Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 14 MAI 2014
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/11364
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2012 -Tribunal de Commerce de Paris - RG n° 2005054535
APPELANTE
SARL [1] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant
Assistée de Me Fabien PEYREMORTE de la SELUR FPA, avocat au barreau de PARIS, toque : B34, avocat plaidant
INTIMÉS
Monsieur [I] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Sabrina FEDDAG, avocat au barreau de PARIS, toque : C0859
Madame [M] [K] divorcée de Monsieur [D] [S] [F] et ayant droit de Madame [T] [G] épouse [U] décédée
[Adresse 2]
[Localité 4]
Défaillante - Régulièrement assignée
Madame [N] [L] ayant droit de Madame [T] [G] épouse [U] décédée
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Défaillante - Régulièrement assignée
Monsieur LE MAIRE DE LA VILLE DE [Localité 5]
[Adresse 3] - Direction des affaires juridiques
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Chantal-rodene BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Février 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier : lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER
ARRÊT :
- réputé contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 2001, dûment enregistré, M [I] [U] et son épouse Mme [G] ont confié leur fonds de commerce d'hôtel restaurant situé [Adresse 1] en location gérance à la SARL [1], le contrat étant assorti d'une promesse de vente du fonds au prix de 3 000 000 francs soit 457 347, 50 €.
La SARL [1] représentée par son gérant M [E] a levé l'option par acte d'huissier de justice du 29 avril 2005 au prix de 3 000 000 francs soit 457 347, 50 €.
Le 6 mai suivant, les époux [U] ont protesté contre la levée d'option en arguant d'un avenant modificatif signé le 10 mars 2002 avec l'ancien gérant de la SARL [1], M [X], portant le prix de vente à la somme de 4 millions de francs soit 609 796, 06 € .
Contestant l'authenticité de ce document, M [A] [E] ès-qualités de gérant de la SARL [1] a déposé plainte pour faux et usage de faux entre les mains du doyen des juges d'instruction du tribunal de grande instance de Paris ; l'instruction a été close par une ordonnance de non lieu dont la SARL [1] a interjeté appel et qui a été confirmée par un arrêt de la chambre de l'instruction du 17 novembre 2006. La société [1] a formé pourvoi en cassation contre cet arrêt mais n'a pas conclu au soutien de celui-ci.
Mme [U] est décédée le [Date décès 1] 2010 laissant pour lui succéder son époux et ses deux filles Mme [K] et Mme [L] nées d'une autre union.
La SARL [1] a assigné les époux [U] devant le tribunal de commerce de Paris en demandant qu'il soit sursis à statuer jusqu'à ce qu'il soit statué sur la plainte avec constitution de partie civile et en nullité de l'avenant du 10 mars 2002, la vente étant parfaite selon elle par accord des parties sur la chose et le prix de 3 millions de francs.
M et Mme [U] ont eux mêmes assigné la SARL [1] pour voir dire caduque et de nul effet la levée de l'option et ordonner l'expulsion de la SARL [1] des lieux qu'elle occupe en fixant une indemnité d'occupation ;
La SARL [1] a appelé à la cause M [C] propriétaire des murs abritant le fonds de commerce pour lui rendre opposable le jugement à venir ; ce dernier a signifié à M et Mme [U] le 26 juin 2007 un congé refus de renouvellement pour le 31 décembre 2007 date d'expiration du bail, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction;
M [C] a ensuite cédé les murs commerciaux à la Ville de [Localité 5] qui est intervenue à l'instance.
Les deux instances ont été jointes et par jugement en date du 31 mai 2012, le tribunal de commerce de Paris a :
- prononcé la résiliation de la location gérance signée le 30 juillet 2001 à effet du 1er janvier 2008 aux torts exclusifs de la SARL [1],
- condamné la SARL [1] à payer à M [U] et à ses ayants droit de Mme [U] la somme de 41 348, 93 € au titre de la reconnaissance de dette du 31 décembre 2002,
- condamné la SARL [1] à payer à M [U] et aux ayants droit de Mme [U] :
la somme de 231 724 € au titre des redevances de location gérance du 1er novembre 2004 au 31 décembre 2007,
la somme de 15 549, 60 € à titre de complément de loyers de la boutique du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2007,
la somme de 22 162, 17 € au titre de solde de loyers des murs du fonds de commerce pour les années 2004 et 2005.
