3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N°545
N° RG 19/07953 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QKB4
Mme [F] [U]
M. [Z] [B]
C/
Société ACORE - CABINET PARIZOT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me GICQUEL
Me CHUPIN
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre, rapporteur,
Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Aichat ASSOUMANI, lors des débats, et Madame Julie ROUET, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Septembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTS :
Madame [F] [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Monsieur [Z] [B]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés par Me Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ, avocat au barreau de VANNES substitué par Me Anaïs JOLLY, avocat au barreau de RENNES
INTIMEE :
La société ACORE SA exerçant sous l'enseigne CABINET PARIZOT, immatriculée au RCS de NANTES sous le n°398 837 195 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocat au barreau de NANTES substitué par Me Cindy OZANNE, avocat au barreau de NANTES
FAITS ET PROCÉDURE :
La société Acore intervient comme intermédiaire immobilier, principalement dans la transmission d'entreprises et, plus spécifiquement d'entreprises de transport sanitaire.
Le 23 juin 2016, la société Acore a été contactée par M. [B] et Mme [U], son épouse, qui avaient pour projet de vendre leur groupe de transport sanitaire qu'ils détenaient directement ou à travers la société holding Umat. La société Acore a évalué le groupe à la somme de 1.057.000 euros.
Par mandat exclusif n° 4330 du 25 juillet 2016, M. et Mme [B], tant en leur nom qu'au nom de la société Umat, ont confié à la société Acore la vente de 100% des parts sociales de cinq sociétés de transport sanitaire, pour un prix total de 1.100.000 euros frais d'agence inclus, incluant la commission de la société Acore.
Le groupe Douillard a fait une proposition d'achat dans les premiers jours de septembre 2016, mais après quelques entretiens, la négociation a échoué.
La société Acore a alors présenté le groupe Ludinvest à ses mandants.
Le 26 janvier 2017, après plusieurs entretiens téléphoniques, la société Ludinvest a formulé une offre d'achat à 1.000.000 euros net vendeur sur la base des chiffres d'affaires et bilans 2016, sans condition de financement bancaire.
Par lettre du 6 février 2017, reçue le 8 février 2017, M. et Mme [B] ont révoqué le mandat de vente.
Estimant avoir subi un préjudice du fait de la rupture de ce mandat, la société Acore a assigné la société Umat et M. et Mme [B] en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 4 novembre 2019, le tribunal de commerce de Nantes a :
- Constaté le désistement d'instance de la société Acore à l'encontre de la société Umat,
- Condamné solidairement M. et Mme [B] à régler à la société Acore (Cabinet Parizot) la somme de 74.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- Condamné solidairement M. et Mme [B] à régler à la société Acore la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- Débouté M. et Mme [B] de toutes leurs demandes,
- Condamné solidairement M. et Mme [B] aux dépens.
M. et Mme [B] ont interjeté appel le 10 décembre 2019.
Par acte séparé, la société Acore a demandé la transmission à la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité.
Par arrêt du 26 avril 2022, la cour d'appel de Rennes a :
- Dit n'y avoir lieu à transmission de la question prioritaire de constitutionnalité posée à la Cour de cassation,
- Condamné la société Acore à payer à M. [B] et Mme [U], son épouse, la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société Acore aux dépens afférents à la question prioritaire de constitutionnalité posée.
Les dernières conclusions de M. et Mme [B] sont en date du 13 septembre 2022. Les dernières conclusions de la société Acore sont en date du 26 septembre 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2022.
Sur la recevabilité des conclusions de la société Acore déposées le 26 septembre 2022.
Les dernières conclusions de la société Acore ont été déposées après que l'ordonnnace de clôture ait été rendue. Il n'est justifié d'aucun motif grave permettant la révocation de l'ordonnance de clôture. Ces conclusions sont irrecevables.
Les dernières conclusions au fond de la société Acore à prendre en compte sont celles du 12 novembre 2020.
PRÉTENTIONS ET MOYENS :
La société Acore demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
- Condamner solidairement M. et Mme [B] à régler à la société Acore (Cabinet Parizot) une indemnité de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens de l'instance,
- Débouter M. et Mme [B] de l'intégralité de leurs demandes, écrits, fins, et conclusions plus amples ou contraires.
M. et Mme [B] demandent à la cour de :
A titre principal :
- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [B] à payer à la société Acore la somme de 74.000 euros ainsi que celle de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- Débouter la société Acore de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire :
- Constater l'absence de préjudice subi par la société Acore,
- Réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,
- Condamner la société Acore à payer à M. et Mme [B] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, comprenant ceux de l'incident.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.
DISCUSSION :
La demande de dommages-intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat :
L'article 6-I alinéa 5 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, interdit le paiement au profit de l'agent immobilier de quelques somme que ce soit dès lors que la vente n'est pas intervenue :
A la date de la signature du mandat litigieux, le 25 juillet 2016, ce texte était ainsi rédigé :
Article 6 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, rédaction en vigueur du 1er juillet 2014 au 1er octobre 2016 :
I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; Les modalités de la reddition de compte ; Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.
Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.
En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.
Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
La convention conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse.
II-Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. Elle précise également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention.
Les conditions et les modalités d'application de la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du présent II sont définies par décret.
Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.
Il en résulte que seule une faute du mandant sans lien avec son refus de signer une vente est susceptible d'engager sa responsabilité.
