RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/02858 - N° Portalis DBVS-V-B7G-F32V
Minute n° 24/00172
[Z], [H]
C/
S.A.R.L. EST IMMO
Jugement Au fond, origine TJ de METZ, décision attaquée en date du 24 Octobre 2022, enregistrée sous le n° 1121000951
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - TI
ARRÊT DU 13 JUIN 2024
APPELANTS :
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 2]
Représenté par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ
Madame [G] [H] épouse [Z]
[Adresse 2]
Représentée par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.A.R.L. EST IMMO
[Adresse 1]
Représentée par Me Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller
M. KOEHL, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 21 août 2019, M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] ont conclu avec la SARL Est Immo un contrat de maîtrise d''uvre pour la construction d'une maison d'habitation à [Adresse 3].
Par acte d'huissier signifié le 4 août 2021, la SARL Est Immo les a fait citer devant le tribunal judiciaire de Metz et au dernier état de la procédure, elle a demandé au tribunal de condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer les sommes de 600 euros pour le reliquat des honoraires dus à la signature du contrat, 6.300 euros au titre de la clause pénale, 800 euros du chef des dispositions de l'article 1231-1 du code civil et une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [Z] ont demandé au tribunal d'ordonner la mainlevée de toute mesure d'exécution, débouter la SARL Est Immo de l'ensemble de ses prétentions et la condamner à leur payer les sommes de 3.000 euros au titre de la restitution de l'acompte, 1.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Par jugement du 24 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Metz a':
- débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes
- condamné M. et Mme [Z] pris solidairement à payer à la SARL Est Immo':
' 600 euros pour le reliquat des honoraires dus à la signature du contrat avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
' 2.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement
' 800 euros en application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil
' 600 euros titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné M. et Mme [Z] aux dépens
- rejeté pour le surplus les prétentions des parties.
Par déclaration déposée au greffe de la cour le 19 décembre 2022, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 mars 2023, ils demandent à la cour d'infirmer la décision en toutes ses dispositions et de :
- constater la caducité du contrat d'achat du terrain et du contrat de maîtrise d''uvre en raison de la condition suspensive
- ordonner la restitution de l'acompte qu'ils ont versé à la SARL Est Immo
- condamner la SARL Est Immo à leur verser les sommes de 3.000 euros au titre de l'acompte versé et 1.000 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil
- débouter la SARL Est Immo de l'ensemble de ses prétentions
- la condamner à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.
Les appelants exposent qu'ils ont souhaité acquérir un terrain et une maison en suite d'une proposition de la SARL Est Immo, que l'achat du terrain devait s'effectuer auprès de la SARL LTI gérée par M. [E], que la maîtrise d''uvre de la construction devait être réalisée par l'intimée également gérée par M. [E], qu'ils ont conclu un contrat d'architecte avec la société S&S Architecte présidée par M. [L] dont M. [E] est l'associé, que toutes ces sociétés ont le même siège social et que leur seul interlocuteur était le maître d'oeuvre, en charge de gérer toute l'opération et les différents contrats. Ils précisent que le compromis de vente du terrain signé avec la société LTI était assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt correspondant au coût global de l'opération tel qu'annoncé par le vendeur, que leur organisme bancaire a refusé de leur accorder le prêt dont le montant avait été réévalué en raison d'une augmentation du coût des travaux, et qu'ils ont été contraints de mettre un terme aux contrats. Ils soulignent qu'ils ne peuvent être tenus pour responsables de l'échec de l'opération, le maître d''uvre ayant volontairement remis en question l'équilibre du contrat par une augmentation des prix entraînant un refus bancaire.
Ils font valoir que les contrats sont interdépendants au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation, qu'ils s'inscrivent au moment où ils ont été conclus dans une opération unique «'clé en main'», qu'ils n'ont individuellement de sens et/ou de raison d'être qu'au regard du groupe de contrats que les parties ont entendu contracter globalement et que si l'un des contrats devient caduque en raison de la condition suspensive, tous les autres contrats, bien que conclus auprès d'autres sociétés, tombent sous le coup de cette condition suspensive. Ils en déduisent que le prêt n'ayant pas été accordé, les contrats de vente, d'architecte et de maîtrise d''uvre n'ont pas pu se réaliser et que l'acompte de 3.000 euros aurait dû leur être restitué comme s'y était engagée par mail l'intimée alors que de mauvaise foi, elle a sollicité l'exécution de la clause pénale manifestement abusive. Ils ajoutent que contrairement à ce qu'a pu énoncer le premier juge, la protection de l'emprunteur s'applique au contrat de maîtrise d''uvre et que la simple référence à un prêt suffit à ériger l'obtention de celui-ci en condition suspensive dont l'absence de réalisation doit entraîner la restitution de toutes les sommes versées, y compris le dépôt de garantie.
