COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 13 JUIN 2024
N° RG 23/05392 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQ3M
[E] [W]
c/
COMMUNE DE [Localité 2]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 novembre 2023 par le Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00671) suivant déclaration d'appel du 29 novembre 2023
APPELANTE :
[E] [W]
née le 29 Juin 1984 à [Localité 4] (Rép de MOLDAVIE)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Hélène TERRIEN-CRETTE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
COMMUNE DE [Localité 2] prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité, [Adresse 3]
Représenté par Me Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Paule POIREL, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Emmanuel BREARD, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Estimant constituée une infraction à la réglementation sur les locations touristiques de courte durée, la commune de Bordeaux a, le 20 mars 2023, fait assigner Mme [W], propriétaire d'un bien immobilier composé de cinq appartements situé [Adresse 1] à [Localité 2], devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement d'amendes civiles, en application des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Par jugement contradictoire du 13 novembre 2023, le président du tribunal a :
- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
- déclaré la commune de [Localité 2] recevable en ses demandes,
- condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] :
sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, une amende d'un montant de 25 000 euros,
sur le fondement des alinéas III et IV de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, deux amendes de 4 000 euros,
- dit que le produit des amendes sera intégralement versé à la commune de [Localité 2],
- condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
- condamné Mme [W] aux entiers dépens.
Mme [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 29 novembre 2023, en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
- déclaré la commune de [Localité 2] recevable en ses demandes,
- condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] :
sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, une amende d'un montant de 25 000 euros,
* sur le fondement des alinéas III et IV de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, deux amendes de 4 000 euros,
- dit que le produit des amendes sera intégralement versé à la commune de [Localité 2],
- condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- condamné Mme [W] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions déposées le 16 avril 2024, Mme [W] demande à la cour de :
- déclarer son appel parfaitement recevable et bien fondé,
Y faisant droit.
À titre principal :
réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions :
- juger qu'aucune décision définitive rendue par les juridictions administratives n'a été rendue dans le cadre de la contestation de la légalité de la réglementation bordelaise portant sur les autorisations de changement d'usage des locations de courte durée,
- juger que la solution du présent litige dépend de la décision définitive qui sera rendue par les juridictions administratives, saisies d'une demande d'annulation après recours en abrogation contre les délibérations du conseil municipal de [Localité 2] n° D-2017/268 du 10 juillet 2017 et du conseil métropolitain n°2017-488 du 7 juillet 2017,
En conséquence,
- ordonner le sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive des juridictions administratives sur la légalité de la réglementation bordelaise en matière de locations de courte durée,
À titre subsidiaire :
réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions :
- juger que les infractions alléguées ne sont pas démontrées et surabondamment qu'elles sont prescrites pour l'année 2018,
- juger que la commune de [Localité 2] ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune,
- juger que la commune de [Localité 2] échoue à démontrer qu'au 1er janvier 1970, le local appartenant à Mme [W] était utilisé à usage d'habitation,
- juger que Mme [W] n'a pas commis de changement illicite à l'usage d'habitation,
- juger que la commune de [Localité 2] ne produit aucun élément utile à la démonstration de la possibilité pratique d'obtenir la compensation imposée par la réglementation en vigueur, dans le secteur d'implantation du bien appartenant à Mme [W],
En tout état de cause,
- débouter la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [W] ,
- débouter la commune de [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [W] au paiement d'une amende civile de 50 000 euros sur le fondement de l'article L 651 du code de la construction et de l'habitation.
- débouter la commune e [Localité 2] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article L 342'1-1 du code du tourisme, non applicable au cas d'espèce,
- débouter la commune de [Localité 2] de sa demande tendant à ordonner le retour à l'habitation des locaux, laquelle est devenue sans objet ;
- débouter la commune de [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L 326-1 du code du tourisme,
À titre infiniment subsidiaire :
réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- réduire le montant des amendes civiles susceptibles d'être prononcées à l'encontre de Mme [W] à 1 euro symbolique :
- laisser à la charge des parties leurs propres frais engagés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont les dépens.
- condamner la commune de [Localité 2] à payer à Mme [W] , une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la commune de [Localité 2] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions déposées le 16 avril 2024, la commune de [Localité 2], demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en procédure accélérée au fond du 13 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
- condamner Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 2 mai 2024.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il est rappelé au préalable que les nombreux 'juger que' figurant au dispositif des conclusions de l'appelante ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés.
Sur la demande de sursis à statuer
Mme [W] critique le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté sa demande de sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive de la juridiction administrative sur la légalité de la réglementation bordelaise en matière de locations de courte durée. Elle fait valoir que par requête du 22 novembre 2019, l'association des hôtes de [Localité 2] et Nouvelle Aquitaine a sollicité l'annulation des deux délibérations sur lesquelles la commune de [Localité 2] fonde ses demandes, à savoir les délibérations rendues l'une par le conseil communautaire de [Localité 2] Métropole le 7 juillet 2017, l'autre par le conseil municipal de la ville de [Localité 2] le 10 juillet 2017 qui, au visa des articles L. 631-7-1, L. 631-7 dernier alinéa et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, ont respectivement soumis toute location de courte durée à une 'clientèle de passage' à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 2].
Pour débouter Mme [W] de sa demande, le premier juge a justement rappelé que l'association pouvait demander au juge administratif un sursis à exécution, ce qu'elle n'a pas fait ; qu'en l'absence d'effet suspensif, les dispositions contestées sont applicables jusqu'à ce que le tribunal administratif se prononce ; que le tribunal administratif a rejeté le recours et que l'appel n'a pas d'effet suspensif.
