RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /24 DU 15 FEVRIER 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/01183 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FF2E
Décision déférée à la cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/01090, en date du 31 mars 2023,
APPELANTE :
Madame [I] [X]
née le 3 juin 1972 à [Localité 2] (54), domiciliée [Adresse 1]
Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 54395-2023-3064 du 30/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
INTIMÉE :
MEURTHE & MOSELLE HABITAT,
Office public départemental à vocation régionale, dont le siège est à [Adresse 3] agissant poursuites et diligences par son directeur général en exercice, pour ce domicilié audit siège
Représentée par Me Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargé du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère.
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET.
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Février 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
L'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle 'Meurthe-et-Moselle Habitat' a consenti à Mme [I] [X] épouse [E] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 458,26 euros (charges incluses).
Par acte d'huissier délivré le 24 novembre 2021, dénoncé le 26 novembre 2021 par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département, la société Meurthe-et-Moselle Habitat a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement d'un arriéré locatif d'un montant de 1 039,32 euros.
Par jugement du 31 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de Nancy a :
- déclaré recevables les demandes formées par Meurthe-et-Moselle Habitat, office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle,
- dit que Meurthe-et-Moselle Habitat, office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle et Mme [X] épouse [E] ont contracté un bail verbal portant sur le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1],
- prononcé la résiliation du bail verbal aux torts de Mme [X] à compter du 24 novembre 2021,
- dit qu'à défaut pour Mme [X] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, Meurthe-et-Moselle Habitat, office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle, pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- condamné Mme [X] épouse [E] à verser à Meurthe-et-Moselle Habitat, office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle, à compter du 24 novembre 2021, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 459,75 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation, et ceci jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- condamné Mme [X] épouse [E] à verser à Meurthe-et-Moselle Habitat, office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle, la somme de 2 727, 16 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 26 janvier 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021 pour la somme de 1 039,32 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,
- ordonné la capitalisation des intérêts échus,
- débouté Mme [X] épouse [E] de sa demande de délais de paiement,
- débouté l'office public de l'habitat de Meurthe et Moselle 'Meurthe-et-Moselle Habitat' de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [X] épouse [E] aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.
Par déclaration enregistrée le 2 juin 2023, Mme [X] épouse [E] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 10 novembre 2023, Mme [X] épouse [E] demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [X] épouse [E] à compter du 24 novembre 2021,
- ordonné l'expulsion de Mme [X] épouse [E],
- condamné Mme [X] épouse [E] au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 459,75 euros par mois,
- condamné Mme [X] épouse [E] au paiement de la somme de 2 727,16 euros au 26 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal,
- ordonné la capitalisation des intérêts,
- débouté Mme [X] épouse [E] de ses demandes et de sa demande de délais de paiement.
Statuant à nouveau de ce chef,
- débouter la société Meurthe-et-Moselle Habitat de sa demande de résiliation de bail et d'expulsion,
- fixer la dette de Mme [X] épouse [E] à la somme de 813,31 euros au 23 juin 2023,
- autoriser Mme [X] épouse [E] à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités,
- condamner Meurthe-et-Moselle Habitat aux dépens d'appel.
Par conclusions déposées le 12 septembre 2023, la société Meurthe-et-Moselle Habitat demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions.
- à titre subsidiaire, en cas d'octroi de délais de paiement à Mme [X] épouse [E], dire et juger que le bail sera résilié automatiquement à défaut de paiement d'une seule mensualité.
- en tout état de cause, condamner Mme [X] épouse [E] à régler à Meurthe-et-Moselle Habitat la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2023.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
Le premier juge a, conformément à la demande de la société Meurthe-et-Moselle Habitat, prononcé la résiliation du bail en relevant que la locataire n'avait pas respecté un plan d'apurement de sa dette locative et que le défaut de paiement de plusieurs termes de loyer constituait un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à compter de la date de l'assignation.
Il ressort des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d'un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation.
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Mme [X] justifie avoir, postérieurement au jugement déféré, fait des efforts en reprenant le paiement du loyer courant de telle sorte que sa dette locative, qui s'élevait à un montant de 2 727,16 euros à la date du 26 janvier 2023, ne s'élève plus qu'à un montant de 813,31 euros à la date du 23 juin 2023.
S'il est ainsi constant que Mme [X] a rencontré des difficultés pour respecter son obligation de payer le loyer aux termes convenus, ses manquements ne peuvent pas être considérés suffisamment graves pour justifier de prononcer la résiliation du bail compte tenu des efforts entrepris par la locataire, depuis le jugement déféré, en vue de faire diminuer sa dette locative.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la locataire est, statuant à nouveau, de rejeter les demandes de la bailleresse en ce sens.
Sur les délais de paiement
Mme [X] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de délais de paiement.
C'est à bon droit que le premier juge a estimé qu'il convenait d'appliquer en l'espèce, non l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à l'octroi de délais de paiement en cas d'acquisition de la clause résolutoire, mais l'article 1343-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
En l'espèce, l'appelante fait valoir qu'elle est de bonne foi et souligne avoir repris le paiement du loyer courant. Elle précise percevoir des revenus mensuels de l'ordre de 1 000 euros comprenant l'allocation adulte handicapé.
La bailleresse, qui déclare s'en rapporter quant à cette demande de délais de paiement, ne conteste pas la reprise par la locataire du paiement du loyer courant, en précisant que selon le dernier décompte arrêté au 7 septembre 2023, l'arriéré locatif s'élève désormais à un montant de 1216,83 euros.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder à Mme [X] des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette locative d'un montant de 1216,83 euros par des versements mensuels de 50,70 euros pendant 24 mois, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, en disant qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité le solde restant dû deviendra exigible immédiatement et de plein droit.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme [X] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Meurthe-et-Moselle Habitat de sa demande et de condamner Mme [X] à hauteur d'appel paiement d'une somme de 250 euros.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et dit qu'à défaut pour Mme [X] d'avoir volontairement libéré les lieux, la société Meurthe-et-Moselle Habitat pourra faire procéder à son expulsion ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ;
Rejette la demande de la société Meurthe-et-Moselle Habitat tendant à voir prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [X] ;
Constate que l'arriéré locatif de Mme [X] selon décompte arrêté le 7 septembre 2023 s'élève à un montant de 1 216,83 euros ;
Accorde à Mme [X] des délais de paiement en l'autorisant à s'acquitter de sa dette locative d'un montant de 1216,83 euros par des versements mensuels de 50,70 euros pendant 24 mois, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, en disant qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité le solde restant dû deviendra exigible immédiatement et de plein droit ;
Condamne Mme [X] à payer à la société Meurthe-et-Moselle Habitat une somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [X] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en six pages.