une somme mensuelle de 8 788, 34 € au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2008,
- ordonné la restitution par M [U] et les ayants droit de Mme [U] à la SARL [1] de la somme de 59 88, 83 € antérieurement versée,
- ordonné la compensation des condamnations,
- condamné la SARL [1] à payer à M [I] [U] et aux ayants droit de Mme [U] les intérêts au taux de retard de 1% par mois à compter de la dates d'exigibilité contractuelle des sommes ci-dessus,
- condamné la SARL [1] à payer à M [U] et aux ayants droit de Mme [U] la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- ordonné l'expulsion de la SARL [1] des lieux qu'elle occupe [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoins est ,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples,
- condamné la SARL [1] aux dépens.
La SARL [1] a interjeté appel de cette décision; par conclusions signifiées le 18 février 2014, elle demande à la cour de :
Dire et juger valable la levée de l'option d'achat du fonds de commerce, signifiée le 29 avril 2005 à M [U] et son épouse au prix de 3 000 000 francs,
Dire et juger parfaite la cession au profit de la SARL [1] du fonds de commerce d'hôtel restaurant [Adresse 1],
Dire et juger que la SARL [1] est propriétaire du fonds de commerce,
Dire et juger que le document litigieux intitulé avenant daté du 10 mars 2002 contenant promesse unilatérale de vente n'a pas été enregistré dans le délai de 10 jours à compter de son acceptation, qu'il est entaché de nullité absolue et à tout le moins dépourvu de tout effet juridique,
Dire et juger que [I] [U] ne justifie pas plus de l'existence d'un différend et d'une concession qu'il ne justifie du fait que le document a été signé le 10 mars 2002,
Dire et juger que la société [1] est bien fondée à opposer à M [I] [U] et Mmes [L] et [K] ayants droit de Mme [U] l'exception de nullité du document litigieux,
Dire que M et Mme [U] n'ont pas respecté leur obligation de délivrance du fonds,
Condamner solidairement M [U] et Mmes [L] et [K] ayants droit de Mme [U] à payer à la société [1] la somme de 750 000 € à titre de dommages intérêts, en réparation du préjudice subi, consécutif à la perte du fonds de commerce,
Ordonner la compensation des dommages- intérêts avec le prix de vente du fonds de commerce à due concurrence,
Condamner solidairement [I] [U] et Mmes [L] et [K] ayants droit de Mme [U] à lui payer la somme de 292 652, 50 € à titre résiduel,
Les débouter de leurs demandes,
Condamner solidairement [I] [U] et Mmes [L] et [K] à lui rembourser la somme de 38 874, 49 € versée à titre de dépôt de garantie au titre du contrat de location gérance et promesse de vente du 30 juillet 2001,
Condamner solidairement M [I] [U] et Mmes [L] et [K] à lui payer la somme de 39 000 € correspondant au solde créditeur de l'apurement des comptes entre les parties concernant les redevances de location gérance,
Condamner solidairement M [I] [U] et Mmes [L] et [K] à lui payer la somme de 18 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel .
M [U] par conclusions signifiées le 18 février 2014 demande à la cour la confirmation du jugement déféré, de débouter la SARL [1] de ses demandes et de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Ville de Paris acquéreur des murs commerciaux a signifié le 16 octobre 2012 des conclusions d'intervention par lesquelles elle demande de confirmer le jugement en ce qu'il a admis son intervention et de dire que les dépens seront à la charge de la partie qui succombe.