La société Acore se prévaut des dispositions contractuelles prévoyant que le mandant s'oblige à signer toute promesse de vente régulièrement présentée :
II / Obligations du mandant
3. Signaler au mandataire tout litige ou tout événement existant à la signature du présent mandat ou après sa signature et dont la nature est susceptible de modifier la valeur des biens. Signaler, après signature du mandat, toute modification juridique ou matérielle pouvant modifier le dossier.
4. De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix et charges et conditions convenus au présent mandat et/ou aux éventuels avenants, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
Et de l'obligation de payer une indemnité compensatrice en cas de non respect de cette obligation :
En cas de non respect des obligations énoncées ci-dessus paragraphe II, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue par le présent mandat, en vertu de l'article 11442 du code civil.
Le paiement d'une telle indemnité est prohibé lorsque la clause emporte obligation de conclure la vente.
La société Acore fait valoir que si le refus de signer la vente n'engage pas, à lui seul, la responsabilité du mandant, ce dernier engage néanmoins sa responsabilité pour les fautes qu'il commet dans l'exécution du contrat, causant un préjudice au mandataire.
Elle indique qu'elle aurait exécuté ses obligations contractuelles en trouvant un acquéreur au prix et conditions de M. et Mme [B] et en leur transmettant l'offre de la société Ludinvest alors que ces derniers auraient sciemment refusé d'en prendre connaissance et n'auraient pas avisé leur mandataire qu'ils renonçaient finalement à vendre. Elle leur reproche également d'avoir dissimulé des informations à leur mandataire qui avaient pour effet de diminuer la valeur du bien vendu, d'avoir tardé à transmettre les bilans des sociétés pour l'année 2016, d'être revenus sur les termes du mandat en exigeant que le prix ne soit pas conditionné au résultat de l'exercice 2016 et qu'il s'élève à la somme de 1.000.000 euros net vendeur et d'avoir attendu la fin d'un rendez-vous avec un acquéreur potentiel pour faire part d'une modification substantielle de l'objet du contrat et d'avoir évité les appels de leur mandataire, le contraignant à leur faire signifier par huissier l'offre réceptionnée.
Il apparait que le mandat prévoyait que les biens devaient être présentés frais d'agence inclus au prix global pour les cinq sociétés de 1.100.000 euros, prix provisoire fixé sur la base des capitaux propres cumulés des 5 sociétés pour un montant total de 842.492 euros à la date des clôtures de l'exercice 2015 des sociétés.
Il résulte du courriel envoyé par la société Acore à M. et Mme [B] le 8 septembre 2016 qu'il manquait encore à la première des indications de kilométrages de certains véhicules, l'agrément ARS de chacune des cinq sociétés et le chiffre d'affaires exact de chaque société au 30 juin 2016, si possible détaillé pour les services d'ambulance, VSL et Taxi.
Par courriel du 21 septembre 2016, Mme [B] a communiqué les kilométrages et indiqué qu'elle allait faire le nécessaire auprès du comptable pour avoir les chiffres d'affaires, tout en indiquant être désolée pour son retard.
Par courriel du 24 octobre 2016, Mme [B] a communiqué à la société Acore les chiffres d'affaires pour le mois de septembre 2016. En réponse à une demande de la société Acore du 24 novembre 2016, Mme [B] lui a communiqué les bilans 2016 le 25 novembre 2016.
Il est justifié de nombreux échanges entre la société Acore et M. et Mme [B]. Ces derniers ont répondu dans des délais raisonnables aux demandes de la société Acore. C'est ainsi que les comptes annuels clos de la société Jade Ambulances au 30 septembre 2016, comptes qui manquaient encore, ont été transmis à la société Acore le 25 janvier 2017 soit rapidement après que l'expert comptable les ait lui-même établis.
Il apparaît ainsi que M. et Mme [B] ont transmis à la société Acore les pièces nécessaires, même si c'est parfois avec retard. Il n'est pas justifié que ces retards aient eu une répercussion sur les éventuels acheteurs ni qu'ils les aient dissuadés de poursuivre les négociations. Ces retards de transmission ne peuvent pas être assimilés à des dissimulations fautives alors qu'il est établi que M. et Mme [B] ont transmis les pièces demandées par la société Acore dans des délais raisonnables et compatibles avec la négociation d'une vente de cette importance.
Si M. et Mme [B] ont pu rester quelques jours sans que la société Acore ne parvienne à les joindre pour les informer d'une offre d'un candidat acquéreur en date du 26 janvier 2017, ce retard ne constitue là encore pas une inexécution de mauvaise foi du contrat. Il est justifié que par lettre du 6 février 2017, M. et Mme [B] ont indiqué à la société Acore qu'ils révoquaient le mandat.
Il apparaît que le reproche fait par la société Acore à M. et Mme [B] est avant tout d'avoir finalement refusé de vendre. Un tel refus ne peut en soi leur être utilement reproché à faute.
La demande de paiement formée par la société Acore sera rejetée et le jugement infirmé.
Sur les frais et dépens :
Il y a lieu de condamner la société Acore à payer à M. et Mme [B] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour :
- Rejette les conclusions déposées par la société Acore le 26 septembre 2022,
- Infirme le jugement,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Rejette les autres demandes des parties,
- Condamne la société Acore à payer à M. [B] et Mme [U], son épouse, la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la société Acore aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier, Le Président,