COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 13 JUIN 2024
N° 2024/398
Rôle N° RG 23/11501 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL3ZJ
[L] [U]
C/
[K] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thomas CONTRERES
Me Sébastien ZARAGOCI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Juridiction de proximité de Nice en date du 11 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00746.
APPELANTE
Madame [L] [U]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005537 du 14/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 29 novembre 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Thomas CONTRERES, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [K] [N]
né le 13 août 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE
----
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2020, M. [K] [N] a donné à bail à Mme [L] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros.
Par acte d'huissier en date du 5 septembre 2022, M. [N] a délivré à Mme [U] un commandement d'avoir à payer la somme de 2 100 euros en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Par acte d'huissier en date du 20 février 2023, Mme [U] a fait assigner M. [N] devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de l'enjoindre, sous astreinte, à lui remettre les clés du bien qu'elle occupe, remettre son nom sur la boîte aux lettres, réaliser des travaux et lui verser une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.
M. [N] a formé des demandes reconventionnelles en sollicitant la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de Mme [U] et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance en date du 11 juillet 2023, ce magistrat a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 novembre 2022 ;
- ordonné l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du même code ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 6 novembre 2022 à la somme de 850 euros ;
- condamné Mme [U] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 6 novembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné Mme [U] à payer, à titre provisionnel, à M. [N] la somme de 2 100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 août 2022, terme d'août 2022 inclus ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
- condamné Mme [U] à payer à M. [N] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 septembre 2022 et de l'assignation.
Il a estimé que Mme [U] ne rapportait pas la preuve des faits allégués portant sur le changement de la serrure et le retrait de son nom sur sa boîte aux lettres, pas plus qu'elle n'établissait l'état d'insalubrité de son logement justifiant la réalisation de travaux et/ou une provision à valoir sur un préjudice de jouissance.
Suivant déclaration transmise au greffe le 8 septembre 2023, Mme [U] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières écritures transmises le 28 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [U] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :
- de confirmer qu'elle est débitrice d'une somme de 2 100 euros au titre de loyers impayés ;
- de condamner M. [N] à lui verser les sommes suivantes, à titre provisionnel :
14 020 euros à valoir sur le préjudice de jouissance ;
10 000 euros à valoir sur le préjudice moral résultant de la privation d'électricité puis de l'expulsion manu militari ;
6 210 euros à valoir sur l'état d'insalubrité du logement ;
- d'ordonner la compensation de ces sommes ;
- de condamner M. [N] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 qui sera recouvrée directement par Me Thomas Confrères ;
- de le condamner aux dépens d'appel et de première instance ;
- de le débouter de ses demandes.
Elle expose que, suite à trois mois d'impayés de loyers, M. [N] ne s'est pas contenté de lui adresser un commandement de payer, dès lors qu'il a coupé l'électricité (en scotchant le compteur électrique puis en arrachant les fils du compteur Linky), changé les serrures, mis ses effets personnels dans des sacs poubelles en les laissant sur le palier et enlevé son nom de la boîte aux lettres, afin de l'expulser des lieux manu militari. Elle indique s'être retrouvée sans domicile fixe à compter du 24 octobre 2022, soit à l'approche de la trêve hivernale. Elle précise n'avoir été hébergée par un ami qu'à compter du 1er décembre 2022. Elle relève que M. [N], qui l'a mise dehors le 24 octobre 2022, n'a pas hésité à faire délivrer un commandement aux fins de saisie-vente, le 28 août 2023, comportant une indemnité d'occupation de 3 400 euros pour la période allant de novembre 2022 à février 2023. Elle insiste sur le fait que, dès lors que son expulsion est intervenue en dehors de toutes les règles de droit, M. [N] n'est pas fondé à solliciter une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clés. Par ailleurs, elle indique avoir vécu dans un logement insalubre, en raison notamment d'un manque d'étanchéité, de la présence de moisissure et d'une plaque de cuisson de gaz qui n'a jamais été installée. Enfin, elle expose que, si elle n'entend plus réintégrer les lieux, elle sollicite la condamnation de M. [N] à lui verser des provisions à valoir sur les préjudices subis.
Aux termes de ses dernières écritures transmises le 13 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [N] sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise sauf :
à préciser que la libération des lieux et le paiement de l'indemnité d'occupation seront dus jusqu'à la remise effective des clés ;
à inclure dans les dépens de première instance l'émolument prévu par les dispositions de l'article A 444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d'exécution forcée ;
à actualiser sa créance locative en condamnant Mme [U] à lui verser la somme de 3 800 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2022 ;
- condamne Mme [U] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamne aux dépens, en ce compris l'émolument prévu par les dispositions de l'article A 444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d'exécution forcée.
Il dément avoir expulsé Mme [U] manu militari des lieux. Il relève que cette dernière n'apporte aucunement la preuve de ses allégations. Il souligne que l'huissier de justice, mandaté par Mme [U], n'a fait que les retranscrire. Il affirme que la serrure du compteur électrique alimentant son appartement n'a jamais été cassée et/ou changée et qu'il n'a jamais coupé le moindre fil du compteur Linky. Il soutient également n'avoir jamais changé les serrures de l'appartement et forcé Mme [U] à déménager. Il se prévaut des vidéos de surveillance de l'immeuble pour établir que Mme [U] a elle-même procédé à son déménagement avec l'aide de deux autres personnes, M. [C], son compagnon, avec qui elle vit, et M. [D]. Il indique que le nom de Mme [U] n'a jamais été retiré de la boîte aux lettres, ce qui explique que le courrier de notification d'un jugement rendu par un juge aux affaires familiales, en date du 27 septembre 2022, est revenue avec la mention 'non réclamé' et non avec celle de ' n'habite pas à l'adresse indiquée'. Par ailleurs, il affirme que le logement n'était pas insalubre. Il expose que la terrasse a été entièrement réparée suite au dégât des eaux survenu en 2021, que Mme [U] ne s'est jamais plainte de la moindre moisissure, que le bail ne portait pas sur un logement meublé et qu'il appartenait à la locataire de prendre en charge ses abonnements de gaz et d'électricité. Enfin, il indique que les loyers n'ont pas été réglés en septembre et octobre 2022 à hauteur de 1 700 euros, en plus de l'arriéré locatif non contesté de 2 100 euros arrêté à la date du 31 août 2022.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Alors même que l'appelante a interjeté appel à l'encontre de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises dans la déclaration d'appel, elle ne sollicite, dans ses dernières écritures, que des provisions. Ce faisant, elle ne conteste aucunement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, faute d'avoir réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, pas plus que son expulsion des lieux.
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 novembre 2022 ;
- ordonné l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du même code.
Sur les demandes de provisions
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Sur les provisions sollicitées par Mme [U]
Sur la provision à valoir sur le préjudice moral
Un bailleur ne peut expulser lui-même son locataire sans y avoir été autorisé au préalable par un juge. Par ailleurs, même dans ce cas, le bailleur ne peut reprendre les lieux loués et mettre dehors son locataire si ce dernier décide de s'y maintenir. Il devra, dans ce cas, solliciter le concours de la force publique pour récupérer son bien. Le bailleur qui procède à l'expulsion de son locataire sans disposer d'une décision de justice l'y autorisant ou qui méconnait la procédure légale commet un délit de violation de domicile et une voie de fait.
En l'espèce, à la suite du commandement de payer délivré le 5 septembre 2022, il n'est pas contesté que Mme [U] a quitté les lieux. Il reste que cette dernière a pris l'initiative d'engager une procédure à l'encontre de M. [N], par acte d'huissier en date du 20 février 2023, procédure au cours de laquelle ce dernier va former des demandes reconventionnelles.
Mme [U], qui soutient avoir été expulsée des lieux manu militari, le 24 octobre 2022, verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 11 octobre 2023 par Me [T] [A], commissaire de justice. Ce dernier a extrait du téléphone portable de Mme [U] des photographies qu'elle a prises. Plusieurs clichés sont annexés au constat d'huissier, à savoir les photographies suivantes :
- en date du 27 août 2022, à 18h54, illustrant un compteur électrique obstrué à l'aide d'un ruban adhésif ;
- en date du 16 septembre 2022, à 17h57, laissant apparaître un tableau sur lequel est fixé un compteur électrique et des fils électriques reliés au compteur qui ont été sectionnés ;
- en date du 8 septembre 2022, à 19h55, montrant une porte donnant accès à un compteur avec une poignée qui a été retirée ;
- en date du 12 septembre 2022, à 21h21, illustrant une pièce éclairée à la bougie ;
- en date du 9 septembre 2022, à 18h01, montrant des bouteilles dans un contenant avec de l'eau ;
- en date du 13 octobre 2022, à 11h57, laissant apparaître une porte d'entrée d'un logement sans verrou ;
- en date du 18 octobre 2022, à partir de 16 heures, montrant des affaires mises dans des sacs poubelles déposés sur le palier et la porte d'un logement munie d'une nouvelle serrure et d'une plaque métallique.
Par ailleurs, l'officier ministériel indique que Mme [U] lui remet une facture de clôture en date du 4 octobre 2022, dressée par le fournisseur Total Energie, d'un montant de 7,08 euros correspondant au prix de l'abonnement et d'un détail de la consommation d'électricité et de gaz pour la période comprise entre le 18 septembre et le 3 octobre 2022 révélant aucune consommation.
En outre, il décrit des vidéos d'une durée de 46 secondes prise le 10 septembre 2022, à 11h13, et d'une durée de 16 secondes prise le 25 août 2022, à 17h54. Dans la première vidéo, il constate que la sonnette de l'appartement sonne de façon ininterrompue pendant 40 secondes environ. Dans la deuxième vidéo, il entend la voix d'un homme dire 'ma grande, ouvre pas, je repasserai, je repasserai'.
Enfin, est produite une photographie prise le 24 octobre 2022 montrant une boîte aux lettres sur laquelle ne figure pas le nom de Mme [U].
Afin de contester la matérialité de ces faits, M. [N] verse aux débats une attestation dressée par M. [H] [F], en date du 13 mars 2023, par laquelle il expose, en sa qualité de président du conseil syndical, que la serrure du placard donnant accès aux compteurs électriques des appartements du rez-de-chaussée de l'entrée B de l'immeuble litigieux, qui était fermée au moyen d'un verrou, n'a jamais été cassée, ni changée. Or, la photographie annexée à son attestation, prise le 14 septembre 2022, révèle bien que la porte donnant accès au compteur n'a pas de poignée, et ce, conformément au cliché pris par Mme [U] le 8 septembre 2022.
De plus, si M. [N] justifie qu'aucun diagnostic portant sur le gaz n'a pu être effectué par les services de GRDF, faute pour Mme [U] d'avoir répondu à leurs courriers de proposition de diagnostic adressés les 23 juin et 22 août 2022, il n'est pas établi que ce fait a conduit les services de GRDF à couper le gaz alimentant l'appartement litigieux.
De même, le fait pour Mme [Z] d'attester, le 31 mai 2023, avoir hébergé Mme [U] une nuit en septembre 2022, faute pour elle d'avoir de l'électricité, et que le fournisseur Total Energie lui a certifié qu'il n'était pas à l'origine de cette coupure, révèle que l'absence de consommation d'électricité et de gaz entre le 18 septembre et le 3 octobre 2022 s'explique, non pas par une décision prise par le fournisseur d'électricité, mais par la section des fils électriques reliés au compteur desservant l'appartement litigieux.
En outre, M. [N] verse aux débats des extraits d'une caméra de vidéo-surveillance montrant une femme et deux hommes en train de déménager des affaires en passant par la cage d'escalier de l'appartement qu'occupait Mme [U]. Or, Mme [U] indique au commissaire de justice, qu'elle a mandaté, que lorsqu'elle s'est aperçue qu'un élément métallique coincé dans le serrure l'empêchant d'insérer la clé, le 13 octobre 2023, elle avait pratiquement déjà quitté les lieux puisqu'elle craignait les représailles de son bailleur qui réalisait des actes de malveillance depuis (...) plus de deux mois. Cela explique qu'elle a demandé à son ami de procéder à l'enlèvement du verrou afin qu'elle puisse accéder à son logement sans pour autant en installer un autre. Elle indique avoir, par la suite, seulement claqué la porte autant que possible. En revanche, elle expose, qu'alors même qu'elle avait laissé quelques affaires dans l'appartement qu'elle devait venir récupérer ultérieurement, elle a découvert, le 18 octobre 2022, que le restant de ses affaires dans l'appartement [avait] été jeté sur le palier par son bailleur qui a procédé à l'installation d'une nouvelle serrure. Les déclarations de Mme [U] révèlent que cette dernière a effectivement déménagé l'essentiel de ses affaires au cours des mois de septembre et octobre 2022.
Enfin, si le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains indique, dans un courrier en date du 27 septembre 2022 à destination de M. [Y], que la notification à Mme [U] du jugement rendu par le juge aux affaires familiales adressée par lettre recommandée, le 6 septembre 2022, est revenue avec la mention 'non réclamé', la photographie prise par Mme [U] illustrant l'absence de son nom sur la boîte aux lettres date du 24 octobre 2022, soit après que l'appartement a été entièrement vidé et la serrure changée.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si Mme [U] démontre, avec l'évidence requise en référé, la matérialité des faits qu'elle dénonce, elle n'établit pas, avec la même évidence, qu'ils ont été commis par M. [N], afin de la contraindre à quitter son logement, avant la trêve hivernale, en dehors du cadre légal régissant l'expulsion.
En effet, alors même que M. [N] n'apparaît sur aucun des clichés photographiques et vidéos, le seul fait pour ces derniers d'avoir été prises à un moment où le commandement de payer a été délivré est insuffisant à imputer, de manière incontestable, à M. [N] les faits établis matériellement par Mme [U], et en particulier le fait que ce dernier aurait pénétré dans le domicile loué au locataire contre son gré et sans son consentement et/ou procédé au changement de la serrure sans en aviser l'occupante des lieux loués et/ou dégradé le compteur électrique desservant l'appartement.
Dans ces conditions, l'obligation pour M. [N] de réparer le préjudice moral subi par Mme [U] par suite d'une expulsion manu militari se heurte à une contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle débouté Mme [U] de sa demande de provision formée de ce chef.
Sur la provision à valoir sur l'état d'insalubrité
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :
« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».
En l'espèce, alors même que Mme [U] se prévaut d'un manque d'étanchéité du logement et de la présence de moisissures, elle ne verse aux débats aucun élément démontrant qu'elle s'est plainte de ces désordres auprès de M. [N] avant la résiliation du bail à effet au 5 novembre 2022.
S'il est admis qu'un bailleur est tenu de respecter son obligation de délivrer un logement décent, sans qu'il soit nécessaire pour le locataire de le mettre en demeure, préalablement, de respecter cette obligation, il reste que Mme [U] se contente de verser aux débats des photographies qu'elle a elle-même prises les 4 et 5 octobre 2021 illustrant un sol recouvert d'eau sous la pelouse synthètique.
Or, alors même que les photographies prises le 23 avril 2022, au même endroit, ne révèlent aucun désordre, M. [N] affirme avoir remédié au dégât des eaux ayant affecté la terrasse.
Il en résulte que Mme [U] n'apporte pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, d'un manquement de M. [N] de lui délivrer un bien répondant aux caractéristiques d'un logement décent.
Dans ces conditions, l'obligation pour M. [N] de réparer le préjudice subi par Mme [U] par suite de la délivrance d'un logement insalubre se heurte à une contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle débouté Mme [U] de sa demande de provision formée de ce chef.
Sur la provision à valoir sur le préjudice de jouissance
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En l'espèce, Mme [U] verse aux débats des photographies prises à une date indéterminée illustrant l'absence de plaque de cuisson au niveau d'un plan de travail.
Or, alors même que le contrat de location porte sur des locaux vides à usage d'habitation, Mme [U] ne démontre pas qu'il appartenait, à l'évidence, à M. [N] d'équiper les lieux loués d'une plaque de cuisson.
En outre, il résulte de ce qui précède que l'humidité et les moisissures affectant le logement loué ne sont pas établies.
Enfin, M. [N] démontre que le diagnostic portant sur le gaz n'a pas pu être réalisé du fait de Mme [U].
Dans ces conditions, l'obligation pour M. [N] de réparer le préjudice de jouissance subi par Mme [U] par suite d'un manquement à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible se heurte à une contestation sérieuse.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle débouté Mme [U] de sa demande de provision formée de ce chef.
Sur les provisions sollicitées par M. [N]
Sur la provision à valoir sur les loyers proprement dits
Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Mme [U] ne conteste pas ne pas avoir réglé la somme de 2 100 euros résultant du commandement de payer au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2022, échéance du mois d'août 2022 comprise.
Il reste que M. [N] affirme que les échéances des mois de septembre et octobre 2022 n'ont pas été réglées.
Etant donné que Mme [U] n'apporte pas la preuve du paiement de ces deux mois de loyers et charges, soit 1 700 euros, alors même que le bail n'a été résilié qu'à compter du 5 novembre 2022, son obligation de les régler ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il y a donc lieu, en raison de l'actualisation par M. [N] de sa créance locative, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [U] à verser à M. [N] la somme de 2 100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 août 2022, terme d'août 2022 inclus.
Mme [U] sera condamnée à verser à M. [N] une provision de 3 800 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2022, échéance du mois d'octobre 2022 comprise.
Sur la provision à valoir sur les indemnités d'occupation
Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, si Mme [U] n'apporte pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, qu'elle a été expulsée des lieux loués par M. [N] manu militari, il n'en demeure pas mois que ce dernier reconnait qu'il avait connaissance de ce que Mme [U] avait quitté les lieux à la fin du mois d'octobre 2022, soit à un moment où la serrure de la porte du logement a été changée et les dernières affaires de Mme [U] mises dans ses sacs poubelles et déposées sur le palier.
Or, alors même que Mme [U] n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qui lui était imparti et que M. [N] avait connaissance de son départ des lieux à la fin du mois d'octobre 2022, ce dernier n'a pas jugé utile d'engager les procédures prévues en matière d'expulsion pour récupérer son bien avant que Mme [U] n'initie elle-même une procédure de référé le 23 février 2023.
De plus, alors même que la serrure du logement a été changée le 18 octobre 2022, il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que Mme [U] a disposé, à un moment donné, des nouvelles clés.
Dans ces conditions, l'obligation pour Mme [U] de régler une indemnité pour occupation sans droit ni titre du logement, à compter du 6 novembre 2022 et jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise effective des clés du logement, se heurte à une contestation sérieuse.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.
M. [N] sera débouté de sa demande de voir condamner Mme [U] à lui verser une indemnité d'occupation de 850 euros à compter du 6 novembre 2022 et jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise effective des clés.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Dès lors que Mme [U] succombe en ses demandes de provisions et qu'il a été fait droit aux demandes reconventionnelles formées par M. [N], excepté sa demande d'indemnité d'occupation , il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 novembre 2022, et à verser à M. [N] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.
En revanche, étant donné que Mme [U] obtient partiellement gain de cause à hauteur d'appel en ce qui concerne l'indemnité provisionnelle mise à sa charge pour occupation sans droit ni titre, il y a lieu de condamner chaque partie à prendre en charge les dépens par elle engagés.
Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en faveur de l'une ou de l'autre des parties.
Enfin, M. [N] sera débouté de sa demande de voir inclure dans les dépens de première instance et d'appel l'émolument prévu par les dispositions de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de nécessité d'exécution forcée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 6 novembre 2022 à la somme de 850 euros ;
- condamné Mme [U] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 6 novembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné Mme [U] à payer, à titre provisionnel, à M. [N] la somme de 2 100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 août 2022, terme d'août 2022 inclus ;
La confirme en toutes ses autres dispositions ;
Condamne Mme [L] [U] à verser à M. [K] [N] une provision de 3 800 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2022, échéance du mois d'octobre 2022 comprise ;
Déboute M. [K] [N] de sa demande de voir condamner Mme [L] [U] à lui verser une indemnité d'occupation de 850 euros à compter du 6 novembre 2022, et ce, jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise effective des clés ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens d'appel par elle exposés ;
Déboute M. [K] [N] de sa demande de voir inclure dans les dépens de première instance et d'appel l'émolument prévu par les dispositions de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de nécessité d'exécution forcée.
La greffière Le président