COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUIN 2024
N°2024/254
Rôle N° RG 21/06205 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLEH
Syndic. de copro. SDC MAISON ROSE
C/
[Z] [R] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sophie LESAGE
Me Agnès ALBOU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 10 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/03472.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires MAISON ROSE représenté par le Syndic en exercice Cabinet COGIVAL, SARL, immatriculée au RCS d'ANTIBES sous le numéro 428 939 409, au capital social de 30 490 euros, dont le siège social se trouve à [Adresse 1], prise en la personne de Monsieur [H] [J], es qualité de représentant légal domicilié es qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
Madame [Z] [R] [I]
née le 07 Avril 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [I] et Mme [U], nus-propriétaires indivises du lot 38 au sein du bien en copropriété 'Maison rose' située à [Localité 8] [Localité 4] en sont devenues copropriétaires au décès de leur mère qui en avait l'usufruit.
Le 24 mai 2019, l'assemblée générale a voté les travaux de réalisation d'un local poubelle par l'entreprise Alladio pour un montant de 2060, 47 euros. Mme [U], qui était présente, a voté pour cette résolution.
Par acte d'huissier du 24 juillet 2019, Mme [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler l'assemblée générale du 24 mai 2019, subsidiairement de voir prononcer l'annulation des résolutions 16 et 17 et très subsidiairement d'ordonner une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité au titre de son trouble de jouissance et de la dévaluation de son bien.
Par jugement contradictoire du 10 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- annulé l'assemblée générale du 24 mai 2019 de l'immeuble Maison Rose,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Rose à verser à Mme [I] la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison Rose aux dépens.
Le premier juge a annulé l'assemblée générale du 24 mai 2019 en notant que Mme [I] n'y avait pas été convoquée alors même qu'il n'existait pas de mandataire commun et que Mme [U] avait été convoquée en son nom personnel, sans qu'il soit fait mention de l'indivision.
Il a ajouté que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas que Mme [U] ait été désignée en qualité de mandataire commun de l'indivision [U]-[I].
Par déclaration du 26 avril 2021 à laquelle était jointe une annexe, le syndicat des copropriétaires a relevé de tous les chefs de cette décision.
Mme [I] a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 30 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Maison rose demande à la cour :
- de déclarer son appel recevable et de le déclarer bien fondé,
- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de dire et juger que les propriétaires indivis ont désigner un mandataire commune 'Mesdames [U]-[I] [Adresse 6] à [Localité 3]',
- de dire et juger que ce mandat est effectif et qu'il est exercé depuis 2010,
-d e dire et juger que Mme [U] et Mme [I], en leurs qualité de propriétaires indivis du lot 38 ont été régulièrement et valablement convoqués à l'assemblée générale du 24 mai 2019.
A titre subsidiaire,
- de faire application de la jurisprudence constante qui dit que « Faute de désignation d'un mandataire commun, la convocation sera valablement adressée à l'un quelconque des indivisaires. »,
- de dire et juger que Mme [I] n'est ni défaillante, ni opposante aux résolutions 16 et 17 ou même l'ensemble de l'assemblée générale du 24 mai 2019 pour avoir POUR à chaque résolution par l'effet du mandat de Mme [U], propriétaire indivis.
- de déclarer les demandes de Mme [I] tendant à voir annuler l'assemblée générale du 24 mai 2019 ou les seules résolutions 16 et 17 irrecevables.
A titre infiniment subsidiaire,
- de débouter Mme [I] de sa demande au paiement de dommages et intérêts pour réparer un préjudice inexistant.
- de débouter Mme [I] de toutes ses demandes
-de condamner Mme [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble MAISON ROSE sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 4 000 euros.
- de condamner Mme [I] aux entiers dépens de première instance et appel.
Il expose que le règlement de copropriétaire note qu'en cas d'indivision, les convocations sont valablement faites au domicile de l'ancien propriétaire ou au domicile élu par ce dernier à défaut de faire connaître l'indivision et de déléguer un délégué. Il ajoute que le même règlement prévoit une solidarité entre les propriétaires d'un même lot.
Il indique qu'à défaut de désignation d'un mandataire commun, les convocations sont valablement adressées à l'un quelconque des indivisaires.
Il relève que par une lettre adressée au syndic par Mme [Y], mère de Mesdames [I] et [U], cette dernière demandait que tout courrier 'concernant le studio' soit adressé aux nouveaux propriétaires, 'Mesdames [U]-[I], résidence St Jean (....) [Localité 3]'.
Il souligne que Mesdames [U]-[I] n'ont jamais émis la moindre contestation depuis 2010 concernant les convocations qui leur étaient envoyées à l'adresse précédemment indiquée.
