12/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 19/04707
N° Portalis DBVI-V-B7D-NIU5
JC G /RC
Décision déférée du 24 Septembre 2019
Tribunal de Grande Instance d'ALBI
( 17/01668)
Mme RAINSART
SCI CASTANIE
C/
SCI DES TAILLADES
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
SCI CASTANIE
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Caroline PAUWELS de la SARL SCAVOCAT, avocat au barreau D'ALBI
INTIMEE
SCI DES TAILLADES
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocat au barreau D'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant, J.C GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats :
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE ET PROCÉDURE
Suivant acte notarié du 27 août 1999, la Sci des Taillades a fait l'acquisition d'un terrain cadastré ZM n° [Cadastre 5] de 4090 mètres carrés à [Localité 7] (81), sur lequel a été édifié un bâtiment à usage professionnel suivant permis de construire délivré le 9 avril 1999.
La Sci [G] est propriétaire de deux parcelles cadastrées ZM [Cadastre 4] et [Cadastre 3] attenantes sur lesquelles sont implantés deux bâtiments, le premier suivant permis de construire de janvier 2001 et le second suivant permis de construire du 24 février 2007.
En juillet 2016, la société Frans Bonhomme, locataire du dépôt situé sur le terrain de la Sci des Taillades, a été victime d'un dégât des eaux, ce qui a conduit le bailleur à faire assigner son voisin par acte d'huissier du 17 novembre 2016 devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Albi qui, par ordonnance du 23 décembre 2016, a prescrit une mesure d'expertise confiée à M. [Z], lequel a déposé son rapport le 28 août 2017.
Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2017, la Sci des Taillades a fait assigner la Sci [G] devant le tribunal de grande instance d'Albi en déclaration de responsabilité et indemnisation sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Par jugement contradictoire en date du 24 septembre 2019, le tribunal de grande instance d'Albi a :
- déclaré l'action recevable comme n'étant pas prescrite ;
- déclaré la Sci [G] responsable du trouble anormal de voisinage subi par la Sci des Taillades ;
- condamné la Sci [G] à faire procéder aux travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire pour un montant total de 8 678,40 euros HT sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un mois suite à la signification de la décision et pendant une durée de 40 jours ;
- rejeté toute plus ample demande ;
- condamné la Sci [G] à payer à la Sci des Taillades la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne la Sci [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Reynaud, avocat ;
- prononcé l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action aux motifs, en application de l'article 2224 du code civil, que le point de départ de la prescription devait être fixé à la date des dégâts des eaux pour lesquels la Sci des Taillades a déclaré un sinistre en 2016, faits lui ayant permis d'exercer son action fondée sur les troubles anormaux de voisinage.
Sur le trouble anormal de voisinage, le tribunal a considéré que la réalisation d'un remblai par la Sci [G] sur la parcelle n° [Cadastre 4] était suffisamment démontrée, de même que le lien de causalité entre le remblai et le dommage subi par la Sci des Taillades. Il a ajouté que l'absence d'étanchéité du mur de la Sci des Taillades sous un certain niveau ne saurait être à l'origine des désordres dès lors que ceux-ci n'avaient jamais été constatés avant les travaux de la Sci [G] et qu'il ne saurait être fait grief à son propriétaire de ne pas avoir pris des mesures qui étaient inutiles en l'absence de modification de la topographie des lieux.
Par déclaration en date du 29 octobre 2019, la Sci [G] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré l'action recevable comme n'étant pas prescrite,
- déclaré la Sci [G] responsable du trouble anormal de voisinage subi par la Sci des Taillades,
- condamné la Sci [G] à faire procéder aux travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire pour un montant total de 8 678,40 euros HT sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un mois suite à la signification de la présente décision et pendant une durée de 40 jours,
- rejeté toute plus ample demande,
- condamné la Sci [G] à payer à la Sci des Taillades la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la Sci [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Reynaud, avocat.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2020, la Sci [G], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 246 du code de procédure civile et l'article 640 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel et, statuant à nouveau,
- 'dire et juger' irrecevable l'action de la Sci des Taillades ;
A titre subsidiaire,
Vu la charge de la preuve incombant à la Sci des Taillades,
- 'dire et juger' que la modification des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] lors de la construction du bâtiment B n'est pas démontrée par la Sci des Taillades et bien au contraire contestée par les photographies réalisées et le dossier de demande de permis de construire ;
- rejeter les demandes présentées par la Sci des Taillades ;
- condamner la Sci des Taillades au paiement de la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Pauwels.