SUR CE
La SARL [1] demande de dire valable la levée de l'option qu'elle a faite, d'abord par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2004 renouvelée par acte d'huissier du 29 avril 2005, la levée étant conforme à la promesse de vente dans sa version résultant de l'avenant du 1er mars 2002 dûment enregistré et ayant date certaine, les époux [U] n'ayant protesté contre la levée d'option que lorsqu'elle a été renouvelée par acte d'huissier en invoquant à tort l'existence d'un avenant signé avec l'ancien gérant de la SARL [1] le 10 mars 2002 portant le prix du fonds à la somme de 4 000 000 francs et rajoutant d'ailleurs au prix de la redevance la charge du loyer, tentant ainsi de remettre en cause la conclusion de l'accord des parties et la perfection de la vente à la suite de la levée de l'option,
Elle soutient que ce document apocryphe n'a pas date certaine en l'absence d'enregistrement, bien que l'enregistrement soit mentionné sur le document, que la nullité résulte encore de ce que modifiant substantiellement les droits des parties, ce document aurait du être enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire conformément aux dispositions de l'article 1840-A du code général des impôts désormais codifiées à l'article 1589-2 du code civil, que le document litigieux porte l'indication qu'il constitue une transaction au sens des articles 2044 et 2052 du code civil, alors qu'aucun différend n'existait entre les parties à la date invoquée comme étant celle de l' acte et qu'il n'est pas fait état des concessions que chaque partie aurait consenties, que contrairement aux prévisions de ce document, les époux [U] n'avaient jamais réclamé le montant du loyer des murs, que le comptable de la SARL [1] n'a jamais été avisé de l'accord modificatif des conditions de la vente, que M [U] a d'ailleurs, après la date prétendue de la signature de l'avenant, demandé à la SARL [1] par son conseil si elle détenait le montant du prix initial de 457 340, 50 €, que le seul avenant modificatif est celui signé le 1er mars 2002, qu'il n'est pas imaginable que la société ait ensuite signé le 10 mars suivant un acte modifiant sans contrepartie le montant de la redevance et augmentant le prix de vente de 152 449, 01 €, que cet acte résulte d'une collusion frauduleuse entre les vendeurs et M [X] le gérant d'alors qui étaient liés entre eux et poursuivaient ainsi qu'il résulte d'une attestation de M [Q] des projets contraires aux intérêts de la société [1], que ce document signé un dimanche, dont l'original n'a pas été communiqué trouve son origine dans l'intention des époux [U] de se délier de leur engagement, ayant trouvé un autre acquéreur à meilleur prix, que la SARL [1] n'invoque pas qu'il s'agit d'un faux qui n'aurait pas été signé par M [X] mais qu'il n'a pas date certaine, n'ayant été signé postérieurement à la levée de l'option que pour les besoins de la cause.
Il sera relevé tout d'abord que la SARL [1] ne peut invoquer que le document intitulé avenant portant date du 10 mars 2002 comporte une typographie différente du précédent signé le 1er mars 2002, ou encore que les deux avenants n'ont ni le même auteur et qu'ils ne sont ni de la plume ni de l'ordinateur du conseil habituel de la SARL [1] en raison de l'autorité qui s'attache à l'arrêt de la chambre d'instruction qui a confirmé le 17 novembre 2006 l'ordonnance du juge d'instruction ayant dit n'y avoir lieu de suivre à la suite de la plainte déposée par la SARL [1] arguant de faux l'avenant signé entre M [I] [U] et son épouse d'une part et la SARL [1] d'autre part portant date du 10 mars 2002 et prévoyant que la vente du fonds si elle est requise, se fera au prix de 4 000 000 francs au lieu de 3 000 000 francs convenus à l'origine et qui d'un commun accord se révélait inférieur au prix du marché ;
L'acte qui n'a pas été enregistré à la différence de l'avenant précédent ne comporte pas de date certaine mais il fait référence au précédent avenant conclu entre les parties le 1er mars 2002 qui prévoyait l'adjonction d'un local accessoire aux locaux donnés en location gérance, la société [1] devenant débitrice du loyer correspondant à ce local s'ajoutant à la redevance mensuelle ; le second avenant rappelle à cet égard que :
'Les parties n'ont cependant pas tiré toutes les conséquences de cette adjonction comme de la faiblesse de la redevance au regard des lieux et de l'activité considérée de même que de la promesse du futur acquéreur d'augmenter le prix de cession du fond pour le rendre conforme à sa valeur et à l'accord des parties '.
C'est dans ces conditions que les époux [U] d'une part et la SARL [1] d'autre part sont convenus de porter le prix de cession à la somme de 4 000 000 francs en précisant que le prix de 3 000 000 francs se révèle inférieur au prix du marché et d'ajouter au montant de la redevance mensuelle les loyers des murs pour la somme annuelle de 163 735 francs, soit 24 961, 24 € .