Il fait valoir que la convocation pour l'assemblée générale du 24 mai 2019 a été envoyée de la même manière et que Mme [U] y était présente. Il fait observer que la clause de solidarité et d'indivisibilité prévue au règlement de copropriété permet également de considérer que la seule convocation envoyée à Mme [U] était suffisante.
Il relève que Mme [U] a voté 'pour' concernant l'ensemble des résolutions soumises au vote. Il en conclut que Mme [I] ne peut donc solliciter l'annulation de l'assemblée générale.
Il estime qu'elle ne peut pas plus solliciter l'annulation des résolutions 16 et 17, puisqu'elle a voté pour ces dernières, par l'effet du mandat de Mme [U].
Il soutient que Mme [I] ne démontre ni l'existence d'un trouble de jouissance en raison de nuisances olfactives et sonores, ni une dépréciation du lot en raison de la construction du local poubelle.
Il révèle que par une assemblée générale du 21 septembre 2021, ont été votées l'annulation des résolutions 16 et 17 discutées par Mme [I].
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer, Mme [I] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 24 mai 2019
subsidiairement,
- d'annuler les résolutions 16 et 17 de l'assemblée générale du 24 mai 2019,
* à titre très subsidiaire :
- de désigner un expert évaluateur en immobilier pour déterminer le montant de l'indemnité pour trouble de jouissance et dévalorisation du bien, aux frais du syndicat des copropriétaires,
- de dire qu'elle sera exonérée des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre des charges générales d'administration,
- d'ordonner l'exécution provisoire,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la maison rose, au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose n'avoir pas été convoquée à l'assemblée générale du 24 mai 2019 en sa qualité de copropriétaire et en sollicite en conséquence l'annulation.
Elle déclare qu'aucun mandataire commun de l'indivision n'a été désigné et conteste tout mandat donné à sa soeur, Mme [U]. Elle précise qu'elle n'a pas même été comptée en qualité de copropriétaire et souligne que son nom n'apparaît pas dans la liste des copropriétaires absents.
Elle note que la lettre dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est un courrier de sa mère, alors usufruitière, qui ne désigne aucun mandataire, mais se contente de mentionner une adresse de convocation des nues-propriétaires.
Elle ajoute que la lettre de convocation n'est adressée qu'à Mme [U].
Subsidiairement, elle sollicite l'annulation des résolutions 16 et 17, en raison de l'atteinte portée à la jouissance de ses parties privatives. Elle expose que le déplacement du local poubelle, à deux mètres de la porte d'entrée de son lot, va générer un préjudice de nuisances olfactives et sonores ainsi qu'une dévalorisation de son bien.
Très subsidiairement, elle sollicite une expertise.
MOTIVATION
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 mai 2019.
Dans l'hypothèse d'un lot en indivision, plusieurs personnes détiennent des droits réels concurrents sur un même lot ; à ce titre, chacune se trouve être membre de l'assemblée générale. Il convient de souligner que le droit de vote étant indivisible, il est nécessaire qu'une seule personne participe au vote. Pour cela, les indivisaires doivent désigner un mandataire commun.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les indivisaires auraient désigné un mandataire commun. Nulle pièce ne permet de dire que Mme [U] aurait été désignée comme mandataire commun de l'indivision [U]-[I]. La lettre qui avait été écrite par l'usufruitière ne vaut pas désignation d'un mandataire commun. Elle permettait uniquement de faire connaître au syndic qu'il y avait de nouveaux propriétaires (en réalité des nus-propriétaires), à savoir Mesdames [U]-[I]. Le syndic savait donc qu'il y avait deux personnes et donc une indivision.
Le syndicat des coproprétaires a convoqué uniquement Mme [U] à l'adresse de cette dernière, qui était l'adresse évoquée à l'époque par Mme [Y] (l'usufruitière). Cette convocation ne mentionne pas que Mme [U] représenterait l'indivision. Ni le procès-verbal de l'assemblée générale discutée, ni la feuille de présence, ne mentionnent l'existence d'une indivision; il n'est mentionné que Mme [U], sans noter qu'elle représenterait l'indivision.
Le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors se retrancher derrière un mandat apparent.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune clause du règlement de copropriété qui stipule qu'en cas d'indivision et en raison d'une indivisibilité et d'une solidarité, la convocation envoyée à l'un seul des indivisaires est suffisante pour que ce dernier représente l'indivision.
Dès lors, à défaut de convocation de chacun des indivisaires, l'assemblée générale du 24 mai 2019 sera annulée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Maison Rose est succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Mme [I] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.
Mme [I] sera exonérée des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre des charges générales d'administration.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré,
Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Maison Rose au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Maison Rose au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Maison Rose aux dépens de la présente instance,
DIT que Mme [Z] [R] [I] sera exonérée des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires au titre des charges générales d'administration.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,