Enfin, par arrêt du 30 janvier 2024, la cour administrative de [Localité 2] a rejeté la requête de l'association des hôtes de [Localité 2] Nouvelle Aquitaine, en sorte que la demande de sursis à statuer est en tout état de cause devenue sans objet.
Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer.
Sur la demande de condamnation sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation
Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
Aux termes de l'article L. 651-2 du même code :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur l'existence d'un local à usage d'habitation
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.
Il en résulte que la preuve que le local a été affecté à un usage d'habitation postérieurement à cette date est inopérante (3e Civ., 28 mai 2020, pourvoi n° 18-26.366, publié).
Il résulte, en outre, des articles 37 à 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969, que les déclarations souscrites par les redevables de la propriété foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l'administration, comportent les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sorte qu'une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d'en établir l'usage à cette date, ni de le faire présumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, publié ; 3e Civ., 11 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.126, publié), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970.
En l'espèce, la commune de [Localité 2], à qui il appartient, pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer que les locaux en cause étaient bien affectés au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation, se prévaut de la déclaration récapitulative R de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], datée du 15 octobre 1970.
Force est toutefois de constater que cette déclaration R, qui mentionne que trois locaux de l'immeuble constituent des 'logements et appartements' tandis que celui situé au rez-de-chaussée est classé dans la catégorie 'autres locaux ou biens', a été établie le 15 octobre 1970 en sorte qu'elle ne permet pas d'en déduire un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant relevé qu'il n'est pas fait mention, dans ce document, de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 qui permettrait, le cas échéant, de caractériser un usage d'habitation à cette date. Au vu de cet élément de preuve, il n'est pas établi que les locaux dont s'agit avaient bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Selon l'article 631-7 précité du code de la construction et de l'habitation, les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Sur ce fondement, la commune de [Localité 2] fait valoir que le permis de construire délivré le 3 octobre 2017 et visant 'un réaménagement toiture et une création de logement' pour le terrain sis [Adresse 1], démontre que les locaux, propriété de Mme [W], sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux on été autorisés postérieurement, soit des logements.
L'examen du dossier de permis de construire ne permet toutefois pas d'établir que les travaux ont porté sur les locaux litigieux pour lesquels il est dénoncé un changement d'usage. Ledit document, qui évoque la 'création d'un logement', précise en effet 'actuellement au dernier niveau (R+3), il y a une ancienne cuisine + chambre d'appartement qui ont été séparés dans un projet précédent du restant de l'appartement au R+2. Le restant du niveau est une terrasse couverte en plaques polycarbonates ondulées + une toiture avec comble non aménagé. Le projet consiste à refaire une toiture neuve et par la même occasion, aménager le dernier niveau sur la surface restante.' (souligné par la cour). Or, comme le relève à bon droit Mme [W], les travaux étaient en cours de réalisation à la date des constatations du procès-verbal d'infraction dressé par la ville de [Localité 2].
Faute de démontrer l'usage d'habitation des biens en cause, condition indispensable pour que l'infraction dénoncée soit caractérisée, il convient, sans qu'il n'y ait lieu d'examiner les autres moyens soulevés, d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a estimé que la commune de [Localité 2] pouvait se prévaloir d'un changement d'usage illicite au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, et de rejeter la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement de l'article L. 651-2 du même code.
Sur la demande d'amende civile au titre de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme
Aux termes de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme :
« II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.- Dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros ».
En l'espèce, la commune de [Localité 2] reproche à Mme [W] de n'avoir utilisé qu'un seul numéro d'enregistrement pour tous les biens sis [Adresse 1] à [Localité 2], alors que chaque logement doit posséder un numéro d'enregistrement, en violation des dispositions de l'article L. 324-1-1 III du code du tourisme.
Il est constant que l'appelante a effectué une seule déclaration préalable et obtenu un numéro d'enregistrement unique alors que chaque logement doit faire l'objet d'une demande d'enregistrement distincte. Or, comme le retient justement le premier juge, Mme [W] ne peut légitimement prétendre avoir été mal informée de cette nouvelle réglementation dès lors que cela est très clairement rappelé sur la déclaration d'enregistrement qui fait également mention des amendes encourues. Le tribunal mérite donc confirmation en ce qu'il a condamné Mme [W] au paiement d'une amende justement évaluée à 4.000 euros.
La commune de [Localité 2] fait également grief à Mme [W] de lui avoir pas communiqué le nombre de jours loués dans le délai d'un mois.
Cependant, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission du nombre de jours loués, l'obligation de transmission de l'article L. 324-1-1, IV, alinéa 2, ne peut concerner que les locations visées à l'article L. 324-1-1, IV, alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé que les textes relatifs à une infraction civile pouvant conduire au prononcé d'une amende doivent s'interpréter strictement, l'article en cause devant s'analyser en son ensemble.
Or, il n'est pas contesté que les logements concernés ne constituent pas la résidence principale de Mme [W]. Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme ne sont donc pas remplies à ce titre. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les parties obtenant partiellement gain de cause en l'espèce, chacune conservera la charge des dépens par elle exposés.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer et condamné Mme [W] à payer à la commune de [Localité 2] une amende de 4.000euros sur le fondement de l'article L 324-1-1 III du code du tourisme,
Statuant à nouveau dans cette limite,
Déboute la commune de [Localité 2] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
Déboute la commune de [Localité 2] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Laisse à la charge de chaque partie les dépens par elle exposés.
Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,