A titre liminaire, la Sci [G] formule trois observations démontrant selon elle l'exécution de travaux par la Sci des Taillades et à l'inverse l'absence de réalisation de travaux par la Sci [G] sur le chemin d'accès :
- importante modification de la topologie des lieux par la Sci des Taillades engendrée par son projet, le bâtiment qu'elle indique comme affecté d'humidité étant encastré dans le sol et ayant nécessité un important décaissement non prévu ;
- creusement d'une tranchée sur le chemin litigieux cadastré n° [Cadastre 4] par la Sci des Taillades pour y implanter son bâtiment ;
- absence totale de démonstration par la Sci des Taillades de la réalisation d'un important remblai sur le chemin n° [Cadastre 4].
Elle soulève l'irrecevabilité de l'action de la Sci des Taillades. A cet effet, elle soutient que conformément aux déclarations du gérant de la Sci des Taillades, le crépi était achevé et le remblai litigieux posé dans le chemin d'accès au plus tard en février 2002, et qu'en sa qualité de professionnel du bâtiment, le gérant de la Sci des Taillades n'aurait pas manqué de relever l'atteinte au mur de son bâtiment compte-tenu de l'importance du remblai allégué. Elle en conclut que l'action est prescrite depuis le 20 février 2007.
A titre subsidiaire, sur le fond, la Sci [G] critique tant le rapport d'expertise que la motivation du premier juge. Elle soutient qu'aucun élément objectif ne vient démontrer l'apport d'un remblai pour réaliser la plate-forme invoquée dans la phase 2 par l'expert et le lien de causalité direct avec les dommages. Elle rappelle que son fonds étant plus élevé que celui de la Sci des Taillades, il appartient à cette dernière d'apporter la preuve d'une aggravation de la servitude naturelle d'écoulement des eaux, ce qu'elle ne fait pas. Elle estime que l'unique preuve des infiltrations constatées est l'absence d'étanchéité sur 45 cm du mur que la Sci des Taillades a fait réaliser. Elle fait observer que les dossiers de demande des permis de construire des bâtiment de la Sci des Taillades et du bâtiment B de la Sci [G] démontrent l'absence de remblai apporté par la Sci [G]. Elle fait également valoir que pendant près de neuf années, la Sci des Taillades n'a signalé aucune infiltration, ce délai démontrant bien l'absence de lien de causalité.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 juillet 2020, la Sci des Taillades, intimée, demande à la cour de :
Vu la première manifestation des dommages ;
Vu le rapport d'expertise de M. [Z] ;
Vu les atteintes aux droits de propriété de la Sci des Taillades et l'article 544 du code civil ;
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts qu'elle a formée ;
- condamner la Sci [G] d'avoir à faire procéder à l'ensemble des travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du délai d'un mois faisant suite à la notification du jugement à intervenir ;
- condamner la Sci [G] à lui régler la somme forfaitaire de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- condamner la Sci [G] au paiement d'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Sci [G] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de référé et d'expertise, ayant abouti au rapport de M. [Z] dont les frais ont été taxés à hauteur de 4636 euros dont distraction au profit de Me Reynaud, avocat, sur son affirmation de droit ;
- condamner la Sci [G] aux entiers dépens d'appel.
La Sci des Taillades expose que la parcelle n° [Cadastre 4] n'a été acquise par la Sci [G] que par acte du 6 avril 2000, que la bâtiment B a donné lieu à la délivrance d'un permis de construire le 24 février 2007, que l'accès au bâtiment B a nécessité l'acquisition de la parcelle n° [Cadastre 4] et la création d'un chemin longeant l'immeuble construit en 1999 par la Sci des Taillades, que l'aménagement de cette voie d'accès et la création d'un parking attenant ont donné lieu à des apports de terre par la Sci [G] contre le mur du bâtiment voisin implanté en limite de propriété et que c'est cet aménagement qui cristallise le litige.
Sur la recevabilité de l'action, la Sci des Taillades expose qu'elle a été informée pour la première fois par son locataire des infiltrations d'eau en mai 2016 et qu'il lui était donc difficile d'agir avant. Elle en conclut que son action n'est pas atteinte par la prescription.
Sur le fond, elle fait valoir que la chronologie des faits, prouvée par les actes de propriété et permis de construire, a été rappelée par l'expert judiciaire, et qu'il en résulte que les infiltrations d'eau trouvent leur origine dans le remblaiement effectué par la Sci [G] sur sa parcelle.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir
L'article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilière se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
La Sci des Taillades fonde son action sur les troubles anormaux du voisinage subis par son bâtiment du fait des travaux de réalisation en 2007 d'un bâtiment B et d'un parking sur la propriété voisine.
Le premier juge a justement considéré que les faits lui permettant d'exercer une telle action étaient les dégâts des eaux pour lesquels elle a déclaré un sinistre au mois de juillet 2016.
La Sci [G] ne peut utilement soutenir que le point de départ de la prescription devrait être fixé au 20 février 2002, date d'achèvement des travaux de construction du bâtiment de la Sci des Taillades, postérieurement selon lui à la réalisation du remblai litigieux qui aurait dû être connue par son gérant qui était également entrepreneur en construction. Les allégations de la Sci [G] sur ce point sont contestées et, en toute hypothèse, rien ne permettait à la Sci des Taillades d'exercer une action fondée sur les troubles anormaux de voisinage avant l'apparition de dommages.
Le jugement dont appel doit être confirmé en ce que l'action de la Sci des Taillades a été déclarée recevable.
Le rapport d'expertise
L'expert [Z] fournit dans son rapport les éléments d'appréciation suivants, notamment en ce qui concerne l'origine des dommages constatés dans le bâtiment de la Sci des Taillades.
Nous avons à faire à un litige qui se concentre sur le mur séparatif entre deux parcelles :
- d'un côté, le bâtiment de la Sci des Taillades qui a fait l'objet d'entrées d'eau à travers le mur partiellement enterré ;
- de l'autre côté, le remblai venant buter contre ce même mur.
Nous proposons de reconstituer la chronologie des travaux à cette interface, qui se décompose en deux périodes de travaux.
Période 1 : Construction du bâtiment Sci des Taillades
M. [P], entrepreneur de maçonnerie, construit son bâtiment et sa plate forme attenante.
Considérant la pente existante du terrain, il opte pour encastrer partiellement son bâtiment dans la pente à l'arrière.
Vis-à-vis de cet encastrement, il prend dès l'origine les dispositions suivantes :
- il construit la base du mur avec 4 rangées de blocs à bancher en béton venant au-dessus de la longrine de fondation en béton ;
- il crée un drain à l'arrière du mur, côté Sci [G], tout le long du bâtiment dont il collecte les eaux chez lui dans un regard intérieur à son bâtiment ;
- il remblaye la base du drain avec du matériau approprié, il complète avec des terres restantes, extraites des fouilles, jusqu'à la hauteur du terrain existant ;
- en tête du drain, il protège le mur sur une hauteur de 70 cm par rapport à son niveau du dallage intérieur avec un panneau PVC spécial type Delta MS.
Nous considérerons que la protection haute du drain authentifie le niveau du terrain à la fin de la période 1.
Niveau dallage intérieur : 0,00
Niveau remblai arrière : + 0,55 tenant compte d'une protection de 15 cm prévue en tête par l'entrepreneur.
Période 2 : Construction des bâtiments A et B par la Sci [G]
M. [G] fait construire deux bâtiments successivement, la bâtiment A puis le bâtiment B.
Considérant la pente existante du terrain, il opte pour deux solutions différentes :
- pour le bâtiment A, l'implantation verticale est calée sur la pente du terrain avec une entrée par le haut du terrain ;
- plus récemment en 2007, pour le bâtiment B, l'implantation et l'accès font l'objet d'un 'passage en force' sur la parcelle considérant la configuration des lieux, en effet :
- l'implantation verticale du bâtiment B se fait sur un très important remblai
- l'accès au bâtiment B se fait en passant entre le bâtiment A et le bâtiment de la Sci des Taillades .
Cette accessibilité nécessite d'apporter un complément de remblai dans le passage laissé en l'état à l'arrière du bâtiment de la Sci des Taillades.
Ce complément de remblai dépasse la tête de protection du drain et autorise les passages d'eaux par en-dessus.
A l'issue de cette période 2, nous considérerons que les niveaux constatés sont les suivants :
Niveau dallage intérieur : 0,00
Niveau remblai arrière : + 1,00 m
Face aux sondages S1 et S2, nous estimons donc à 45 cm la rehausse de la mise à niveau réalisée par la Sci [G] qui a entraîné et explique l'origine des infiltrations à l'intérieur du bâtiment.
Sur la responsabilité de la Sci [G] dans les troubles subis par la Sci des Taillades
Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
La Sci des Taillades fait valoir un trouble constitué par des infiltrations d'eau dans son bâtiment du fait des travaux de remblai réalisés par la Sci [G], laquelle conteste d'une part la réalisation de ces travaux et d'autre part tout lien de causalité entre le remblai et l'écoulement des eaux depuis son parking et les infiltrations invoquées.
La réalité des infiltrations d'eau à travers le mur partiellement enterré séparant les fonds de la Sci des Taillades et de la Sci [G] a été constatée par l'expert judiciaire et n'est au demeurant pas discutée par l'appelante qui n'en conteste que l'origine. Compte tenu de leur ampleur, ces infiltrations, à supposer qu'elles proviennent bien de la propriété de la Sci [G], excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Il ressort clairement de la chronologie des divers travaux réalisés sur les lieux, telle qu'établie par l'expert dont les constatations techniques et l'analyse ne sont pas utilement démenties, que ce sont bien les travaux réalisés par la Sci [G] qui sont à l'origine des infiltrations.
Il ressort du rapport d'expertise que M. [Z] ne s'est pas contenté de reprendre mot pour mot les dires de la Sci des Taillades mais a effectué ses propres constats. Il a en outre répondu de manière techniquement motivée aux dires qui lui ont été adressés par les parties et précisé notamment, pages 9 à 13 du rapport :
- qu'il a répondu et argumenté à propos de la mise à niveau de la plate-forme indispensable à la construction du bâtiment B et à son accessibilité, exigeant la légère 'remise à niveau' du sol dans la bande d'accès depuis la route ;
- qu'en complément des ouvrages de protection envisagés au sol à la base du mur litigieux, la mise en conformité stricte avec les dispositions du règlement de copropriété du lotissement concernant la gestion des eaux pluviales qui doivent être absorbées par le lot, exigerait la construction d'un réseau de collecte des eaux pluviales du parking et de la voirie (de la propriété de la Sci [G] ) avec évacuation vers les collecteurs publics prévus, ce qui répond au moyen de la Sci [G] tenant à la servitude naturelle d'écoulement des eaux.
Au vu de ces éléments d'appréciation, le premier juge a justement considéré que la réalisation d'un remblai par la Sci [G] lors de l'édification de son bâtiment était démontrée, que le lien de causalité entre ce remblai et l'absence de collecte des eaux du sol, d'une part, et les dommages subis par la Sci des Taillades était démontré, et enfin que l'absence d'étanchéité du mur de la Sci des Taillades sous un certain niveau ne saurait être à l'origine des désordres dès lors que ceux-ci n'avaient jamais été constatés avant la réalisation des travaux de la Sci [G] et qu'il ne saurait être fait grief à la Sci des Taillades de ne pas avoir pris des mesures qui étaient inutiles en l'absence de modification de la topographie des lieux.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que la Sci [G] a été déclarée responsable du trouble anormal de voisinage subi par la Sci des Taillades et condamnée à faire procéder sous astreinte aux travaux préconisés par l'expert judiciaire, la nature et le montant de ces travaux n'étant pas utilement critiqués par la Sci [G].
Le jugement doit également être confirmé en ce que la demande de dommages et intérêts d'un montant de 5000 € formée par la Sci des Taillades a été rejetée comme non étayée. Cette demande, élevée à 10.000 € en cause d'appel aux motifs que le trouble anormal s'éternise plus que de raison et que la Sci [G] refuse d'exécuter les travaux sur son fond, doit être rejetée dans la mesure où les dommages sont principalement subis par la société locataire du bâtiment de la Sci des Taillades et non par cette dernière, et où la Sci des Taillades ne justifie pas avoir subi un préjudice actuel et certain en l'absence d'une action en garantie engagée ou annoncée.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sci [G], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel, avec application au profit de Maître Reynaud, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Albi en date du 24 septembre 2019 ;
Y ajoutant,
Déboute la Sci des Taillades de sa demande de dommages et intérêts
Condamne la Sci [G] aux dépens d'appel ;
Condamne la Sci [G] à payer à la Sci des Taillades la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la Sci [G] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Accorde à Maître Reynaud, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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