Le fait que ces modifications soient substantielles et qu'elles sont intervenues dix jours après un précédent accord non contesté ou encore que la levée d'option en 2004 au prix de 3 000 000 francs soit 457 347, 50 € n'ait pas suscité de protestation immédiate des vendeurs ne permet pas de retenir que cet avenant comporterait une date erronée par collusion des vendeurs et du gérant de la SARL [1] visant seulement à faire échec à la vente au prix initialement convenu de 3 000 000 francs.
La preuve de la collusion invoquée n'est pas rapportée par la lettre écrite en février 2005 par M [U] à une association hébergée dans le même immeuble que la société, l'informant du conflit existant avec la société [1] et la mettant en garde contre le défaut d'assurance des biens loués. Elle n'est pas davantage établie par la production d'une lettre anonyme adressée au banquier de la SARL [1] dont la SARL [1] soupçonne M [U] qui s'en défend, d'être l'auteur ou encore par l'attestation de M [Q] ; ce témoignage au terme duquel M [Q] affirme que M [U] s'était présenté à lui comme associé de M [X] alors gérant de la SARL [1], ce qu'il n'était pas, et lui avait alors proposé l'achat des murs commerciaux est sans portée pour constituer la preuve de la collusion frauduleuse alléguée.
La promesse initiale de vente était incluse dans un ensemble d'obligations réciproques des parties concernant les clauses et conditions du contrat de location gérance qu'elle rappelle en indiquant que les bailleurs ou leurs héritiers s'engagent à vendre le fonds de commerce à la fin de la première période triennale de la location gérance ; elle ne constitue donc pas une promesse soumise aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil qui prévoit la nullité d'une promesse unilatérale de vente constatée par un acte sous seing privé qui n'aurait pas été enregistré.
L'avenant du 10 mars 2002 que les parties ont opportunément qualifié de transaction pour la faire échapper à la règle de l'enregistrement, ne constitue elle-même que la suite du contrat initial et à admettre cependant qu'il modifie de manière substantielle la promesse de vente initiale, il modifie également les obligations des parties concernant le paiement de la redevance de location gérance, liant l'augmentation de la redevance et le nouveau prix à l'existence d'une nouvelle approche des parties quant à la valeur des locaux au regard de l'adjonction du local accessoire et de l'activité exercée. Il existe donc un lien entre les nouvelles obligations ainsi définies dans l'avenant et le nouveau prix de telle sorte que cet avenant échappe lui-même à l'obligation d'enregistrement et ne saurait être frappé de nullité .
Enfin, le fait pour les époux [U] par la voie de leur conseil le 26 juillet 2005 d'avoir demandé à la société [1] si elle détenait la somme de 457 340, 50 € 'qu'elle reconnaissait devoir', ce à quoi celle-ci a répondu qu'elle n'avait aucune obligation de consigner cette somme au préalable, pour étrange que soit ce document par rapport au prix antérieurement convenu ne vaut pas preuve d'un accord des parties sur un prix de vente de 457 340, 50 €.
Il s'ensuit que la levée de l'option au prix de 457 340, 50 € par la société [1] ne vaut pas vente et faute de levée d'option par la bénéficiaire de la promesse de vente, celle-ci est devenue caduque .
La SARL [1] est demeurée dans les lieux et bien que le contrat dispose que la location gérance prendra fin au 31 juillet 2004 et sera renouvelable pour une année après cette période, M [U] demande la confirmation du jugement qui a prononcé la résiliation de la location gérance au 31 décembre 2007 pour défaut de paiement des redevances.
M [U] sollicite également la confirmation du jugement qui a retenu que la SARL [1] n'a pas réglé les redevances de l'année 2002 puis n'a plus rien réglé ensuite à compter de novembre 2004 et jusqu'à son départ des lieux .
Pour justifier de sa créance au titre des redevances de l'année 2002, il ne produit cependant qu'une pâle copie d'une lettre datée du 31 décembre 2002 émanant de M [X] le précédent gérant de la SARL [1], lequel reconnaît devoir la somme de 41 349, 93 € au titre d'un 'arriéré de loyers' ; M [U] ne s'explique cependant pas sérieusement sur le fait qu'il a néanmoins délivré des quittances à la SARL [1] pour toute l'année 2002, confirmant ainsi l'attestation de l'expert comptable de la société qui indique que la société [1] a réglé l'intégralité des redevances de l'année 2002. Les avenants des 1er et 10 mars 2002 ne font du reste aucune allusion à des impayés de la société [1] au titre des redevances, les actes rappelant seulement l'obligation pour la société d'être à jour de ses obligations pour pouvoir lever l'option.