Aux termes de ses conclusions du 21 juin 2023, la SARL Est Immo demande à la cour de':
- condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes':
' 600 euros pour le reliquat d'honoraires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure
' 6.300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure
' 800 euros au titre de l'article 1231-1 du code civil
' 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- débouter M. et Mme [Z] de leurs demandes reconventionnelles
- les condamner aux entiers frais et dépens de l'appel.
Elle expose que le contrat de maîtrise d''uvre prévoit des honoraires de 24.000 euros, qu'elle a émis une première facture de 3.600 euros qui a été réglée partiellement à hauteur de 3.000 euros par les appelants qui ont ensuite résilié unilatéralement le contrat et qu'elle a alors établi une seconde facture de 6.300 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée correspondant à 30% de la valeur des honoraires à percevoir, précisant pouvoir se prévaloir de cette clause pénale faute de respect par les appelants des dispositions de l'article 4-2 du contrat pour pouvoir procéder à sa résiliation. Elle ajoute qu'ils ont émis un chèque de 4.950 euros en règlement d'une partie de leur dette, avant de faire opposition au paiement et qu'un accord a été trouvé sur une indemnisation de 2.000 euros que les appelants n'ont pas exécuté.
Elle soutient que la condition suspensive dont se prévalent les appelants est prévue dans la promesse d'achat conclue avec la société LTI et n'existe pas dans le contrat de maîtrise d''uvre, que cette promesse d'achat n'indique que le prix du terrain sans aucune précision sur le montant des autres prestataires et en déduit qu'il n'existe pas d'engagement sur le budget global pour la réalisation du projet. Elle ajoute ne pas être responsable de l'augmentation du budget, qu'elle a seulement pris en compte les éléments venant de l'architecte pour actualiser la demande de prêt, qu'elle n'a pas d'intérêts commun avec cet architecte et que les appelants sont responsables du refus de la banque pour avoir sous estimé leur budget. Elle fait également valoir qu'elle a travaillé pour la réalisation du projet dès la signature du contrat en établissant les documents nécessaires pour la demande de prêt ou le dépôt du permis de construire et qu'elle a continué à travailler sur le dossier après le refus du prêt à défaut d'avoir été prévenue par les appelants dont le comportement est constitutif d'une faute contractuelle motivant la mise en 'uvre de la clause pénale.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les demandes fondées sur le contrat de maîtrise d''uvre
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l'article 1186 du code civil, un contrat devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie.
La caducité n'intervient toutefois que si le cocontractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de la convention d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.
En l'espèce, il n'est pas démontré que les contrats conclus par M. et Mme [Z] respectivement avec les sociétés Est-Immo, LTI et S & S Architecte constituent un ensemble contractuel indivisible au sens de l'article 1186 du code civil. L'interdépendance des contrats ne se caractérise ni par l'identité des différents cocontractants, ni par la similitude de leur localisation et c'est en vain que les appelants font valoir que les deux premières sociétés ont le même gérant qui est associé de la troisième ou encore que ces entreprises ont le même siège social. Il est tout aussi indifférent de soutenir sans le démontrer que les appelants ont eu pour unique correspondant la SARL Est-immo qui gérait les différents contrats, ou encore que cette société leur a adressé une proposition globale 'clé en main' alors que le document produit pour en justifier consiste en un «'tableau des budgets'» (courriel du 12 novembre 2019), postérieur à la conclusion des contrat, mentionnant uniquement le coût des lots de construction et non le prix d'acquisition du terrain dont il ne tient pas compte. L'interdépendance ne peut davantage se déduire des termes de la condition suspensive assortissant le compromis de vente de ce terrain laquelle fait référence à l'obtention du prêt destiné à son seul financement d'un montant de 96.000 euros, et non à celui de l'opération globale qui n'est pas précisé. S'agissant plus précisément du contrat de maîtrise d''uvre, il ne comporte aucune mention des autres contrats auxquels il ne subordonne ni son existence, ni son exécution. Conclu deux mois avant le compromis, il n'est assorti d'aucune condition suspensive, l'existence d'une demande de prêt, quelque soit son objet, n'est pas mentionnée et indépendamment des autres contrats, il a fait l'objet d'un début d'exécution quant au calcul des différents lots et du budget de construction.
En conséquence, il n'y pas lieu de constater la caducité du contrat de maîtrise d''uvre, en suite de la disparition du contrat de vente du terrain et les appelants sont déboutés de ce chef de demande.
Il appartient aux appelants d'honorer les engagements souscrits aux termes de ce contrat qui prévoient notamment le paiement de 15% du montant des honoraires lors de sa signature, soit 3.600 euros. C'est donc à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande en restitution de la somme de 3.000 euros dont ils se sont acquittés, malgré le courriel du 6 août 2019 dans lequel l'intimée leur a indiqué qu'elle pourrait rembourser l'acompte s'ils n'obtenaient pas leur financement. En effet, outre le fait que la formulation employée évoque une simple possibilité, ce mail a été adressé avant la conclusion du contrat qui n'en reprend pas les termes et l'intimée justifie avoir effectué des prestations, notamment le calcul du montant des différents lots et du budget de la construction.
En conséquence, le jugement est confirmé, y compris en ce qu'il a condamné les appelants à payer la somme de 600 euros au titre du reliquat des honoraires dus à la signature du contrat étant observé que le règlement de cette somme n'est ni justifié, ni même allégué alors que la charge de cette preuve incombe aux appelants.
Sur la clause de résiliation, le contrat n'en subordonne pas l'application à une faute du maître de l'ouvrage, de sorte que c'est en vain que M. et Mme [Z] font valoir qu'ils n'ont commis ni faute, ni légèreté blâmable à l'origine du refus de prêt. En revanche, la preuve d'une faute du maître d''uvre permettant d'exonérer les appelants des conséquences de cette clause n'est pas rapportée, l'augmentation du coût de la construction ne caractérisant pas à elle seule un manquement contractuel de l'intimée. La convention de maîtrise d''uvre indique que le budget est de 152.250 euros sans détailler les prestations incluses, les appelants évoquant ensuite des travaux dont aucun élément ne permet de considérer qu'ils étaient prévus initialement, et elle précise que ce montant est estimé, étant observé que la mission du maître d'oeuvre telle qu'elle figure dans le contrat ne mentionne pas le budget. Il s'ensuit que celui-ci peut utilement se prévaloir de la clause de résiliation.
Toutefois, la somme prévue contractuellement de 6.120 euros correspondant à 30% du solde des honoraires qui auraient dus être versés, apparaît manifestement excessive au sens de l'article 1231-5 du code civil. C'est donc à juste titre que le premier juge en a réduit le montant à 2.000 euros. En effet, il résulte des développements qui précèdent que les appelants ont partiellement exécuté leur engagement en s'acquittant de la somme de 3.000 euros à laquelle s'ajoute celle de 600 euros qu'ils sont condamnés à payer. Si les pièces attestent de travaux effectués parallèlement par l'intimée, leur coût apparaît compris dans l'acompte versé initialement dès lors qu'il n'est justifié de l'accomplissement d'aucune des autres prestations justifiant selon le contrat le paiement d'acomptes supplémentaires. Le jugement est confirmé.
Sur les dommage et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il résulte de ce qui précède que le contrat comporte une clause pénale qui institue une évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice causé par la résiliation anticipée et l'intimée ne démontre l'existence d'aucun préjudice distinct. En conséquence le jugement est infirmé et la SARL Est Immo est déboutée de ce chef de prétention.
Sur la demande d'indemnisation des appelants, il ressort de ce qui précède que la preuve de l'inexécution d'une obligation contractuelle de l'intimée n'est pas rapportée. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
Les appelants qui succombent pour l'essentiel, sont condamnés aux dépens d'appel et à payer à l'intimée la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme mise à leur charge sur le même fondement en première instance et déboutés de leur demande présentée de ce chef.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
DEBOUTE M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] de leur demande tendant au constat de la caducité du contrat de maîtrise d''uvre conclu le 21 août 2019';
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] à payer à la SARL Est Immo les sommes de 600 euros pour le reliquat des honoraires dus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 2.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et 600 euros titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les a déboutés de leur demande en restitution de l'acompte versé et en paiement de dommages et intérêts et les a condamnés aux dépens';
L'INFIRME en ce qu'il a condamné M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] à payer à la SARL Est Immo la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil et statuant à nouveau,
DEBOUTE la SARL Est Immo de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1231-1 du code civil';
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] à payer à la SARL Est Immo la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
DEBOUTE M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile';
CONDAMNE M. [R] [Z] et Mme [G] [H] épouse [Z] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT