés à Mme [V] sont d'une gravité telle qu'ils justifient pleinement la résiliation du bail. La cour confirme le jugement qui prononce la résiliation du bail et autorise l'expulsion de Mme [V] [L] et de celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, en cas de non libération des lieux, à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Il convient également de confirmer les dispositions du jugement concernant le sort des meubles ainsi que la condamnation prononcée relative au paiement d'une indemnité d'occupation, celle-ci étant de toute évidence due au regard du prononcé de la résiliation du bail.
Il est en outre confirmé le rejet de la demande d'astreinte, demande renouvelée devant la cour, sans pour autant que l'Office public [Localité 4] Métropole Habitat ne développe et ne justifie cette prétention.
- sur les autres demandes
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé. Mme [V] est condamnée à lui payer une somme de 800 euros de ce chef et à payer les entiers dépens, étant précisé que les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [L] [V] à payer à l'Office public [Localité 4] Métropole Habitat la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [L] [V] aux dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,