Il s'ensuit que faute de preuve suffisante de la réalité de sa créance, M [U] sera débouté de sa réclamation portant sur la somme de 41 349, 93 €, aucune autorité de chose jugée s'imposant au civil ne pouvant être tirée des motifs de l'arrêt de la chambre de l'instruction du 17 novembre 2006 concernant la lettre susvisée émanant de M [X].
La société [1] ne conteste pas n'avoir pas réglé ensuite les redevances de location gérance à compter du 1er novembre 2004 arrêtant toutefois son décompte à fin juillet 2005, date prévue comme étant celle de la fin du contrat de location gérance. Elle ne conteste cependant pas être demeurée dans les lieux ensuite et avoir exploité le fonds. Le moyen suivant lequel le fonds ne lui aurait pas été délivré n'est soutenu qu'en considération de la validité de la vente qu'elle revendique mais ne concerne pas une revendication au regard de sa situation de locataire gérant dans ses rapports avec son bailleur de fonds et il est donc sans portée.
Il convient en conséquence, aucune critique sérieuse des dispositions du jugement n'étant faite à cet égard, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a mis à la charge de la société [1] les redevances de location gérance, augmentées des loyers de la boutique, local accessoire dont la jouissance lui a été conférée par l'avenant du 1er mars 2002, les loyers impayés des murs commerciaux et ce à compter de novembre 2004 et jusqu'au terme de la location gérance fixée au 31 décembre 2007 par le jugement qui a prononcé la résiliation du contrat pour défaut de paiement des redevances et qui sera également confirmé sur ce point non sérieusement critiqué.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a déduit de la somme due le montant des sommes versées par la SARL [1] en garantie du paiement des 'loyers et accessoires'soit la somme de 38 874, 49 € et celles versées à titre de tiers saisi pour le compte des époux [U] soit la somme de 2 287, 76 € et celle de 18 719, 58 € au Crédit Lyonnais.
S'agissant de la créance de travaux que la SARL [1] prétend détenir pour un montant de 300 000 € aux motifs qu'elle aurait effectué d'importants travaux dans l'immeuble, la société ne donne aucun fondement juridique précis à sa réclamation sur ce point alors que la seule clause du contrat de location gérance stipulant que la locataire gérante pourra faire valoir ses droits concernant le remboursement des travaux non amortis ne vise que l'hypothèse où le propriétaire des murs reprendrait la disposition des lieux avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter du contrat, ce qui n'a pas été le cas ; elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
S'agissant de l'indemnité d'occupation que le jugement a condamné la société [1] à verser à M [U] à compter du 1er janvier 2008, la société [1] fait observer que M [U] a été destinataire d'un congé refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2007 et fait valoir que depuis cette date, M [U] ne peut plus être considéré comme créancier d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des redevances augmentées des loyers des murs commerciaux.
Ni M [U] ni la Ville de Paris devenue acquéreur des murs commerciaux ne s'explique précisément sur la situation juridique de M [U] postérieurement à la date d'effet du congé refus de renouvellement mais il n'est toutefois pas contesté que ce sont bien les époux [U], demeurés dans les lieux, qui ont poursuivi l'expulsion de la société [1] des locaux ainsi qu'il résulte d'un jugement interprétatif du tribunal de commerce du 27 juin 2013 de sorte qu'ils sont fondés à réclamer une indemnité pour la privation de jouissance qu'ils ont subie du fait de l'occupation sans droit ni titre des locaux par la SARL [1], d'un montant tel que fixé par le tribunal et qui n'est pas sérieusement contesté.
La SARL [1] qui succombe en son recours sera déboutée de ses autres demandes ; elle supportera les entiers dépens et paiera à M [U] la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépetibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel .
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celle qui concerne la somme de 41 349, 93 € mise à la charge de la SARL [1],
Déboute M [U] de cette demande,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la SARL [1] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE